Considerente cu privire la posibilitatea încheierii unui contract de locațiune având ca obiect bunul altuia

Studiu publicat în volumul In Honorem Corneliu Bîrsan, tomul I, Ed. Hamangiu, 2023, p. 763-776.

Introducere

În cadrul prezentului studiu urmează să analizăm în ce măsură calitatea de titular al unui drept care permite asigurarea folosinței bunului este o condiție de validitate a contractului de locațiune. Ulterior stabilirii obiectului prezentului studiu (§1), urmează să antamăm posibilitatea încheierii valabile a unui astfel de contract (§2) ca, apoi, să expunem concluziile noastre.

§1. Obiectul studiului

Este necontestată posibilitatea încheierii unui contract de locațiune de către o persoană care nu are calitatea de proprietar al bunului, dar care are însă un drept opozabil proprietarului^[1], care îi permite asigurarea folosinței bunului către un terț. În acest sens, se face referire în literatura de specialitate la posibilitatea locatarului^[2] sau a uzufructuarului^[3] de a încheia un contract de locațiune.

Nu la fel de fermă este concluzia și în ceea ce privește scenariul în care cel care încheie contractul în calitate de locator nu are un asemenea drept, apreciind oportun să stabilim în prezentul studiu în ce măsură acest element reprezintă o condiție de validitate a contractului de locațiune.

Așadar, în contextul analizei pe care o efectuăm, prin locațiunea bunului altuia înțelegem acel contract în care o persoană încheie, în calitatea de locator, un contract de locațiune având ca obiect derivat un bun cu privire la care nu are un drept care i-ar permite să-i asigure locatarului folosința bunului.

§2. Posibilitatea încheierii unui contract de locațiune având ca obiect bunul altuia

Ulterior efectuării unor precizări preliminare privind corpul de prevederi legale aplicabile unui contract de locațiune, urmează să analizăm în ce măsură existența unui drept în patrimoniul locatorului care să îi permită acestuia să asigure folosința bunului este o condiție de validitate^[4] a contractului de locațiune.

2.1. Prevederi legale aplicabile în materia contractului de locațiune

Astfel, în conformitate cu prevederile art. 1167 C. civ., toate contractele se supun regulilor generale aplicabile în materia contractului, iar contractele numite se bucură și de o serie de reguli particulare prevăzute în Codul civil sau în legi speciale^[5]. Prin urmare, contractul de locațiune este reglementat de regulile particulare care guvernează acest contract și, în completare, de regulile generale^[6].

Suplimentar, există și o serie de reguli specifice care se aplică anumitor specii de contracte de locațiune. Astfel, față de prevederile art. 1778 alin. (2) și (3) C. civ.^[7], dispozițiile din materia locațiunii de drept comun se aplică, în măsura în care sunt compatibile cu regulile particulare aplicabile contractului de arendare și contractului de închiriere a unei locuințe, și acestor din urmă contracte. Așadar, normele din materia contractului de arendare, respectiv din materia contractului de închiriere a unei locuințe au la rândul lor calitatea de reguli particulare prin raportare la regulile generale din materia contractului de locațiune. De asemenea, în ceea ce privește locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist, legiuitorul a prevăzut că regimul juridic al acestui contract este reprezentat de prevederile contractului de locațiune de drept comun, respectiv de anumite prevederi din materia contractului de închiriere a locuinței (i.e., art. 1824 C. civ. și art. 1828-1831 C. civ.)^[8].

În consecință, printre prevederile legale ce compun regimul juridic al locațiunii de drept comun se regăsesc și: (i) regulile particulare aplicabile în materia contractului de locațiune, respectiv (ii) regulile generale aplicabile în materia contractului. În cazul contractului de arendare, respectiv în cazul contractului de închiriere a unei locuințe se aplică prioritar regulile particulare din materia contractului de arendare, respectiv, după caz, din materia contractului de închiriere a unei locuințe și, în completare, regulile din materia locațiunii de drept comun, respectiv regulile generale aplicabile în materia contractului. De asemenea, în cazul contractului de locațiune a spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist, se aplică regulile din materia locațiunii de drept comun și prevederile art. 1824 C. civ. și art. 1828-1831 C. civ., acestea din urmă reprezentând reguli particulare față de dreptul comun al locațiunii.

