Limitarea în spaţiu şi timp a prerogativei superficiarului de a construi

Studiu publicat în volumul In Honorem Flavius Antoniu Baias. Aparența în drept, tomul I, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 714-739.

§1. Preliminarii

Codul civil din 1864 nu conţinea dispoziţii speciale referitoare la dreptul de superficie^[1]. Actualul Cod civil a înlăturat acest neajuns, reglementând dreptul de superficie în Capitolul I (Superficia), Titlul III (Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată), în cuprinsul art. 693-702. Aceste dispoziţii se aplică numai drepturilor de superficie constituite după intrarea în vigoare a Codului civil^[2] şi privesc nu numai construcţiile, ci şi plantaţiile sau alte lucrări autonome cu caracter durabil^[3]. Ne vom referi în cele ce urmează doar la superficia construcţiilor, fiind cea mai frecvent întâlnită.

Articolul 693 alin. (1) C. civ. distinge două modalităţi ale superficiei: superficia sub forma dreptului de proprietate asupra unor construcţii existente pe terenul altuia (superficie deplină sau principală) şi superficia sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia (superficie incipientă sau secundară)^[4]. În ambele cazuri, edificatele pot exista sau se pot realiza fie deasupra, fie sub terenul altuia, teren pe care superficiarul îl are doar în folosinţă.

Construcţia şi solul nu mai sunt privite ca formând un singur imobil, ci ca reprezentând două imobile distincte, iar dreptul de superficie care se va naşte va reuni în conţinutul său juridic, dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării şi folosinţa asupra terenului^[5].

Folosirea termenilor superficie şi drept de superficie în textele art. 693-702 C. civ. nu permite vreo diferenţiere semantică, deşi, în reglementarea de inspiraţie (art. 1011 C. civ. Québec) şi mai ales în doctrina aferentă, s-a făcut iniţial o distincţie care ulterior a fost atenuată. 

Dreptul din Quebec a acceptat de mult timp disocierea juridică a imobilului, recunoscând existenţa unor proprietăţi imobiliare suprapuse. Sub influenţa doctrinei franceze, s-a susţinut că superficia este ceea ce există la suprafaţa solului şi care aderă la sol (construcţii, plantaţii), în timp ce dreptul de superficie se întemeia pe renunţarea la accesiunea construcţiilor sau lucrărilor ce se realizau pe terenul altuia.

S-a afirmat, mai întâi, că dreptul de superficie nu ar putea exista fără a-i recunoaşte superficiarului o participare la proprietatea solului. Superficiarul ar avea o proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor situate deasupra solului, dar şi o coproprietate asupra terenului. Ipoteza unei coproprietăţi asupra terenului a fost mai târziu respinsă^[6].

Cea mai importantă voce din doctrina Quebec-ului, referindu-se la natura juridică a superficiei, a susţinut natura mixtă sau compozită a acesteia, în care se identifică un element principal, reprezentat de proprietatea asupra construcţiilor, numită proprietate superficiară, şi un element secundar, ce poate fi un dezmembrământ al proprietăţii, respectiv o servitute asupra fondului^[7].

În încercarea de a contura o teorie asupra superficiei, unii autori^[8] au considerat că acest drept are o dublă faţetă, rezultat al celor două modalităţi de dobândire a superficiei. Într-o primă modalitate, care dă naştere la proprietatea superficiară, proprietarul terenului îşi păstrează subsolul şi înstrăinează superficiarului suprafaţa solului şi numărul de metri necesari în adâncime pentru realizarea construcţiilor superficiare. Acestea vor fi dobândite în proprietate de către superficiar prin accesiune, în temeiul calităţii de proprietar al suprafeţei de contact dintre teren şi construcţie. A doua modalitate presupunea că proprietarul terenului, pe calea unui drept real sau personal ori chiar prin simpla toleranţă, renunţă la dreptul de accesiune asupra tuturor amelioraţiunilor de pe teren. S-a apreciat că doar prin cea din urmă modalitate se naşte cu adevărat un drept real de superficie, întrucât rezultă prin dezmembrarea în favoarea superficiarului a atributului accesiunii din dreptul de proprietate.

Opinia potrivit căreia superficiarul ar dobândi proprietatea suprafeţei de contact dintre construcţie şi teren nu a fost acceptată, deoarece superficiarul nu devine proprietarul suprafeţei cedate, el nu dobândeşte proprietatea construcţiilor prin accesiune, ci tocmai pe temeiul convenţiei cu proprietarul terenului, prin care acesta din urmă renunţă la atributul esenţial al accesiunii, fără a se lipsi de proprietatea solului. Acest drept care se naşte prin convenţie a fost considerat un veritabil dezmembrământ al proprietăţii, proprietatea superficiară fiind reglementată la acea dată ca o modalitate a dreptului de proprietate alături de coproprietate^[9]. Folosirea sintagmei de proprietate superficiară ne conduce la categoria modalităţilor proprietăţii, în timp ce cea de drept de superficie, la cea a dezmembrămintelor. Apartenenţa proprietăţii superficiare la categoria modalităţilor proprietăţii are ca efect menţinerea alăturată a tuturor atributelor proprietăţii în beneficiul superficiarului, la care se va adăuga şi atributul accesiunii^[10]. Însă, prin recodificarea Codului civil al Quebecului s-a făcut distincţia clară între modalităţi şi dezmembrăminte. Dacă în cazul modalităţilor proprietăţii, toţi titularii se bucură de toate atributele proprietăţii, în cazul dezmembrămintelor, titularii nu beneficiază decât de o parte din atribute^[11]. Astfel, noţiunea de proprietate superficiară a fost înlocuită cu cea de drept de superficie, mult mai adecvată^[12]. Dar, recodificarea nu a eclipsat concepţia mixtă asupra proprietăţii superficiare.

Noi vom folosi ambele sintagme cu acelaşi înţeles. Diferenţierea o vom face după cum este vorba de o superficie ca drept de a construi (superficie temporară, secundară, în devenire ori incipientă) sau de o superficie asupra unor construcţii sau lucrări deja existente (superficia deplină).

Considerăm esenţială pentru dreptul de superficie prerogativa superficiarului de a construi şi modul în care această prerogativă se obiectivează în spaţiu şi timp. 

În literatura juridică anterioară intrării în vigoare a actualului Cod civil, s-a arătat că dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări, care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă^[13].

Justificarea existenţei dreptului de superficie s-a făcut cu ajutorul interpretării sistematice a unor prevederi din Codul civil anterior, respectiv a dispoziţiei înscrise în art. 489, potrivit căreia „Proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi a subfeţei”, a normei înscrise în art. 482 C. civ. 1864, în raport cu care „Proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneşte ca accesoriu cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte drept de accesiune”, şi mai ales, a prevederilor art. 492 C. civ. 1864, conform cărora „Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contră”.

Superficia era considerată o derogare de la regula care consacra dreptul de accesiune imobiliară şi prin care erau instituite trei prezumţii, pe care le regăsim şi în art. 579 din actualul Cod cvil: prezumţia potrivit căreia orice construcţie, plantaţie sau lucrare, făcute în pământ sau asupra pământului a fost realizată de către proprietarul terenului, prezumţia că proprietarul terenului este persoana care a suportat contravaloarea lucrării şi prezumţia că proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei.

Din partea finală a prevederilor art. 492 C. civ. 1864, mai rezulta că aceste prezumţii pot fi răsturnate, în sensul că este posibilă dovada că o altă persoană decât proprietarul terenului a realizat lucrările edificate, folosind materialele sale şi cu cheltuiala sa. Cea de a treia prezumţie, referitoare la dreptul de proprietate, va fi înlăturată numai dacă se va face proba acordului proprietarului terenului la edificarea construcţiei de către terţ şi dobândirea construcţiei în proprietate de către cel care a edificat-o.

De aceea, pentru a lua naştere în mod valabil o superficie, se considera că este necesar acordul proprietarului terenului, prin care îi atribuia superficiarului proprietatea construcţiilor, plantaţiilor şi lucrărilor existente pe terenul său ori asupra celor pe care superficiarul urma să le realizeze. Numai acest consimţământ împiedica aplicarea regulii prevăzute în art. 492 C. civ. din 1864.

În ultimii ani, doctrina noastră a subliniat caracterul de drept real complex al superficiei, bazat pe asocierea dintre atributele dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, prerogativa folosinţei asupra terenului pe care se află edificatele, posesia specifică şi dispoziţia materială asupra terenului^[14].

Din examinarea definiţiei superficiei, cuprinsă în art. 693 alin. (1) C. civ.^[15], rezultă, în primul rând, că dreptul de superficie reprezintă o puternică derogare de la principiul accesiunii imobiliare artificiale, potrivit căruia tot ceea ce se clădeşte sau se plantează pe un teren aparţine proprietarului terenului. Prin urmare, principalele prerogative ale proprietarului, care sunt detaşate superficiarului în cazul superficiei constituite sub forma dreptului de a construi, sunt prerogativa de a construi şi de a deveni proprietarul construcţiilor pe care superficiarul le va edifica pe terenul său. Constituind superficia în această variantă, proprietarul renunţă anticipat, în favoarea superficiarului, la invocarea accesiunii asupra construcţiei. Această modalitate de dobândire a superficiei intervine înaintea edificării, în timp ce renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului ori cesiunea acestui drept în favoarea unui terţ sunt exercitate după edificarea construcţiilor fără acordul proprietarului terenului. 

Dacă edificarea construcţiilor s-ar fi realizat de către proprietar pe terenul său şi cu cheltuiala sa, proprietatea asupra construcţiilor s-ar fi dobândit direct în patrimoniul său, din momentul şi pe măsura edificării, prin accesiune imobiliară artificială, în temeiul art. 577 C. civ. În situaţia în care edificiile ar fi fost realizate de un terţ fără permisiunea proprietarului terenului, s-ar fi aplicat regulile accesiunii imobiliare artificiale prevăzute de art. 581 şi 582 C. civ., care permit proprietarului terenului exercitarea unei opţiuni în vederea dobândirii proprietăţii asupra construcţiilor.

