Accesiunea imobiliară artificială – controverse şi incertitudini

Studiu publicat în volumul In Honorem Flavius Antoniu Baias. Aparența în drept, tomul I, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 779-806.

Introducere

1. Accesiunea a fost definită ca fiind un „mod de dobândire a dreptului de proprietate prin alipirea sau încorporarea unui lucru la un alt lucru, mai important, care aparţine altui proprietar, în aşa fel încât despărţirea celor două nu ar fi posibilă decât cu distrugerea ori deteriorarea ambelor sau a unuia dintre ele”^[1]. Noţiunea derivă din latinescul accesio = a se adăuga, iar instituţia este una clasică în dreptul civil, fiind cunoscută încă din dreptul roman^[2]. 

Principiul accesiunii este enunţat în mod expres la art. 567 C. civ., text de lege potrivit căruia „prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel”, el regăsindu-se enunţat ca atare şi în dispoziţiile art. 488 C. civ. anterior^[3].

§1. Principalele reglementări în materie de accesiune imobiliară artificială şi opiniile exprimate în doctrină pe marginea acestora

2. Accesiunea imobiliară poate fi naturală şi artificială (art. 568 C. civ.).

În timp ce accesiunea naturală se realizează independent de vreo acţiune umană^[4], accesiunea artificială se produce ca urmare a intervenţiei omului^[5]. În cazul accesiunii imobiliare artificiale poate fi vorba fie despre realizarea unor lucrări la imobilul său de către proprietarul acestuia, cu materialele sale ori cu materialele altuia, situaţie în care „dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului, din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel” [art. 577 alin. (2) C. civ.]^[6], fie despre realizarea unor lucrări de către un terţ cu materialele sale asupra imobilului altuia, care pot fi ori lucrări autonome cu caracter durabil (art. 581 şi 582 C. civ.)^[7], ori lucrări adăugate cu caracter durabil^[8], care, spre deosebire de cele autonome, „nu au un caracter de sine stătător” [art. 578 alin. (3) C. civ.], ele putând fi, de la caz la caz: „necesare” [„atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora” – art. 578 alin. (3), lit. a) C. civ.]; „utile”, [„atunci când sporesc valoarea economică a imobilului” – art. 578 alin. (3), lit. b) C. civ.]; sau „voluptuare” [„atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului” – art. 578 alin. (3), lit. c) C. civ.].

3. În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil realizate de un terţ cu materialele sale pe terenul altuia, spre deosebire de lucrările realizate la imobilul său de către proprietarul acestuia cu materialele sale sau ale altuia, avându-se în vedere dispoziţiile art. 581 şi 582 C. civ., într-o opinie, se consideră că dreptul de proprietate asupra lucrării edificate de terţ în favoarea proprietarului imobilului nu s-ar mai naşte automat şi pe măsura ridicării acesteia conform dispoziţiilor art. 577 alin. (2) C. civ., efectul achizitiv de proprietate alaccesiuniifiind în acest caz „condiţionat de exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului (s.n., D.C.)”^[9]. Mai exact, se susţine că ar trebui făcută distincţie între „momentul naşterii dreptului de accesiune” şi „momentul dobândirii dreptului de proprietate pur şi simplu asupra lucrării de către proprietarul imobilului”; cel dintâi (dreptului potestativ de accesiune) s-ar naşte „pe măsura încorporării materialelor în imobil”, în vreme ce cel de al doilea (dreptul de proprietate al proprietarului imobilului asupra lucrării) s-ar naşte „din momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune”^[10] şi„înscrierii dreptului astfel dobândit în cartea funciară” [art. 581 lit. a) C. civ.^[11] şi art. 582 alin. (1), lit. a) C. civ.^[12]]. 

4. Ca argument în sprijinul acestei idei au fost aduse şi dispoziţiile art. 590 C. civ., conform căruia, „până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele”^[13].

5. În legătură cu înscrierea proprietarului imobilului în cartea funciară, prin referire la dispoziţiile art. 589 C. civ., s-a susţinut că înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară nu s-ar face în temeiul faptului juridic al accesiunii imobiliare artificiale, deşi acesta este un mod de dobândire autonom şi distinct al proprietăţii recunoscut de lege ca atare [art. 557 alin. (1) C. civ.], ci „în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti(s.n., D.C.)”^[14].

6. Dreptul potestativ de opţiune al proprietarului imobilului poate fi exercitat şi în sens negativ, prin refuzul însuşirii lucrării şi obligării autorului acesteia fie la desfiinţarea ei, dacă a fost de rea-credinţă la realizarea sa [art. 582 alin. (1) lit. b) C. civ.], fie la cumpărarea imobilului la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat, indiferent dacă autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credinţă la realizarea ei [art. 581 lit. b) C. civ. şi art. 582 alin. (1) lit. c) C. civ.]^[15].

7. Conform doctrinei aici analizate, între momentul încorporării materialelor în imobil şi momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului lucrarea constituie obiectul unei proprietăţi sub condiţie rezolutorie în favoarea autorului lucrării, iar în favoarea proprietarului imobilului obiectul unei proprietăţi sub condiţie suspensivă, evenimentul viitor cu valoare de condiţie fiind „exercitarea dreptului de accesiune în formă pozitivă de către proprietarul imobilului”, a cărui îndeplinire „stinge dreptul de proprietate sub condiţie rezolutorie asupra lucrării pe care îl are autorul acesteia şi transformă dreptul de proprietate sub condiţie suspensivă asupra lucrării pe care îl are proprietarul imobilului într-un drept pur şi simplu”^[16].

8. Proprietatea rezolubilă a autorului lucrării este calificată ca fiind „atipică” pentru că nu rezultă dintr-un act juridic şi pentru că „în această situaţie nu se mai pune în niciun caz problema efectului retroactiv al condiţiei”, deoarece „ar fi inechitabil ca proprietarul imobilului să fie considerat proprietar al lucrării din momentul încorporării materialelor în imobil”^[17].

Potrivit acestei concepţii, dreptul potestativ de opţiune al proprietarului imobilului ar fi imprescriptibil şi nesusceptibil de sancţionare pentru exercitare abuzivă^[18], autorul lucrării neavând la dispoziţie nicio acţiune în realizare, adică posibilitate legală de a-l determina pe acesta să opteze, ci doar dreptul la o „acţiune în constatare a drepturilor sale, atunci când proprietarul imobilului nu îi recunoaşte, de bună-voie, calitatea de autor al lucrării”^[19].

9. Printr-o decizie de speţă, I.C.C.J. a aderat la doctrina mai sus prezentată, statuând că „dreptul de accesiune se naşte pe măsura încorporării materialelor în imobil, dar, pentru dobândirea dreptului de proprietate, este necesar actul unilateral de voinţă al proprietarului imobilului, cu alte cuvinte, exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune. Din această perspectivă, dreptul de accesiune este unul potestativ. Numai din momentul exercitării dreptului de accesiune se naşte dreptul de creanţă al autorului lucrării. Aşa fiind, termenul deprescripţie începe să curgă de la data la care constructorului i se neagă dreptul de către proprietarul terenului, care îşi manifestă astfel opţiunea de a exercita dreptul de accesiune”^[20].

10. Pornindu-se de la ideea că autorul lucrării ar avea asupra acesteia doar un drept de proprietate rezolubilă şi avându-se în vedere dispoziţiile art. 898 pct. 1 C. civ.^[21], unii autori susţin că lucrarea nu s-ar putea intabula definitiv în cartea funciară, ci doar înscrie provizoriu pe numele celui care a realizat-o^[22].

11. Într-o altă opinie însă, în cazul lucrărilor realizate de un terţ asupra imobilului altuia, s-a susţinut că am avea de a face cu „o dobândire condiţională (s.n., D.C.), pentru că depinde de manifestarea de voinţă a proprietarului imobilului, dar nu este un drept condiţional(s.n., D.C.), până la această manifestare de voinţă, dreptul nu există (s.n., D.C.), înscrierea sa în cartea funciară având efect constitutiv”^[23]. În această optică aşadar, nici proprietarul imobilului, nici autorul lucrării nu au niciun drept asupra acesteia până la înscrierea ei în cartea funciară^[24].

12. În fine, unii autori care au abordat problematica accesiunii imobiliare artificiale, deşi preiau ideea potrivit căreia proprietarul imobilului nu ar putea dobândi dreptul de proprietate asupra lucrării făcute de altul cu materialele şi cheltuiala lui pe terenul său direct, în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, ci doar dacă formulează o cerere de chemare în judecată împotriva autorului lucrării prin care solicită să i se recunoască dreptul de proprietate asupra lucrării şi să se dispună înscriereaacestuia în cartea funciară pe numele său, se menţin pe o poziţie neutră (practic o trec sub tăcere) în privinţa „proprietăţii rezolubile” a autorului lucrării asupra acesteia pe intervalul de timp de la data realizării sale şi până la „momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune” de către proprietarul imobilului^[25], problema titularului dreptului de proprietate asupra lucrării pe acest interval de timp rămânând astfel deschisă, suspendată, adică nerezolvată.

§2. Evoluţiile doctrinare şi jurisprudenţiale sub regimul Codului civil anterior

13. Timp de mai bine de un secol de la adoptarea C. civ. anterior lucrurile au fost simple şi clare pentru toată lumea în privinţa accesiunii imobiliare artificiale: „când o a treia persoană a făcut, fie cu materialul său, fie cu material străin, construcţii sau plantaţii pe pământul altuia…, proprietarul pământului devine proprietarul tuturor lucrărilor, în virtuteadreptului de accesiune, şi materialul străin nu poate nici într-un caz fi ridicat în contra voinţei proprietarului fondului (s.a.)”^[26].

14. Lucrurile au fost însă brusc bulversate în deceniul al nouălea al secolului trecut, când s-a pus problema soluţionării situaţiei punctuale a soţilor care au construit fără autorizaţie pe terenul unui terţ (de regulă, al părinţilor unuia dintre ei) şi ajungând la divorţ au solicitat partajarea construcţiei. Mai exact, s-a ridicat chestiunea naturii drepturilor supuse partajului între soţi într-un asemenea caz. În acest context s-a avansat ideea revoluţionară potrivit căreia în favoarea celor doi soţi s-ar fi născut un drept de proprietate rezolubilă asupra construcţiei, condiţia rezolutorie fiind eventualitatea demolării supraedificatului la cererea autorităţii competente pentru lipsa autorizaţiei de construire^[27]. Ideea a fost preluată şi de alţi autori, care au extins-o la toate situaţiile de realizare a unei construcţii sau plantaţii de către autorul acestora cu materialele sale sau ale altuia pe terenul unui terţ, cu amendamentul că evenimentul care constituia condiţia rezolutorie ar fi constat nu în demolarea construcţiei, ci în însuşirea construcţiei sau plantaţiei de către proprietarul terenului^[28]. De pe poziţia teoriei clasice a accesiunii imobiliare artificiale, aceste idei au fost criticate de doctrină şi respinse de practica judiciară^[29].

