Câteva puncte de inflexiune în evoluția practicii judiciare privind hotărârea care ține loc de contract de vânzare

Studiu publicat în volumul 30 de ani de INM. 30 de ani de Drept, Ed. Hamangiu, 2022, p. 216-234.

§1. Repere istorice ale reglementării promisiunii de vânzare

Promisiunea bilaterală de vânzare a fost de‑a lungul timpului o instituție accep­tată de doctrina juridică românească, însă nu a fost consacrată legislativ prin regle­mentarea Codului civil de la 1864, din motivul utilizării sale pe o scară mai redusă în perioada intrării în vigoare a acestui act normativ.

În circuitul civil românesc, această formă de contract preparatoriu a început să fie mai des utilizată atunci când a existat nevoia socială impusă, ulterior celui de‑al Doilea Război Mondial, de instalarea totalitarismului și generalizarea controlului statului prin instituirea mai multor formalități, precum respectarea formei autentice ad validitatem și obținerea autorizației administrative pentru înstrăinările de imo­bile prin acte juridice inter vivos. Astfel, în majoritatea cazurilor, părțile nu puteau recurge imediat la încheierea vânzării prin act autentic, deoarece nu dețineau încă autorizația administrativă care se obținea în urma unor demersuri supuse trecerii unei perioade de timp. Din acest motiv, de cele mai multe ori, acestea conveneau asupra elementelor esențiale ale vânzării finale, în special cu privire la preț și bun, încheind o convenție prin act sub semnătură privată. În acest mod, a apărut și nevoia de recunoaștere a efectelor acestor contracte, ajungându‑se la acceptarea în prac­tică a valabilității acestor acte sub semnătură privată ca promisiuni sinalagmatice cu privire la încheierea în viitor a unui contract de vânzare‑cumpărare, cu toate că actul juridic era nul absolut ca vânzare pentru nerespectarea formei autentice cerute pentru încheierea sa valabilă. 

O primă consecință a recunoașterii conversiunii contractului de vânzare‑cumpă­rare nul absolut pentru lipsa formei autentice în promisiune bilaterală de vânzare cumpărare a fost acceptarea faptului că din acest antecontract rezultă în sarcina fiecărei părți o obligație de a face reciprocă ce consta în efectuarea tuturor diligen­țelor (e.g., obținerea autorizației administrative, prezentarea în fața unui notar public în viitor pentru încheierea vânzării) pentru perfectarea în viitor a contractului de vânzare‑cumpărare.

Pentru situația în care părțile nu își respectau această obligație de a face, într‑o primă fază, singurul remediu recunoscut a fost posibilitatea de a solicita daune‑inte­rese în baza art. 1075 C.civ. 1864^[1], în lipsa unor prevederi legale care să deschidă calea executării silite în natură a antecontractului. Ulterior, prin intermediul preve­derilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958^[2], a fost introdus și remediul executării sili­te în natură prin intermediul instanței de judecată a obligației de a face decurgând din promisiunea sinalagmatică, sub forma pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare‑cumpărare. 

De altfel, prin Decizia de îndrumare nr. 7/1967 a Plenului fostului Tribunal Su­prem de interpretare a art. 12 din Decretul nr. 144/1958, s‑a statuat că, în sistemul instituit de acest decret, convenția constatată printr‑un înscris sub semnătură priva­tă, prin care părțile se obligă la perfectarea în viitor a înstrăinării unui imobil ce intră sub incidența acestui decret, constituie un antecontract de vânzare‑cumpărare, pentru valabilitatea căruia nu se cer a fi întrunite condițiile prevăzute de art. 11 din citatul decret și care nu produce efectul transmiterii dreptului de proprietate, ci generează pentru părți doar obligația de a încheia contractul de vânzare‑cumpărare în forma autentică cerută de lege și de a îndeplini în acest sens toate operațiile necesare, cum ar fi obținerea autorizației sau participarea la autentificare^[3]. 

După evenimentele din anul 1989, prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor^[4] și Legea fon­dului funciar nr. 18/1991^[5], au fost abrogate normele ce limitau circulația juridică a imobilelor, reprezentate de Legile nr. 58/1974 și nr. 59/1974, revenindu‑se la prin­cipiul consensualismului instituit de Codul civil de la 1864^[6].

De asemenea, prin Legea nr. 50/1991 a fost abrogat Decretul nr. 144/1958, fără înlocuirea art. 12 din acest din urmă act normativ cu o reglementare similară. Astfel, deși promisiunea de vânzare era în continuare utilizată în practică, fiind acceptată unanim de doctrină și de jurisprudență, a apărut o lacună legislativă, fiind eliminat temeiul juridic pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare‑cumpă­rare. Subsecvent, practica judiciară a adoptat artificii în această privință, unele din­tre instanțe considerând aplicabile prevederile art. 111 C.proc.civ. 1865 (acțiunea în constatarea existenței unui drept)^[7], iar altele sprijinindu‑și soluțiile pe dispozițiile art. 1073 și art. 1077 C.civ. 1864^[8], valorificând dreptul creditorului de a obține cu prioritate executarea în natură a obligațiilor.

Prima prevedere legală expresă, asemănătoare cu cea din art. 12 din Decretul nr. 144/1958, s‑a regăsit prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile pro­prie­­tății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, care în art. 5 alin. (2) din Titlul X intitulat „Circulația juridică a terenurilor” stabilea că, „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și‑a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”. De altfel, cu toate că Titlul X din acest act normativ a fost abrogat^[9], dispozițiile acestuia rămân aplicabile promisiunilor de contract încheiate în perioada cât a fost în vigoare.

În privința acestor dispoziții, este de menționat că, deși reglementarea Legii nr. 247/2005 viza numai promisiunile sinalagmatice cu privire la terenuri, practica judiciară a aplicat‑o și în privința celorlalte antecontracte.

§2. Analiza unor momente esențiale din evoluția remediului hotărârii care ține loc de contract de vânzare în jurisprudența Codului civil din 2009

Prin intrarea în vigoare a Codului civil din 2009, promisiunea bilaterală de vân­za­re a fost în cele din urmă reglementată, având sediul materiei în cuprinsul art. 1669 alin. (1) și (2), conform cărora: „(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”. 

De asemenea, prin Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării‑cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului^[10], a fost introdusă o reglementare specială cu privire la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, exercitarea dreptului de pre­empțiu­ne, controlul aplicării procedurii dreptului de preempțiune. O nouă regle­men­tare pentru executarea silită în natură a antecontractelor a fost consfințită prin art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, care stabilește: „În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit preve­derilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și art. 9 alin. (6) din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară”.