Ca urmare, dacă renunţarea la prerogativa accesiunii este anticipată, suntem în situaţia constituirii unei superficii ca drept de a construi prin acordul încheiat între proprietarul terenului şi superficiar. În această modalitate incipientă a superficiei, dreptul conţine doar prerogative dezmembrate din proprietate, fiind un simplu dezmembrământ, care dobândeşte caracter complex abia în momentul în care superficia devină deplină, adică atunci când construcţia va fi realizată. Dacă renunţarea este ulterioară edificării construcţiei de către terţ, superficia este rezultatul unui act unilateral ca manifestare negativă a dreptului potestativ de accesiune imobiliară.

Folosinţa terenului este o prerogativă accesorie proprietăţii asupra construcţiei. Articolul 693 alin. (1) C. civ. ne vorbeşte despre „dreptul de folosinţă”. Problema este dacă folosinţa superficiarului este în toate cazurile o prerogativă detaşată din dreptul de proprietate sau poate fi o folosinţă specifică unui alt drept real (cum este un uzufruct sau un uz) ori chiar unui drept personal (o locaţiune).

Am arătat şi cu alte ocazii^[16] că dispoziţiile Legii nr. 50/1991^[17], enumerând categoriile de titulari care pot obţine autorizaţia de construire sau de desfiinţare, extind sfera persoanelor îndreptăţite să construiască pe terenul altuia, prevăzându-se că nu numai superficiarul, ci şi uzufructuarul, uzuarul, titularul unei servituţi ori titularul dreptului de administrare ori concesiune a unui bun proprietate privată, ori titularul unui drept de administrare sau de concesiune a unui bun proprietate publică pot dobândi dreptul de a edifica lucrări de construire cu acordul proprietarului. 

Folosinţa asupra terenului intră în conţinutul dreptului real ce a fost constituit şi la care s-a adăugat ulterior prerogativa construirii şi dobândirii proprietăţii asupra construcţiei realizate. Astfel, suntem în prezenţa unui drept hibrid, în care prerogativa construirii şi renunţarea la accesiune este ataşată unui drept real anterior constituit, ale cărui prerogative sunt augmentate prin voinţa părţilor. Regimul juridic aplicabil proprietăţii asupra construcţiilor interferă cu cel al dreptului real căruia i s-a ataşat prerogativa construirii.

De pildă, atribuirea unui uzufructuar al cărui drept se întinde pe o perioadă de 30 ani a dreptului de a construi şi de a dobândi proprietatea asupra construcţiilor nu semnifică faptul că proprietatea asupra construcţiilor ar trebui recunoscută pentru perioada maximă a superficiei. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor încetează pentru uzufructuar la data la care încetează uzufructul, iar raporturile dintre părţi urmează a fi soluţionate potrivit regulilor accesiunii. Situaţia este similară în cazul concesiunilor pentru bunurile pe care le construieşte concesionarul şi care îi revin în proprietate. La încetarea concesiunii, situaţia construcţiilor edificate trebuie tranşată cu proprietarul terenului pe temeiul accesiunii, printr-o aplicare prin analogie a art. 699 C. civ. După expirarea concesiunii, nu i se poate recunoaşte concesionarului, de drept, superficia asupra acestor construcţii.

Prerogativa folosinţei trebuie să intre în conţinutul unui drept real, iar nu personal.În dreptul nostru, nu sunt reglementate locaţiunile ce conferă locatarului dreptul de a construi şi de a dobândi proprietatea asupra construcţiilor decât dacă acestea sunt provizorii. Atunci când părţile convin realizarea unor construcţii cu caracter durabil, este necesară existenţa unui drept real, astfel că va fi necesar ca părţile să convină o conversiune a titlului, constitutivă de superficie. Dacă se stabileşte caracterul oneros al superficiei, chiria devine o contraprestaţie a folosinţei superficiare.

În alte condiţii, dacă locatarul construieşte pe terenul pe care îl deţine în locaţiune, fără ca proprietarul să renunţe expres la beneficiul accesiunii, construcţiile ridicate de locatar vor reveni proprietarului terenului prin invocarea accesiunii, iar chiriaşul va fi tratat ca un posesor de rea-credinţă. Proprietarul terenului nu va putea înstrăina anticipat construcţiile pe care le va edifica chiriaşul pe terenul său, deoarece el nu are proprietatea acestor construcţii^[18]. Proprie­tarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor ridicate de locatar numai prin invocarea accesiunii. Poate însă cesiona unei terţe persoane dreptul de a invoca accesiunea.

Nu s-ar putea susţine că dreptul de superficie poate lua naştere, în acest caz, prin efectul locaţiunii, deoarece contractul de locaţiune nu poate produce asemenea efecte, întrucât poate transmite numai un drept personal^[19]. Atunci când este vorba de contractul de locaţiune, predarea posesiei nu poate fi apreciată ca o dezmembrare a proprietăţii. De aceea, în cazul existenţei unei locaţiuni cu privire la teren, voinţa proprietarului trebuie să fie neechivocă în privinţa transformării acesteia într-o superficie, ori de câte ori suntem în prezenţa unor lucrări definitive.

Indiferent de forma dreptului real pe care o îmbracă, prerogativa folosinţei asupra terenului are întotdeauna un caracter accesoriu în raport cu proprietatea asupra construcţiei. Această accesorietate rezultă din cuprinsul art. 695 alin. (4) C. civ., potrivit căruia, „Cât timp construcţia există, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei”. Sub aspectul regimului juridic aplicabil, situaţia este similară bunurilor accesorii de care nu se poate dispune fără a se dispune de bunul principal^[20]. Existenţa bunului accesoriu este justificată de faptul că serveşte principalului. La fel, în cazul dreptului de superficie, dreptul de folosinţă are rolul de a servi principalului, adică dreptului de proprietate asupra construcţiei.

Interpretând per a contrario textul art. 695 alin. (4) C. civ., rezultă că în cazul superficiei sub forma dreptului de a construi, când construcţia nu este încă edificată, ar fi posibilă înstrăinarea sau ipotecarea dreptului de folosinţă asupra terenului. În realitate, este vorba despre o înstrăinare sau ipotecare a însuşi dreptului de superficie, în această modalitate a sa, adică folosinţa asupra terenului, cu afectaţiunea edificării unei construcţii viitoare, ipoteca luând forma unei ipoteci asupra unui bun viitor, care se va putea înscrie în cartea funciară sub condiţia notării autorizaţiei de construire.

Nu vom insista asupra teoriilor care au încercat să explice natura juridică a superficiei, în ambele sale forme, deoarece am făcut-o cu altă ocazie^[21].

Caracterul complex al dreptului de superficie provine din faptul că, odată edificată, construcţia se individualizează ca bun distinct de teren şi este susceptibilă să facă obiectul unui drept de proprietate distinct. Acest drept se materializează într-un spaţiu de proprietate al proprietarului terenului tocmai pentru că acesta din urmă a înţeles să detaşeze prerogative ale dreptului său în favoarea superficiarului. În plus, superficiarul dobândeşte, prin lege, dacă părţile nu prevăd altfel, o altă prerogativă specifică proprietăţii asupra terenului, cum este dreptul de a invoca accesiunea asupra construcţiilor edificate de un terţ pe terenul pe care superficiarul îl are doar în folosinţă^[22].

Dreptul de superficie nu este rezultatul unei simple suprapuneri a dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării cu dreptul de proprietate asupra terenului. Dimpotrivă, dreptul de superficie presupune exercitarea unor prerogative ale proprietarului terenului de către superficiar cu acordul acestuia, prin lege sau în urma uzucapiunii (proprietatea asupra construcţiei, folosinţa terenului, dispoziţia materială limitată, chiar şi dispoziţia juridică în anumite limite).

Se impune observaţia că, dacă vom pleca de la premisa că orice dezmembrământ al dreptului de proprietate privată presupune existenţa unui jus possidendi într-o formă specifică, în cazul superficiei, jus possidendi asupra terenului este divizat între nudul proprietar şi superficiar. Dreptul de superficie include în conţinutul său juridic şi o parte din atributul dispoziţiei asupra terenului, atât sub aspect material, cât şi sub aspect juridic^[23].

Oricât de distincte ar fi cele două drepturi de proprietate suprapuse, ele creează între proprietarii celor două fonduri legături indisolubile, fiindcă, de pildă, o expropriere care scoate terenul din comerţ, adică din circuitul civil, atrage de drept stingerea superficiei^[24].

Ambele componente ale superficiei îşi pun amprenta asupra regimului său juridic. Caracterul de dezmembrământ al proprietăţii asupra terenului justifică reglementarea actuală a caracterului temporar al superficiei. În acelaşi timp, proprietatea asupra construcţiei determină caracterul imprescriptibil al acţiunii confesorii prin care dreptul de superficie poate fi apărat.

Deşi în dreptul din Quebec se vorbeşte despre o proprietate superficiară ca formă distinctă de proprietate, ca o modalitate a proprietăţii, esenţial nu este faptul că există o proprietate care nu are caracteristicile proprietăţii terenului, ci că această proprietate îşi are sursa în proprietatea asupra terenului. Modalităţile proprietăţii presupun ca bunul ce face obiectul dreptului, în materialitatea lui, să aparţină mai multor proprietari, ceea ce în cazul superficiei este imposibil, fiindcă drepturile părţilor au obiecte distincte, chiar dacă unul îşi are sursa în existenţa celuilalt.

Superficia ca drept de a construi are drept caracteristică esenţială faptul că superficiarul va construi deasupra sau în subsolul unui teren (mai bine spus, într-un volum imobiliar) ce aparţine altuia. Constituirea unei superficii ca drept de a construi conţine şi dreptul de a dobândi proprietatea asupra construcţiei edificate, pe măsura realizării ei, situaţie în care superficia devine deplină, fără ca părţile să fie nevoite să încheie un nou contract prin care să modifice obiectul superficiei. În absenţa transformării sale în superficie deplină, superficia ca drept de a construi nu ar avea nicio justificare, de esenţa sa fiind caracterul intermediar.