Prin raportare la acest corp de reguli, urmează să analizăm în ce măsură existența unui drept în patrimoniul locatorului care să îi permită acestuia să asigure folosința bunului este o condiție de validitate a contractului de locațiune. Față de faptul că regulile particulare reglementate în Codul civil în materia speciilor de locațiune nu implică nuanțe suplimentare în ceea ce privește subiectul antamat, ne vom concentra atenția în principal asupra locațiunii de drept comun.

2.2. Cu privire la măsura în care deținerea unui drept ce permite asigurarea folosinței bunului este o condiție de validitate a contractului de locațiune

Așadar, în ceea ce privește condiția de validitate a obiectului^[9], problema care se pune este faptul că locatorul bunului altuia își asumă o prestație având ca obiect derivat un bun cu privire la care nu are niciun drept care să-i permită executarea unei astfel de prestații.

Prin urmare, ipoteza cu privire la care este necesară identificarea regulii aplicabile constă în încheierea locațiunii de către o persoană care nu are un drept ce îi permite să asigure folosința bunului obiect derivat al locațiunii.

Parcurgând regulile particulare aplicabile locațiunii, observăm inexistența unei prevederi legale a cărei ipoteză să vizeze situația analizată (spre deosebire de ipoteza contractului de vânzare, unde art. 1683 C. civ. reglementează expres ipoteza încheierii unui contract de vânzare având ca obiect bunul altuia^[10], conturând un regim juridic aplicabil unei asemenea convenții). Astfel cum vom dezvolta, există însă, în cadrul regulilor generale aplicabile contractului, o prevedere legală a cărei ipoteză să vizeze cazul studiat (2.2.1.). Ulterior antamării acestui aspect, vom analiza și o serie de prevederi legale aplicabile contractului de locațiune pentru a determina în ce măsură acestea pot, la rândul lor, oferi indicii cu privire la faptul că, în optica legiuitorului, este posibilă încheierea unei locațiuni având ca obiect bunul altuia (2.2.2.).

2.2.1. Articolul 1230 din Codul civil permite, ca regulă generală, asumarea unei prestații având ca obiect bunul altuia

Articolul 1230 C. civ. prevede^[11] că, „Dacă prin lege nu se prevede altfel, bunurile unui terț pot face obiectul unei prestații, debitorul fiind obligat să le procure și să le transmită creditorului sau, după caz, să obțină acordul terțului. În cazul neexecutării obligației, debitorul răspunde pentru prejudiciile cauzate”.

Cu privire la această prevedere legală, s-a reținut în literatura de specialitate că, de regulă, bunurile unui terț pot face obiectul unui act translativ sau constitutiv de drepturi, întrucât, din moment ce un astfel de act produce doar efecte obligaționale, nu și reale, nu se aduce atingere dreptului terțului^[12].

Tot astfel, s-a arătat că, într-un astfel de scenariu, obiectul obligației nu este imposibil, debitorul obligându-se fie să procure bunul, fie să determine terțul să îl transmită creditorului^[13]. În același sens, s-a reținut că prevederea legal citată are valoarea unei norme generale cu privire la valabilitatea contractelor purtând asupra bunurilor altei persoane^[14].

Suplimentar, s-a reținut în literatura de specialitate că art. 1230 C. civ. are o vocație generală de aplicare, reținându-se că, din moment ce legiuitorul permite asumarea valabilă a celui mai grav angajament juridic pe care și l-ar putea asuma partea, i.e. cel ce vizează transmiterea proprietății, „(…) cu atât mai mult ar trebui admis că ea se poate obliga și la mai puțin, de exemplu doar să asigure folosința bunului ce este în proprietatea unui terț”^[15].

Așadar, generic, art. 1230 C. civ. permite asumarea în mod valabil a unei prestații care are ca obiect bunul unui terț, finalitate ce este în consonanță cu soluțiile adoptate în cadrul Principiilor UNIDROIT, respectiv în cadrul PECL^[16].

De altfel, atât în literatura de specialitate, cât și în jurisprudență, prevederea mai sus analizată a fost utilizată drept temei pentru a conchide că se poate încheia în mod valabil o locațiune având ca obiect bunul altuia.