În materia promisiunilor de vânzare, mai ales după intrarea în vigoare a Codului civil din 2009 și a Legii nr. 17/2014, au fost pronunțate o serie de decizii ale Curții Constituționale și ale Înaltei Curți de Casație și Justiție ce au venit să soluționeze probleme abordate neunitar de practica judiciară preponderent cu privire la pro­nunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare. Vom supune unei analize succinte o parte dintre aceste decizii care au avut o deosebită importanță din perspec­tiva evoluției practicii judiciare în materia antecontractelor.

2.1. Problema naturii juridice a acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri care ține loc de vânzare

Prin Decizia nr. 8 din 10 iunie 2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în cadrul unui recurs în interesul legii^[11], aceasta a statuat că „acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare‑cumpărare a unui imobil are caracterul unei acțiuni personale imobiliare”. 

Astfel, prin decizia menționată s‑a stabilit că „acțiunea civilă prin care se solicită pro­nunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare‑cumpă­rare, în materia obligațiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter per­sonal, deoarece prin ea reclamantul își valorifică un drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligației pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia”. 

Înalta Curte a mai statuat și cu privire la competența teritorială, în sensul că aceasta este alternativă, între instanța domiciliului pârâtului și instanța locului executării obligației, numai dacă în actul juridic încheiat de părți a fost prevăzut locul executării, fie chiar în parte, a obligației.

Astfel cum rezultă din decizia menționată, divergența a vizat calificarea diferită a acțiunilor ca fiind acțiuni personale imobiliare, reale imobiliare sau mixte și, pe cale de consecință, stabilirea competenței teritoriale după regulile prevăzute de art. 5, art. 10 pct. 1, art. 12, art. 13 alin. (1) și art. 19 C.proc.civ. 1865 (în vigoare la data începerii proceselor). 

Atunci când dreptul de creanță are ca obiect un imobil, acțiunea este imobiliară, fără însă ca, prin aceasta, să se schimbe felul acțiunii, dedus din natura dreptului care se valorifică.

În aceste condiții, în acțiunile având ca obiect pronunțarea unei hotărâri jude­cătorești care să țină loc de act de vânzare‑cumpărare a unui imobil, înregistrate după data de 15 februarie 2013, data intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă, competența teritorială se determină în raport cu dispozițiile art. 107 alter­nativ cu art. 113 alin. (1) pct. 3 C.proc.civ.

Conform acestui din urmă text, în afară de instanța domiciliului pârâtului, mai este competentă, în cererile privitoare la executarea, anularea, rezoluțiunea sau rezilierea unui contract, instanța locului prevăzut în contract pentru executarea, fie chiar în parte, a obligației. Rezultă, așadar, că există caracterul alternativ al compe­ten­ței teritoriale, între instanța domiciliului pârâtului și instanța locului executării obligației, numai dacă în actul juridic încheiat de părți a fost prevăzut locul exe­cu­tării, fie chiar în parte, a obligației. În acest caz, față de dispozițiile art. 116 C.proc.civ., ale­gerea între instanțele deopotrivă competente aparține reclamantului.

În situația în care părțile nu au predeterminat în actul juridic pe care l‑au încheiat locul executării obligației, competența teritorială nu mai este alternativă, ci se deter­mină exclusiv în temeiul art. 107 C.proc.civ., conform căruia cererea se face la instanța domiciliului pârâtului. 

În consecință, nu sunt aplicabile dispozițiile art. 104 ori art. 117 C.proc.civ. pen­tru stabilirea competenței materiale sau teritoriale în privința cererilor pentru pro­­nun­țarea unei hotărâri care ține loc de contract, deoarece aceste texte vizează cere­rile reale imobiliare, sfera lor de acțiune neputând fi extinsă la cererile personale imobiliare. Practica judiciară a fost tentată să aplice textele indicate în considerarea faptului că acest tip de acțiuni vizează proprietatea unui bun imobil, deși doar indirect. Or, din moment ce acțiunea vizează proprietatea imobilului, s‑a realizat în practică și încadrarea acesteia în rândul cererilor care au ca obiect dreptul de proprietate sau drepturile reale asupra unui imobil. Este drept că și denumirile marginale ale art. 104 și art. 117 C.proc.civ. sunt de așa natură încât ar putea induce în eroare, referirea acestora fiind exclusiv la natura imobiliară a cererii [cereri în materie imobiliară (art. 104) și cereri privitoare la imobile (art. 117)], însă din conținutul acestora rezultă în mod evident că se referă doar la cererile reale imobi­liare, iar nu și la cererile personale imobiliare. 

Decizia nr. 8/2013 a punctat un aspect esențial cu privire la obiectul promisiu­nilor de contract, care este reprezentat de obligația principală de a încheia în viitor un contract. Pentru promisiunea de vânzare a unui imobil, obligația principală este reprezentată de acordarea consimțământului la încheierea în formă autentică a contractului promis, iar această obligație are un caracter mobiliar indiferent de natura imobiliară a bunului care face obiectul promisiunii. Obligația de a reitera consimțământul sau de a consimți la autentificarea vânzăriieste principala obligație care incumbă promitenților și care de altfel diferențiază promisiunea de vânzare de alte forme de convenții preparatorii. Această obligație de a‑și da din nou consimță­mântul, respectiv de a se prezenta la notariat pentru autentificarea vânzării este în sarcina ambelor părți ale promisiunii bilaterale de vânzare. 

Obligația de a face care decurge din promisiunea de vânzare este fundamental diferită de obligația de a da care caracterizează contractul de vânzare. Exact prin aceasta operează distincția dintre cele două convenții, pentru ca promisiunea să devină o vânzare veritabilă trebuie ca părțile să mai ofere încă o dată consimțămân­tul final, acela care va duce voința juridică la etapa finală a maturității, a contractului final de vânzare. 

Având în vedere caracterul specific al acestei obligații de a face, care constituie în realitate o obligație de a contracta, obligatio contrahendi, în doctrină s‑a exprimat opinia^[12] că aceasta nu poate fi inclusă în categoria clasică a obligațiilor de a face. Pentru a argumenta această teză, autorul a arătat că părțile sunt obligate să încheie contractul final de vânzare în formă autentică de forța obligatorie a antecontrac­tului, iar nu în virtutea unei obligații de a face. 