§2. Prerogativa de a construi în cazul superficiei depline

În cazul în care construcţia exista la data constituirii superficiei, superficiarul dobândeşte o proprietate deplină şi exclusivă, care ar trebui să excludă orice limitare a dreptului său de dispoziţie asupra acesteia. Cu toate acestea, în lipsa unei stipulaţii contrare în actul constitutiv, superficiarul îşi exercită dreptul de proprietate asupra construcţiei, într-un mod restricţionat, fiind supus permanent cenzurii nudului proprietar. Restricţiile referitoare la imposibilitatea modificării structurii construcţiei dobândite sunt explicabile prin caracterul temporar al superficiei.

În situaţia în care părţile au constituit ab initio o superficie deplină, prerogativa de a construi se consideră transmisă odată cu transmiterea proprietăţii asupra construcţiei existente, doar că aceasta este una condiţionată. Potrivit art. 695 alin. (2) C. civ., superficiarului căruia i s-a constituit o superficie deplină are dreptul de a construi doar în cazul demolării construcţiei şi se exercită condiţionat de respectarea formei iniţiale^[25]. 

Măsura demolării ar putea fi impusă de starea avansată de degradare a construcţiei. Edificarea unei noi construcţii se va face cu respectarea structurii iniţiale. Superficiarul nu este însă obligat să demoleze construcţia, dar este obligat să facă lucrări de consolidare în scopul conservării acesteia. Superficiarul este singurul în măsură să hotărască dacă se impune demolarea construcţiei şi refacerea acesteia.

În afara acestei situaţii de excepţie, superficiarul care a dobândit o superficie deplină nu poate aduce atingere construcţiei, deşi are calitatea de proprietar deplin şi exclusiv asupra acesteia. 

Este evident că obligaţia de a menţine structura construcţiei se referă în principal la respectarea formei acesteia, dar presupune şi obligaţia de a efectua orice reparaţii sunt necesare pentru păstrarea formei, adică orice act de conservare asupra construcţiei. Lucrările adăugate care sunt utile vor fi admise numai dacă nu este modificată structura construcţiei sau dacă părţile nu au convenit altfel prin actul constitutiv.

Nerespectarea obligaţiei de a conserva structura construcţiei este sancţionată prin posibilitatea proprietarului de a solicita încetarea dreptului de superficie şi repunerea în situaţia anterioară.

Prima sancţiune, anume încetarea dreptului de superficie, intervine înaintea expirării termenului pentru care superficia a fost constituită. Nimic nu îl împiedică pe proprietarul terenului să solicite despăgubiri superficiarului sau chiar să îi ceară repunerea în situaţia anterioară, care ar presupune obligaţia superficiarului de a reda construcţiei forma iniţială.

Dacă nu optează pentru sancţiunea încetării dreptului de superficie înainte de termen, proprietarul terenului poate pretinde doar repunerea construcţiei în situaţia anterioară. Dreptul său la acţiune se prescrie, în ambele cazuri, în termen de 3 ani, termenul fiind suspendat până la data încetării superficiei dacă proprietarul terenului nu a optat pentru încetarea anticipată a dreptului.

Prerogativa de a construi şi de a dobândi proprietatea asupra construcţiilor nu este specifică doar superficiei în modalitatea dreptului de a construi, aşa cum pare la prima vedere.

În cazul superficiei depline, când se recunoaşte superficiarului un drept de proprietate asupra unei construcţii existente, prerogativa de a construi şi de a deveni proprietarul construcţiei se manifestă în principal în două situaţii: atunci când construcţia a pierit fortuit înainte de expirarea termenului pentru care superficia a fost constituită, iar în actul constitutiv nu se stipula faptul că pieirea construcţiei este o cauză de încetare a superficiei, precum şi atunci când superficiarul decide să demoleze construcţia şi să o reconstruiască.

Dreptul de superficie încetează prin pieirea construcţiei numai dacă există stipulaţie expresă în acest sens. Soluţia consacrată de art. 698 lit. c) C. civ.^[26] surprinde, deoarece, atunci când obiectul unui drept dispare, dreptul încetează pentru lipsă de obiect. Dacă părţile nu stipulează expres încetarea superficiei prin pieirea construcţiei, dreptul de superficie continuă până la expirarea termenului. Însă, întrucât continuarea exercitării dreptului de superficie presupune existenţa unei construcţii, trebuie să recunoaştem superficiarului dreptul de a reconstrui şi de a deveni proprietarul construcţiilor pe care le edifică. Desigur că nu se poate vorbi despre obligaţia superficiarului de a ridica o nouă construcţie pentru a fi predată la încetarea superficiei şi nici despre obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul terenului cu valoarea de circulaţie a construcţiei la încetarea superficiei, deoarece pieirea construcţiei nu îi este imputabilă. Chiar dacă la data pieirii construcţiei superficiarul avea calitatea de proprietar, riscul pieirii construcţiei va fi suportat finalmente de către proprietarul terenului. Caracterul temporar al proprietăţii asupra construcţiei şi faptul că pieirea acesteia s-ar fi produs şi dacă nu era constituit dreptul de superficie, ne îndreptăţesc să susţinem că superficiarul nu poate avea o obligaţie de a-l despăgubi pe proprietarul terenului la expirarea termenului superficiei.

Evident, culpa superficiarului în pieirea bunului va antrena răspunderea sa şi despăgubirea proprietarului terenului cu valoarea de circulaţie pe care construcţia ar fi avut-o la data restituirii.

Pe de altă parte, este discutabil în ce măsură proprietarul terenului ar fi obligat să pună la dispoziţia superficiarului o nouă construcţie. În absenţa asumării unei asemenea obligaţii prin actul constitutiv, nu se poate presupune că proprietarul terenului s-a angajat să reconstruiască pentru a permite în continuare exercitarea superficiei. Raportul dintre superficiar şi proprietarul terenului este un raport real, care nu îl obligă pe proprietarul terenului decât la abstenţiune, la suportarea sarcinii care apasă asupra fondului său.

Dispoziţiile Codului civil nu reglementează modalitatea în care proprietarul terenului se va desocoti cu superficiarul la încetarea superficiei atunci când superficiarul ridică din nou construcţia după pieirea fortuită a acesteia. Superficiarul are o proprietate temporară asupra construcţiei însoţită de obligaţia de a o restitui la încetarea termenului. Numai că, în situaţia în care construcţia iniţială a pierit fortuit, orice obligaţie de restituire s-a stins. Dacă superficiarul va ridica o nouă construcţie, raporturile sale cu proprietarul terenului ar urma să fie soluţionate potrivit art. 699 alin. (1) C. civ., conform cărora „proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia la expirarea termenului”. În acelaşi timp, superficiarul ar trebui să respecte forma iniţială a construcţiei, întrucât dacă noua construcţie ar avea o valoare considerabilă, proprietarul terenului ar trebui să beneficieze de opţiunea prevăzută în art. 699 alin. (2) C. civ. Raţionamentul este unul pe bază de analogie, întrucât textul are în vedere ipoteza în care construcţia nu a existat la constituirea superficiei, iar prin continuarea superficiei după pieirea construcţiei se ajunge în situaţia unei superficii ca drept de a construi.

Superficiarul va avea nu numai dreptul, ci şi obligaţia de a reconstrui în situaţia în care ia decizia demolării construcţiei pentru a o reconstrui. De această dată, nu numai că superficiarul are obligaţia să reconstruiască, dar trebuie să respecte structura iniţială a construcţiei.

§3. Prerogativa superficiarului de a construi în cazul superficiei incipiente

Legiuitorul nu reglementează expres şi distinct regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia. Cu excepţia dispoziţiilor referitoare la încetarea dreptului de superficie care a luat naştere ca drept de a construi, prevăzute în cuprinsul art. 699 alin. (1) şi (2) C. civ., nu găsim în actuala reglementare a Codului civil, texte referitoare exclusiv la exercitarea acestei modalităţi a dreptului de superficie. Dar, putem deduce regimul juridic care îi este aplicabil din interpretarea dispoziţiilor exprese referitoare la superficia constituită asupra unor construcţii existente.

Limitele în exercitarea proprietăţii nu pot fi extinse prin analogie la situaţii neprevăzute expres de text, astfel că dispoziţiile art. 695 alin. (2) C. civ. nu vor putea fi aplicate dacă superficiarul edifică el însuşi construcţia în baza dreptului de a construi.

Desigur că nimic nu împiedică părţile să stabilească în actul constitutiv de superficie sub forma dreptului de a construi, anumiţi parametri de înălţime sau de desfăşurare la sol a construcţiei care se va edifica, dar, în acest caz, vorbim despre o limitare a superficiei şi, implicit, de o exercitare a sa în condiţiile stabilite în actul constitutiv, deci prin convenţia părţilor.

Dacă nu au convenit expres altfel, nudul proprietar nu va putea interveni pe parcursul superficiei şi nu va putea cere încetarea superficiei nici dacă ar fi nemulţumit de modul în care superficiarul a edificat construcţia sau de destinaţia atribuită acesteia. Pe tot parcursul superficiei, dacă a fost constituită sub forma dreptului de a construi, superficiarul va putea face orice doreşte cu construcţia sa, o va putea demola ori de câte ori va dori şi o va putea reconstrui de câte ori va dori şi cum va dori, respectând doar limitele impuse în folosinţa terenului şi regulamentele de urbanism.

Observăm că superficia sub forma dreptului de a construi creează un regim favorabil superficiarului, în comparaţie cu superficia asupra unei construcţii deja edificate, fiind eliminate restricţiile legate de structura construcţiei.

Odată ce construcţia este definitivată, superficia devine deplină, fără însă ca aceasta să aibă ca rezultat pierderea de către superficiar a prerogativei de a construi. Acest drept rămâne în stare latentă şi va fi reactivat ori de câte ori superficiarul doreşte să desfiinţeze lucrarea existentă pentru a o reconstrui, cu condiţia ca durata pentru care s-a constituit superficia să nu fi expirat. 

Dacă pieirea construcţiei se petrece din caz fortuit ori forţă majoră, pentru reactivarea dreptului de a construi este necesar ca părţile să nu fi cuprins în actul constitutiv de superficie o clauză prin care pieirea construcţiei ar duce la stingerea dreptului^[27].

§4. Limitarea în spaţiu a exercitării prerogativei de a construi

Exercitarea dreptului de superficie diferă după cum este vorba de o superficie incipientă sau o superficie deplină, de o superficie completă sau o superficie incompletă.