§3. Critica adusă teoriei „proprietăţii rezolubile” sub imperiul noului Cod civil^[30]

15. Potrivit dispoziţiilor art. 579 alin. (1) C. civ., „orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară”. La alin. (2) al aceluiaşi text de lege se precizează cazurile în care se poate face proba contrară, şi anume „când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege”. Codul nu mai precizează însă cum sau cu ce se face proba contrară în cazurile mai sus menţionate. Or, de aici pornesc problemele legate de modul în care funcţionează accesiunea imobiliară artificială în cazul lucrărilor autonome definitive. Într-adevăr, dacă în privinţa probei existenţei unui drept de superficie în favoarea autorului lucrării nu există divergenţe, fiind unanim admis că proba se poate face numai prin înscris autentic intabulat în cartea funciară [art. 885 alin. (1) C. civ.]^[31], în privinţa situaţiei în care „proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi”, lucrurile sunt de-a dreptul nebuloase. Astfel, niciunul dintre susţinătorii ideii „proprietăţii rezolubile” în favoarea autorului lucrării între momentul realizării acesteia şi momentului „exercitării pozitive a dreptului de accesiune” nu explică în niciun fel cum anume se dobândeşte dreptul de proprietate rezolubilă: prin înscriere în cartea funciară sau fără înscriere? Iar dacă se dobândeşte prin înscriere, pe ce temei, „construirea pe terenul altuia” nefiind enumerată de art. 557 alin. (1) C. civ. printre modurile expres şi limitativ prevăzute pentru dobândirea proprietăţii private? Iar dacă se obţine fără înscriere, cum, de vreme ce nu este enumerată la art. 887 alin. (1) C. civ. printre modurile de excepţie de dobândire a proprietăţii în afara cărţii funciare?

16. De asemenea şi mai cu seamă, nu se explică cum ar putea fi recunoscut un „drept de proprietate rezolubilă” în favoarea autorului lucrării autonome fără existenţa în favoarea sa a unui drept de superficie asupra imobilului pe care s-a făcut lucrarea, care nu s-ar putea constitui decât „în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege” şi prin înscrierea acestuia în partea a III-a a cărţii funciare ca sarcină a imobilului, aşa cum reiese din dispoziţiile exprese ale art. 693 alin. (2) C. civ.^[32]. Proprietatea, fie ea şi „rezolubilă”, asupra lucrării făcute pe imobilul altuia nu poate fiinţa decât sprijinită pe un drept de superficie, incluzând dreptul de folosinţă asupra terenului^[33], aşa cum, cu drept cuvânt, s-a remarcat deja^[34]. Potrivit prevederilor exprese ale art. 702 C. civ., „dispoziţiile prezentului capitol[referitor la superficie, n.n., D.C.] sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi în cazul altor lucrări autonome cu caracter durabil”. 

În aceste condiţii, este de natura evidenţei faptul că construirea sau plantarea de către un terţ cu materialele sale asupra imobilului altuia precum şi posesia lucrării, fără dobândirea unui drept de superficie în condiţiile legii de către autorul acesteia, nu sunt apte să răstoarne prezumţia legală de proprietate instituită de art. 579 alin. (1) C. civ. în favoarea proprietarului imobilului. În alte cuvinte, în sine, realizarea lucrării de către terţ cu materialele sale pe imobilul altuia, chiar de bună-credinţă fiind, nu-i conferă acestuia niciun drept real de proprietate, fie ea şi rezolubilă, ci doar, eventual, o simplă posesie animo sibi habendi, susceptibilă de a produce efectele prevăzute la art. 928 şi urm. C. civ. Trebuie avute în vedere în mod special dispoziţiile art. 919 alin. (3), potrivit căruia „până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară(s.n., D.C.).” Aşadar, în cazul imobilelor, spre deosebire de cazul bunurilor mobile, posesia nu prezumă calitatea de proprietar în favoarea celui care o deţine.

17. Ca argument forte în sprijinul ideii „proprietăţii rezolubile” în favoare autorului lucrării au fost aduse, aşa cum am văzut mai sus (supra, nr. 4, in fine), dispoziţiile art. 590 C. civ. Conform acestui text de lege, „(1) Până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele. (2) Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese”.

Art. 590 C. civ. vine însă în contradicţie cu dispoziţiile art. 537 C. civ. şi 579 C. civ. Astfel, conform dispoziţiilor art. 537 C. civ., în categoria bunurilor imobile intră şi „tot ceea ce, în mod natural sau artificial(s.n., D.C.) este încorporat în acestea cu caracter permanent”. De asemenea, potrivit dispoziţiilor art. 579 C. civ. alin. (1) C. civ., „orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui (s.n., D.C.),până la proba contrară”. Or, dacă lucrarea devine prin încorporare bun imobil şi îşi pierde astfel individualitatea^[35], iar aparenţa de proprietate asupra lucrării joacă în favoarea proprietarului imobilului, rezultă o contradicţie clară între această situaţie şi „dreptul” autorului lucrării ca, fără nicio restricţie şi cu de la sine putere, să „ridice materialele”, adică, cu alte cuvinte, pe de o parte, să dispună de materialele încorporate în lucrarea care juridic nu îi aparţine, iar pe de altă parte să anihileze astfel prin voinţa sa efectele aşa-zisului „drept potestativ de accesiune” care ar subzista în favoarea proprietarului imobilului între momentul încorporării materialelor în imobil şi „momentul exercitării pozitive” a acestui drept, în contradicţie evidentă cu susţinerea potrivit căreia „în conţinutul dreptului de accesiune intră tocmai prerogativa proprietarului imobilului de a prelua lucrareaoricând(s.n., D.C.) îndeplină proprietate”^[36]. Ce ar mai putea să preia proprietarul imobilului dacă autorul lucrării desfiinţează şi preia materialele cu de la sine putere?

Este elocvent faptul că, în sistemele de drept raţionale, încorporarea unor materiale într-un bun imobil este definitivă, ceea ce, fireşte, nu exclude obligarea proprietarului imobilului la despăgubirea autorului lucrării, pentru a nu se ajunge la o îmbogăţire fără justă cauză. În acest sens sunt, bunăoară dispoziţiile art. 946 BGB, text de lege conform căruia „dacă un bun mobil este reunit unui bun imobil de o asemenea manieră încât devine o componentă importantă a acestuia, proprietatea asupra imobilului se extinde la acest bun”. La fel stau lucrurile în dreptul elveţian (art. 671 C. civ. elveţian), în dreptul francez (art. 555 C. civ. francez)^[37], precum şi în dreptul italian (art. 934 C. civ. italian)^[38].

18. Faptul că art. art. 887 alin. (1) C. civ. nu enumeră accesiunea imobiliară artificială ca mod de dobândire a proprietăţii fără înscriere în cartea funciară, la o analiză mai atentă, se dovedeşte a fi cu totul irelevant. Într-adevăr, nici C. civ. elveţian nu enumeră acest mod de dobândire a proprietăţii printre cele care pot avea loc fără înscriere în cartea funciară (ocupaţiunea, succesiunea, exproprierea, executarea silită şi hotărârea judecătorească) [art. 656 alin. (2) C. civ. elveţian]. Asta nu a împiedicat însă pe legiuitorul elveţian să stipuleze la art. 671 alin. (1) că „dacă un proprietar întrebuinţează materialele altuia pentru a construi pe fondul său, ori dacă un terţ întrebuinţează materialele sale pentru construirea pe terenul altuia, aceste materiale devin parte integrantă a imobilului (s.n., D.C)”. Pare a exista o contradicţie între cele două texte de lege din C. civ. elveţian mai sus citate, însă aceasta este doar una aparentă. Într-adevăr, materialele devenind automat parte a imobilului în temeiul legii (accesiunii), conform dispoziţiilor art. 671 alin. (1) C. civ. elveţian, rezultă că, în cazul examinat, practic, nu are loc niciun transfer de drepturi imobiliare, astfel încât nu este câtuşi de puţin necesară şi nici logică menţionarea accesiunii nici printre modurile de dobândire a proprietăţii în afara cărţii funciare, nici printre cele care se fac prin înscriere în cartea funciară. Aşa cum cu deplină justificare se menţionează în comentariile la dispoziţiile art. 671 alin. (1) C. civ. elveţian, este vorba despre „o augmentare reală [adică fizică a terenului, n.n., D.C.] cu titlu de parte integrantă”.^[39] Tot astfel ar trebui să stea lucrurile şi în dreptul nostru, care este construit pe aceleaşi principii. Accesiunea imobiliară artificială fiind o augmentare fizică, o alipire materială a unor bunuri mobile, considerate accesorii, la bunul principal, care este imobilul, urmată automat, în temeiul legii (accesiunii) de conferirea unui regim juridic unic întregului astfel rezultat, nu se vede nicio logică juridică pentru ca lucrarea, care a devenit una cu imobilul, să fie intabulată în cartea funciară, adică înscrisă pe numele proprietarul imobilului la partea a II-a a cărţii funciare, aşa cum se susţine de către o parte a doctrinei că ar reieşi din dispoziţiile art. 581 lit. a) şi art. 582 alin. (1) lit. a) C. civ., căci în discuţie într-un asemenea caz este în realitate o chestiune de „modificare a descrierii imobilului”, care ar trebui să intre ca atare sub incidenţa dispoziţiilor art. 914 C. civ., potrivit căruia „proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia(s.n., D.C.), în condiţiilelegii”. Or, o asemenea înscriere nu este o „intabulare”, în sensul dispoziţiilor art. 881 alin. (2) C. civ., care se referă la „drepturile tabulare” (adică la înscrierile care se fac în partea a II-a a cărţii funciare), corespunzătoare transmisiunilor de proprietate de la un subiect de drept la altul, ci o înscriere referitoare la descrierea imobilului, corespunzătoare modificării fizice intervenite ca urmare a lucrării autonome, care se face în partea I a cărţii funciare^[40], nu în partea a II-a. Conform dispoziţiilor art. 893 C. civ., înscrierea unui drept real se poate efectua numai (s.n., D.C.): „a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”. Or, în cazul examinat, la partea a II-a cărţii funciare este deja înscris ca titular proprietarul imobilului la care s-a încorporat ope legis lucrarea prin accesiune în conformitate cu dispoziţiilor art. 577 alin. (1) C. civ., astfel încât intabularea nu mai are nicio raţiune, căci ceea ce este descris la partea I a cărţii funciare ca alcătuind imobilul care formează obiectul cărţii funciare, aparţine celui care este înscris ca proprietar la partea a II-a a cărţii funciare. Elocvente în sensul susţinerilor noastre sunt şi dispoziţiile art. 580 alin. (1) C. civ., care precizează că „în cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării (s.n., D.C.), neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate”, ceea ce înseamnă că, fără nicio îndoială, lucrarea revine proprietarului imobilului în deplină proprietate fără nicio înscrierea în cartea funciară, nici la partea I, nici la partea a II-a. Ne putem întreba de ce ar fi lucrurile diferite în cazul invers, când un terţ realizează o lucrare cu materialele sale pe terenul altuia? În alte sisteme de drept, cum este cazul dreptului elveţian, cele două situaţii sunt guvernate de aceleaşi reguli [art. 671 alin. (1) C. civ. elveţian].