Un alt indiciu cu privire la caracterul special al obligației de a face izvorâte din pro­misiunea de vânzare este faptul că aceasta nu poate fi executată silit în natură în forma sa clasică, deoarece ar presupune forțarea promitentului‑vânzător să încheie contractul final de vânzare, ceea ce ar fi de neconceput. Tocmai din acest motiv, această obligație de a face se bucură de o formă specializată de executare silită în natură, prin intermediul instanței de judecată. Pe calea acestui remediu, instanța este abilitată prin lege să substituie consimțământul părții care refuză încheierea contractului final (art. 1279 și art. 1669 C.civ.). 

2.2. Două decizii fundamentale pentru aplicarea dispozițiilor Legii nr. 17/2014

2.2.1. Forma antecontractului și normele de aplicare a dispozițiilor Legii nr. 17/2014

Prin Decizia nr. 755/2014^[13], Curtea Constituțională a admis excepția de ne­consti­­tuționalitate și a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 pri­vind unele măsuri de reglementare a vânzării‑cumpărării terenurilor agricole si­tua­te în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privati­zarea societă­ților co­mer­ciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului refe­ritoare la excep­tarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.

În ceea ce privește Decizia nr. 755/2014, în acest caz obiectul excepției de ne­constituționalitate l‑a constituit art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014, care avea următorul cuprins: „Prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor (…) care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”.

Autorii excepției de neconstituționalitate au susținut că din interpretarea a contrario a dispozițiilor cuprinse în art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 ar rezulta că prevederile legii se aplică antecontractelor care au fost perfectate prin înscrisuri sub semnătură privată. În consecință, au apreciat aceștia, textul de lege ce face obiectul excepției instituie în mod evident o discriminare între persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică și cei care au încheiat aceste convenții sub forma înscrisului sub semnătură privată sau sub prin înscrisuri atestate de un avocat, în temeiul legii de organizare a acestei profesii, acestea din urmă trebuind să fie supuse criteriilor legii noi, cu privire la încheierea contractului de vânzare.

Curtea Constituțională a argumentat că cele două categorii descrise în cele de mai sus, cei care au încheiat acte autentice, pe de o parte, și cei care au încheiat, în altă formă decât cea autentică (prin act sub semnătură privată ori prin înscris atestat de către un avocat), antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, nu sunt în situații juridice diferite, având în vedere natura juri­dică a con­venției perfectate, efectele acesteia, precum și momentul încheierii ante­con­tractelor, situat înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014 în ambele cazuri. Astfel, ante­contractul de vânzare creează doar obligația de a încheia în viitor un contract de vân­zare, iar singura diferență dintre cele două categorii de antecon­tracte privește forma în care acestea au fost încheiate, privință în care nu există nicio justificare de a crea situa­ții juridice diferite pentru părțile acestora, tocmai pentru că efectele produse sunt identice, indiferent de forma în care sunt perfectate. În acest sens, niciun ante­contract nu are ca efect transferul dreptului de proprietate în privința bunului pe care îl are ca obiect, fără deosebire de forma în care a fost încheiat^[14].

În consecință, a reținut Curtea, cele două tipuri de antecontracte trebuie să fie reglementate de același act normativ, care este legea în vigoare la data transferului efectiv al dreptului de proprietate, respectiv Legea nr. 17/2014.

Curtea a mai reținut că distincția existentă în norma criticată realizează un tra­tament diferit, aspect asupra căruia se impune o analiză pentru a stabili dacă aceas­tă diferențiere este întemeiată pe un criteriu obiectiv și rațional, iar în final a conchis că nu este îndeplinită această cerință, diferența de tratament juridic fiind una înte­meiată pe un criteriu subiectiv și aleatoriu, care atribuie beneficiarului un adevărat privilegiu în procesul de realizare a dreptului său de creanță. 

2.2.2. Forma autentică și executarea silită în natură a antecontractelor de vânzare

Asupra problemei formei autentice a promisiunii de vânzare a mai existat o dezbatere publică, de această dată în privința necesității încheierii antecontractului în formă autentică în vederea pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract. Deși subiectul a fost unul care a generat un interes deosebit, iar în doctrină au fost exprimate numeroase puncte de vedere^[15], Înalta Curte de Casație și Justiție a tranșat în mod definitiv acest subiect. 

În acest sens, prin Decizia nr. 23/2017^[16] privind pronunțarea unei hotărâri pre­ala­bile, s‑a stabilit: „În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi și art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

Prin decizia menționată, Înalta Curte a apreciat că, în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, această formalitate a formei autentice este îndeplinită prin chiar hotărârea judecătorească pronunțată, care are forța probantă a unui înscris autentic (conform art. 434 C.proc.civ.).

Sunt, de asemenea, relevante în acest sens cele statuate în parag. 126 al deciziei: „În situația hotărârilor constitutive de drepturi, cum este și cea a hotărârii care ține loc de contract de vânzare, valoarea de înscris autentic a hotărârii nu trebuie privită numai din perspectiva probatorie a acesteia, ci determină chiar conversiunea înscri­sului sub semnătură privată (promisiunea bilaterală de vânzare) într‑un înscris auten­tic (hotărârea care ține loc de contract de vânzare), raportat la împrejurarea că, numai din acest moment, convenția, căreia îi lipsea un element constitutiv (forma autentică), va produce efecte juridice. Fără îndoială, hotărârea care ține loc de act autentic de vânzare reprezintă o hotărâre constitutivă de drepturi, întrucât dă naștere sau realizează transferul dreptului de proprietate, tocmai acesta fiind și scopul legiuitorului în edictarea instituției respective, care vine să sancționeze, pe cale judiciară, refuzul nejustificat al promitentului care și‑a asumat obligațiile unui astfel de transfer și care, ulterior, înțelege să nu și le mai respecte”.

În finalul considerentelor Deciziei nr. 23/2017, Înalta Curte a oferit o concluzie, cu care încheiem această scurtă paranteză și la care achiesăm în totalitate: „față de importanța și frecvența promisiunilor de vânzare, precum și față de efectele pe care le produc astfel de convenții, ar fi oportună, de lege ferenda, pentru asigurarea secu­rității raporturilor juridice născute în baza acestor contracte, intervenția legiuitoru­lui în sensul prevederii exprese a încheierii acestor promisiuni de vânzare în formă autentică”. De altfel, dintr‑o analiză globală a practicii judiciare în materia antecon­trac­telor rezultă în mod clar că o mare parte dintre litigiile din acest domeniu ar putea fi evitate tocmai prin încheierea acestor contracte preparatorii în formă auten­tică și înscrierea lor în cartea funciară.

