Temeiurile acţiunii în rectificare tabulară

Studiu publicat în volumul In Honorem Flavius Antoniu Baias. Aparența în drept, tomul II, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 466-509.

§1. Preliminarii

1.1. Mijloace de rectificare a cărţii funciare

Rectificarea^[1] înscrierilor în cartea funciară se poate face la cererea persoanei interesate, de regulă, antecesorul tabular (sau titularul cărţii funciare), sau ex officio, de către registratorul de carte funciară în cazurile anume prevăzute de lege^[2]. Atunci când rectificarea se face la cerere, aceasta poate fi realizată în două modalităţi [art. 908 alin. (2) C. civ.; art. 33din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată (2015)^[3], cu modificările şi completările ulterioare (denumită în continuare: „Lege” sau „Legea nr. 7/1996”, după caz)], astfel:

a) pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi rectificat;

b) în caz de litigiu, pe cale judecătorească, prin hotărâre judecătorească, rămasă definitivă.

Rectificarea amiabilă reprezintă o procedură graţioasă, iar cea efectuată pe cale judecătorească o procedură contencioasă.

1.2. Procedura graţioasă

În cazurile în care părţile interesate aleg de comun acord rectificarea cuprinsului cărţii funciare în vederea restabilirii concordanţei dintre aceasta şi realitatea juridică extratabulară, respectiv ca înscrierea, viciată sau inexactă, să se suprime sau să se îndrepte ori dreptul tabular să se restabilească în favoarea veritabilului titular sau, in fine, să se radieze din cartea funciară dreptul ale cărui efecte s-au stins, declaraţia unilaterală,în formă autentică,a titularului înscris în cartea funciară şi al cărui drept urmează să fie suprimat sau modificat, este suficientă pentru a se efectua rectificarea. 

Declaraţia de rectificare este un act juridic unilateral, solemn, abstract, şi irevocabil, cu efecte modificative sau extinctive de drepturi. Ea produce efecte relative, fiind opozabilă autorului şi succesorilor săi în drepturi, neputând vătăma drepturile altor persoane valabil dobândite şi conservate, în condiţiile legii. Într-adevăr, art. 885 alin. (3) C. civ. care, vorbind de radierea, cu consimţământul titularului, a drepturilor tabulare grevate în folosul unei persoane, prevede in terminis că „radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane”.

Formal, declaraţia unilaterală de rectificare poate fi cuprinsă şi într-un înscris care cuprinde şi alte acte juridice bilaterale (denunţarea bilaterală a contractului, rezoluţiunea convenţională a contractului, acordul de nulitate amiabilă) sau unilaterale (remiterea de datorie, renunţarea la dreptul tabular etc.), după caz. 

1.3. Procedura contencioasă

Dacă însă părţile nu se înţeleg în privinţa rectificării, aceasta se va face numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive, în toate ipotezele în care rectificarea este necesară^[4]. Desigur, nu poate fi dispusă ex officio, de către registrator (în cazurile expres prevăzute de lege^[5]). 

Temeiurile legale şi condiţiile acţiunii în rectificare sunt prevăzute, în mod generic, de art. 907 alin. (1) C. civ., iar in concreto de către art. 908 şi 911 alin. (1) C. civ. Sub acest aspect, acţiunea în rectificare, aşa cum este concepută de legiuitorul nostru, are temeiuri atât de eterogene, încât numai prin funcţia sa în raport cu înscrierile de carte funciară ni se înfăţişează ca o instituţie unitară: funcţia de stabilire sau restabilire a concordanţei între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală^[6]. Faptele juridice care fundamentează cererile de rectificare, cum s-a observat, sunt împrăştiate în toate domeniile aşa-zisului „drept privat” şi uneori (în cazul hotărârilor şi încheierilor greşite) trecând pe terenul dreptului procedural ajung şi în tărâmul aşa-zisului „drept public”^[7] (neregularitatea actelor şi deciziilor administrative ori falsificarea unor înscrisuri juridice ce au servit drept temei la înscriere). Numai scopul (nu obiectul, el însuşi la fel de variat: radierea, corectarea, amplificarea sau diminuarea înscrierilor de carte funciară), cum am arătat deja, este elementul ce adună într-un singur mănunchi toate acţiunile de rectificare ce se pot închipui. Infinitatea temeiurilor este de bună seamă unul din factorii determinanţi care stau la baza controverselor cu privire la natura juridică şi la încadrarea acţiunii în rectificare printre categoriile tradiţionale^[8]. 