19. În logica aşa-zisei „proprietăţi rezolubile”, făcând un exerciţiu de imaginaţie, ar trebui ca autorul lucrării să se înscrie provizoriu (proprietatea sa fiind „rezolubilă”, nu pură şi simplă) în partea a II-a a cărţii funciare [art. 882 alin. (1) C. civ.] – deşi, aşa cum am văzut mai sus (supra,nr. 16), dreptul său de superficie este inexistent, ceea ce, în mod normal, ar trebui să ducă la respingerea cererii sale de înscriere provizorie, lucrarea neputând juridic să fie sprijinită pe aer, ci pe un drept de superficie, care în cazul analizat nu are niciun temei juridic –, după care, atunci când proprietarul imobilului şi-ar exercita „în mod pozitiv dreptulde accesiune”, acesta – care, până la acest moment, cu începere de la data încorporării materialelor în imobil, ar fi proprietar sub condiţie suspensivă asupra lucrării^[41] – ar deveni proprietar pur şi simplu asupra ei, dar cu efecte de la data înscrierii în cartea funciară în viitor (ex nunc) a dreptului definitiv, nu şi pentru trecut (ex tunc) (supra, nr. 4). Însă dacă, conform teoriei „proprietăţii rezolubile”, efectele dobândirii proprietăţii prin accesiune imobiliară artificială în favoarea proprietarului imobilului ar fi numai ex nunc (pentru viitor), nu ex tunc (pentru trecut), ar rezulta că, de fapt, proprietatea autorului lucrării asupra acesteia nici nu ar fi atât una rezolubilă, cât una temporară (pentru perioada de timp de la încorporarea materialelor în imobil şi momentul înscrierii proprietarului imobilului ca proprietar pur şi simplu al lucrării). Dar dacă ar fi aşa, atunci ar rezulta că, în cazul examinat, accesiunea imobiliară artificială nu ar mai fi un mod originar de dobândire a proprietăţii, care operează de plin drept, fără a fi condiţionat de vreo manifestare de voinţă din partea proprietarului imobilului, aşa cum se consideră în mod curent^[42], ci unul derivat, proprietatea asupra lucrării trecând din patrimoniul autorului lucrării în acela al proprietarului imobilului ca urmare a manifestării de voinţă a proprietarului imobilului în sensul „exercitării pozitive a dreptului de accesiune”, ceea ce este cu totul străin accesiunii imobiliare artificiale în sistemele de drept în care, ca şi în dreptul nostru, bunul principal este considerat imobilul, nu lucrarea realizată de terţ.

20. Revenind la dispoziţiile art. 671 C. civ. elveţian, acesta prevede la alin. (2) că „totuşi, dacă materialele au fost întrebuinţate fără acordul proprietarului lor, acesta poate să le revendice şi să ceară separarea lor pe cheltuiala proprietarului fondului, cu condiţia să nu rezulte un prejudiciu excesiv”. În dreptul nostru însă, potrivit dispoziţiilor art. 590 C. civ., „până la data încheierii convenţiei sau a introducerii cererii de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi(s.n.,D.C.) poate ridica materialele”. Dacă art. 671 alin. (2) C. civ. elveţian a constituit modelul reglementării cuprinse în art. 590 C. civ. român, atunci trebuie să observăm că „preluarea” este cu totul nefericită. Astfel:

– mai întâi, în vreme ce textul românesc dă dreptul autorului lucrării să demoleze şi să-şi retragă materialele cu de la sine putere, fără să se adreseze instanţei, şi după cum îi vine la îndemână, ceea ce este cu totul iraţional din punct de vedere juridic, putând da naştere la conflicte şi abuzuri, textul elveţian este cât se poate de raţional stabilind, pe de o parte, că se aplică doar atunci când lucrarea a fost realizată de proprietarul imobilului cu materialele altuia, „fără acordul acestuia”, adică fără drept, iar pe de altă parte, chiar şi într-o asemenea situaţie vădit nelegală în ceea ce îl priveşte, proprietarul materialelor nu le poate ridica după bunul său plac, ci poate doar „să le revendice şi să ceară separarea lor”, adică să solicite instanţei de judecată să verifice îndreptăţirea sa la înapoierea lor, iar şi acesta doar „cu condiţia să nu rezulte un prejudiciu excesiv”;

– în al doilea rând, dacă, potrivit dispoziţiilor art. 537 C. civ. român, „sunt imobile terenurile (…) precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent”, rezultă că, în cazul analizat, odată cu încorporarea materialelor în imobil, acestea, ca bunuri accesorii ce sunt faţă de bunul principal care este imobilul, îşi pierd individualitatea, iar autorul lucrării, proprietar al bunurilor accesorii (materialelor) îşi pierde calitatea de titular al acestui drept, principiul accesiunii imobiliare artificiale făcându-l automat pe proprietarul imobilului proprietar şi al lucrării^[43], astfel încât sugestia din art. 590 C. civ. în sensul că autorul lucrării şi-ar păstra calitatea de proprietar asupra materialelor şi după încorporarea acestora în imobil [textul stipulând că „autorul lucrării îşi (s.n., D.C.) poate ridica materialele”, subînţelegându-se că ar fi rămas proprietar al acestora], se dovedeşte a fi una de neacceptat din punct de vedere juridic, fiind în mod evident o gravă scăpare legislativă care se cere remediată de urgenţă;

– în al treilea rând, în actuala sa formulare, art. 590 C. civ. vine în contradicţie cu dispoziţiile art. 579 alin. (1) C. civ., potrivit căruia „orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară”.Într-adevăr, aşa cum am văzut mai sus (supra,nr. 6), „proba contrară” despre care vorbeşte textul de lege mai sus evocat, din care să rezulte că autorul lucrării este proprietarul acesteia, nu poate consta în simpla dovadă făcută de acesta în sensul că el este cel care a realizat lucrarea cu materialele sale şi pe acest temei să şi le ridice, cum par a considera susţinătorii tezei „proprietăţii rezolubile”, ci trebuie să facă dovada că este deţinătorul unui drept de superficie asupra imobilului pe care a realizat lucrarea pe care l-a dobândit prin act autentic sau prin uzucapiune, din care să rezulte că proprietarul imobilului a renunţat la accesiune, altfel jucând în favoarea sa prezumţia că este proprietarul lucrării;

– în fine, în al patrulea rând, în logica „proprietăţii rezolubile” a autorului lucrării şi „proprietăţii sub condiţie suspensivă” a proprietarului imobilului, „ridicarea materialelor” de către autorul lucrării înaintea îndeplinirii condiţiei suspensive constând în „exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune” de către proprietarul imobilului echivalează cu o împiedicare a realizării condiţiei suspensive, ceea ce, conform dispoziţiilor art. 1405 alin. (1) C. civ., ar echivala cu considerarea condiţiei suspensive în discuţie ca fiind îndeplinită, lucru care, în cazul analizat, ar duce la consecinţe absurde, căci autorul lucrării desfiinţând lucrarea nu face decât să împiedice astfel îndeplinirea condiţiei, însă considerarea acesteia ca fiind îndeplinită nu mai poate avea niciun efect, de vreme ce lucrarea a fost desfiinţată în temeiul unui text legal (art. 590 C. civ.), care anihilează dispoziţiile unui alt text legal [art. 1405 alin. (1) C. civ.]. 

21. Oricum, nu se vede nicio raţiune pentru care, bunăoară, avulsiunea (smulgerea de o apă curgătoare a unei bucăţi de mal din terenul proprietatea unei persoane şi alipirea acesteia la terenul altui proprietar riveran şi care nu este revendicată de proprietarul său timp de un an – art. 572 C. civ.), care este o formă de accesiune imobiliară naturală, este inclusă în mod expres de art. 887 alin. (1) în categoria drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, iar accesiunea imobiliară artificială nu. La drept vorbind, din actuala reglementare a accesiunii imobiliare din C. civ. rezultă că, în realitate, în cazul în care proprietarul imobilului realizează o lucrare cu materialele sale sau ale unui terţ, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea lui „din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei(s.n., D.C.)”, adică automat, fără înscriere în cartea funciară, încadrându-se la această categorie prin referire la ultima parte a art. 887 alin. (1) C. civ., care face trimitere la „alte cazuri expres prevăzute de lege”. Nu se vede prea bine de ce, în cazul în care un terţ realizează o lucrare cu materialele sale pe imobilul altuia, lucrurile ar trebui să stea altfel. Ca exemple de reglementare unitară a celor două situaţii şi de coerenţă legislativă pot fi amintite dispoziţiile art. 671 alin. (1) C. civ. elveţian şi ale art. 946 BGB. 

Nu este lipsit de relevanţă să reamintim în context că, în reglementarea anterioară C. civ. actual, atât accesiunea naturală, cât şi cea artificială erau incluse în categoria drepturilor reale imobiliare care se dobândeau fără înscriere în cartea funciară (art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor de carte funciară), ceea ce era logic şi ar fi la fel de logic şi în prezent. 

22. Trebuie să remarcăm în plus faptul că, în opinia noastră, proprietarul imobilului dobândeşte proprietatea lucrării prin accesiune chiar şi în ipoteza aşa-zisei „exercitări negative a dreptului de accesiune” prin refuzul însuşirii lucrării şi obligării autorului acesteia fie la desfiinţarea ei, dacă a fost de rea-credinţă [art. 582 alin. (1), lit. b) C. civ.], fie la cumpărareaimobilului la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat, indiferent dacă autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credinţă la realizarea ei [art. 581 lit. b) C. civ. şi art. 582 alin. (1) lit. c) C. civ]. Într-adevăr, deşi se susţine, la nivel de principiu, că în cazul obligării autorului la cumpărarea imobilului ne-am afla în ipostaza „refuzului acceptării dreptului de accesiune imobiliară”, se susţine totuşi în acelaşi timp că „în patrimoniul autorului de bună-credinţă al lucrării va intra dreptul de proprietate asupra întregului bun imobil cu privire la care s-a efectuat o lucrare autonomă cu caracter durabil(s.n., D.C.)”^[44]. O altă autoare care împărtăşeşte teoria „proprietăţii rezolubile” afirmă şi domnia sa că „exercitarea negativă a opţiunii are drept urmare faptul că nu proprietarul imobilului, ci autorul lucrării devine proprietar deplin asupra imobilului şi asupralucrăriipecare a realizat-o(s.n., D.C.)”^[45]. Or, dacă autorul lucrării devine proprietar şi asupra lucrării prin cumpărare de la proprietarul imobilului, nu numai asupra imobilului, nu înseamnă oare că înainte de cumpărare proprietarul imobilului a devenit şi proprietar al lucrării? Căci altfel cum ar putea să vândă lucrarea autorului acesteia? Mai degrabă ar trebui să se accepte – şi aceasta este opinia pe care o susţinem fără rezerve – că şi în ipoteza în care proprietarul imobilului optează pentru vânzarea imobilului şi a lucrării către autorul lucrării el vinde ceea ce deja are în proprietate, adică atât imobilul, cât şi lucrarea al cărei proprietate a dobândit-o automat prin accesiune de la momentul încorporării acesteia în imobil. Că este aşa rezultă şi din dispoziţiile art. 887 alin. (3) C. civ., potrivit căruia „în cazurile prevăzute la alin. (1) (este vorba despre cazurile de dobândire a drepturilor reale fără înscriere în cartea funciară, n.n., D.C.), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea”. Aşadar, cumpărarea forţată nu poate fi impusă de către proprietarul imobilului autorului lucrării decât dacă, în prealabil, înscrie lucrarea în partea I a cărţii funciare.