2.2.3. O problemă de inadmisibilitate și rolul instanței de judecată în procesul de îndeplinire a formalităților pentru obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014

PrinDecizia nr. 24/2016^[17] pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, s‑a reținut că dispozițiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare‑cum­părare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanței.

Prin această decizie s‑a stabilit și că instanța de judecată poate dispune îndepli­nirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014 de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respec­tarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății.

Prin decizia menționată s‑a reținut că legea nu dă dreptul instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care ține loc de contract în lipsa întrunirii condițiilor speciale de validitate prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, instanța nefiind nici abilitată în sensul suplinirii acestora^[18]. De altfel, potrivit 1669 C.civ., la pronunțarea hotărârii substitutive de contract, singura condiție care este suplinită de instanță este reprezentată de consimțământul promitentului reticent la încheierea con­tractului.

În ceea ce privește posibilitatea îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, pe parcursul desfășurării litigiului și prin intermediul partici­pării instanței de judecată, prin decizia menționată, Înalta Curte a statuat că mo­mentul la care trebuie efectuată verificarea îndeplinirii cerințelor de validitate a vân­zării îl reprezintă pronunțarea hotărârii. Din această perspectivă, nimic nu se opune ca instanța de judecată să administreze orice probe care pot să conducă la concluzia îndeplinirii acestor condiții speciale din art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu atât mai mult cu cât Codul de procedură civilă nu conține norme care ar interzice acest lucru.

Înalta Curte a mai adăugat că această facultate a instanței nu decurge din faptul că nerespectarea dreptului de preempțiune sau lipsa avizelor prevăzute de art. 3 și art. 9 ar fi nulitatea relativă, ci tocmai din caracterul imperativ al dispozițiilor art. 3, art. 4 și art. 9.

În concluzie, Înalta Curte a statuat că efectuarea formalităților legate de pre­empțiune poate fi realizată și pe parcursul desfășurării procesului având ca obiect validarea antecontractului, aceasta fiind doar o facultate pentru instanță, iar nu o obligație, iar, pe de altă parte, operațiunile acestea sunt greu de realizat în lipsa eforturilor părților.

În această privință suntem în total acord cu opinia exprimată în doctrină, potrivit căreia „obligația de a declanșa procedura de exercitare a preempțiunii prin afișarea la primărie a unei oferte având conținutul contractului promis și destinată pre­empto­­rilor are natura juridică a unei obligații de a face”^[19]. Apreciem că această obli­gație intră în sfera de aplicare a art. 1528 alin. (1) C.civ., respectiv creditorul poate, în temeiul art. 1295 teza finală C.civ., să îi ceară instanței să îl autorizeze ca, în numele și pe seama promitentului‑vânzător, să depună la primărie oferta de vânzare în vederea afișării pentru exercitarea de către preemptorii interesați a dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 și urm. din Legea nr. 17/2014.

O astfel de solicitare poate constitui o cerere de sine stătătoare, premergătoare cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract, ori un capăt de ce­­rere din acțiune, pe care instanța să îl soluționeze printr‑o încheiere premer­gă­toare fondului. În orice caz, este cert că, la momentul pronunțării hotărârii, toate condițiile speciale instituite de legiuitor trebuie să fie îndeplinite, iar, în caz contrar, soluția instanței nu poate fi decât una de respingere, având în vedere faptul că acor­darea posibilității de exercitare a dreptului de preempțiune reprezintă o condiție expres prevăzută de legea specială în materie^[20].

O mare parte a practicii judiciare a optat pentru autorizarea reclamantului printr‑o încheiere premergătoare în vederea efectuării procedurii prevăzute de art. 3, art. 4, art. 6‑12 din Legea nr. 17/2014, deși această măsură nu este una obli­gato­rie. Cu toate acestea, în scopul creării unei practici judiciare unitare și pre­vizibile, ar fi benefică interpretarea în mod unitar a dispozițiilor legii de către toate instanțele de judecată, astfel încât, dacă procedura a fost finalizată chiar și în cursul judecății în primă instanță, aceasta să fie considerată îndeplinită. 

2.3. Problema deținerii proprietății bunului de către promiten­tul‑vân­zător și integrarea prevederilor art. 1683 C.civ. în tabloul executării silite în natură a antecontractului

Una dintre condițiile necesare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare este ca bunul să aparțină promitentului‑vânzător la momentul transfe­rului de proprietate. Cerința ca promitentul‑vânzător să fie și proprietarul bunului la momentul pronunțării hotărârii a făcut obiectul unor controverse o perioadă, însă problemele de practică neunitară pe care le‑a declanșat au fost soluționate de către Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 12/2015^[21], pronunțată în urma unui recurs în interesul legii.

În situația în care promitentul‑vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, instanța supremă a decis, prin decizia menționată, că promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură, sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.

Din conținutul Deciziei nr. 12/2015 putem deduce că, pentru identitate de rațiu­ne, nu s‑ar putea pronunța o asemenea hotărâre când promitentul‑vânzător nu are calitatea de proprietar cu privire la întregul bun în momentul pronunțării.

Înalta Curte statuează în aceeași decizie că o hotărâre pronunțată în ipoteza în care promitentul‑vânzător deține doar o cotă‑parte din dreptul de proprietate asu­pra bunului ar fi afectată de condiția rezolutorie ca proprietatea bunului să fie do­bân­dită de vânzător, o astfel de hotărâre neținând cont de faptul că situația de­curgând dintr‑un act jurisdicțional, precum hotărârea judecătorească, este una finală, care nu mai poate fi repusă în discuție după epuizarea căilor de atac. 

Se pune astfel întrebarea dacă mai este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare a bunului altuia, având în vedere raționamentul care stă la baza Deciziei nr. 12/2015. 

La prima vedere, din considerentele Deciziei nr. 12/2015rezultă că pe calea hotărârii care ține loc de vânzare nu pot fi executate silit promisiunile în cazul cărora promitentul‑vânzător nu deține în patrimoniul său dreptul de proprietate și nici nu îl dobândește până la momentul pronunțării. În contextul promisiunii de vânzare a bunului altuia, se adaugă o serie de elemente particulare. 

Potrivit art. 1650 alin. (1) C.civ., „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”.

În ceea ce privește regimul juridic al vânzării bunului altuia, această varietate a vânzării presupune că, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător. De asemenea, obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobân­direa de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului, iar proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar [art. 1683 alin. (1)‑(3) C.civ.].

Așadar, obligația vânzătorului de a transfera proprietatea prevăzută de art. 1673 alin. (3) C.civ. nu poate fi executată în cadrul vânzării bunului altuia prin simplul consimțământ al vânzătorului și cumpărătorului, deoarece vânzătorul nu este proprietarul bunului, neputând transfera un drept pe care nu îl are. 