În acest sens, făcându-se referire și la art. 1230 C. civ., s-a reținut posibilitatea închirierii lucrului altuia de către o persoană ce nu deține un drept opozabil față de proprietar, scenariu în care proprietarul nu este ținut de locațiune^[17].

Tot astfel, s-a arătat că principiul operant în materia Codului civil este acela că este valabilă asumarea de către debitor a unei obligații având ca obiect o prestație asupra unui bun al altuia, iar necesitatea ca locatorul să poată folosi bunul, inclusiv prin altul, nu este o condiție de validitate a locațiunii, ci o cerință necesară executării de către locator a obligațiilor asumate față de locatar^[18].

De asemenea, s-a reținut în jurisprudența instanțelor naționale că nedeținerea bunului în patrimoniu la momentul încheierii contractului nu afectează valabilitatea contractului, art. 1230 C. civ. permițând ca obiectul contractului să fie un bun aparținând altuia^[19]. Tot astfel, s-a arătat că în materia contractului de locațiune nu este instituită vreo excepție de la regula generală referitoare la bunurile care aparțin altuia, art. 1230 C. civ. fiind aplicabil și în această ipoteză^[20].

În același sens, s-a reținut în literatura de specialitate franceză că locațiunea bunului altuia este valabilă, inopozabilă, ca regulă, adevăratului proprietar, deoarece „nimic nu interzice să te angajezi să procuri folosința bunului altuia”^[21], și eficace între părțile contractului^[22].

Așadar, regula generală aplicabilă în materia contractului permite asumarea valabilă a unei obligații de a efectua o prestație având ca obiect bunul altuia. Având în vedere faptul că în materia contractului de locațiune nu există o regulă particulară care să vizeze acest aspect, regula generală este aplicabilă și, în consecință, se poate asuma valabil obligația de a asigura folosința bunului altuia.

2.2.2. Analiza unor reguli particulare din materia contractului de locațiune

În continuare, vom analiza în ce măsură o serie de reguli particulare aplicabile contractului de locațiune – și care nu vizează expres ipoteza analizată, ar putea reprezenta indicii în sensul că legiuitorul a urmărit să permită încheierea valabilă a unei locațiuni având ca obiect bunul altuia.

1) Înstrăinarea bunului de către locator – art. 1811 C. civ.^[23]

În ipoteza în care părțile nu au prevăzut încetarea locațiunii în caz de înstrăinare, iar o astfel de înstrăinare are loc, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului dacă ne regăsim în una dintre ipotezele reglementate în art. 1811 C. civ.^[24]. Prin urmare, dacă nu ne regăsim în scenariile reglementate de art. 1811 C. civ., dreptul locatarului nu este opozabil dobânditorului^[25].

Cu privire la acest aspect, s-a reținut în literatura de specialitate că, dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1811 C. civ., locațiunea nu va produce efecte față de dobânditor, nefiindu-i opozabilă.^[26] De asemenea, se arată în continuare că, în acest scenariu, noul titular al dreptului nu va avea poziția de locator, putând solicita locatarului predarea bunului, iar locatarul se poate îndrepta împotriva locatarului inițial, în măsura în care sunt îndeplinite condițiile pentru atragerea răspunderii pentru evicțiune^[27].

Practic, în ipoteza în care are loc înstrăinarea bunului de către locator, acesta din urmă ajunge în poziția de a nu avea un drept care să îi permită asigurarea folosinței bunului locatarului, iar, într-un astfel de scenariu, legiuitorul reglementează expres faptul că se pune o problemă de opozabilitate a dreptului, iar nu de o eventuală desființare a locațiunii. Din contră, față de prevederile art. 1812 C. civ., înstrăinarea bunului are drept efect încetarea locațiunii doar dacă părțile au prevăzut expres producerea acestui efect.

Prin urmare, dacă în ipoteza în care înstrăinătorul ajunge să nu mai aibă un drept asupra lucrului ca urmare a înstrăinării nu se pune problema desființării locațiunii, apreciem că o astfel de finalitate nu se impune nici atunci când acesta nu are un drept la momentul încheierii contractului.