1.4. Plan

Fără a discuta şi analiza aici regimul acţiunii în rectificare, de care ne-am ocupat pe larg cu altă ocazie^[9], în cadrul prezentului studiu ne vom mărgini, în principal, dacă nu exclusiv, la cercetarea temeiurilor acţiunii în rectificare tabulară, în lumina noului Cod civil şi a Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare (partea a II-a), urmând ca în final să extragem şi câteva concluzii încă nedefinitive (partea a III-a), deoarece, aşa cum am precizat într-o notă specială, introductivă, analiza de faţă face parte dintr-o lucrare mult mai amplă in fieri şi, deci, susceptibilă, în mod natural, de modificări sau reevaluări, după caz.

§2. Cauzele de rectificare tabulară

2.1. Prezentare generală

2.1.1. Precizări prealabile

Spre deosebire deLegea nr. 7/1996 care, după cum se ştie^[10], atât în forma iniţială, cât şi în cea republicată în 2006 nu prevedea decât cazurile de nepotriviri şi discordanţe între înscrierile din cărţile funciare (intabulări şi înscrieri provizorii) referitoare la drepturile reale imobiliare şi situaţia juridică imobiliară reală, omiţând, în mod curios, cazurile de nepotrivire rezultate din înscrierea sau neînscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, Noul Cod civil reglementează atât cazurile de rectificare a înscrierii drepturilor tabulare, cât şi cazurile de rectificare a notării drepturilor personale, oferind, aşadar, o reglementare completă a acestei materii.

Cazurile de rectificare a cărţii funciare sunt toate acele acte sau fapte care atrag discordanţa dintre situaţia juridică reală (de drept substanţial) şi starea tabulară (de drept formal), iar această discordanţă trebuie rezolvată prin rectificarea stării tabulare devenite inexacte, în scopul restabilirii concordanţei dintre aceasta şi situaţia juridică reală. 

După cum judicios s-a remarcat, cazurile (sau cauzele) neconcordanţelor dintre starea tabulară pe care o prezintă la un moment dat cartea funciară şi aceea care corespunde realităţii juridice, zise materiale (substanţiale), îşi află în general izvorul în vreuna dintre următoarele trei surse (cauze sau motive)^[11]:

a) fie în normele dreptului obiectiv – privat şi public – care, în mod excepţional, consideră proprieta­tea (şi, eventual, un alt drept real) dobândită înainte ca achizitorul să fi obţinut înscrierea sa în cartea funciară;

b) fie în împrejurarea că actul juridic în baza căruia s-a efectuat înscrierea nu există ori este nevalabil, sau că încheierea registratorului este ilegală ori, in fine, înscrierea însăşi este viciată, fiindcă nu corespunde actului juridic de bază (justificativ) ori încheierii care a ordonat-o;

c) fie, în sfârşit, în faptul că, încetând efectele actului sau faptului juridic ce constituiau temeiul înscrierii valabile, aceasta devine lipsită de suport juridic.

Remedierea contradicţiilor dintre cartea funciară şi situaţia juridică reală în cele trei cazuri nu primeşte însă aceeaşi rezolvare juridică.