Promisiunea încheiată este valabilă, deoarece atât doctrina, cât și jurisprudența acceptă că nu este necesar ca bunul să aparțină promitentului‑vânzător la momen­tul încheierii promisiunii, câtă vreme acesta dobândește proprietatea bunului până la încheierea vânzării. 

Dacă însă, la momentul prefigurat în promisiune pentru încheierea contractului de vânzare, promitentul‑vânzător nu deține dreptul de proprietate asupra bunului ce a făcut obiectul promisiunii, părțile au, printre altele, și opțiunea de a încheia un contract de vânzare a bunului altuia. Vânzarea bunului altuia include un mecanism similar promisiunii de vânzare, însă fără a mai fi necesar ca părțile să dea ulterior un consimțământ pentru a se încheia vânzarea finală. 

În situația promisiunii de vânzare a bunului altuia, prin hotărârea care ține loc de contract, reclamantul promitent nu ar dobândi proprietatea, însă ar primi ceea ce i‑a fost promis prin antecontract, un drept care se va consolida în patrimoniul său de îndată ce vânzătorul va dobândi bunul sau proprietarul va ratifica vânzarea. 

Pe de altă parte, prin pronunțarea unei hotărâri care ține loc de vânzare, instanța consfințește contractul în limitele stabilite de părți prin promisiune, astfel că prin această hotărâre nu se vor putea transmite mai multe drepturi decât au stabilit părțile la încheierea promisiunii și nici mai multe decât ele dețin la data pronunțării hotărârii. Prin acest mecanism, s‑ar încheia un contract de vânzare a bunului altuia, iar nu o vânzare cu efectul transmiterii imediate a dreptului de proprietate de către vânzător. 

O altă consecință practică ar fi că, în cazul neexecutării obligației asumate prin contractul de vânzare a bunului altuia de către vânzător, contract consfințit de către instanță, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea însoțită de daunele‑interese în cuan­tumul prevăzut de garanția pentru evicțiune [art. 1702 și art. 1703 C.civ., astfel cum dispune art. 1683 alin. (6) C.civ.]. Acest drept nu ar putea fi valorificat în situația în care părțile au încheiat o simplă promisiune de vânzare. 

Un alt aspect important este că diferența dintre promisiunea de vânzare și vân­zarea finală prefigurată o reprezintă un simplu consimțământ suplimentar. Promi­siunea de vânzare creează doar un drept de creanță în patrimoniul promitentu­lui‑cum­părător, însă în cadrul acesteia părțile au stabilit deja toate elementele esen­țiale pentru încheierea vânzării, motiv pentru care, dacă una dintre părți se răzgân­dește, ar trebui ca debitorul să poată fi „silit” să încheie contractul final, dacă există un asemenea mecanism prevăzut de lege.

Într‑un scenariu ușor diferit, între părți este încheiată o promisiune de vânzare, bunul se află în proprietatea promitentului‑vânzător, iar ulterior acesta înstrăinează bunul unui terț.

Dacă din diverse motive nu produce efecte clauza de inalienabilitate prevăzută de art. 627 C.civ., promitentul ar putea cere pronunțarea unei hotărâri de vânzare a bunului altuia, de pe urma căreia să poată valorifica, în cel mai rău caz, măcar re­mediul rezoluțiunii cu daune‑interese în cuantumul prevăzut pentru garanția pentru evicțiune a vânzătorului [potrivit art. 1683 alin. (6) C.civ.]. Aceste daune‑interese sunt superioare cantitativ celor ce ar putea fi solicitate pentru rezoluțiunea unei promisiuni de vânzare. 

Însă, în situația în care promitentul‑vânzător a vândut unei terțe persoane bunul ce făcea obiectul promisiunii, este evident că hotărârea nu ar mai putea da naștere dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului‑cumpărător, din moment ce, la data pronunțării, promitentul‑vânzător nu mai deținea acest drept pentru a‑l putea transmite.

În plus, în acest caz nu avem de‑a face cu o promisiune de vânzare a bunului altuia, deoarece la data încheierii promisiunii de vânzare bunul se afla în patrimoniul vânzătorului, care a promis deci vânzarea unui bun propriu. 

Așadar, contractul de vânzare consfințit printr‑o astfel de hotărâre ar putea fi unul reglementat de dispozițiile art. 1683 C.civ.?

În această ipoteză, promitentul‑cumpărător are în mod evident la dispoziție o acțiune vizând daune‑interese contractuale, însă se pune problema dacă nu cumva ar trebui să poată obține pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vân­zare a bunului altuia, tocmai ca măsură reparatorie, iar în urma pronunțării acestei hotărâri, cumpărătorul să poată activa sistemul de despăgubiri aplicabil potrivit art. 1683 C.civ., specific garanției pentru evicțiune. 

Situația este la fel cu prima ipoteză (cea a încheierii unei promisiuni de vânzare cu privire la bunul altuia, iar promitentul nu dobândește bunul până la data stabilită pentru vânzare), deoarece nici în acest caz promitentul‑vânzător nu este proprietar la data încheierii vânzării, fiind irelevant sub acest aspect că a fost proprietar al bunului la momentul încheierii promisiunii sau la un moment ulterior, însă între timp l‑a înstrăinat. Prin urmare, și soluția ar trebui să fie identică sub aspectul pronunțării unei hotărâri de vânzare a bunului altuia. 

În concluzie, pe de o parte, având în vedere Decizia nr. 12/2015, este dificil să împărtășim opinia conform căreia o hotărâre care ține loc de vânzare a bunului altuia s‑ar putea pronunța (în oricare dintre ipotezele analizate), având în vedere că ceea ce a fost statuat pentru situația deținerii unei cote‑părți este firesc că se va putea aplica și în cazul în care promitentul‑vânzător nu este proprietar asupra întregului bun. De principiu, o promisiune de vânzare de acest fel rămâne valabilă, dar ea nu va putea fi executată silit în natură prin mecanismul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract. 

Un aspect important care rezultă din decizia menționată este că hotărârea care ține loc de contract de vânzare are caracter constitutiv de drepturi, operând trans­ferul proprietății bunului de la data rămânerii definitive. Dacă acesta este un ele­ment esențial al distincției dintre un contract încheiat de părți și hotărârea care ține loc de contract, atunci pare că discuția despre pronunțarea hotărârii care ține loc de vânzare a bunului altuia este închisă. 