2) Desființarea dreptului locatorului – art. 1819 C. civ.^[28]

O soluție diferită este prevăzută în ipoteza în care are loc desființarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosința bunului închiriat^[29]. S-ar putea argumenta că, din moment ce art. 1819 C. civ. prevede încetarea contractului de locațiune în caz de desființare a dreptului locatorului, nu se justifică încheierea valabilă a unui asemenea contract atunci când locatorul nu are dreptul care să îi permită să asigure folosința bunului la momentul contractării. Apreciem că acest raționament nu se susține din următoarele considerente.

Astfel, în ceea ce privește încheierea valabilă a contractului de locațiune de către o persoană care nu poate asigura folosința bunului la momentul contractării, observăm că nu există o prevedere expresă în materia textelor aferente contractului de locațiune care să reglementeze această ipoteză. Prin urmare, sunt aplicabile regulile generale, care, precum am arătat mai sus, permit asumarea unei prestații având ca obiect bunul altuia.

Apoi, suplimentar față de aceasta, credem că cele două ipoteze analizate sunt oricum diferite.

Astfel, în prima ipoteză două sau mai multe persoane încheie un contract, conștiente sau nu de faptul că, la momentul contractării, locatorul nu are un drept care să îi permită asigurarea folosinței bunului. În ipoteza în care locatarul nu este conștient de inexistența dreptului, s-ar putea pune problema remedierii acestei probleme, de exemplu, pe tărâmul erorii^[30], existând așadar un potențial mecanism la dispoziția părții^[31].

Apoi, în scenariul în care părțile erau conștiente de inexistența unui drept în patrimoniul locatorului care să îi permită asigurarea folosinței, acestea ar fi putut proceda în acest mod ca urmare a faptului că aveau expectativa că, la un punct, locatorul va dobândi un astfel de drept sau va dobândi acordul persoanei care deține un asemenea drept. De asemenea, acestea cunosc și faptul că, în cazul în care nu se va întâmpla aceasta, s-ar putea oricum ajunge la desființarea contractului ca urmare a neexecutării obligației de către locatorul bunului altuia.

În cazul în care se pune problema aplicării art. 1819 C. civ. însă, două sau mai multe persoane încheie un contract de locațiune știind că locatorul are un drept care îi permite asigurarea folosinței bunului. Această realitate este ulterior zdruncinată prin aceea că dreptul locatorului se desființează, scenariu în care legiuitorul a apreciat oportun ca, de regulă, locațiunea să înceteze^[32].

Așadar, rațiunea pentru care este instituit art. 1819 C. civ. nu se regăsește (cel puțin nu întotdeauna, iar atunci când se regăsește, există alte mecanisme care ar permite protejarea părții) în analiza pe care o efectuăm, justificându-se existența unor soluții diferite cu privire la cele două ipoteze.

3) Încheierea unui contract de locațiune de către coproprietarul care nu deține majoritatea cotelor părți – art. 641^[33], art. 642^[34] C. civ.

În conformitate cu prevederile art. 641 C. civ., încheierea unui contract de locațiune se poate realiza doar cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți^[35]. De asemenea, încheierea unei locațiuni pe o durată mai mare de 3 ani se poate realiza doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Sancțiunea aplicabilă în ipoteza în care nu sunt respectate aceste reguli este prevăzută de art. 642 C. civ., i.e. inopozabilitatea actului față de coproprietarul care nu a consimțit la încheierea actului.

Așadar, în ipoteza în care, de exemplu, un coproprietar care deține o cotă de 1/4 din bun încheie un contract de locațiune, un astfel de contract este valabil, dar inopozabil coproprietarului care deține o cotă de 3/4 din bun^[36].

Practic, într-un astfel de scenariu, față de prevederile art. 641 alin. (1) C. civ., coproprietarul minoritar nu are un drept care să-i permită să asigure unui terț folosința bunului. Soluția reglementă expres de legiuitor pentru o astfel de ipoteză este inopozabilitatea actului față de celălalt coproprietar.