Chiar şi în ipoteza în care, în temeiul dispoziţiilor art. 582 alin. (1) lit. b) C. civ., proprietarul imobilului solicită obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia, el solicită aceasta din poziţia de proprietar al acelei lucrări^[46], căci şi în acest caz, în temeiul prezumţiei legale prevăzute la art. 579 alin. (1) C. civ., chiar şi fără înscriere în cartea funciară, trebuie să acceptăm că lucrarea este proprietatea sa, căci altminteri ar trebui să ajungem la concluzia că bunul în discuţie ar fi un res nullius, ceea ce nu poate fi acceptat. Cu alte cuvinte, în ipoteza examinată, desfiinţarea lucrării nu este altceva decât expresia dreptului de dispoziţie materială a proprietarului asupra bunului care îi aparţine, fără însă ca să dorească să-l păstreze.

23. Potrivit unei opinii, „ca drept potestativ, dreptul de accesiune este imprescriptibil şi nesusceptibil de exercitare abuzivă (s.n., D.C.)”.^[47] În alte sisteme de drept termenul în care proprietarul imobilului pe terenul căruia a fost efectuată o lucrare de către o persoană de rea-credinţă trebuie să îşi manifeste opţiunea de a păstra sau de a cere demolarea este de şase luni de la data la care află despre existenţa lucrării – art. 936 C. civ. italian. În dreptul francez, de asemenea se admite că autorul lucrării poate pune în întârziere pe proprietarul imobilului să opteze pentru una din variantele puse de lege la dispoziţia sa, iar dacă nu se conformează, instanţa de judecată o poate face în locul său în condiţiile cele mai favorabile pentru el^[48].

Soluţia propusă în dreptul nostru este cu totul inacceptabilă atât din punct de vedere juridic, cât şi, mai ales, din punct de vedere economic, menţinerea în incertitudine a sorţii lucrării fiind contraproductivă. În plus, dacă autorul lucrării stăpâneşte lucrarea pe durata termenului de uzucapiune el poate invoca acest mod de dobândire a proprietăţii în favoarea sa (art. 930 şi 931 C. civ.). Deci termenul de opţiune nu ar trebui să fie nelimitat, ci, dimpotrivă, limitat de un termen de decădere (forcluziune).

Dacă s-ar admite teoria „proprietăţii rezolubile” şi a cerinţei ca aceasta să fie înscrisă provizoriu în cartea funciară, aceasta ar intra sub incidenţa art. 177 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 700/09.07.2014 al ANCPI. Potrivit textului menţionat, „în aplicarea art. 912 alin. (2) C. civ., înscrierea provizorie a unui drept afectat de o condiţie rezolutorie se va justifica din oficiu(s.n., D.C.)după 10 ani de la efectuarea în cartea funciară a acestei operaţiuni, dacă nu s-a cerut radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, consecinţa fiind intabularea dreptului de proprietate în favoarea celui înscris provizoriu(s.n., D.C.)”. 

24. În fine, de altfel, dreptul de proprietate, care este un drept real, nu se pretează la modalităţi (condiţia rezolutorie şi condiţia suspensivă). Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 1398 C. civ., „obligaţiile (s.n., D.C.) pot fi afectate de termen sau condiţie”. Ce este obligaţia o spune art. 1164 C. civ., anume „o legătură de drept în virtutea căreia debitorul este ţinut să procure o prestaţie creditorului, iar acesta are dreptul să obţină prestaţia datorată”. Este vorba aşadar despre raporturile juridice de creanţă, nu despre raporturile juridice de proprietate. Conform dispoziţiilor art. 1165 C. civ., „obligaţiile izvorăsc din contract, act unilateral, gestiune de afaceri, îmbogăţirea fără justă cauză, plata nedatorată, fapta ilicită, precum şi din orice act sau fapt de care legea leagă naşterea unei obligaţii”. Prin urmare, rezultă că afectate de modalităţi pot fi doar raporturile juridice obligaţionale, dar nu şi raporturile juridice de proprietate, cum sunt cele dintre proprietarul imobilului şi autorul lucrării care, cu materialele sale, realizează o lucrare autonomă şi durabilă pe imobilul celui dintâi. De aceea, teoria „proprietăţii rezolubile” în favoarea terţului autor al unei lucrări autonome realizate pe imobilul altuia cu materialele sale ni se pare a fi una fundamental inadecvată în raporturile juridice de accesiune imobiliară artificială, de unde şi incongruenţele insurmontabile mai sus prezentate. 

§4. Obiecţiunile aduse criticii teoriei „proprietăţii rezolubile”

25. Ca răspuns la criticile noastre referitoare la aşa-zisa „proprietate rezolubilă”, în doctrină au fost aduse într-un studiu o serie de argumente^[49], asupra cărora ne vom concentra în cele ce urmează.

26. Argumentarea debutează cu evocarea ideii potrivit căreia prin încorporarea materialelor de către autorul lucrării în imobil altuia ia naştere în favoarea proprietarului imobilului doar dreptul la invocarea accesiunii, dar că dreptul de proprietate nu s-ar naşte efectiv în favoarea sa decât după exercitarea în sens pozitiv a acestui drept, el având însă şi posibilitatea exercitării în sens negativ a dreptului în discuţie, putând astfel obţine fie desfiinţarea lucrării (dacă autorul acesteia a fost de rea-credinţă), fie obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul, indiferent dacă a fost de bună sau de rea-credinţă. Se susţine că în acest sens ar fi dispoziţiile art. 581 şi 582 C. civ., prin derogare de la regula clasică potrivit căreia accesiunea imobiliară artificială este un mod originar de dobândire a proprietăţii care operează în favoarea proprietarului imobilului din momentul şi pe măsura încorporării materialelor în imobil. De aceea, se susţine, „apare firesc ca accesiunea imobiliarăartificială, în această variantă, să nu se regăsească între modurile de dobândire fără înscriere în cartea funciară, după cum rezultă din prevederile art. 887 alin. (1) C. civ. Prin urmare, în unităţile administrativ-teritoriale în care au fost finalizate lucrările de cadastru, înscrierea în cartea funciară a proprietarului terenului ca proprietar şi al construcţiei va avea efect translativ, potrivit art. 885 alin. (1) C. civ. corelat cu art. 589 C. civ.(s.n., D.C.). Până la aplicarea efectului constitutiv/translativ al înscrierii drepturilor reale în cartea funciară, adică în cazul unităţilor administrativ-teritoriale în care lucrările de cadastru nu s-au finalizat, momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei este acela al introducerii cererii de chemare în judecată de către proprietarul terenului, prin care acesta îşi exercită dreptul de accesiune în sens pozitiv – art. 58 alin. (2) din Legea nr. 71/2011”^[50].

27. În ceea ce priveşte situaţia juridică a lucrării în intervalul de timp de la data încorporării materialelor în imobil şi până la exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului, autorii aderă fără rezerve la teoria „proprietăţii rezolubile”, susţinând că autorul lucrării este proprietar sub o condiţie rezolutorie, care „este(implicit– s.n., D.C.) stabilită de lege”, pe „perioada de până la preluarea acesteia de către proprietarul terenului, constructorul pierzând proprietatea construcţiei doar cu efecte ex nunc”^[51].

28. Privitor la criticile noastre referitoare la neclarităţile legate de modul de dobândire de către autorul lucrării a proprietăţii rezolubile, autorii a căror opinie o prezentăm susţin că „pot fi înlăturate cu uşurinţă, dacă se are în vedere contextul concret în care se pune problema edificării construcţiei de către o altă persoană decât proprietarul terenului şi, ulterior, a intervenirii accesiunii imobiliare artificiale(s.n., D.C.)”^[52]. „Contextul concret” despre care este vorba ar fi acela în care autorul lucrării, la momentul edificării construcţiei, face acest lucru în mod legal, cu autorizaţie, fiind titularul dreptului de proprietate, de superficie sau a unui alt drept real asupra imobilului care este înscris în cartea funciară, dar pe care îl pierde ulterior prin desfiinţarea titlului său prin anulare sau rezoluţiune. În această situaţie, temeiul juridic al dobândirii proprietăţii asupra lucrării se susţine că ar fi accesiunea imobiliară, „în înţelesul specific al dispoziţiilor art. 577 alin. (2) C. civ.”, adică „pe măsura încorporării materialelor în teren”^[53]. S-a mai arătat că, în cazul examinat, „deşi, ca efect al desfiinţării titlului din care rezulta dreptul constructorului de a edifica construcţia, acesta este considerat a nu fi fost niciodată proprietarul ternului – art. 1254 alin. (1) C. civ. –, nu ar putea fi, totuşi, ignorată realitatea faptică (s.n. , D.C.),şi anume aceea că, atunci când a edificat construcţia, constructorul a putut deveni proprietar al construcţiei (pe care a şi înscris-o în cartea funciară), tocmai pentru că deţinea, în baza unui titlu, terenul pe care a construit”^[54]. Dacă autorul lucrării nu ar fi proprietar al construcţiei, „nu s-ar putea explica temeiul în baza căruia constructorul poate obţine desfiinţarea construcţiei” în temeiul dispoziţiilor art. 590 C. civ.^[55].

29. În optica autorilor citaţi, prin recunoaşterea proprietăţii rezolubile în favoarea autorului lucrării, „se clarifică sensul dispoziţiilor art. 579 alin. (2) C. civ., potrivit cărora prezumţia de proprietate, stabilită de art. 579 alin. (1), este răsturnată şi atunci cândproprietarul terenului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra construcţiei. Faptul că proprietarul terenului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra construcţiei nu înseamnă, în mod obligatoriu, că acea construcţie nu este deloc intabulată, ea putând fi înscrisă pe numele altei persoane, adică mai exact pe numele constructorului, conform celor arătate mai sus”^[56].

30. Referitor latipul înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiei, se susţine că „tocmai pentru că este vorba despre un drept de proprietate rezolubilă atipică, nu va fi vorba despre o înscriere provizorie conform art. 898 pct. 1 C. civ., ci despre intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiei, pe numele constructorului, la momentul la care acesta, având un titlu asupra terenului, a putut să edifice construcţia(s.n., D.C.)”^[57].

31. În continuare se afirmă că „proprietatea rezolubilă atipică este, în fond, o formulă sintetică a mecanismului pe care îl presupune acest mod de dobândire originar lato sensu (sic!), şi anume acela că, atunci când are un efect achizitiv de proprietate, accesiunea nu are ca rezultat transmiterea dreptului de la o persoană la alta (specific modurilor derivate de dobândire), ci stingerea, în patrimoniul constructorului, a dreptului de proprietate asupra construcţiei şi mărirea corespunzătoare a obiectului dreptului de proprietate aflat în patrimoniul proprietarului terenului, în sensul că acesta va fi proprietarul imobilului compus din teren şi construcţia preluată (s.n., D.C.)”^[58].

32. Se mai susţine că, „în toate situaţiile în care constructorul va pierde dreptul de proprietate asupra terenului [sau alt drept – art. 586 alin. (3) C. civ.] care i-a permis să construiască pe acesta, proprietarul terenului va putea invoca accesiunea imobiliară artificială împotriva constructorului, urmând să fie înscris ca proprietar al construcţiei în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz, în temeiul hotărârii judecătoreşti – art. 589 C. civ.”^[59].