Ar rezulta și faptul că pot fi valorificate pe calea pronunțării hotărârii care ține loc de contract doar promisiunile în cadrul cărora nu este problematică (condițio­­nală) executarea ulterioară a obligației de transfer al proprietății. În sensul celor statuate în Decizia nr. 12/2015, contractul consfințit prin hotărâre trebuie să fie apt să transmită dreptul de proprietate. 

Însă, par a exista și motive care ar conduce spre concluzia posibilității obținerii unei hotărâri care să țină loc de vânzare a bunului altuia, urmând ca timpul și dina­mica circuitului civil să arate dacă un astfel de remediu va fi activat în practică de către eventualii săi beneficiari și poate atunci Înalta Curte va fi chemată din nou a tranșa o practică neunitară. 

2.4. Necesitatea achitării prețului anterior pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare

Partea îndreptățită să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract este aceea care și‑a îndeplinit obligațiile asumate ori este gata să și le înde­plinească. Dacă promitentul‑cumpărător a obținut un termen pentru plata pre­țului ori a unei părți din preț, care s‑ar împlini ulterior pronunțării de către instan­ță a hotărârii care ține loc de contract, acest lucru nu împiedică instanța să pronunțe hotărârea.

Cu privire la înțelesul sintagmei „la cererea părții care și‑a îndeplinit propriile obligații”, prevăzută de art. 1279 alin. (3) C.civ., apreciem că interpretarea acesteia trebuie să fie în sensul că se referă la obligațiile stabilite prin antecontract, iar nu prin contractul ce urmează a fi încheiat. Rațiunile pentru această concluzie sunt multi­­ple. În primul rând, interpretarea sistematică a întregului art. 1279 C.civ. con­duce la ideea că acesta se referă la promisiunea de contract, și nicidecum la contractul final prefigurat. Un alt argument ține de arhitectura contractului, care include această etapă preparatorie reprezentată de antecontract. Prin promisiunea de contract părțile au obligația de a defini toate elementele esențiale ale convenției finale [a se vedea art. 1182 alin. (2) C.civ., care reglementează acordul suficient], astfel încât în antecontract se va regăsi în mare parte chiar conținutul contractului prefigurat. Însă, în această etapă de formare a contractului nu poate fi analizată îndeplinirea obligațiilor ce izvorăsc din contractul final, deoarece acesta nu a luat ființă și, prin urmare, nu se poate discuta despre executarea sa, ci despre executarea acelor obligații pe care părțile le‑au definit în precontract în vederea epuizării acestei ultime etape contractuale preparatorii.

În acest sens, se pune întrebarea dacă achitarea prealabilă a prețului vânzării poate fi o condiție pentru admiterea cererii sau, dimpotrivă, trebuie să considerăm că ar fi suficient ca instanța să facă mențiunea prețului în dispozitiv, a avansului plătit și a restului de preț datorat – chiar dacă, în lipsa unei cereri reconvenționale, nu îl poate obliga pe reclamant să plătească această sumă pârâtului –, pentru a face po­si­bilă intabularea ipotecii legale (art. 2386 pct. 1 C.civ.). Având în vedere că ipote­ca legală constituie un efect legal al contractului de vânzare încheiat fără plata inte­grală a prețului, considerăm că instanța poate să constate din oficiu în dispozitiv nu doar care este prețul contractului, prețul deja plătit și prețul încă datorat, dar și existența ipotecii legale pentru restul de preț, în folosul vânzătorului. 

În acest sens există și practică judiciară^[22], instanțele de judecată mergând uneori chiar un pas mai departe și dispunând înscrierea din oficiu, în lipsa oricărei cereri din partea părților, a ipotecii legale a vânzătorului asupra bunului vândut, pentru prețul datorat. Această dispoziție, în lipsa unei cereri formulate în termenul legal, încalcă principiul disponibilității (art. 9 C.proc.civ.). Considerăm că mențiunea din oficiu pri­vind ipoteca legală ar fi suficientă pentru înscrierea acestui drept în cartea funciară.

Explicația unei asemenea soluții rezidă în împrejurarea că instanța, pronunțând o hotărâre care ține loc de contract, are atribuții similare cu cele notariale, fiind ast­fel ținută să consemneze în dispozitiv cel puțin elementele esențiale ale contrac­tului. Or, pentru vânzător, restul de preț datorat și ipoteca legală ce garantează plata constituie astfel de elemente esențiale; nu s‑ar putea considera că vânzătorul ar trebui să formuleze cerere reconvențională, întrucât el nu „cere” ceva instanței, înscrierea ipotecii legale fiind o consecință firească a admiterii cererii reclamantului și a încheierii contractului prin hotărârea judecătorească pronunțată. În cazul în care promitentul‑vânzător nu solicită acest lucru, instanța nu ar putea să îl oblige din oficiu pe reclamantul promitent‑cumpărător la plata prețului prin hotărârea care ține loc de contract. 

În această privință există o jurisprudență bogată, orientările fiind atât în sensul necesității achitării prețului pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare, dar și în sens invers. 

Practica instanțelor înainte de intrarea în vigoare a Codului civil din 2009 era majoritară în a considera că plata prețului reprezintă o condiție pentru pronunțarea hotărârii care ține loc de contract, având în vedere că prin hotărârea pronunțată operează transferul de proprietate cu privire la bun, fiind inadmisibil în acest context ca plata prețului să nu fi avut loc în prealabil, iar tocmai din acest motiv promi­tenții‑vânzători nu ar putea fi obligați la executarea obligației asumate de aceștia de a încheia contractul de vânzare.

Este, de asemenea, adevărat că rațiunile pentru această practică judiciară se regăsesc și cu privire la promisiunile de vânzare încheiate după 1 octombrie 2011, iar existența ipotecii legale a vânzătorului pentru plata prețului nu este o noutate, deoarece și anterior, în Codul civil din 1864, era reglementat privilegiul vânzătorului asupra imobilului pentru plata prețului (a se vedea art. 1737 pct. 1 C.civ. 1864). 