La fel stau lucrurile și în ipoteza în care se încheie o locațiune pe o durată mai mare de 3 ani de către coproprietarii care dețin majoritatea cotelor-părți, coproprietari care pot asigura folosința bunului, în mod opozabil coproprietarilor care nu au consimțit, pentru o durată de cel mult 3 ani. Astfel, după expirarea termenului de 3 ani, locațiunea nu este opozabilă coproprietarilor care nu au consimțit^[37], aceștia putând să solicite evacuarea locatarului^[38].

Apreciem că o astfel de soluție justifică la rândul său concluzia că, generic, se poate încheia în mod valabil o locațiune având ca obiect bunul altuia.

4) Încheierea unor locațiuni succesive – art. 1782 C. civ.^[39]

De asemenea, legiuitorul reglementează în mod expres care este soluția aplicabilă în scenariul în care sunt încheiate locațiuni succesive, art. 1782 C. civ. reglementând cum se rezolvă conflictul dintre locatari într-un astfel de caz^[40].

Or, din moment ce se pune problema unui conflict între locatari, premisa este că optica legiuitorului este în sensul că suntem în prezența unor contracte de locațiune valabile, chiar dacă folosința bunului nu va putea fi asigurată tuturor locatarilor, ci doar aceluia care câștigă un astfel de conflict.

Cu privire la acest aspect, s-a reținut în literatura de specialitate că art. 1782 C. civ. se aplică conflictului dintre locatari, însă locatarul evins de locatarul preferat beneficiază „(…) de o creanță valabil formată împotriva locatorului (…)”^[41].

În alte cuvinte, deși locatorul nu va putea asigura folosința bunului către toți locatarii, locațiunile astfel încheiate sunt considerate valabile^[42].

Concluzii

Față de aceste aspecte, apreciem că deținerea unui drept care să permită locatorului să-i asigure locatarului folosința bunului nu este o condiție de validitate a contractului de locațiune.

O astfel de concluzie se susține față de prevederile art. 1230 C. civ. Astfel, neexistând o regulă particulară aplicabilă în materia contractului de locațiune, soluția este dată de regula generală aplicabilă în materie, regulă ce permite asumarea în mod valabil a unei prestații având ca obiect bunul altuia.

Desigur, locațiunea astfel încheiată nu va produce efecte ce pot fi opuse proprietarului^[43] și/sau altei persoane care deține un drept ce îi permite folosirea bunului.

Un astfel de contract generează însă o serie de efecte obligaționale, locatorul bunului altuia având obligația de a procura și asigura locatarului folosința bunului. O astfel de finalitate se poate atinge atât prin obținerea unui drept ce îi permite asigurarea folosinței bunului, cât și prin obținerea acordului unei persoane care deține un astfel de drept.

Note de subsol

^[1] Pentru analiza inopozabilității în raport cu principiul opozabilității efectelor actului juridic civil, a se vedea M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală. Vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, București, 2018, p. 528-529 (citată în continuare M. Nicolae, Teoria Generală – Vol. II…). De asemenea, a se vedea G.A. Lazăr, Inopozabilitatea ca sancțiune de drept civil. Introducere. Context, în R.R.D.P. nr. 4/2016, accesată pe www.sintact.ro.

^[2] F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. II, ed. a 5-a, Ed. Universul Juridic, București, 2021, p. 29.

^[3] F. Moțiu, Contracte speciale, ed. a VI-a, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 154, A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 12^e éd., LGDJ, Paris, 2017, p. 264.

^[4] Pentru analiza condițiilor actului juridic civil, a se vedea M. Nicolae, Teoria Generală. Vol. II…,p. 345.

^[5] Pentru detalii cu privire la maniera în care interacționează regulile speciale din materia unui contract numit cu regulile din dreptul comun, a se vedea M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală. Vol. I. Teoria dreptului civil, Ed. Solomon, București, 2018, p. 91 et seqq.; R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil. Note de curs, Ed. Universul Juridic, București, 2012, p. 10 et seqq. (citată în continuare R. Dincă, Contracte civile speciale…).

^[6] R. Dincă, Contracte civile speciale…,p. 10.

^[7] „Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte”.

^[8] Art. 1778 alin. (3) C. civ.: „(3) Locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secțiuni, precum și dispozițiilor art. 1.824 și 1.828-1.831”.