Într-adevăr:

Ad a): Codul civil are în vedere, în ipoteza arătată la lit. a), prevederile legale referitoare la cazurile de dobândire a drepturilor reale fără înscriere în cartea funciară, nepotriviri între cuprinsul cărţii funciare şi realitatea juridică rezultând, în primul rând, din chiar modul de organizare a publicităţii drepturilor reale imobiliare. Este vorba de cazurile, in genere cunoscute şi, desigur, limitativ prevăzute de lege, când dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se dobândesc (şi devin opozabile erga omnes) fără înscrierea în cartea funciară, respectiv când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere, precum şi din orice alte cazuri expres prevăzute de lege [art. 887 alin. (1)], ceea ce înseamnă că, până la înscriere, între cuprinsul cărţii funciare şi realitatea juridică substanţială există o neconcor­danţă în privinţa acestor drepturi: cei înscrişi în cartea funciară nu mai sunt adevăraţii titulari ai acelor drepturi. Această nepotrivire nu se înlătură însă prin rectificare, ci, după cum chiar legea o spune în mod expres, prin înscrierea ulterioară a drepturilor tabulare, în baza procedurilor speciale rânduite pentru fiecare categorie în parte (procedura succesorală, de urmărire silită imobiliară, de expropriere, de consta­tare a accesiunii naturale etc.), această înscriere fiind necesară, deoarece altfel nu se poate dispune de ele prin cartea funciară. Cu alte cuvinte, în asemenea cazuri, pentru punerea de acord a cărţii funciare cu situaţia juridică reală, nu este nevoie, de regulă, de o procedură contradictorie (i.e. o acţiune în rectifica­re) între proprietarul neînscris în cartea funciară şi autorul său înscris. Desigur, dacă, între timp, un terţ şi-a înscris, fără cauză legitimă, vreun drept real, întemeindu-se formal pe cuprinsul cărţii funciare, un asemenea drept inopozabil adevăratului titular al dreptului (verus dominus) este susceptibil de a fi radiat la cererea celui interesat, sub rezerva acţiunii principiului publicităţii imobiliare (art. 901) sau al altor excepţii legale.

Ad b) şi c): În ipotezele arătate la literele a) şi b) situaţia este cu totul alta. În aceste cazuri, contradicţia dintre situaţia ce apare în cartea funciară şi realitatea extratabulară nu se poate elimina decât prin suprimarea, îndreptarea, modificarea sau reducerea înscrierii de carte funciară, adică prin rectificare, ceea ce se poate realiza, desigur, şi pe cale amiabilă, cum o spune în mod expres şi legiuitorul, însă, dacă părţile nu se înţeleg, rectificarea nu se va putea săvârşi decât în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, respectiv pe calea unei acţiuni în rectificare.

In fine, se cuvine a fi făcută şi o altă menţiune în legătură cu aşa-numitul principiu al publicităţii materiale^[12]. Potrivit art. 901 C. civ., înscrierile inexacte ale cărţilor funciare sunt considerate a fi însă exacte în privinţa terţului dobânditor de bună-credinţă care s-a bazat pe cuprinsul cărţii funciare. Aceasta nu înseamnă însă că principiul publicităţii materiale ar împiedica rectificarea înscrierilor inexacte pe baza cărora Tertius şi-a întemeiat dobândirea, deoarece publicitatea cărţilor funciare este suspendată înăuntrul termenelor de exercitare a acţiunii în rectificare (art. 909 C. civ.), ca, de altfel, şi înăuntrul termenelor de exercitare a căilor de atac împotriva încheierii de carte funciară (art. 31 din Lege).

2.1.2. Enumerare

2.1.2.1. Drept român

În dreptul nostru, sediul materiei este cuprins, în principal, în noul Cod civil şi Legea nr. 7/1996, precum şi în alte legi speciale (la care nu ne referim în acest loc).

În ceea ce priveşte noul Cod civil^[13], potrivit art. 908 alin. (1), atunci când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia^[14], prin rectificare lato sensu înţelegându-se, conform alin. (2) al aceluiaşi articol „radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară”.