Pe de altă parte, trebuie să remarcăm că plata prețului nu reprezintă o condiție pentru validitatea contractului de vânzare, ci doar un element care ține de execu­tarea acestuia, iar regula în această privință este că prețul va fi achitat, în lipsa unei stipulații contrare, la momentul la care proprietatea este transmisă [a se vedea art. 1720 alin. (1) C.civ.]. Din această perspectivă, ținând cont că, în cazul hotărârii care ține loc de contract, transferul de proprietate operează în mod final la rămâ­nerea definitivă a hotărârii^[23], este destul de clar că mecanismul executării silite în natură a antecontractului prevăzut de art. 1669 C.civ. presupune o particularitate din perspectiva datei la care are loc formarea contractului. Spre deosebire de în­cheierea contractului prin voința liberă a părților, când, de regulă, consimțământul este simultan, iar transferul proprietății are loc odată cu plata prețului, în cadrul specific procesului civil, verificarea condițiilor de către instanța de judecată se face la un moment anterior pronunțării hotărârii prin care este substituit consimțămân­tul promitentului reticent la încheierea vânzării finale. Din acest motiv, poate părea că plata prețului nu reprezintă o condiție necesară la pronunțarea hotărârii. 

Însă, tocmai date fiind circumstanțele cu totul particulare ale acestei forme de executare în natură a obligațiilor, apreciem că raționamentul referitor la plata prețului trebuie restructurat, pentru ca rezultatul să fie similar, dacă nu chiar identic, cu cel obținut în cazul încheierii vânzării în fața notarului. Astfel, faptul că pronun­țarea hotărârii va avea loc la un moment ulterior verificării condițiilor ar trebui apre­ciat ca fiind irelevant în economia încheierii contractului, fiind o simplă constrângere procedurală. Doar pentru că în fața instanței de judecată etapele nu sunt asemenea cu procedura în fața notarului, neprocedându‑se la verificarea condițiilor pentru încheierea contractului, etapă care să fie urmată imediat de consfințirea vânzării, nu înseamnă că verificările nu ar trebui să fie aceleași. Din moment ce la încheierea contractului la notar acesta verifică plata prețului, aceeași sarcină ar trebui să aibă și instanța, cu atât mai mult cu cât hotărârea ce urmează a fi pronunțată se va bucura de o autoritate provizorie de lucru judecat. 

În concluzie, suntem de părere că această din urmă soluție, regăsită încă și în practica judiciară, se apropie mai mult de scopul instituției hotărârii care ține loc de contract. Valorificarea ipotecii legale a vânzătorului pentru plata prețului reprezintă mai degrabă un remediu de ordin juridic subsecvent, nu o cauză în sine pentru adoptarea unei soluții în această problemă, iar faptul că transferul proprietății are loc la un moment ulterior reprezintă doar o realitate procedurală specifică etapelor procesului civil.

Note de subsol

^[1] Art. 1075 prevedea: „Orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului”.

^[2] Art. 12 din Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construi­re, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții (B. Of. nr. 15 din 29 martie 1958) prevedea că: „În cazul în care s‑a încheiat un înscris, din care rezultă că proprietarul unui teren cu sau fără construcții s‑a obligat să‑l înstrăineze cu titlu oneros și s‑au respectat modalitățile de plată a prețului prevăzute în înscris, iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizației prevăzută în art. 11 una din părți sau succesorii acesteia nu se prezintă, din orice motive, la notariat pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanța judecătorească va putea da o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare. Neprezentarea uneia din părți la autentificare, în urma somațiilor făcute de cealaltă parte prin executorul judecătoresc, se va constata printr‑un proces‑verbal încheiat de notariatul de stat raional sau orășenesc, în circumscripția căruia se află imobilul în cauză. Instanța judecătorească va putea fi sezisată de partea interesată sau de succesorii acesteia, până la expirarea valabilității autorizației de înstrăinare. Transcrierea dreptului de proprietate sau înscrierea în cartea funciară a acestui drept se vor face în temeiul unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă de­finitivă. Dispozițiile prezentului articol se aplică și actelor sub semnătură privată încheiate înain­te de publicarea prezentului decret, în care scop autorizațiile de înstrăinare valabile la această dată se consideră prelungite de drept până la expirarea unui termen de 6 luni de la publicarea decre­tului de față. Termenul de 3 luni, prevăzut pentru prezentarea la notariat în scopul auten­tificării actului, curge de la data publicării prezentului Decret”. Dispozițiile precitate erau aplicabile numai pentru înstrăinările având ca obiect terenuri cu și fără construcții din arealul localităților cu planuri de sistematizare, nefiind incident cu privire la contractele referitoare la terenuri agricole și imobile situate în mediul rural, în localitățile care nu beneficiau de planuri de sistematizare (sate, comune).

^[3] Decizie citată în M. Banciu, Caracterizarea unor clauze menite să garanteze îndeplinirea obligațiilor derivând din antecontractul de vânzare‑cumpărare, în R.R.D. nr. 4/1974, p. 53, care citează din C.D. 1967, p. 26, apud I. Ionescu, Antecontractul de vânzare‑cumpărare, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 220, nota de subsol nr. 2.

^[4] Publicată în M. Of. nr. 163 din 7 august 1991, în prezent republicată, cu denumirea „Lege privind autorizarea executării lucrărilor de construcții”, în M. Of. nr. 933 din 13 octombrie 2004.

^[5] Publicată în M. Of. nr. 37 din 20 februarie 1991, în prezent republicată în M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998.

^[6] Cu toate acestea, prin art. 46 alin. (1) (în forma sa inițială) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, a fost instituită o excepție de la principiul consensualismului, fiind impusă forma autentică ad validitatem pentru orice înstrăinare de terenuri, prevedere reluată și în Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor (publicată în M. Of. nr. 102 din 4 martie 1998, abrogată ulterior prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005).

^[7] Potrivit art. 111 C.proc.civ. 1865: „Partea care are interes poate să facă cerere pentru consta­tarea existenței sau neexistenței unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului”.

^[8] Conținutul art. 1073 era: „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obliga­ției, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”,iar art. 1077 stabilea: „Nefiind îndeplinită obli­ga­ția de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

^[9] Prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011), în art. 230 lit. aa) din Capitolul X s‑a dispus: „La data intrării în vigoare a Codului civil se abrogă: (…) aa) titlul X «Circulația juridică a terenurilor» al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adia­cente, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005, cu modificările și completările ulterioare”.

^[10] M. Of. nr. 178 din 12 martie 2014.

^[11] M. Of. nr. 581 din 12 septembrie 2013.

^[12] J. Goicovici, Formarea progresivă a contractului, Ed. Wolters Kluwer, București, 2009, p. 39.

^[13] Decizia Curții Constituționale nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 (M. Of. nr. 101 din 9 februarie 2015).