33. Potrivit opiniei autorilor citaţi,după intrareaîn vigoare a noului Cod civil, spre deosebire de situaţia de sub regimul C. civ. anterior, când accesiunea imobiliară artificială se producea de plin drept din momentul şi pe măsura încorporării materialelor în imobil, noul C. civ.,„faţă de prevederile art. 581 lit. a), art. 582 alin. (1) lit. a), art. 589 şi art. 887 alin. (1) nu mai permite o asemenea soluţie”^[60].

34. În ceea cepriveşte caracterul imprescriptibil al dreptului potestatival proprietarului imobilului de a invoca accesiunea, se susţine că „ne aflăm în ipoteza în care, în realitate, proprietarul terenului îşi valorifică însuşi dreptul de proprietate asupra terenului, căci în această calitate el solicită preluarea construcţiei în proprietate. De aceea, aplicând regula accesorium sequitur principale, imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare a terenului [conform art. 563 alin. (2) C. civ.] determină şi imprescriptibilitatea acţiunii în justiţie prevăzute la art. 581 lit. a) sau art. 582 alin. (1) lit. a) C. civ.”^[61].

§5. Răspuns la obiecţiunile aduse criticii „proprietăţii rezolubile”

35. Orice discuţie în legătură cu accesiunea imobiliară artificială trebuie să pornească de la dispoziţiile art. 579 C. civ. care se referă la „Prezumţiile în favoarea proprietarului imobilului”. Conform acestui text de lege, „(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege”.

Aşadar, potrivit alin. (1) al textului de lege mai sus citat, în favoarea proprietarului imobilului funcţionează trei prezumţii:

1. Că lucrarea a fost făcută de el;

2. Că lucrarea a fost făcută pe cheltuiala sa;

3. Că lucrarea îi aparţine.

Din dispoziţiile alin. (2) al aceluiaşi text de lege rezultă că proba contrară prezumţiilor de la alin. (1) poate fi făcută în trei situaţii:

1. Când s-a constituit un drept de superficie în favoarea unui terţ;

2. Când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi;

3. În alte cazuri expres prevăzute de lege.

36. Când se dovedeşte că s-a constituit un drept de superficie în favoarea unui terţ în temeiul dispoziţiilor art. 693 alin. (2) C. civ. (printr-un act juridic, prin uzucapiune, printr-un alt mod prevăzut de lege), toate cele trei prezumţii prevăzute la art. 579 alin. (1) C. civ. sunt răsturnate, astfel încât construcţia/plantaţia aparţine de drept superficiarului [art. 596 alin. (1) şi art. 693 alin. (1) C. civ.].

37. Cea de a doua ipoteză prevăzută la art. 579 alin. (2) C. civ. care permite proba contrară prezumţiilor prevăzute la alin. (1) al aceluiaşi text de lege se referă la cazul în care „proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi”. 

În legătură cu această prevedere legală, mai întâi, aşa cum am arătat mai sus (supra,nr. 16), în cazul imobilelor supuse regimului de carte funciară, aşa-zisul „drept de proprietate rezolubilă” nu poate lua naştere în favoarea autorului lucrării decât dacă acesta este deţinătorul unui drept de superficie asupra imobilului pe care efectuează acea lucrare, care nu s-ar putea dobândi decât în condiţiile prevăzute la art. 693 alin. (2) C. civ., ceea ce nu se întâmplă în cazul examinat. Apoi, aşa cum am văzut (supra,nr. 18), în realitate, accesiunea imobiliară artificială fiind o augmentare fizică, o alipire materială a unor bunuri mobile, considerate accesorii în raport cu imobilul bun principal, urmată de conferirea unui regim juridic unic întregului astfel realizat, nu există nicio raţiune pentru ca lucrarea să fie intabulată în cartea funciară, adică înscrisă pe numele proprietarului imobilului la partea a II-a a cărţii funciare, căci în discuţie într-un asemenea caz este o chestiune de „modificare a descrierii imobilului”, problemă intrând sub incidenţa dispoziţiilor art. 914 C. civ., potrivit căruia „proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificareamenţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii”; or, o asemenea înscriere nu este o „intabulare”, în sensul dispoziţiilor art. 881 alin. (2) C. civ., care se referă la „drepturile tabulare” din partea a II-a a cărţilor funciare, ci o înscriere referitoare la descrierea imobilului, corespunzătoare modificării fizice intervenite ca urmare a încorporării materialelor în imobil, care se face în partea I a cărţii funciare. 

În esenţă, în cazul examinat, avem de a face cu o situaţie similară aceleia de modificare fizică a imobilului înscris în cartea funciară prin alipiri sau dezlipiri, conform dispoziţiilor art. 879 C. civ., text de lege care precizează în mod expres la alin. (5) că „operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, auun caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate(s.n., D.C.)”. 

38. Înoptica autorilor M. Avram şi C. D. Samoilă, lucrurile stau cu totul diferit. Conform acestora, autorul lucrării ar fi „implicit” (deci prin deducţie, fără o prevedere legală explicită în acest sens) proprietar al acesteia sub condiţie rezolutorie pe intervalul de timp de la data încorporării materialelor în imobil şi până la data la care are loc „preluarea acesteia de către proprietarul terenului, constructorul pierzând proprietatea cu efecte ex nunc”, i. e. pentru viitor (supra,nr. 27). Conform autorilor citaţi, obiecţiunile noastre la teoria proprietăţii rezolubile „pot fi înlăturate cu multă uşurinţă, dacă se are în vedere contextul concret în care se pune problema edificării construcţiei de către o altă persoană decât proprietarul terenului şi, ulterior, a intervenirii accesiunii imobiliare artificiale (s.n., D.C.)” (supra, nr. 28). „Contextul concret” ar fi acela în care autorul lucrării, la momentul edificării construcţiei, o face cu autorizaţie, fiind titular al dreptului de proprietate, de superficie sau al unui alt drept real asupra terenului care este înscris în cartea funciară, dar ulterior pierde dreptul asupra terenului ca urmare a anulării sau rezoluţiunii titlului său. În această situaţie, conchid autorii mai sus menţionaţi, constructorul, care era proprietar al terenului la momentul edificării acesteia, devenind proprietar al construcţiei prin accesiune în temeiul dispoziţiilor art. 577 alin. (2) C. civ., „pe măsura încorporării materialelor în teren”, şi intabulându-se în cartea funciară, ar rezulta o „realitate faptică” care nu poate fi ignorată, sugerându-se pare-se, dacă bine am înţeles, nici mai mult nici mai puţin decât că şi-ar păstra calitatea de proprietar asupra construcţiei şi după desfiinţarea titlului care i-a permis legal să efectueze lucrarea (supra,nr. 30).

39. Afirmaţiile de mai sus nu pot fi acceptate pentru mai multe considerente. Într-adevăr, mai întâi, explicaţiile oferite – inacceptabile în sine, aşa cum vom vedea mai jos – nu se referă decât la una din situaţiile posibile în care o persoană realizează cu materialele sale o lucrare pe terenul altuia, rămânând pe dinafară fără niciun fel de explicaţii situaţiile în care, bunăoară:

– autorul lucrării are la data realizării acesteia un titlu legal (de proprietate, de superficie sau alt drept real) asupra imobilului, titlu care este ulterior desfiinţat, dar nu a înscris lucrarea în cartea funciară;

– lucrarea constă într-o plantaţie care nu este înscrisă în cartea funciară;

– autorul lucrării este de rea-credinţă la momentul realizării acesteia, neavând un titlu legal pentru efectuarea lucrării pe terenul altuia.

În al doilea rând, autorii opiniei aici discutate se contrazic flagrant, pe de o parte susţinând că autorul lucrării ar dobândi asupra acesteia de la momentul realizării ei un „drept de proprietate rezolubilă” (supra, nr. 27), iar puţin mai departe că, în „contextul concret” sau în „realitatea faptică” descrisă de domniile lor, înscrierea lucrării în cartea funciară nu s-ar face cu titlu provizoriu, cum ar fi normal pentru un drept afectat de o condiţie rezolutorie (art. 898 pct. 1 C. civ.), rămânând înscris cu titlu definitiv, deşi titlul lui de dobândire a imobilului a fost desfiinţat cu efecte retroactive (supra,nr.30), creându-se astfel o confuzie totală.

În al treilea rând, în caz de anulare sau de rezoluţiune a titlului dobânditorului unui drept de proprietate, de accesiune sau a unui alt drept real, efectele sunt retroactive, acesta ajungând astfel post factum în situaţia constructorului pe terenul unui terţ^[62], astfel încât nu are cum să rămână înscris în cartea funciară ca proprietar al construcţiei, aşa cum în mod cu totul fantezist se susţine. În realitate, ca urmare a anulării sau rezoluţiunii titlului constructorului, înscrierea în favoarea sa cu titlu de proprietar al construcţiei se va radia, revenindu-se la situaţia de carte funciară anterioară, rămânând fără niciun suport legal. În acest sens, sunt elocvente dispoziţiile art. 1254 şi ale art. 1554 alin. (1) C. civ. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1254 C. civ., „(1) Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat (s.n., D.C.). (2) Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiat în baza lui(s.n., D.C.). (3) În cazul în care contractul este desfiinţat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestaţiile primite (s.n., D.C.),potrivit prevederilor art. 1639-1647, chiar dacă acestea au fost executate succesiv sau au avut un caracter continuu”. La rândul său, art. 1554 alin. (1) C. civ. stipulează că „Contractul desfiinţat prin rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat (s.n., D.C.). Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite (s.n., D.C.)”. În aceste cazuri, aşa cum s-a subliniat, constructorul, ca urmare a retroactivităţii nulităţii sau rezoluţiunii, nu va mai avea „niciun drept asupra terenului”^[63] şi deci nici asupra construcţiei, proprietatea asupra construcţiei neputând subzista fără un drept real de folosinţă asupra terenului. Ca urmare, conform dispoziţiilor art. 908 alin. (1) pct.1 C. civ., în cazul în care actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat pentru motive anterioare sau concomitente încheierii acestuia, la cererea părţii interesate, se va proceda la rectificarea în sensul radierii intabulării făcute în favoarea autorului lucrării, astfel încât construcţiile sau plantaţiile nu mai pot rămâne înscrise pe numele celui care le-a realizat, revenindu-se la situaţia tabulară anterioară^[64]. Aceasta întrucât,conform principiului publicităţii integrale şi a principiului relativităţii (continuităţii) înscrierilor, care guvernează sistemul de publicitate reală în vigoare^[65], cartea funciară trebuie să reflecte cu exactitate realitatea, astfel încât odată anulat sau rezoluţionat titlul dobânditorului autor al lucrării, acesta trebuie radiat din cartea funciară, neputându-se accepta ideea „supravieţuirii” înscrierii anterioare care a rămas fără niciun suport legal.