Rezultă, aşadar, că ori de câte ori există neconcordanţă între cartea funciară şi realitatea extratabulară, rectificarea este, în principiu, calea de eliminare a acestei contradicţii. În acest scop, art. 908 alin. (1) C. civ., referindu-se la cazurile concrete care pot deschide calea rectificării amiabile ori a acţiunii în rectificare, prevede că orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă^[15]:

1^o înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2^o dreptul înscris a fost greşit calificat;

3^o nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4^o înscrierea din cartea funciară nu mai este, din orice motive, în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Se observă însă că, spre deosebire de fostul art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938^[16], dar la fel ca fostul art. 34 din Legea nr. 7/1996^[17], noul art. 908 alin. (1) C. civ. cuprinde un alt caz, suplimentar, pentru a fi acoperite, practic, toate situaţiile de neconcordanţă dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală ce s-ar ivi ulterior în practică, făcând astfel corelaţia cu dispoziţia de principiu cuprinsă la alin. (1) al art. 908 C. civ., præcit.

Pe de altă parte, noul art. 908 alin. (1) C. civ. reglementează, parţial diferit, respectiv mai amănunţit, dar şi mai elaborat, cazurile de rectificare în raport cu art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006), însă, în ambele cazuri, rectificarea înglobează grosso modo în sistemul nostru ipoteze dintre cele mai diverse, de la nevalabilitatea actului juridic cu gradaţiile bine cunoscute (inexistenţa, nulitatea absolută, anulabilitatea, fiecare pentru diferite cauze), trecând prin neregularitatea actului jurisdicţional care poate, la rândul său, îmbrăca mai multe ipoteze, până la încetarea efectelor actului juridic, adică desfiinţarea sau încetarea actului valabil, iarăşi cu diverse variante sau forme, ca rezoluţiunea/rezilierea (unilaterală, judiciară sau de plin drept), revocarea, caducitatea, simulaţia, inopozabilitatea etc.

Procedura de rectificare a cărţii funciare este reglementată de Legea nr. 7/1996, republicată (2015), cu modificările şi completările ulterioare, fiind, în principiu, comună cu procedura de înscriere [în principal, art. 24 alin. (4), art. 28-33], la care trebuie adăugate prevederile corespunzătoare cu caracter aplicativ din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară din 2014 (aprobat prin Ordinul Directorului general A.N.C.P.I. nr. 700/2014^[18]), cu modificările şi completările ulterioare.

2.1.2.2. Drept comparat

În dreptul comparat, rectificarea înscrierilor de carte funciară este, de asemenea, reglementată minuţios, dat fiind faptul că securitatea juridică reclamă nu doar protecţia titularilor actuali de drepturi tabulare, dar şi a terţilor dobânditori.

Astfel, în dreptul german, rectificarea cărţii funciare (registrul funciar) este admisibilă ori de câte ori între cuprinsul acesteia şi situaţia juridică reală există neconcordanţă, acţiunea în rectificare fiind imprescriptibilă extinctiv. Aceste aspecte sunt reglementate chiar în Codul civil german, respectiv la art. 894-899 BGB, în termenii următori^[19]:

«§ 894. Rectification du Livre foncier. Si le contenu du Livre foncier ne correspond pas à la situation juridique véritable concernant un droit portant sur l’immeuble, un droit grevant un tel droit ou une restriction de pouvoir de la nature visée au § 892, al. 1, celui dont le droit n’est pas inscrit ou dont le droit est inscrit inexactement ou bien lésé par l’inscription d’une charge ou d’une restriction inexistante ; peut demander à la personne dont le droit sera affecté par la rectification du Livre foncier de consentir à celle-ci. 

§ 895. Préinscription de l’obligé. Si la rectification du Livre foncier ne peut avoir lieu qu’après que le droit de l’obligé selon le § 894 a été inscrit, celui-ci doit, sur la demande qui lui est adressée, faire inscrire son droit.

§ 896. Présentation de la cédule. Si, pour rectifier le Livre foncier, la présentation d’une cédule d’hypothèque, de dette foncière ou de rente foncière est nécessaire, celui en faveur duquel la rectification doit intervenir peut exiger du possesseur de la cédule qu’il la présent au bureau du Livre foncier.

Art. 897. Frais de la rectification. Celui qui demande la rectification du Livre foncier doit supporter les frais de celle-ci ainsi que des déclarations qu’elle rend nécessaires, dans la mesure où il ne résulte pas du rapport juridique existant entre lui-même et l’obligé qu’il doive en être autrement.