^[14] În legătură cu situația particulară a antecontractelor încheiate în formă autentică, Curtea a reținut că, în perioada 2 mai‑19 iulie 2013, legea a prevăzut obligativitatea încheierii în formă autentică a antecontractelor de vânzare, sub sancțiunea nulității absolute a actului. Însă, obligația respectivă nu avea niciun impact sub aspectul transferului de proprietate, acesta fiind neoperant, atât în cazul promisiunii autentice, cât și în cazul unor promisiuni neperfectate în forma înscrisului notarial [pentru instituirea formei autentice, a se vedea art. VII⁵ pct. 3 din O.U.G. nr. 121/2011 pentru modificarea și completarea unor acte normative (M. Of. nr. 931 din 29 decembrie 2011), introdus prin art. I pct. 1 din Legea nr. 127/2013 (M. Of. nr. 246 din 29 aprilie 2013), și, pentru abrogare, art. II din Legea nr. 221/2013 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 12/2013 pentru reglementarea unor măsuri financiar‑fiscale și prorogarea unor termene și de modificare și completare a unor acte normative (M. Of. nr. 434 din 17 iulie 2013)].

^[15] Pentru expuneri elaborate cu privire la acest subiect, a se vedea: I.F. Popa, Promisiunile uni­laterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobi­lia­ră, în R.R.D.P. nr. 5/2013; I. Sferdian, Modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a III‑a din Codul civil intrat în vigoare în 2011, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare‑cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronun­țării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, www.juridice.ro; D. Chirică, Este obligatorie forma auten­tică la încheierea promisiunii de vânzare‑cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic?, www.juridice.ro; I. Cofaru, Promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare‑cumpărare a unui imobil. Reflecții privind caracterul (ne)necesar al formei autentice pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, www.juridice.ro.

^[16] Înalta Curte de Casație și Justiție, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Alba, Secția I civilă, în dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunțarea unei hotărâri prealabile (M. Of. nr. 365 din 17 mai 2017).

^[17] Decizia nr. 24 din 26 septembrie 2016 privind examinarea sesizării formulate de Tribunalul Giurgiu, Secția civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: modul de interpretare și aplicare a prevederilor art. 5 alin. (1) în corelare cu pre­ve­derile art. 3 alin. (3), art. 4, art. 9 și art. 16 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării‑cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri pro­prietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statu­lui, cu modificările și completările ulterioare, art. 1248 și art. 1251 din Codul civil și art. 15 alin. (2) din Constituția României (M. Of. nr. 936 din 22 noiembrie 2016).

^[18] Este drept că art. 16 din Legea nr. 17/2014 a fost modificat prin O.U.G. nr. 104/2022 (M. Of. nr. 657 din 30 iunie 2022), având următorul conținut în prezent: „Înstrăinarea prin vânzare a tere­nurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit prevede­rilor art. 4 și 4¹, sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 și 9 alin. (1) și (2) este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută”. Însă, s‑a susținut în doctrină că posibilitatea instanței de a dispune îndeplinirea formalităților nu este legată de sancțiunea prevăzută de art. 16 din Legea nr. 17/2014, pentru nerespectarea dreptului de preempțiune sau lipsa avizelor prevă­zute de art. 3 și art. 9, că aceasta ar fi nulitatea absolută sau nulitatea relativă, ci este o consecință a caracterului imperativ al dispozițiilor art. 3, art. 4 și art. 9 din actul normativ menționat (V. Marcusohn, Noutăți privind exercitarea dreptului de preempțiune în cazul vânzării terenurilor agricole situate în extra­vilan, în Dreptul nr. 6/2021, consultat în document Word exportat de pe www.sintact.ro, p. 13).

^[19] R. Dincă, Promisiunea de a vinde un teren agricol situat în extravilan, în R.R.D.P. nr. 3/2015, consultat în document Word exportat de pe www.sintact.ro, p. 32.

^[20] În ceea ce privește normele de drept comun în materia dreptului de preempțiune repre­zentate de prevederile art. 1730‑1740 C.civ., s‑a exprimat opinia potrivit căreia instanța de jude­cată nu ar trebui să respingă cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract, atât timp cât încălcarea dreptului de preempțiune nu este sancționată de către legiuitor cu nuli­tatea contractului. Drept argument în sprijinul acestei teze, autorul arată că, în situația respingerii cererii pe acest considerent, instanța activează un drept potestativ, care se află exclusiv la îndemâ­na terțului. Autorul arată că astfel se protejează interese private care ar putea fi activate și ulterior vânzării consfințite prin hotărâre judecătorească, respectiv prin exercitarea acțiunii pauliene de către însuși terțul îndrituit (pentru detalii, a se vedea V. Diaconiță, Executarea silită în natură a obligațiilor contractuale în sistemul Codului civil român, Ed. Universul Juridic, București, 2017, p. 263). Avem rezerve serioase față de această abordare, ea reprezentând mai degrabă un rațio­na­ment de natură sofistică, ce pleacă de la faptul adevărat al nesancționării cu nulitatea contrac­tului a încălcării dreptului de preempțiune. Însă, această premisă nu poate duce la conclu­zia că instanța nu ar fi obligată să verifice respectarea dreptului de preempțiune, cu atât mai mult în cazul special prevăzut de art. 4 și urm. din Legea nr. 17/2014. 

^[21] Decizia nr. 12 din 8 iunie 2015 privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acțiunii privind valida­rea promisiunii de vânzare‑cumpărare a unui bun imobil determinat, în situația în care promiten­tul‑vân­zător are doar o cotă‑parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia (M. Of. nr. 678 din 7 septembrie 2015).

^[22] C.A. Cluj, s. I. civ., dec. civ. nr. 217 din 23 octombrie 2019, disponibilă online pe www.sintact.ro, accesat la data de 20 octombrie 2021. Curtea de Apel Cluj a dispus în această decizie: „Din oficiu, în baza art. 2386 pct. 1 Noul Cod civil, (…) va dispune înscrierea ipotecii legale pentru suma de (…), reprezentând preț neachitat, în favoarea pârâților promitenți‑vânzători (…), în CF nr. (…) Cluj‑Napoca, nr. cad. (…)”.

^[23] În sprijinul acestei concluzii sunt și considerentele Deciziei nr. 12/2015 pronunțate în recurs în interesul legii de Înalta Curte de Casație și Justiție, precitată, în care pe se statuează că prin hotă­rârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent‑cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de pro­prietate, iar hotărârea care ține loc de contract tranșează definitiv raportul juridic, acesta nemai­pu­tând fi repus în discuție. Deducem din raționamentul evocat că prin hotărâre substitutivă de vânzare are loc transferul dreptului de proprietate, chiar la data pronunțării, cu titlu provizoriu și în mod final la data rămânerii definitive a hotărârii.