Art. 695 alin. (1) C. civ. prevede că „Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate”.

Observăm că limitele materiale ale superficiei sunt precizate în funcţie de tipul superficiei.

În cazul superficiei ca drept de a construi, limitele sunt circumscrise de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi cea necesară exploatării acesteia, adică acea suprafaţă care asigură accesul la construcţie încât să îi permită exploatarea. În ceea ce priveşte superficia deplină, limitele suprafeţei de teren pe care o are în folosinţă superficiarul sunt determinate de suprafaţa aferentă construcţiei, adică suprafaţa pe care se găseşte construcţia şi, de asemenea, de suprafaţa de teren necesară exploatării acesteia. Prin urmare, legea are în vedere, atunci când părţile nu stipulează altfel, o suprafaţă minimă de teren necesară exercitării superficiei. Stabilirea, prin lege, a unor limite materiale minime ale superficiei, trebuie înţeleasă prin prisma caracterului de sarcină asupra bunului altuia pe care îl are superficia, de natură să nu stânjenească mai mult decât este necesar exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului.

În cazul unei superficii incomplete, dreptul superficiarului este limitat doar la o parte din construcţiile sau lucrările existente sau care se vor materializa ulterior constituirii dreptului de superficie, precum şi la suprafaţa de teren aferentă acestora şi cea necesară pentru exploatare (suprafaţa de acces).

Superficia completă, spre deosebire de cea incompletă, poartă asupra tuturor construcţiilor existente sau care se vor edifica pe o anumită suprafaţă de teren precis determinată. Spre deosebire de superficia incompletă, în cazul superficiei complete este absolut necesară determinarea precisă a suprafeţei de teren, întrucât dreptul de folosinţă se poate exercita cu privire la întreaga suprafaţă, superficiarul fiind limitat doar de reglementările privind urbanismul.

Proprietarul terenului va putea ceda superficiarului prerogativele sale asupra subsolului terenului, păstrându-le pe cele deasupra solului, sau invers.

Obiectul dreptului de proprietate asupra unui imobil impune o abordare tridimensională. Când delimităm obiectul dreptului de proprietate imobiliară în planurile cadastrale ale unui imobil, nu reprezentăm decât dimensiunea orizontală, plană, a suprafeţei solului, fără să luăm în considerare că limitele exercitării dreptului de proprietate asupra suprafeţei se extind atât la nivelul subsolului, cât şi al spaţiului de aer de deasupra solului. Acela care are proprietatea solului are şi proprietatea subsolului şi a spaţiului aflat deasupra solului până la limita spaţiului aerian, ce constituie obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Acestei limite materiale i se adaugă restricţiile din reglementările de urbanism în ce priveşte edificarea de construcţii, particularizate în funcţie de localitate şi de cartier^[28].

Este esenţial faptul că, în cazul superficiei, edificiul situat deasupra solului poate fi privit distinct de sol, detaşat de acesta. Această detaşare, această ficţiune, nu trebuie să ne conducă la o concluzie extremă, ca cea de a da construcţiei caracterul de bun mobil.

În literatura juridică străină^[29] s-a vorbit despre o proprietate asupra volumelor, asupra spaţiului vid neconstruit aflat deasupra solului, în coordonatele impuse de suprafaţa solului.

Analiza imobilului ca volum dematerializat îi aparţine lui Savatier^[30], care pleda pentru o delimitare legală a imobilului în spaţiu. Doctrina clasică nu putea concepe proprietatea decât asupra lucrurilor corporale. Unii autori au considerat că devenea obiect al proprietăţii ceea ce de fapt nu era decât un instrument de măsură^[31]. Cu toate acestea, s-a apreciat că volumul imobiliar nu este un instrument de măsură a întinderii proprietăţii, ci un lucru prin el însuşi, cu un contur precis în univers^[32]. Concilierea între teoria proprietăţii eminamente corporală şi teoria volumelor s-a făcut prin compromisul de a considera că superficia nu poartă asupra volumului, ci asupra imobilului care va fi destinat să umple acest volum, care trebuie văzut ca imobil prin anticipaţie^[33].

Teoria proprietăţii asupra volumelor se dovedeşte importantă în practica urbanismului. Problema superficiei de supraetajare este de mare actualitate, avându-se în vedere nu numai lipsa de spaţiu din localităţile urbane, dar şi faptul că planurile actuale de urbanism prevăd o extindere a oraşelor nu numai pe orizontală, ci şi pe verticală.

Limitele în spaţiu ale dreptul de proprietate asupra fondului devin limitele până la care se poate constitui în spaţiu o superficie, trasează conturul material (în subsol şi în volumul de aer aferent) al proprietăţii în care se pot dobândi superficii. Proprietatea superficiarului, deşi are, în toate cazurile, un obiect distinct, se materializează în coordonatele spaţiale ale dreptului de proprietate al proprietarului fondului. 

Prin urmare, privită tridimensional, proprietatea asupra solului apare ca o proprietate asupra volumelor, iar acestea pot fi partajate şi delimitate ca imobile distincte pentru a fi atribuite în folosinţă altor persoane. Astfel, am putea întâlni situaţia în care proprietarul unui fond atribuie în folosinţă unor persoane diferite, în vederea edificării, fie subsolul, fie solul (de exemplu, pentru construirea unor pasaje pietonale subterane, parcări subterane, poduri suspendate etc.), fie ambele, ipoteze în care rezultă superficii suprapuse, în volum. Cel puţin teoretic, obiectul dreptului de proprietate asupra solului poate fi divizat în spaţiu, iar folosinţa acestor fracţiuni poate fi atribuită în scopul edificării unor construcţii cu un număr variabil de proprietari superficiari. Este important de precizat că edificarea se va face fie deasupra solului, fie în subsol, în ambele situaţii superficiarii având un drept de dispoziţie materială asupra terenului.

Referindu-ne la suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască, avem în vedere nu numai amprenta la sol a construcţiei, ci şi spaţiul situat deasupra solului până la limita spaţiului aerian al ţării, precum şi fundaţia sau partea construcţiei aflată sub nivelul solului. Similar, beneficiarului unei superficii subterane (pasaje, parcări subterane, construcţii de metrou, mine), trebuie să i se asigure folosinţa subsolului fără limită în adâncime, precum şi calea de acces la nivelul suprafeţei solului. Acestea sunt limitele materiale maxime ale folosinţei terenului de către superficiar.

Limitele minime ale folosinţei terenului prevăzute de art. 695 alin. (1) C. civ. au în vedere doar suprafaţa plană, nu şi cea în spaţiu a superficiei. Dacă părţile nu stabilesc în actul constitutiv o limită în înălţime sau adâncime a terenului atribuit în folosinţă, atunci vom avea în vedere limita maximă, care, însă, la nivelul suprafeţei plane, trebuie să respecte limita minimă.

În doctrină^[34], s-a afirmat că, odată cu adoptarea noului Cod civil, prin dispoziţiile art. 693 alin. (1) s-a restrâns posibilitatea de constituire a unui drept de superficie doar asupra terenurilor, extrăgându-se din sfera bunurilor ce pot face obiectul unui drept de superficie construcţiile existente, având în vedere stipulaţia că „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia”.

Avem rezerve faţă de faptul că textul art. 693 alin. (1) C. civ. ar institui o prohibiţie a superficiei sub forma supraetajării construcţiilor existente. Rezolvarea acestei probleme presupune delimitarea în spaţiu a superficiei. Dincolo de limitele minime ale suprafeţei plane prevăzute de art. 695 alin. (1) C. civ., dacă vom privi tridimensional proprietatea asupra terenului, folosinţa superficiarului va cuprinde, pe verticală, deasupra solului, cel puţin coloana de aer până la limita spaţiului aerian (din care o parte va fi ocupată de construcţie), iar în subsol se va extinde nelimitat în adâncime. Suprafaţa terenului va dicta doar conturul în plan orizontal, în funcţie de care se vor trasa coordonatele pe verticală ale spaţiului aflat deasupra terenului sau sub teren. De regulă, superficiarul are folosinţa exclusivă a spaţiului aferent superficiei, pe care proprietarul şi oricare alt terţ trebuie să o respecte. Superficiarul nu are dreptul să constituie el însuşi superficii de supraetajare, deoarece are doar folosinţa, nu şi proprietatea spaţiului existent deasupra construcţiei sale. De asemenea, proprietarul terenului trebuie să respecte folosinţa exclusivă a superficiarului asupra spaţiului, nelimitat în înălţime sau în adâncime, de care beneficiază superficiarul. Cu toate acestea, nu vedem imposibilă constituirea unei superficii de supraetajare cu acordul proprietarului terenului şi superficiarului, folosinţa spaţiului urmând a fi comună celor doi superficiari. 

Atât timp cât legea nu interzice expres supraetajarea, iar textul art. 693 alin. (1) C. civ. nici nu sugerează măcar o astfel de interdicţie, nu putem susţine o asemenea limitare în exercitarea proprietăţii ori a superficiei. De remarcat că superficiarii nu dobândesc o proprietate asupra volumului de aer în vederea construirii, ci proprietatea construcţiilor care vor fi realizate în acest volum^[35].

Dacă proprietarul terenului este şi proprietarul edificiului pe care se va ridica noua construcţie, considerăm că este posibilă constituirea unei superficii printr-o convenţie încheiată între proprietarul terenului şi superficiar, acesta din urmă dobândind dreptul de a edifica o construcţie peste construcţia existentă. În situaţia unei coproprietăţi, pentru constituirea superficiei va fi necesar acordul tuturor coproprietarilor, constituirea superficiei fiind un veritabil act de dispoziţie. De asemenea, în cazul supraetajării condominiului cu mai multe apartamente, unde coexistă proprietăţi exclusive şi coproprietăţi forţate accesorii asupra spaţiilor comune şi terenului aferent, pentru constituirea superficiei va fi necesar acordul tuturor proprietarilor. Atât calitatea de proprietari exclusivi asupra unităţilor individuale, cât şi calitatea de coproprietari asupra terenului sau părţilor indivize ale imobilului justifică necesitatea consimţământului unanim la constituirea superficiei supraetajate.