În fine, autorii citaţi susţin că, urmare a desfiinţării titlului autorului lucrării, acesta ar rămâne înscris în cartea funciară ca proprietar (înscriere definitivă), iar proprietarul imobilului care invocă accesiunea nu s-ar putea înscrie în cartea funciară decât fie „în temeiul convenţiei părţilor”, i. e. între autorul lucrării şi proprietarul imobilului, fie „în temeiul hotărârii judecătoreşti”, cu referire la dispoziţiile art. 589 C. civ. (supra,nr. 32). Or, dacă, aşa cum am văzut mai sus, atât în ipoteza în care autorul lucrării a avut un titlu legal asupra imobilului la momentul când a realizat-o, dar care i-a fost ulterior desfiinţat cu efecte retroactive fiind radiat din cartea funciară, cât şi în celelalte ipotezele în care lucrarea nu a fost înscrisă niciodată pe numele său în cartea funciară, nu se vede raţiunea pentru care „convenţia părţilor” sau „hotărârea judecătorească” ar trebui să stea la baza înscrierii proprietarului imobilului ca proprietar cu titlu de accesiune imobiliară artificială asupra lucrării edificate de terţ asupra imobilului său, aşa cum se susţine. Dispoziţiile art. 589 C. civ. ar avea raţiune doar în ipoteza în care lucrarea ar fi înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară (sub condiţie rezolutorie în favoarea autorului lucrării şi sub condiţie suspensivă în favoarea proprietarului imobilului) în temeiul dispoziţiilor art. 898 alin. (1) C. civ., situaţie în care consimţământul celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea^[66] sau hotărârea judecătorească ar fi o „justificare a unei înscrieri provizorii” în sensul dispoziţiilor art. 899 alin. (2) C. civ., având ca efect „dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei”^[67].

40. Trebuie precizat şi reţinut ca important şi faptul căprin dovedirea de către autorul lucrării a împrejurării că el a realizat-o şi că a făcut-o cu materialele sale nu poate fi răsturnată cea de a treia prezumţie prevăzută la art. 579 alin. (1) C. civ., anume că lucrarea îi aparţine, aşa cum pare a ni se sugera printre rânduri în studiul aici analizat. Într-adevăr, este bine şi temeinic stabilit că prezumţia de proprietate în favoarea proprietarului fondului – stabilită în dreptul nostru prin dispoziţiile art. 579 alin. (1) C. civ. – nu poate fi combătută decât în trei cazuri, şi anume: dacă există o prevedere legală de excepţie, derogatorie de la regulă; dacă dreptul de proprietate a fost uzucapat de o altă persoană; dacă între proprietarul imobilului şi terţ a intervenit o convenţie prin care i s-a conferit acestuia din urmă un drept real asupra lucrării^[68]. Prin urmare, dovedirea de către terţ a faptului că el a efectuat lucrarea şi că materialele îi aparţineau nu sunt elemente care să poată duce la răsturnarea prezumţiei de proprietate stipulată la art. 579 alin. (1) C. civ. în favoarea proprietarului fondului. 

Nu poate fi ignorată nici situaţia în care autorul lucrării pe imobilul altuia o execută cu materialele aparţinând unui terţ. Într-o asemenea situaţie cui i-ar aparţine lucrarea: autorului lucrării sau proprietarului materialelor?

Potrivit opiniei pe care o discutăm, dacă autorul lucrării nu ar fi proprietar al construcţiei, „nu s-ar putea explica temeiul în baza căruia constructorul poate obţine desfiinţarea construcţiei” în temeiul dispoziţiilor art. 590 alin. (1) C. civ. (supra, nr. 28). Textul de lege menţionat poartă denumirea „Dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor” şi prevede că „până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii[la care face referire art. 589 C. civ.] de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară,autorul lucrării îşi poate ridica materialele”. În legătură cu dispoziţiile art. 590 alin. (1) C. civ. – pe lângă cele deja expuse (supra, nr. 17 şi 20) – şi afirmaţiile de mai sus se mai impun a fi făcute unele observaţii. Astfel, art. 590 alin. (1) C. civ. nu se referă la „desfiinţarea construcţiei”, ci la „ridicarea materialelor”. Dacă lucrarea este o construcţie, aceasta nu ar putea fi demolată şi ridicate materialele componente decât pe baza autorizaţiei administrative obţinute în condiţiile legii speciale (Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii). Or, dacă, pe de o parte, potrivit art. (1) alin. (1) din Legea nr. 50/1991, autorizaţia de desfiinţare a unei construcţii nu poate fi eliberată decât „la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil (s.n., D.C.)”, iar pe de altă parte, potrivit art. 579 alin. (2) C. civ., constructorul cu materialele sale pe terenul altuia poate face proba contrară prezumţiei de proprietate asupra construcţiilor instituite în favoarea proprietarului terenului la alin. (1) al aceluiaşi text de lege doar atunci când acesta din urmă „nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi” (supra,nr. 15), rezultă că, practic, constructorul, care nici el nu este înscris în cartea funciară ca proprietar al construcţiei, nu va putea „obţine desfiinţarea construcţiei” pentru a-şi „ridicamaterialele”, legal fiind în imposibilitate de a obţine autorizaţia de desfiinţare, nefiind proprietar tabular al construcţiei.

41. Susţinerile potrivit cărora proprietatea rezolubilă atipică ar fi o„formulă sintetică” a mecanismului pe care îl presupune accesiunea ca mod de dobândire originar al proprietăţii, care nu implică „transmiterea dreptului de la o persoană la alta (specific modurilor derivate de dobândire), ci stingerea în patrimoniul constructorului a dreptului de proprietate asupra construcţiei şi mărirea corespunzătoare a obiectului dreptului de proprietate aflat în patrimoniul proprietarului terenului, în sensul că acesta va fi proprietarul imobilului compus din teren şi construcţia preluată” (supra, nr. 31), reprezintă un nonsens în condiţiile în care, potrivit opiniei aceloraşi autori, proprietarul terenului care invocă accesiunea va fi înscris în cartea funciară „ca proprietar al construcţiei în temeiul convenţiei părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz, în temeiul hotărârii judecătoreşti – art. 589 C. civ.” (supra, nr. 32), aşadar nu în temeiul faptului juridic al accesiunii, care, conform dispoziţiilor art. 557 alin. (1) C. civ., este un mod de dobândire a proprietăţii distinct de convenţie şi hotărârea judecătorească. În doctrină s-a precizat de altfel că acceptarea preluării lucrării de către proprietarului imobilului nu schimbă modul de dobândire a proprietăţii asupra construcţiei, care rămâne accesiunea^[69], i. e. faptul juridic al încorporării materialelor în teren, nu convenţia sau hotărârea judecătorească.

O negare implicită a accesiunii imobiliare artificiale ca mod originar de dobândire a proprietăţii o reprezintă şi afirmaţia autorilor potrivit căreia „înscrierea în cartea funciară a proprietarului terenului ca proprietar şi al construcţiei va avea efect translativ(s.n., D.C.), potrivit art. 885 alin. (1) C. civ. corelat cu art. 589 C. civ.” (supra,nr.26). Aceasta întrucât, aşa cum cu claritate şi precizie s-a remarcat în doctrină, „dreptul de proprietate dobândit prin intermediul unui mod originar este dacă nu iniţial, cel puţin «reiniţializat»… (s.n., D.C.)”^[70], i. e. adus la momentul zero, ceea ce este opusul unui „efect translativ”, i. e. unui transfer de la un subiect de drept la altul (în speţă, de la constructor la proprietarul terenului), astfel cum se susţine fără niciun temei. 

42. În fine,nu poate fi primitănici susţinerea potrivit căreia dreptul potestativ al proprietarului imobilului de a invoca accesiunea ar fi imprescriptibil datorită faptului că ar reprezenta o valorificare a însuşi dreptului de proprietate asupra imobilului, pe care titularul acestuia îşi întemeiază solicitarea de preluare a construcţiei, care este un accesoriu în raport cu imobilul-bun principal (supra, nr.34).

În opinia noastră, aceste susţineri sunt eronate, confundându-se dreptul de opţiune al proprietarului imobilului, adicăde a alegeîntre una sau alta din posibilităţile conferite de art. 581 şi 582 C. civ. – preluarea construcţiei fiind doar una dintre ele, nicidecum singura – cu dreptul asupra căruia poartă opţiunea, i. e. dreptul de proprietate asupra lucrării executate de terţ asupra imobilului său, care, în teoria „proprietăţii rezolubile”, nu s-ar concretiza (nu ar deveni efectiv) decât după exercitarea opţiunii şi înscrierea lui în cartea funciară. Or, dreptul de opţiune aici analizat fiind unul care are în mod neîndoielnic un conţinut patrimonial şi conferind proprietarului imobilului împotriva autorului lucrării un drept la acţiune în sens material pentru a-i impune varianta aleasă de el, dacă autorul lucrării nu consimte de bună-voie la aceasta (art. 581, 582 şi 589 C. civ.), este supus prescripţiei extinctive în termenul general de prescripţie de 3 ani conform dispoziţiilor art. 2517 C. civ., neexistând nicio dispoziţie legală care să prevadă contrariul [art. 2501 alin. (1) C. civ.].

Este adevărat că, în principiu, drepturile potestative sunt considerate a fi imprescriptibile extinctiv, însă nu în orice situaţie, ci numai atunci când se exercită nemijlocit printr-un act juridic unilateral depinzând numai de voinţa titularului lor, astfel încât nu sunt susceptibile de a fi încălcate^[71]. Prin excepţie, în situaţiile în care dreptul nu se exercită printr-un simplu act unilateral, ci prin intermediul unei acţiuni în justiţie, i. e.în cazul drepturilor la acţiune în sens material care au un obiect patrimonial, drepturile potestative sunt prescriptibile extinctiv^[72]. În cazul examinat, ne aflăm tocmai în această din urmă situaţie întrucât proprietarul imobilului, în oricare din variantele prevăzute de lege, trebuie fie „să ceară instanţei (s.n., D.C.) să dispună înscrierea sa în cartea funciară” [art. 581 lit. a) şi art. 582 alin. (1) lit. a) C. civ.], fie ori „să ceară obligarea autorului(s.n. , D.C.) să cumpere imobilul…” [art. 581 lit. b) şi art. 582 alin. (1) lit. c) C. civ.], ori „să ceară obligarea autorului (s.n., D.C.) la desfiinţarea” lucrării [art. 582 alin. (1) lit. b) C. civ.]. Art. 589 C. civ., care se referă la înscrierea în cartea funciară a drepturilor dobândite prin accesiune imobiliară artificială, precizează şi el că „înscrierea se va face în temeiul convenţiei părţilor(s.n., D.C.),încheiată în formă autentică, sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti(s.n., D.C.)”, deci nicidecum direct în temeiul manifestării de voinţă unilaterale a proprietarului imobilului care se prevalează de accesiune.

În plus, conform dispoziţiilor art. 912 C. civ., „(1) Dreptul afectat de o condiţie suspensivă se va radia din oficiu, dacă nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere. (2) Tot astfel se va radia condiţia rezolutorie, dacă nu s-a cerut, în temeiul ei, radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere”. Cu alte cuvinte, dacă pretinsul drept de „proprietate rezolubilă” al autorului lucrării ar fi înscris provizoriu în cartea funciară în temeiul dispoziţiilor art. 898 pct. 1 C. civ., iar timp de 10 ani nu s-ar cere în temeiul condiţiei (în cazul analizat, „exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune”) de către proprietarul imobilului radierea dreptului înscris în cartea funciară în favoarea autorului lucrării, la cererea biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, se va proceda din oficiu la radierea condiţiei rezolutorii, astfel încât înscrierea provizorie în favoarea autorului lucrării ar deveni una definitivă, cu efecte de la data efectuării ei, în temeiul dispoziţiilor art. 899 alin. (1) C. civ.^[73]. De asemenea, dacă în cartea funciară a fost înscris – aşa cum ar fi firesc – şi dreptul de proprietate sub condiţie suspensivă asupra lucrării al proprietarului imobilului, iar acesta nu şi-ar exercita dreptul de a-şi însuşi proprietatea lucrării prin accesiune imobiliară înaintea împlinirii termenului de 5 ani prevăzut la art. 912 alin. (1) C. civ., dreptul său de proprietate sub condiţie suspensivă se va stinge, urmând a fi radiat din oficiu la cererea biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară.