^[9] Pentru detalii cu privire la condiția actului juridic cu privire la obiect, a se vedea M. Nicolae, Teoria Generală – Vol. II…, p. 406; R. Rizoiu, Curs de teoria actului juridic civil, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 357; N. Ghimpa, Izvoarele obligațiunilor. Volumul I, București, 1947, p. 243; R. Rizoiu, L’objet de l’acte juridique dans le nouveau Code civil, în M. Behar-Touchais (dir.), Comparaison de la réforme du droit français des contrats et du régime de l’obligation avec le nouveau Code civil roumain, vol. 1, Droit des contrats, IRJS Éditions, Paris, 2016.

^[10] Pentru detalii cu privire la acest aspect, a se vedea F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, op. cit., 2021, p. 122; R. Dincă, Contracte civile speciale…, p. 104; A. Stan, Natura și conținutul obligației de a asigura transmiterea proprietății bunului altuia, în R.R.D.P. nr. 2/2022, disponibilă pe www.sintact.ro; I. Macovei, C. Macovei, Dreptul special al contractelor. Volumul I, Ed. Universul Juridic, București, 2022, p. 161.

^[11] R. Rizoiu, L’objet de l’acte juridique dans le nouveau Code civil, în M. Behar-Touchais (dir.), Comparaison…, p. 147.

^[12] M. Nicolae, Teoria Generală – Vol. II…, p. 420.

^[13] P. Vasilescu, Drept civil. Obligații, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 379. În același sens, G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 118.

^[14] C. Zamșa, în F.-A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 1291.

^[15] A. Stan, Natura și conținutul obligației de a asigura transmiterea proprietății bunului altuia, în R.R.D.P. nr. 2/2022, disponibilă pe www.sintact.ro.

^[16] Art. 3.1.3 din Principiile UNIDROIT prevede că nu afectează validitatea contractului simplul fapt că, la momentul contractării, partea nu este îndreptățită să dispună de bunul la care se referă contractul. În același sens, a se vedea și art. 4:102 PECL.

^[17] F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, op. cit., 2021, p. 27-28. În același sens, V. Terzea, Noul Cod civil adnotat cu doctrină și jurisprudență, vol. II, ed. a II-a, Ed. Universul Juridic, București, 2014, p. 848.

^[18] R. Dincă, Contracte civile speciale…, p. 170-171.

^[19] Trib. Comercial Cluj, dec. nr. 1070 din 11 septembrie 2017, disponibilă pe www.sintact.ro. În același sens, Trib. Iași, sent. nr. 193 din 11 februarie 2019, disponibilă pe www.sintact.ro; Jud. Sectorului 6 București, sent. nr. 2810 din 28 martie 2017, disponibilă pe www.sintact.ro.

^[20] Trib. Vaslui, dec. nr. 977 din 21 iunie 2016, disponibilă pe www.sintact.ro.

^[21] P. Malaurie, L. Aynès, P. Yves-Gautier, Drept civil. Contractele speciale, traducere a ediției a 3-a din limba franceză, Ed. Wolters Kluwer, București, 2009, p. 330. În același sens, a se vedea A. Bénabent, op. cit., p. 263.

^[22] A. Bénabent, op. cit., p. 263.

^[23] „Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități;

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosința locatarului”.

^[24] În ipoteza în care sunt îndeplinite condițiile, operează o cesiune de contract. A se vedea în acest sens, A. Almășan, Drept civil. Dinamica obligațiilor, Ed. Hamangiu, București, 2018, p. 235.

^[25] Pentru analiza acestei ipoteze în reglementarea Codului civil din 1864, a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, A. Băicoianu, Tratat de drept civil român. Volumul II, Ed. „Naționala” S. Ciornei, București, 1929, p. 972; C. Ponea, în I. Dogaru, E.G. Olteanu, L.B. Săuleanu (coord.), Bazele dreptului civil. Volumul IV. Contracte speciale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, p. 462.

^[26] F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, op. cit., 2021, p. 109.

^[27] Ibidem.

^[28] „(1) Desființarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosința bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locațiune.

(2) Cu toate acestea, locațiunea va continua să producă efecte și după desființarea titlului locatorului pe durata stipulată de părți, fără a se depăși un an de la data desființării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii”.