O supraetajare realizată de proprietar deasupra construcţiei superficiare, chiar dacă se realizează într-un spaţiu care îi aparţine, va necesita acordul superficiarului atunci când baza de susţinere a etajului este construcţia existentă. În plus, proprietarul aduce atingere folosinţei exclusive pe care a recunoscut-o superficiarului asupra spaţiului aflat deasupra terenului. O asemenea supraetajare duce la imixtiunea în folosinţa spaţiului ce îi aparţine superficiarului, fapt ce constituie un argument suplimentar pentru necesitatea consimţământului acestuia. Situaţia este similară atunci când proprietarul terenului ar construi poduri suspendate cu stâlpi de susţinere la nivelul solului sau orice altă construcţie care nu are ca suport construcţia superficiară, dar presupune o ingerinţă în folosinţa spaţiului de care beneficiază superficiarul.

Dacă vom lua în considerare teoria volumică a proprietăţii, care concepe spaţiul aferent proprietăţii (deasupra sau sub teren) divizat în volume, proprietarul poate dispune de fiecare fracţie de volum pentru a constitui câte o superficie. Limitele în spaţiu ale fiecărei superficii nu pot exceda volumul atribuit.

Este important de stabilit dacă proprietarul fiecărui volum este total independent de ceilalţi proprietari sau dacă pot fi consideraţi coproprietari asupra întregului volum imobiliar care corespunde unei suprafeţe date. O indepen­denţă totală a proprietarilor volumelor imobiliare necesită recunoaşterea unei reţele de servituţi care să permită fiecăruia dintre aceştia folosirea propriului spaţiu de proprietate. Regimul coproprietăţii, însă, ni se pare mult mai compatibil cu proprietatea asupra volumelor şi este mult mai uşor de acceptat. Fiecare dintre proprietari ar avea, în cazul unei superficii, folosinţa unei cote-părţi asupra părţilor comune ale imobilului, accesorie proprietăţii sale exclusive, care se reflectă şi asupra suprafeţei plane ocupată de construcţie. 

Construcţiile pe verticală de tipul clădirilor de apartamente sau spaţii cu altă destinaţie, în care proprietarul terenului apartamentează construcţia edificată deasupra solului în vederea atribuirii în proprietate exclusivă fiecare apartament în parte, presupune o divizare în volume a proprietăţii şi constituirea unor superficii supraetajate. Volumul de aer care este ocupat de fiecare apartament are corespondenţă într-o cotă-parte de teren, în folosinţă, şi în părţile comune aflate în coproprietate forţată, care sunt accesorii proprietăţii exclusive. Acestea asigură aderenţa la teren, legătura cu solul. Este apanajul exclusiv al proprietarului terenului şi construcţiei de a le partaja în spaţiu şi a constitui superficii. Dar, aceste superficii nu se pot constitui decât în forma deplină, nu şi în forma incipientă. Dreptul fiecărui superficiar asupra unui volum dat ar deveni iluzoriu dacă superficiarul construcţiei pe care urmează a se face edificarea nu şi-a realizat propria construcţie superficiară. Prin urmare, aderenţa la sol prin intermediul unei alte construcţii este esenţială.

În jurisprudenţă, s-a arătat că limitarea stabilirii unui drept de superficie doar la situaţia în care construcţia este aderentă la sol, fără a fi admisă în cazul construirii unui etaj, este inacceptabilă, deoarece legătura dintre construcţie şi teren este realizată prin părţile comune ale construcţiei. Nu se poate ignora un element esenţial al dreptului de superficie rezultat din suprapunerea şi coexistenţa dreptului de proprietate al constructorului cu dreptul de folosinţă asupra terenului pe care s-a construit, ce aparţine altei persoane, suprapunere în absenţa căreia dreptul constructorului nu ar putea fi exercitat^[36].

§5.Limitarea în timp a exercitării prerogativei de a construi

Faptul că superficia conţine atribute dezmembrate din proprietate explică raţiunea pentru care legiuitorul a prevăzut caracterul temporar al acestui drept. Superficia poate fi constituită pentru o durată maximă de 99 de ani.

Părţile trebuie să stabilească în actul constitutiv nu numai limitele materiale ale constituirii superficiei, ci şi durata acestui drept, nuda proprietate neputând fi perpetuă, întrucât proprietatea ar rămâne pentru totdeauna lipsită de conţinut. Dezmembrarea proprietăţii este admisă tocmai pentru ca proprietarul să nu fie nevoit să renunţe pentru totdeauna la exerciţiul dreptului său^[37].

Drepturile reale asupra bunului altuia nu trebuie să aducă atingere vocaţiei dreptului de proprietate de a fi exclusiv. Nuda proprietate păstrează forţa de a capta atributelor pierdute, adică acelea care au format obiectul unei separări temporare. Starea normală a dreptului de proprietate înseamnă plenitudinea atributelor jus possidendi, jus utendi, jus fruendi şi jus abutendi, astfel că, examinată din această perspectivă, superficia reprezintă o abatere de la normalitate, motiv pentru care trebuie limitată în timp, în perspectiva reîntregirii dreptului de proprietate asupra terenului.

Superficia continuă până la expirarea termenului şi în cazul când dreptul nu se exercită de către superficiar. Legea nu prevede expres stingerea superficiei prin neuz, ceea ce este dificil de explicat mai ales în ipoteza superficiei constituite ca drept de a construi, având în vedere că prin neuz aceasta nici nu poate deveni o superficie deplină. Desigur că cea mai facilă explicaţie aplicabilă numai superficiei depline ar fi aceea că superficia este, în primul rând, o proprietate asupra construcţiilor şi, ca orice drept de proprietate, nu e susceptibilă de stingere prin neuz. Numai că, aceste construcţii sunt edificate pe terenul altuia, iar componenta dezmembrământului din structura superficiei nu este mai puţin importantă.

În literatura juridică anterioară actualului Cod civil, s-a arătat că raţiunea pentru care legiuitorul nu a admis prescripţia extinctivă în materia dreptului de proprietate a fost nu numai faptul că dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, ci şi că această prescripţie era incompatibilă cu uzucapiunea de 30 de ani, întrucât admiterea prescripţiei extinctive ar fi făcut imposibilă prescripţia achizitivă. Începutul posesiei uzucapantului este în mod necesar ulterior momentului în care proprietarul a încetat să folosească imobilul. Prin urmare, termenul de prescripţie extinctivă începe şi se împlineşte întotdeauna înaintea începerii şi împlinirii termenului de prescripţie achizitivă. Aceasta înseamnă că, în toate cazurile, imobilul ar rămâne fără stăpân la data împlinirii termenului de prescripţie extinctivă, cu consecinţa trecerii acestuia în proprietatea statului. Acceptarea prescripţiei extinctive în materia dreptului de proprietate imobiliară ar avea un dublu efect nedorit: trecerea la stat a tuturor imobilelor asupra cărora proprietarul nu şi-a exercitat dreptul timp de 30 de ani şi ineficacitatea totală a uzucapiunii^[38].

Raţionamentul nu s-ar putea aplica superficiei dacă acest drept ar înceta prin neuz, deoarece, la încetarea superficiei, dreptul de proprietate se reîntregeşte. Încetarea superficiei prin neuz ar profita proprietarului terenului, atât în situaţia în care superficia s-a constituit ca superficie incipientă, cât şi atunci când s-a constituit în forma deplină.

Dezmembrămintele proprietăţii, cu excepţia servituţilor, sunt incompatibile cu perpetuitatea. Neuzul denotă lipsa de interes şi de utilitate a dreptului pentru superficiar, astfel că se impunea soluţia degrevării proprietăţii asupra terenului de sarcina dezmembrământului. Proprietarul terenului este lipsit de o parte importantă din bunul său, fără ca această privaţiune să profite cuiva.

Dezmembrarea dreptului de proprietate privată constituie o sarcină reală, o situaţie juridică greu de acceptat, care grevează imobilul altei persoane. Atunci când superficiarul a neglijat uzul dreptului de superficie, s-ar impune, mutatis mutandis, adoptarea soluţiei prevăzute de lege în materia uzufructului, cu privire la stingerea acestuia prin neuz.

Lipsa de sancţionare a neuzului din partea superficiarului prezintă numeroase inconveniente economice, mai ales dacă ar avea ca urmare prăbuşirea unei construcţii din cauza lipsei de întreţinere.

§6. Efectele expirării termenului pentru care a fost constituită superficia

Radierea superficiei poate fi cerută oricând din momentul expirării termenului pentru care dreptul a fost constituit, în temeiul art. 885 alin. (2) C. civ., coroborat cu art. 698 C. civ. Se pune problema ce se întâmplă în situaţia în care, deşi a ajuns la termen, partea interesată nu cere radierea superficiei din cartea funciară. Având în vedere că dreptul se stinge doar prin radiere, este oare posibilă supravieţuirea superficiei după ce cauza de încetare şi-a produs efectele, adică o reînnoire tacită, în lipsa unui acord expres al părţilor de reînnoire a convenţiei? În opinia noastră, reînnoirea superficiei trebuie să fie neapărat expresă şi să îmbrace forma autentică a actului iniţial^[39]. Odată împlinit termenul pentru care a fost constituită superficia, deşi dreptul nu s-a stins, întrucât nu a fost radiat din cartea funciară, el nu mai poate fi exercitat de către superficiar. În orice moment ulterior împlinirii termenului, proprietarul terenului poate solicita radierea dreptului din cartea funciară. Chiar dacă superficiarul nu solicită radierea dreptului său din cartea funciară, prin art. 83 pct. 27 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, s-a prevăzut posibilitatea radierii dreptului din cartea funciară, la cererea persoanei interesate, în situaţia expirării termenului, a decesului persoanei fizice superficiare sau a încetării persoanei juridice, fără consimţământul autentic al titularului dreptului. În aceste condiţii, proprietarul va putea cere el însuşi radierea din cartea funciară a dreptului de superficie, atunci când termenul pentru care a fost constituită superficia a expirat, iar superficiarul refuză să îşi dea consimţământul pentru radiere.

În cazul superficiei care a luat naştere ca drept de a construi pe terenul altuia, la expirarea termenului, dacă părţile nu au prevăzut expres altfel în actul constitutiv de superficie, raporturile dintre proprietar şi fostul superficiar se rezolvă prin aplicarea regulilor accesiunii imobiliare artificiale. Fostul superficiar este tratat similar unui constructor de bună-credinţă, edificarea construcţiei având un temei legitim, respectiv actul constitutiv de superficie.