Aşadar, dreptul potestativ al proprietarului imobilului de a invoca accesiunea imobiliară artificială nu este nici nelimitat în timp, aşa cum am văzut mai sus, şi nici cu efecte ex nunc (doar pentru viitor), căci dacă proprietarul imobilului se prevalează de dreptul de accesiune în interiorul termenului de 5 ani prevăzut la art. 912 alin. (1) C. civ., efectele îndeplinirii condiţiei rezolutorii/suspensive se vor produce ex tunc (de la data înscrierii provizorii în cartea funciară), conform dispoziţiilor art. 899 alin. (1) C. civ.

Note de subsol

^[1] M. Mureşan, Dicţionar de drept civil, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 2009, p. 15.

^[2] În acest sens, a se vedea Iustiniani Institutiones. Instituţiile lui Iustinian, traducere şi note de Vl. Hanga şi M.D. Bob, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2009, nr. 29 şi 30, pp. 106-107.

^[3] Pentru dezvoltări asupra accesiunii sub regimul C. civ. anterior, a se vedea D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, ed. a II-a, t. 3, partea I, Atelierele grafice Socec & Co, Bucureşti, 1909, p. 323 şi urm. În esenţă, în consonanţă cu teoria clasică a accesiunii imobiliare, s-a subliniat clar, concis şi fără complicaţii că, potrivit art. 488 C. civ. anterior, „toate lucrurile trupeşti(corporale, n.n., D.C.), care se unesc şi se încorporează cu un alt lucru, aparţin proprietarului lucrului principal în virtutea dreptului de accesiune” (D. Alexandresco, op. cit., p. 323).

^[4] Pentru dezvoltări asupra accesiunii imobiliare naturale în noul C. civ., a se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, ed. a 2-a, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2015, p. 359 şi urm., nr. 424 şi urm.; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 5-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2019, p. 422 şi urm., nr. 263 şi urm.

^[5] Pentru dezvoltări asupra accesiunii imobiliare artificiale în noul C. civ., a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 339 şi urm., nr. 248 şi urm.; C. Bîrsan, op. cit., p. 364 şi urm., nr. 433 şi urm.; I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 492 şi urm., nr. 735 şi urm.; E. Chelaru, op. cit., p. 427 şi urm., nr. 264 şi urm.

^[6] În cazul realizării lucrării cu materialele altuia, „proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate” [art. 580 alin. (2) C. civ.]. În situaţia prevăzută la art. 580 alin. (1) C. civ., „accesiunea imobiliară artificială operează în mod direct, pe măsura încorporării materialelor în imobil şi ca efect al acestei încorporări [art. 577 alin. (2) C. civ.], iar nu ca efect al exercitării unui drept potestativ de accesiune”(V. Stoica, op. cit., p. 341, nr. 249).

^[7] Potrivit dispoziţiilor art. 578 alin. (2) C. civ. „lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil”. Noţiunea de „imobil” în sensul dispoziţiilor art. 578 alin. (2) C. civ. include în sfera sa nu numai terenurile, ci şi construcţiile (în acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 339, nr. 248). 

^[8] Codul civil reglementează şi categoria lucrărilor provizorii, în cazul cărora, „în absenţa unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă” (art. 588 C. civ.).

^[9] V. Stoica, op. cit., p. 342, nr. 251. În acelaşi sens, a se vedea şi I. Sferdian, op. cit., p. 503, nr. 752.

^[10] V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251. În acelaşi sens, a se vedea şi I. Sferdian, op. cit., p. 503, nr. 752; C. Bîrsan, op. cit., p. 373, nr. 445.

^[11] Potrivit acestui text de lege, care se referă la lucrările autonome cu caracter durabil realizate de autorul lor cu bună-credinţă – în sensul dispoziţiilor art. 586 C. civ. – asupra imobilului altuia, proprietarul imobilului are dreptul „să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării”. Art. 586 C. civ. stipulează că „(1) Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, este înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un alt mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege. (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia”.

^[12] Potrivit acestui text de lege, în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul „să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului”.

^[13] În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251.

^[14] Ibidem.

^[15] În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 342, nr. 251; I. Sferdian, op. cit., p. 503, nr. 754.

^[16] În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 345, nr. 252. În acelaşi sens, a se vedea şi I. Sferdian, op. cit., p. 496, nr. 740.

^[17] V. Stoica, op. cit., p. 345, nr. 252.

^[18] În acest sens, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251.

^[19] În acest sens, a se vedea I. Sferdian, op. cit., p. 497, nr. 741. Nu este locul să insistăm asupra faptului că, potrivit dispoziţiilor art. 35 C. proc. civ., acţiunea în constatare nu poate avea ca obiect decât existenţa sau inexistenţa unui drept, nu şi a unei stări de fapt, cum este şi cea că o persoană este „autor al lucrării”.

^[20] I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 743 din 3 aprilie 2019, rezumată în Codul civil, ediţie îngrijită de jud. C. Drăguşin, Ed. Solomon, Bucureşti, 2020, p. 146, sub art. 577 C. civ.

^[21] Potrivit acestui text de lege, „În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere: 1. Dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie…”.

^[22] În acest sens, a se vedea I. Sferdian, op. cit., p. 494, nr. 738.

^[23] A.-A. Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 44, nr. 28.

^[24] În această optică, „autorul lucrării nu poate dobândi dreptul de proprietate decât în situaţia în care proprietarul imobilului solicită cumpărarea acestuia [de către autorul lucrării, n.n., D.C.], dobândirea realizându-se nu în baza accesiunii imobiliare artificiale, ci în temeiul contractului de vânzare-cumpărare sau a hotărârii judecătoreşti ce-l suplineşte, înscrise în cartea funciară [art. 581 lit. b), art. 582 alin. (1) lit. c) şi art. 589 NCC], înscrierea având efect constitutiv de drepturi [art. 885 alin. 1) NCC]” (Idem, p. 194, nr. 163).

^[25] În acest, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 372 şi urm., nr. 444 şi urm.; E. Chelaru, op. cit., p. 430 şi urm., nr. 268 şi urm. 

^[26] D. Alexandresco, op. cit., pp. 342-343. În acelaşi sens, a se vedea şi M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, 1921, p. 120, nr. 209; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. All, Restitutio, Bucureşti, 1997, p. 140, nr. 330; M. Costin, M. Mureşan, V. Ursa, Dicţionar de drept civil, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980, p. 11. 

^[27] În acest sens, a se vedea C. Stătescu, În legătură cu practica judiciară privind partajul unor construcţii clădite fără autorizaţie legală, în R.R.D. nr. 12/1982, pp. 23-25.

^[28] În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, Regimul juridic al construcţiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane (II), în R.R.D. nr. 5/1985, p. 36; V. Stoica, Admisibilitatea acţiunii în constatare cu privire la drepturile constructorului asupra clădirii edificate pe terenul altei persoane, în R.R.D. nr. 12/1985, p. 35; Al. Bacaci, Raporturile juridice patrimoniale în dreptul familiei, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1986, pp. 47-50.

^[29] În acest sens, a se vedea: C. Uscătescu, Regimul juridic al construcţiilor ridicate pe terenul proprietatea altei persoane (I), în R.R.D. nr. 5/1985, p. 30; D. Chirică, Natura juridică şi valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui terţ, în R.R.D.P. nr. 1/1987, p. 3 şi urm.; L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, pp. 252-253; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2006, pp. 303-304; I. Sferdian, Discuţii referitoare la potestativitate în accesiunea imobiliară, în Dreptul nr. 12/2006, p. 43 şi urm.; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 625, nr. 657; C.S.J., s. civ., dec. nr. 893/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 62.

^[30] Criticile, pe care le reluăm aici, au fost formulate de noi în studiul intitulat Corelaţia, în prezent problematică, a reglementărilor referitoare la accesiunea imobiliară artificială cu cele referitoare la cărţile funciare, accesibil pe https://www.juridice.ro/essentials/3049/corelatia-in-prezent-problematica-a-reglementarilor-referitoare-la-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-cele-referitoare-la-cartile-funciare, publicat la data de 23.06.2019.

^[31] În conformitate cu dispoziţiile art. 693 alin. (4) C. civ., dreptul de superficie poate fi constituit şi post factum (după realizarea lucrării) fie în favoarea autorului lucrării, fie în favoarea unui terţ prin cesiunea de către proprietarul imobilului a dreptului de a invoca dobândirea proprietăţii prin accesiune. În practica judiciară s-a decis în mod întemeiat că „dreptul de superficie nu se poate dobândi prin simplă toleranţă. Proprietarul terenului trebuie, prin autorizare expresă, să-şi manifeste voinţa de a renunţa la o parte din dreptul său de proprietate în favoarea altuia”, jurisprudenţa citată în J.-L. Baudouin, Y. Renaud, Code civil du Québec annoté, Tome 1, 13-édition, Wilson & Lafleur, Montréal, p. 1353, nr. 1110/13. De altfel, în dreptul nostru, art. 13 C. civ. prevede în mod explicit că „renunţarea la un drept nu se prezumă”. Aşa fiind, superficia, constituind în esenţă o renunţare din partea proprietarului imobilului la dreptul de a invoca accesiunea, nu poate fi constituită decât în mod expres prin act autentic.

^[32] Potrivit dispoziţiilor art. 91 alin. (2) lit. d) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 700/7.07.2014 al ANCPI, intabularea dreptului de superficie se va face având în vedere „înscrisul autentic notarial încheiat de un notar public în funcţie în România sau hotărârea judecătorească prin care se constată renunţarea proprietarului unui teren la dreptul de a invoca accesiunea cu privire la construcţia realizată de o persoană pe acel teren”.

^[33] Potrivit dispoziţiilor art. 693 alin. (1) C. civ., „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă (s.n., D.C.)”.

^[34] În acest sens, a se vedea E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 3-a, C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 358.

^[35] În sensul că prin încorporare într-un imobil, „materialele folosite la construcţie încetează a mai fi bunuri mobile pe măsură ce au fost încorporate în construcţie” (I. Reghini, Ş. Diaconescu, P. Vasilescu, Introducere în dreptul civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 391), ele devenind prin încorporare imobile (D. Alexandresco, op. cit., p. 339; Ph. Malaurie, L. Aynès, Droit civil. Les biens. La publicité foncière, 4-e éd., par Ph. Théry, Éditions Cujas, Paris, 1998, p. 127, nr. 447).

^[36] V. Stoica, op. cit., p. 345, nr. 252.