^[29] Pentru analiza acestei ipoteze, a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, A. Băicoianu, Tratat de drept civil român. Volumul II, Editura „Naționala” S. Ciornei, București, 1929, p. 971; G. Plastara, Curs de drept civil roman. Volumul VI. Contracte civile speciale. Partea I-a. Marile contracte, Ed. „Ancora” S. Benvenisti & Co București, 1928, p. 346-347; C. Ponea, în I. Dogaru, E.G. Olteanu, L.B. Săuleanu (coord.), op. cit., p. 462; A. Bénabent, op. cit., p. 297.

^[30] Pentru detalii cu privire la vicierea consimțământului prin eroare, a se vedea M. Nicolae, Teoria Generală – Vol. II…, p. 375; R. Rizoiu, Curs de teoria actului juridic civil, op. cit., p. 304.

^[31] Nu credem că s-ar putea problema unui eventual viciu cu privire la cauza contractului, inexistența dreptului care să permită locatorului să asigure folosința neimpactând scopul mediat al părților. În acest sens, s-a reținut în jurisprudență – Trib. Brașov, dec. nr. 755 din 16 mai 2019, disponibilă pe www.sintact.ro – că „Raporturile dintre locator și proprietar precum și modalitatea în care locatorul asigură folosința bunului închiriat, nu au legătură cu cauza contractului. Imposibilitatea asigurării folosinței bunului are ca rezultat rezoluțiunea contractului nu nulitatea acestuia”. De asemenea, s-a arătat în Decizia nr. 382/2021 a Trib. Brașov, disponibilă pe www.sintact.ro – că „Prin urmare, neproprietarul are capacitate și poate fi parte în contractul de locațiune, astfel că nu se poate susține nulitatea actului juridic pentru acest motiv, lipsa calității de proprietar a locatorului nereprezentând nici o cauză ilicită de natură a atrage nulitatea convenției”.

^[32] R. Dincă, Contracte civile speciale…, p. 197.

^[33] „(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare și altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți. (…) (4) Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.”

^[34] „Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului”.

^[35] Pentru detalii cu privire la acest aspect, a se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 3-a, revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2017, p. 214-215; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. 3, Ed. C.H. Beck, București, 2017, p. 267 et seqq.

^[36] R. Dincă, Contracte civile speciale…, p. 171.

^[37] F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, op. cit., 2021, p. 30.

^[38] R. Dincă, Contracte civile speciale…, p. 171.

^[39] „În situația unor locațiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie și parțial, conflictul dintre locatari se rezolvă:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care și-a notat dreptul în cartea funciară, dispozițiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător;

b) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități;

c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosința bunului, dispozițiile art. 1.275 aplicându-se în mod corespunzător”.

^[40] V. Terzea, Noul Cod civil adnotat cu doctrină și jurisprudență, op. cit. (accesat pe www.sintact.ro); C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III. Restitutio, Ed. C.H. Beck, București, 2008, nr. 14 și 17, p. 541.

^[41] R. Dincă, Contracte civile speciale…, p. 173.

^[42] În acest sens, s-a reținut în jurisprudență – Jud. Sector 6 București, sent. nr. 2810/2017, disponibilă pe www.sintact.ro, că „De asemenea, încheierea de către pârâtă a mai multor contracte cu privire la același obiect pe perioade de timp ce se suprapun nu reprezintă un motiv de nulitate, ci devin incidente dispozițiile art. 1782 C. civ.”.

^[43] În acest sens, s-a reținut în Trib. Vaslui, dec. nr. 977 din 21 iunie 2016, că: „Pe de altă parte, deși art. 1230 N. C. civ. nu prevede, adevăratului proprietar nu îi poate fi opusă o astfel de convenție, acesta fiind în drept să-și valorifice, fără nicio îngrădire, atributele dreptului de proprietate, inclusiv prin formularea unor acțiuni posesorii ori în revendicare împotriva terțului, eventual cu daune-interese, terțul neputându-se apăra invocând contractul încheiat cu terțul”. În același sens, Jud. Constanța, sent. civ. nr. 3394/2014, disponibilă pe www.sintact.ro; sentința nr. XX din data de 12 octombrie 2011, disponibilă pe www.rolii.ro.