Aşa cum prevede art. 699 alin. (1) C. civ., „în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării termenului”. În alineatul următor, se prevede că atunci „când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară”.

Este firesc ca, la încetarea termenului pentru care superficia a fost constituită, proprietarul terenului să dobândească proprietatea asupra construcţiei edificate de superficiar pe terenul său. Cu toate acestea, dobândirea construcţiei de către proprietarul terenului nu se produce automat, ci va depinde de raportul dintre valoarea de circulaţie a construcţiei la expirarea termenului şi valoarea pe care ar avea-o terenul dacă acea construcţie nu ar exista.

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 699 alin. (1) şi (2) C. civ., rezultă că dacă părţile nu au stipulat altfel în momentul constituirii superficiei, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului (fostul superficiar) să cumpere terenul numai dacă valoarea construcţiei este egală sau mai mare decât aceea a terenului. În caz contrar, proprietarul terenului nu numai că nu îl poate obliga pe constructor să cumpere terenul, dar nici nu îl poate obliga să demoleze construcţia, având în vedere că superficiarul a construit în mod legitim. De aici, concluzia că, atunci când valoarea construcţiei edificată de superficiar este mai mică decât valoarea terenului, proprietarul terenului devine proprietar al construcţiei, în mod direct, la încetarea superficiei, fără a mai invoca un drept de accesiune.

Un asemenea criteriu în soluţionarea raporturilor proprietarului terenului cu superficiarul nu îl regăsim în regimul general aplicabil accesiunii imobiliare în cazul lucrărilor autonome sau în cazul celor adăugate.

Conform regulilor aplicabile accesiunii imobiliare artificiale, proprietarul terenului nu este obligat în nicio situaţie să devină proprietar al construcţiei, indiferent dacă autorul lucrării este de bună-credinţă sau este de rea-credinţă. În ambele cazuri, aşa cum rezultă din art. 581 lit. b) şi art. 582 lit. c) C. civ., proprietarul terenului are dreptul să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat, iar dreptul său nu este condiţionat de raportul de valoare dintre construcţie şi teren.

Observăm că, în dreptul nostru, cel care are prioritate în dobândirea proprietăţii asupra întregului imobil, adică atât asupra construcţiei, cât şi asupra terenului, este proprietarul terenului, acesta putându-l obliga pe constructor să cumpere terenul numai dacă valoarea construcţiei este egală sau mai mare decât valoarea terenului, în timp ce în Codul civil din Québec^[40], sursă de inspiraţie pentru legiuitorul român, superficiarul are prioritate în manifestarea intenţiei pentru a deveni proprietar asupra terenului, întrucât, numai dacă nu îşi exercită acest drept în termen de 90 de zile, proprietarul terenului dobândeşte şi proprietatea asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării.

În plus, teza a doua a art. 699 alin. (2) C. civ. prevede că, atunci când proprietarul terenului îşi exercită opţiunea de a-l obliga pe constructor să cumpere terenul la valoarea pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi fost edificată construcţia, constructorul poate refuza doar dacă ridică pe cheltuiala sa construcţia clădită şi readuce terenul în situaţia anterioară edificării. Nici posibilitatea unui refuz al constructorului de a cumpăra terenul, cu alternativa demolării construcţiei, nu este stipulată expres în regimul general aplicabil accesiunii imobiliare artificiale. Cu toate acestea, şi în cazul accesiunii generale, constructorul poate desfiinţa ceea ce a construit, situaţie în care dreptul potestativ de accesiune imobiliară rămâne fără obiect, prin dispariţia situaţiei juridice care a generat accesiunea.

Dacă s-a constituit o superficie în forma deplină, prevederile art. 699 C. civ. nu sunt aplicabile, deoarece, la expirarea termenului, construcţia revine în patrimoniul proprietarului terenului în starea în care a fost predată, fără vreo modificare a structurii sale.

Însă, dacă superficiarul a demolat construcţia şi a reconstruit, modificând structura construcţiei iniţiale, iar proprietarul terenului nu solicită repunerea în situaţia anterioară, se vor aplica regulile generale ale accesiunii imobiliare artificiale. Superficiarul nu va putea fi considerat decât ca un constructor de rea-credinţă, deoarece a încălcat cu bună ştiinţă obligaţia legală de a nu aduce modificări de structură construcţiei.

Proprietarul terenului va putea invoca dobândirea prin accesiune a dreptului de proprietate asupra construcţiei nou edificate, renunţând la repunerea în situaţia anterioară.

Fostul superficiar are dreptul de a fi despăgubit, dar, în lipsa unei înţelegeri a părţilor, considerăm că nu va avea dreptul decât la jumătate din valoarea manoperei şi materialelor, tratament aplicabil constructorului de rea-credinţă. În absenţa unei alte reglementări, ni se pare echitabil ca superficiarul să suporte consecinţele conduitei sale ilegale, aceea de a schimba structura construcţiei, şi să nu fie despăgubit integral, cu valoarea de circulaţie a construcţiei nou edificate. În acelaşi timp, din valoarea despăgubirii pe care o datorează proprietarul, se va putea scădea valoarea construcţiei demolate, deoarece proprietarul este privat de dreptul său de proprietate asupra construcţiei transmise superficiarului, astfel că situaţia nu este aceeaşi cu cea a unei superficii constituite sub forma dreptului de a construi.

§7. Soarta ipotecilor constituite de superficiar la încetarea superficiei

Soarta ipotecii constituite de superficiar la expirarea termenului superficiei. Potrivit art. 699 alin. (3) C. civ., la expirarea termenului superficiei, dezmembrămintele constituite de superficiar se sting, dacă părţile nu au prevăzut expres contrariul în actul constitutiv. În schimb, drepturile reale de garanţie constituite de superficiar asupra dreptului său continuă să existe după încetarea superficiei, pe temeiul unei subrogaţii reale cu titlu particular. Astfel, ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută asupra sumei de bani pe care superficiarul o primeşte din partea proprietarul terenului, atunci când acesta dobândeşte proprietatea asupra construcţiei. Dacă superficiarul desfiinţează construcţia pe cheltuiala sa, ipoteca se va strămuta asupra materialelor rezultate. În urma subrogaţiei reale, ipotecile vor deveni mobiliare, fiind supuse unui alt regim juridic. În situaţia în care constructorul consimte să cumpere terenul, ipoteca ce a fost constituită asupra superficiei se extinde şi asupra terenului.

Ipotecile constituite de nudul proprietar asupra terenului, în timpul existenţei dreptului de superficie, nu se vor extinde şi asupra construcţiei în ipoteza în care, prin accesiune, proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei. Această dispoziţie este una de excepţie în raport cu reglementarea potrivit căreia ipoteca se extinde de drept asupra tuturor amelioraţiunilor imobilului.

În situaţia în care constructorul consimte să dobândească proprietatea asupra terenului, ipoteca ce a fost constituită de nudul proprietar asupra terenului se strămută asupra sumei de bani pe care o primeşte proprietarul terenului ca echivalent valoric al acestuia. Şi în acest caz, suntem în prezenţa unei subrogaţii reale cu titlu particular, ipoteca imobiliară constituită de nudul proprietar transformându-se într-o ipotecă mobiliară ce va purta asupra sumei de bani ce constituie echivalentul valoric al terenului.

În fine, în situaţia în care constructorul refuză să dobândească proprietatea asupra terenului şi îl aduce în situaţia anterioară prin ridicarea construcţiei de pe teren, ipoteca ce a fost constituită de nudul proprietar se extinde asupra întregului teren.

Articolul 699 alin. (3) aplicat pe bază de analogie. Avem în discuţie soarta ipotecii în ipoteza în care, înainte de desfiinţarea, prin sancţiunea nulităţii, a actului juridic de dobândire a unui teren, proprietarul constituie o ipotecă asupra întregului imobil format din teren şi construcţia pe care a edificat-o pe acest teren, accesând un împrumut garantat cu ipotecă asupra întregului imobil.

Nulitatea actului juridic de dobândire a terenului atrage desfiinţarea ipotecii asupra terenului, dar nu şi asupra construcţiei, care este dobândită în mod originar, prin accesiune.

Ipoteca se va menţine asupra construcţiei, întrucât constructorul nu a dobândit construcţia de la proprietarul terenului, ci a edificat-o el însuşi, fiind proprietarul acesteia^[41].

Constituitorul ipotecii ajunge în situaţia unui constructor pe terenul altuia, iar nu a unui superficiar, neexistând un acord prealabil pentru naşterea unei superficii. Suntem în prezenţa unei situaţii de accesiune imobiliară, care permite constituirea unei superficii în favoarea constructorului, prin renunţarea in favorem a proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea. Dacă însă proprietarul terenului nu optează pentru constituirea unei superficii, raporturile dintre proprietarul terenului şi constructor nu vor putea fi soluţionate decât prin aplicarea regulilor care guvernează accesiunea imobiliară. Hotărârea judecătorească de constatare a nulităţii actului de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului nu poate avea efecte constitutive de superficie. Instanţa nu poate suplini consimţământul absent al proprietarului terenului pentru constituirea superficiei.

Acest consimţământ trebuie să fi existat anterior edificării construcţiei, or, prin ipoteză nu se punea problema unui asemenea acord cât timp s-a transmis chiar dreptul de proprietate asupra terenului.

În ceea ce priveşte soarta ipotecii constituite anterior desfiinţării titlului de proprietate asupra terenului, sunt posibile mai multe ipoteze:

i) în situaţia în care proprietarul terenului renunţă la invocarea accesiunii în favoarea constructorului, ipoteca va greva în continuare dreptul de superficie, ipoteca menţinându-se asupra construcţiei, asupra terenului superficiarul având doar folosinţa;

ii) în situaţia în care proprietarul terenului îl obligă pe constructor să cumpere terenul, în condiţiile prevăzute de art. 581 lit. b) sau art. 582 alin. (1) lit. c) C. civ., ipoteca se menţine asupra întregului imobil. În plus, proprietarul terenului are un drept de ipotecă legală asupra terenului până la plata de către constructor a preţului terenului;

iii) în situaţia în care proprietarul terenului invocă dreptul de accesiune asupra construcţiei, se pune problema dacă acesta va prelua construcţia grevată de ipotecă sau dacă este posibilă o subrogare reală cu titlu particular a ipotecii asupra despăgubirii pe care o primeşte constructorul din partea proprietarului terenului.