^[37] Astfel cum s-a arătat în doctrina franceză, principiul accesiunii imobiliare artificiale, sintetizat în adagiul superficies solo cedit (terenul absoarbe ceea ce este edificat sau plantat pe acesta), semnifică faptul că „nu importă că plantaţiile şi construcţiile au fost realizate de proprietarul terenului sau de un terţ, cu materiale aparţinând proprietarului terenului sau altcuiva. Puterea de atracţie a solului implică dobândirea imediată de plin drept şi definitivă a construcţiilor, fără nicio manifestare de voinţă din partea sa şi independent de faptul că are sau nu posesia (s.n., D.C.)” (L.-J. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, Traité de droit civil sous la direction de J. Ghestin. Les biens, LGDJ, Paris, 2000, p. 199 şi urm., nr. 188 şi urm.). În acelaşi sens, a se vedea şi G. Marty, P. Raynaud, Les biens, par. P. Jourdain, Dalloz, Paris, 1995, p. 175 şi urm., nr. 127 şi urm.; F. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 7-e éd., Dalloz, Paris, 2006, p. 215, nr. 257, care precizează că „fără convenţie contrarie sau probă contrarie, accesiunea operează de plin drept (s.n., D.C.)”.

^[38] Aşa cum s-a subliniat foarte limpede la art. 934 C. civ. italian, în cazul accesiunii imobiliare, „accesiunea este un mod de dobândire a proprietăţii prin încorporarea în sol a plantaţiilor, construcţiilor sau lucrărilor”. De aceea, „dobândirea prin accesiune este cu titlu originar… Proprietarul bunului încorporat nu transmite dreptul său de proprietate, ci îl pierde ca urmare a dobândirii în proprietate exclusivă de către proprietarul fondului” (C. Massimo Bianca, Diritto civile. VI. La proprieta, seconda edizione, Giuffrè Editore, Milano, 2017, pp. 241-242, nr. 159).

^[39] G. Scyboz, P. Scyboz, P.-R. Gilliéron, A. Braconi, Code civil suisse et Code des obligations annotés, 8-e éd., Helbing Lichtenhahn, Bâle, 2008, p. 396, comentariul de sub art. 671. 

^[40] Potrivit dispoziţiilor art. 23 lit. A din Legea nr. 7/1996 referitoare la cadastru şi publicitatea imobiliară, partea I, „referitoare la descrierea imobilelor, … cuprinde: a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurătorile cadastrale, destinaţia, adresa administrativă, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile…; c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare…”.Cu deplin temei şi cu acurateţe juridică impecabilă s-a reţinut în doctrina noastră că „este firesc ca accesiunea să fie înţeleasă şi ca un mod de dobândire a dreptului de proprietate privată. Este adevărat însă că această dobândire nu presupune o transmitere a dreptului de proprietate de la o persoană la alta (s.n., D.C.). În mod asemănător cu situaţia uzucapiunii, în cazul accesiunii, dreptul de proprietate asupra unui lucru (cel accesoriu) se stinge şi fie se naşte un drept nou de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal, fie se măreşte obiectul dreptului de proprietate asupra acestui bun (s.n., D.C.)” (V. Stoica, op. cit., p. 336, nr. 242). Dar dacă accesiunea nu presupune un transfer de proprietate de la o persoană la alta, ci doar fie naşterea unui drept nou de proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal (mod originar de dobândire a proprietăţii), fie o augmentare materială a obiectului dreptului de proprietate asupra acestui bun, atunci înseamnă că „înscrierile în cartea funciară” la care se referă art. 581 lit. a) şi art. 582 alin. (1) lit. a) C. civ. nu sunt intabulări (textele nici nu le numesc astfel), în sensul dispoziţiilor art. 881 alin. (2) C. civ., ci înscrieri referitoare la situaţia fizică a imobilului care se fac în partea I a cărţii funciare în temeiul dispoziţiilor art. 914 C. civ. şi ale art. 95 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 700/9.07.2014 al ANCPI, care se referă la „înscrierea actualizării informaţiilor tehnice”, incluzând „înscriere/radiere construcţii”.

^[41] În logica „proprietăţii rezolubile”, proprietarul imobilului ar trebui şi el să îşi înscrie provizoriu dreptul de proprietate sub condiţie suspensivă asupra lucrării, dar el, spre deosebire de autorul lucrării, nu ar mai ar avea nevoie de constituirea unui drept de superficie asupra imobilului, de vreme ce este chiar proprietarul acestuia.

^[42] În sensul că accesiunea imobiliară artificială este un mod originar de dobândire a proprietăţii, a se vedea G. Marty, P. Raynaud, P. Jourdain, op. cit., p. 177, nr. 130; J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, op. cit., pp. 197-190, nr. 185 (unde se precizează că „proprietarul [imobilului, n.n., D.C.] achiziţionează, prin efectul legii, accesoriile care se reunesc sau încorporează bunului său ipso facto, independent de orice act de voinţă din partea sa”) şi p. 200, nr. 188; C. Bîrsan, op. cit., p. 358, nr. 418; Cass. 3-e civ., 22 mars2002, în P. Ancel, A. Tissenrand-Martin, G. Venandet, G. Wiederkehr, X. Henry, Code civil. Annoté, 116 éd., Dalloz, 2017, p. 780, nr. 15. În sensul că accesiunea imobiliară artificială este un mod originar de dobândire a proprietăţii întemeiat pe faptul juridic al încorporării materialelor în imobil, cu precizarea că dreptul astfel dobândit de proprietarul imobilului „este independent de prerogativele precedentului proprietar(autorului lucrării, n.n., D.C.)” şi că „dreptul de proprietate dobândit prin intermediul unui mod originar este dacă nu iniţial(adică de la punctul zero, nu derivat, n.n., D.C), cel puţin «iniţializat»”, a se vedea M.-L. Mathieu-Izorche, Droit civil. Les biens, Dalloz Sirey, Paris, 2006, p. 135, nr. 357. În dreptul nostru, în mod curios, se susţine că „în condiţiile efectului constitutiv de drept al intabulării, trebuie să remarcăm că nici autorul lucrării şi nici proprietarul imobilului nu devin prin faptul accesiunii proprietari asupra lucrării (s.n., D.C.), sub condiţie rezolutorie şi, respectiv, sub condiţie suspensivă” (I. Sferdian, op. cit., p. 497, nr. 741). Ne întrebăm însă, retoric, oare prezumţia de proprietate instituită de art. 579 alin. (1) C. civ. în favoarea proprietarului imobilului nu are nicio însemnătate juridică în ipoteza examinată? Ar rămâne lucrarea în intervalul de timp de la data edificării ei şi până la înscrierea în cartea funciară a unuia din cei doi un res nullius? Greu de crezut, imposibil de admis, căci, aşa cum s-a reţinut în doctrină „proprietarul solului(imobilului, în dreptul nostru, n.n., D.C.) este prezumat proprietar al supraedificatului, fiind prezumat proprietar al construcţiei pe cale de accesiune (s.n., D.C.)” (M.-L. Mathieu-Izorche, op. cit., p. 107, nr. 282).

^[43] Prin definiţie accesiunea imobiliară, fie ea naturală sau artificială, este un „mod legal de dobândire a proprietăţii prin extinderea dreptului de proprietate (s.n., D.C.) la produsele acestui lucru, la tot ceea ce se uneşte sau încorporează la acesta (s.n., D.C.)” (Vocabulaire juridique, sous la direction de G. Cornu, Association Henri Capitant, 8-e éd., Quadrige/PUF, Paris, 2007, p. 9). 

^[44] C. Bîrsan, op. cit., p. 374, nr. 446.

^[45] I. Sferdian, op. cit., p. 496, nr. 740.

^[46] În acest sens, sub regimul reglementării C. civ. anterior, a se vedea I. Sferdian, Discuţii referitoare la potestativitate…, cit. supra, p. 45 şi urm.

^[47] V. Stoica, op. cit., p. 344, nr. 251. În acelaşi sens, a se vedea şi I. Sferdian, op. cit., p. 497, nr. 741. 

^[48] În acest sens, a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynès, Droit civl. Les biens, 4-e éd., par Ph. Théry, Cujas, Paris, 1998, p. 128, nota de subsol 26 bis.

^[49] În acest sens, a se vedea M. Avram, C. D. Samoilă, Consideraţii privind accesiunea artificială, cu privire specială asupra situaţiei în care constructorul a constituit un drept de ipotecă asupra construcţiei, accesibil pe https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-privire speciala-asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-constructiei. 

^[50] M. Avram, C. D. Stănilă, op. cit., nr. 1.1, pp. 2-3.

^[51] Idem, nr. 1.1, p. 3.

^[52] Idem, nr. 1.1, p. p. 3.

^[53] Idem, nr. 1.1, p. 3.

^[54] Idem, nr. 1.1, p. 4.

^[55] Idem,nr. 1.1, p. 4.

^[56] Idem, nr. 1.1., p. 4. 

^[57] Idem, nr. 1.1, p. 5.

^[58] Idem, nr. 1. 1, p. 5.

^[59] Idem,nr. 1. 1, p. 6.

^[60] Idem, nr.1. 1,p. 7.

^[61] Idem,nr. 1.1, pp. 6-7.

^[62] În acest sens, a se vedea C. Massimo Bianca, op. cit., p. 257, nr. 167.

^[63] Ph. Malaurie, L. Aynès, Ph. Théry, op. cit.,p. 127, nr. 448.

^[64] În sensul că în cazul desfiinţării actului în temeiul căruia s-a făcut intabularea se revine la situaţia tabulară anterioară, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II. Noile cărţi funciare, ed. a II-a revăzută şi adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 564, nr. 326.

^[65] Cu privire la aceste principii, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 185 şi urm., nr. 192 şi urm., şi p. 191 şi urm., nr. 194 şi urm.; A.-A. Chiş, op. cit., pp. 202-203, nr. 173-175, şi p. 208 şi urm., nr. 179 şi urm.; T. Dârjan, Cartea funciară – cartea de identitate a imobilului, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, pp. 76-78 şi p. 114 şi urm.

^[66] Există o inadvertenţă între dispoziţiile art. 589 C. civ., care prevede că înscrierea în cartea funciară se face în temeiul „convenţiei părţilor” (act bilateral), în timp ce art. 899 alin. (2) C. civ. se referă (corect) la „consimţământul celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea” (act unilateral).

^[67] Pentru detalii cu privire la justificarea înscrierii provizorii, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară…, cit. supra, pp. 814-815, nr. 443. În esenţă, „rostul înscrierii provizorii este (…) acela de a conferi înscrierii în momentul în care acesta va deveni definitivă, adică atunci când se va transforma în intabulare, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie” (ibidem).

^[68] În acest sens, a se vedea J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, op. cit., p. 200, nr. 188; G. Cornu, Droit civil. Intoduction. Les personnes. Les biens, 12-e éd., Montchrestien, Paris, 2005, p. 576, nr. 1390; F. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 208, nr. 244; Cass. 3-e civ., 13 mai 2015, n° 13 – 27342 et 14 – 15678, Obs. A. Tadros, Revue des contrats nr. 4/2015, pp. 949-951.

^[69] În acest sens, a se vedea C. Massimo Bianca, op. cit., p. 251, nr. 166. 

^[70] M.-L. Mathieu-Izorche, op. cit., p. 135, nr. 356.

^[71] În acest sens, a se vedea M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 452-454, nr. 157; idem, Drept civil. Teoria generală. Vol. II. Teoria drepturilor civile subiective, Ed. Solomon, Bucureşti, 2018, pp. 173-174, nr. 64. 

^[72] În acest sens, a se vedea M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivă, cit. supra, p. 455, nr. 157; Idem, Drept civil Teoria generală…, cit. supra, pp. 174-176, nr. 64, 3°.

^[73] Conform acestui text de lege, „înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei”.