Constructorul a constituit valabil ipoteca asupra construcţiei, însă desfiinţarea dreptului de proprietate asupra terenului creează situaţia unei accesiuni imobiliare artificiale în care autorul construcţiei este proprietar sub condiţie rezolutorie atipică asupra construcţiei. Caracterul atipic al acestei condiţii rezolutorii este determinat nu numai de faptul că are un izvor legal, iar nu convenţional, ci şi de efectul ex nunc al acestei condiţii. Constructorul pierde dreptul de proprietate asupra construcţiei prin invocarea accesiunii de către proprietarul terenului din momentul când hotărârea judecătorească rămâne definitivă, deci doar pentru viitor. Ipoteca nu este afectată de condiţia rezolutorie, deoarece a fost constituită în mod valabil şi va supravieţui efectelor viitoare ale condiţiei rezolutorii, similar unei înstrăinări a bunului ipotecat. Astfel, prin invocarea accesiunii, proprietarul terenului dobândeşte un imobil grevat de ipotecă, deşi este obligat la plata despăgubirii către constructor. În acelaşi timp, va fi obligat la restituirea preţului terenului, ca efect al nulităţii contractului de vânzare.

S-a susţinut, în doctrină^[42], că, în acest caz, ipoteca ar trebui să se strămute asupra sumei de bani pe care o primeşte constructorul (despăgubirea cu valoarea materialelor şi a manoperei), printr-o subrogaţie reală cu titlu particular care ar opera în temeiul art. 2330 şi art. 2392 C. civ.

Dacă părţile au stipulat în contractul de ipotecă faptul că, în cazul desfiinţării titlului de proprietate asupra terenului şi invocării accesiunii de către proprietarul terenului, plata despăgubirii se va face direct în patrimoniul creditorului ipotecar, atunci este posibilă stingerea ipotecii, cu condiţia ca despăgubirea să egaleze valoarea împrumutului. 

Însă, în absenţa unei dispoziţii legale exprese, care să prevadă o subrogaţie reală cu titlu particular, prin care ipoteca să se strămute de la nivelul construcţiei la nivelul despăgubirii primite de constructor, este discutabilă aplicarea prin analogie a prevederilor art. 2330 şi art. 2392 C. civ.

Este adevărat că art. 2330 alin. (2) C. civ., teza a doua, ne vorbeşte, printre altele, despre afectarea plăţii creanţelor privilegiate sau ipotecare a sumelor datorate cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege. În ipoteza pe care o analizăm, nu este vorba doar despre un act de îngrădire a dreptului de proprietate, ci chiar despre desfiinţarea dreptului de proprietate ca urmare a admiterii acţiunii în nulitate a contractului de vânzare asupra terenului. Chiar dacă prima parte a textului art. 2330 alin. (2) C. civ. face referire la sumele datorate cu titlu de despăgubire ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, adică în situaţia unei pierderi a dreptului de proprietate de către cel expropriat, situaţia nu este de natură să permită un raţionament pe bază de analogie. În cazul exproprierii, pierderea dreptului de proprietate este justificată de un interes public şi nu are legătură cu comportamentul părţilor implicate în încheierea unui act juridic prin care au fost nesocotite normele legale de validitate.

Cu toate acestea, se poate observa că nulitatea parţială a contractului de ipotecă priveşte doar terenul, iar invocarea accesiunii asupra construcţiei edificate de fostul proprietar ne plasează într-o situaţie asemănătoare celei prevăzute de art. 699 alin. (3) C. civ. Acest din urmă text reglementează soarta ipotecilor constituite de superficiarul care a edificat o construcţie pe terenul altuia, iar proprietarul terenului, la expirarea termenului superficiei, dobândeşte prin accesiune proprietatea asupra construcţiei. Despăgubirea pe care proprietarul terenul va fi obligat să o plătească fostului superficiar este egală cu valoarea de circulaţie a construcţiei de la acea dată.

În această situaţie specială, se prevede expres că ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămută de drept asupra despăgubirii primite de la proprietarul terenului.

Chiar dacă, în ipoteza analizată, nu a fost constituită iniţial o superficie ca drept de a construi, nu putem să nu remarcăm că, în urma desfiinţării actului de dobândire a terenului şi invocării accesiunii asupra construcţiei, suntem în aceeaşi situaţie în care se găseşte proprietarul terenului care dobândeşte, la expirarea superficiei, o construcţie ipotecată.

Dacă proprietarul terenului va constata reaua-credinţă a constructorului la încheierea actului de dobândire privind terenul, îl va putea obliga pe constructor la desfiinţarea lucrării, caz în care ipoteca se stinge prin pieirea construcţiei.

Neajunsul creat prin dobândirea unei construcţii ipotecate, ca urmare a invocării accesiunii, ar putea fi înlăturat prin plata despăgubirii şi a restituirii preţului terenului direct creditorului ipotecar, în vederea stingerii creditului datorat de constructor. Un acord prealabil în actul de vânzare a terenului, prin care s-ar stipula ca, în cazul desfiinţării contractului, restituirea preţului şi, eventual, plata despăgubirii pentru construcţie să se facă direct în contul creditorului ipotecar, în vederea stingerii împrumutului, ar înlătura orice neajuns legat de aplicarea prin analogie a subrogaţiei reale cu titlu particular. 

Note de subsol

^[1] Ideea disocierii proprietăţii solului de aceea a suprafeţei, s-a impus ca urmare a lipsei acute de locuinţe, pe fondul creşterii populaţiei de la oraşe şi a dezvoltării ştiinţei şi tehnicii construcţiilor şi materialelor de construcţie. Aşa se explică faptul că, deşi nereglementat în Codul civil din 1864, dreptul de superficie a fost menţionat într-o serie de acte normative, anume în art. 11. din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, art. 22 din Decretul nr. 167/1958 referitor la prescripţia extinctivă, art. 18 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi art. 21 din Legea nr. 7/1996 cu privire la cadastru şi publicitatea imobiliară. Prin aceste texte, dreptul de superficie nu s-a bucurat de o definiţie şi nici de vreo reglementare a conţinutului său juridic, dar toate confirmă recunoaşterea acestui drept real principal. A se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 553.

^[2] Conform art. 68 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011), „Dispoziţiile art. 693-702 din Codul civil nu se aplică drepturilor de superficie constituite înaintea intrării în vigoare a Codului civil”.

^[3] Potrivit art. 702 C. civ., dispoziţiile referitoare la superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum şi a altor lucrări autonome cu caracter durabil.

^[4] Pentru analiza dreptului de superficie în doctrina noastră, a se vedea V. Stoica, op. cit., vol. 1, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 5533-564; I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2013, p. 594-625; I. Sferdian, Discuţii referitoare la dreptul de superficie, în Dreptul nr. 6/2006, p. 58-64; I. Sferdian, Superficia în reglementarea noului Cod civil. Scurt comentariu pe articole, în P.R. nr. 8/2011, p. 151-173; I. Sferdian, La superficie sous la forme du droit d’édifier des constructions, modalité du droit de superficie, în “Le nouveau Code civil roumain: Vu de l’ interieur – Vu de l’exterieur”, vol. II, Ed. Universităţii din Bucureşti (edit. Fl.A. Baias, R. Dincă), 2013, p. 473-483; I. Sferdian, Exercitarea dreptului de accesiune imobiliară de către titularul unui drept real asupra imobilului altuia, în R.R.D.P. nr. 4/2020, p. 261-287; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 257-258; S. Cercel, Dezmembrămintele dreptului de proprietate, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-12664, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 749; T.V. Rădulescu, Dreptul de superficie în reglementarea Codului civil român, în R.S.J. nr. 1/2013, p. 148; I.O. Stanca, Despre dreptul de superficie în reglementarea noului Cod civil, în R.R.D.A. nr. 9/2014, p. 83; E. Chelaru, Noua configuraţie a dreptului de superficie, în R.S.J. nr. 1/2013, p. 50-59; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 259-263; C. Alunaru, Consideraţii referitoare la momentul dobândirii dreptului de superficie, în Dreptul nr. 12/2002; p. 53 şi urm.; C. Alunaru, Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul nr. 5/1993, p. 65-73; C. Alunaru, Dezmembrămintele dreptului de proprietate reglementate de Codul civil român, teză de doctorat, Universitatea Babeş-Bolyai, Cluj-Napoca, 1998.

^[5] F. Terré, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, Ed. Dalloz, 2006, Paris, p. 818.

^[6] J.E. Roy, Le droit de superficie, 1900-1901, apud. S. Normand, Du droit de superficie à la propriété superficiaire, Revue générale de droit, p. 238.

^[7] A se vedea R. Milette, Y. Lamarre, Jean-Guy Cardinal, Le droit de superficie, modalité de la propriété, Montreal, Wilson et Lafleur, 1957, Revue Juridique Themis nr. 8/1958, p. 284-285.

^[8] A se vedea J. Goulet, Les droits de superficie et l’imprécision du langage juridique, în Les Cahiers de Droit nr. 19/1978, p. 1112-1113.

^[9] A se vedea S. Normand, Du droit de superficie à la propriété superficiaire, în Revue Générale de Droit nr. 38/2008, p. 244.

^[10] A se vedea S. Normand, op. cit., p. 252.

^[11] A se vedea critica lui F. Frenette, Des biens, în A. Poupart (dir.), Les enjeux de la révision du Code civil, Montréal, Universite de Montréal, 1979, p. 361, 368.

^[12] A se vedea F. Frenette, L’ilusion de propriété superficiaire, Les Cahiers de Droit, (17)1976, p. 229-234.

^[13] În acest sens, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. All, Bucureşti, 1996-1997, p. 311-312; C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile reale, Editua didactică şi pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 823-827; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2000, p. 181-183; L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 185.

^[14] A se vedea V. Stoica, op. cit., vol. 1, 2004, p. 553.

^[15] Definiţia nu putea ignora modalitatea superficiei ca drept de a construi pe terenul altuia şi nici caracterizarea acestui drept ca un jus in re aliena. Realităţile sociale din România au impus acreditarea acestei teze, întrucât, din punct de vedere statistic, frecvenţa cazurilor în care proprietarii terenurilor cedează constructorilor dreptul de folosinţă pentru a edifica o construcţie, plantaţie sau lucrare este mai mare decât cea a cazurilor în care proprietarul terenului cedează superficiarului dreptul de proprietate asupra unor edificate care deja există. A se vedea C. Alunaru, Consideraţii referitoare la momentul dobândirii dreptului de superficie, în Dreptul nr. 12/2002, p. 53.

^[16] A se vedea I. Sferdian, Exercitarea dreptului de accesiune….op. cit., p. 262-267

^[17] Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii a fost republicată în M. Of. nr. 933 din 13 octombrie 2004.

^[18] A se vedea I. Sferdian, Discuţii referitoare la dreptul de superficie …, op. cit., p. 73-76.

^[19] A se vedea Al. Minculescu, Dreptul de superficie, în Publicaţiile cadastrului şi cărţilor funciare, Bucureşti, 1945, p. 29 şi urm.

^[20] Potrivit art. 546 alin. (3) C. civ., „Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal”.

^[21] A se vedea I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 597-613.

^[22] A se vedea Exercitarea…op. cit., p. 271-285.

^[23] A se vedea V. Stoica, op. cit., vol. 1, 2004, p. 554.

^[24] A se vedea Al. Minculescu, op. cit., p. 11 şi subsol nr. 3.

^[25] A se vedea I. Sferdian, Regimul juridic al superficiei ca drept de a construi pe terenul altuia în noul Cod civil, în Dreptul nr. 4/2014.

^[26] Dispoziţiile art. 698 lit. c) C. civ. sunt inspirate din prevederile art. 1115 C. civ. Q., potrivit cărora „La perte totale des constructions, ouvrages ou plantations ne met fin à la propriété superficiaire que si celle-ci résulte de la division de l’objet du droit de propriété. L’expropriation des constructions, ouvrages ou plantations ou celle du tréfonds ne met pas fin à la propriété superficiaire”. Observăm că legiuitorul nu a preluat şi prevederile referitoare la menţinerea superficiei în caz de expropriere.

^[27] Potrivit art. 698 lit. c) C. civ., pieirea construcţiei este cauză de încetare a dreptului numai dacă există stipulaţie expresă în acest sens.

^[28] În doctrina străină, s-a afirmat că obiectul proprietăţii poate lua forma unui con, cu vârful în centrul pământului, care poate fi fracţionat deasupra solului sau în subsol. Singura dificultate constă în determinarea frontierelor precise ale fiecărui volum, în aceeaşi manieră în care grăniţuirea permite stabilirea acestor limite în plan. Eliberat de orice înveliş corporal, imobilul poate fi divizat nelimitat, iar proprietarii se pot multiplica la nesfârşit. A se vedea W. Dross, Droit civil. Les choses, L.G.D.J., 2012, p. 675; I. Sferdian, Discuţii referitoare la dreptul de superficie …, op. cit., p. 77-78.

^[29] A se vedea P. de Besombes Singla, Droit de superficie et construction en volumes, în Pratique et évolution de la copropriété, 1976, p. 614, apud M. Cigan, Dreptul de superficie, teză de doctorat, Biblioteca Universităţii Babeş-Bolyai, Cluj-Napoca, 2003, p. 204 şi notele de subsol 441 şi 442; I. Sferdian, Discuţii referitoare la dreptul de superficie …, op. cit., p. 65-68.

^[30] A se vedea Savatier, Vers de nouveaux aspects de la conception et la classification juridique des biens corporels, RTD civ. 1958, nr. 3-8 şi La propriété de l’espace, Dalloz 1965.chr.nr. 35, p. 213, apud. W. Dross, op. cit., p. 676.

^[31] A se vedea P. Berlioz, Droit des biens, Ellipses, 2014, p. 219. Autorul consideră că tehnica disocierii în volume este mai abstractă decât cea a superficiei, deoarece, în cazul superficiei, obiectul este concret determinat prin construcţie sau plantaţie, în timp ce, în cazul proprietăţii volumelor, obiectul dreptului este delimitat doar abstract.

^[32] A se vedea W. Dross, op. cit., p. 675.

^[33] A se vedea Marty, La dissociation juridique de l’immeuble. Contribution à l’étude du droit de superficie, L.G.D.J., 1979, apud. W. Dross, op. cit., p. 677, care subliniază că este vorba despre a anticipa juridic existenţa unui anumit bun.

^[34] A se vedea O.A. Stanca, Despre dreptul de superficie în reglementarea noului Cod civil, în R.R.D.A. nr. 9/2014, p. 81. Autoarea este de părere că legiuitorul a redus aplicabilitatea practică a noţiunii la dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, îngrădind exercitarea superficiei doar la ceea ce este construit deasupra unui teren, nu şi la ceea ce s-ar putea edifica deasupra unei construcţii. Susţine însă că se impune de lege ferenda reformularea art. 693 alin. (1) C. civ., în sensul de a se prevedea că „dreptul de superficie este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe imobilul altuia (…)”. În acelaşi sens, T.V. Rădulescu, Dreptul de superficie în reglementarea Codului civil român, în R.Ş.J. nr. 1/2013, p. 150.

^[35] A se vedea P. Berlioz, Droit de biens… op. cit., p. 220.

^[36] A se vedea C.A. Braşov, dec. civ. nr. 319/R/1995, www.legenet.indaco.ro, apud T.V. Rădulescu, op. cit., p. 150.

^[37] A se vedea Al. Minculescu, op. cit., p. 29 şi urm., Fără a analiza toate tipurile de contracte de închiriere întâlnite în materie de fond funciar în dreptul francez, precizăm totuşi că, în cazul superficiei care ia naştere printr-un contract de locaţiune a terenului, cu drept de a construi (bail avec permission de bâtir), soarta construcţiilor poate fi stabilită de părţi prin contract, în sensul că, la sfârşitul locaţiunii vor reveni în patrimoniul proprietarului terenului, cu sau fără despăgubirea chiriaşului superficiar. În cazul în care valoarea construcţiilor este mică, beneficiarul locaţiunii se poate obliga să le ridice pe cheltuiala sa. În lipsa acordului părţilor, Curtea de Casaţie franceză a consacrat soluţia accesiunii la încetarea contractului de închiriere, adică a unei proprietăţi temporare a chiriaşului asupra construcţiilor edificate în timpul închirierii, care nu poate fi decât un drept de superficie. De asemenea, în cazul contractului de arendă revocabil (bail a domaine congéable), dreptul de superficie poate înceta chiar în cursul contractului dacă beneficiatul locaţiunii, fiind în imposibilitate de a plăti renta, se hotărăşte să abandoneze supraedificatele, contra unei despăgubiri (în acest sens, Fr. Terré, Ph. Simler, op. cit., p. 757). Beneficiarul unei închirieri cu dreptul de a construi este considerat titularul unui drept real imobiliar care poate fi ipotecat, urmărit şi asupra căruia se pot constitui servituţi în vederea ridicării construcţiilor. De asemenea, el va putea, în lipsa unei stipulaţii contrare, să demoleze construcţiile existente, cu obligaţia de a le reconstrui (a se vedea G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, 5^éme éd., Ed. Montchrestien, Paris, 1991, p. 479). În sensul că, cel mai adesea, dreptul de superficie se poate constitui prin intermediul unui contract de închiriere care este temporar şi imprimă acest caracter şi superficiei, a se vedea Ch. Larroumet, Droit civil français, Economica, Paris, 2006, p. 440. Şi în dreptul elveţian, opinia majoritară în doctrină este că principiul potrivit căruia servitutea nu trebuie să golească proprietatea de conţinut este respectat atât în cazul când dreptul de superficie este limitat în timp, cât şi atunci când este limitat în întinderea sa, considerându-se astfel că un drept de superficie funciară poate avea o întindere nelimitată, cu condiţia să fie limitat în timp. A se vedea A. Ballif, Le droit de superficie. Éléments réels, obligations propter rem et droits personnels annotés, Thèse de licence et de doctorat, Université de Laussane, Schulthess Zürich, 2004, p. 41-47, apud. I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale…op. cit., p. 611 nota 2.

^[38] A se vedea C. Alunaru, Dezmembrămintele dreptului de proprietate reglementate de Codul civil român, teză de doctorat, Universitatea Babeş-Bolyai, Cluj-Napoca, 1998, p. 252.

^[39] A se vedea I. Sferdian, Superficia în reglementarea noului Cod civil …, op. cit., p. 164-166.

^[40] Aceste dispoziţii sunt inspirate din art. 1116 C. civ. Q., în care se prevede că „À l’expiration de la propriété superficiaire, le tréfoncier acquiert par accession la propriété des constructions, ouvrages ou plantations en en payant la valeur au superficiaire. Cependant, si la valeur est égale ou supérieure à celle du tréfonds, le superficiaire a le droit d’acquérir la propriété du tréfonds en en payant la valeur au tréfoncier, à moins qu’il ne préfère, à ses frais, enlever les constructions, ouvrages et plantations qu’il a faits et remettre le tréfonds dans son état antérieur”. Aceeaşi reglementare impune un termen de 90 de zile în care superficiarul trebuie să îşi manifeste intenţia de a deveni proprietar asupra terenului, în caz contrar, proprietarul terenului păstrează proprietatea asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării, astfel: „À défaut par le superficiaire d’exercer son droit d’acquérir la propriété du tréfonds, dans les 90 jours suivant la fin de la propriété superficiaire, le tréfoncier conserve la propriété des constructions, ouvrages et plantations”.

^[41] Pentru discuţia asupra acestei ipoteze, a se vedea M. Avram, C. Samoilă, Consideraţii privind accesiunea imobiliară artificială, cu privire specială asupra situaţiei în care constructorul a constituit un drept de ipotecă asupra construcţiei, în R.R.D.P. nr. 4/2019, p. 361.

^[42] A se vedea M. Avram, C. Samoilă, op. cit., p. 362.