Art. 898. Imprescriptibilité des droits de rectification. Les droits déterminés aux §§ 894 à 896 sont imprescriptibles.

§ 899. Inscription d’un contredit. (1) Dans les cas visés au § 894 il est possible de faire inscrire un contredit à l’exactitude du Livre foncier.

(2) L’inscription a lieu sur le fondement d’une ordonnance provisoire ou en vertu de l’autorisation de celui dont le droit doit être affecté par la rectification. Pour délivrer une telle ordonnance, il n’est pas nécessaire qu’une menace sur le droit de faire contredit soit rendue vraisemblable.»^[20]

În dreptul elveţian, rectificarea înscrierilor de carte funciară este, de asemenea, reglementată în Codul civil (1907), cu modificările şi completările ulterioare, în felul următor^[21]:

«Art. 964

1 Les radiations ou modifications ne peuvent être faites que sur la déclaration écrite de ceux auxquels l’inscription confère des droits. 

2 Cette déclaration peut être remplacée par la signature des ayants droit, apposée sur le journal.

Art. 975

1 Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. 

2 Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l’inscription, ainsi que tous dommages-intérêts.

Art. 976 (Mod. Loi féd. 11 déc. 2009)

L’office du registre foncier peut radier une inscription d’office dans les cas suivants:

1. elle est limitée dans le temps et a perdu toute valeur juridique par suite de l’écoulement du délai;

2. elle concerne un droit qui ne peut ni être cédé, ni passer aux héritiers d’un titulaire décédé;

3. elle ne peut pas concerner le fonds en question, compte tenu de sa localisation;

4. elle concerne un fonds qui a disparu

Art. 976a (Introd. Loi féd. 11 déc. 2009)

1 Lorsqu’une inscription est très vraisemblablement dépourvue de valeur juridique, en particulier parce que les pièces justificatives ou les circonstances indiquent qu’elle ne concerne pas l’immeuble en question, toute personne grevée peut en requérir la radiation. 

2 Si l’office du registre foncier tient la requête pour justifiée, il communique à l’ayant droit qu’il procédera à la radiation sauf opposition de sa part dans les 30 jours. 

Art. 976b (Introd. Loi féd. 11 déc. 2009)

1 Si l’ayant droit fait opposition, l’office du registre foncier, sur demande de la personne grevée, réexamine la requête en radiation.

2 Lorsque l’office du registre foncier conclut que, malgré l’opposition, la requête est fondée, il communique à l’ayant droit qu’il procédera à la radiation au grand livre si, dans un délai de trois mois à compter de la communication, ce dernier n’introduit pas une action judiciaire en vue de constater que l’inscription a une valeur juridique.

[…]

Art. 977

1 Si le consentement écrit des intéressés fait défaut, le conservateur ne peut procéder à aucune rectification sans une décision du juge. 

2 La rectification peut être remplacée par la radiation de l’inscription inexacte et une inscription nouvelle. 

3 Les simples erreurs d’écriture sont rectifiées d’office, en conformité d’une ordonnance du Conseil fédéral.»^[22]

Cât priveşte dreptul québécois, radierea din registrul funciar este amplu reglementată de Codul civil, alături de radierea din registrul drepturilor personale şi al drepturilor reale mobiliare (art. 3057 sqq.), legiuitorul definind noţiunea de radiere (art. 3057) şi arătând cauzele (motivele) de radiere (art. 3057.1-3066), condiţiile unor radieri specifice (art. 3066.1-3071), precum şi formalităţile şi efectele radierii (art. 3072-3075.1). Din această amplă reglementare reţinem aici următoarele dispoziţii legale^[23]:

«Art. 3057

La radiation résulte d’une inscription qui vise la suppression d’une inscription antérieure sur le registre approprié.

L’inscription est faite, en matière foncière, sur le registre des mentions.

Art. 3057.1 alinéa 2

La radiation est volontaire ou, à défaut, judiciaire; elle peut aussi être légale.

Art. 3059

L’inscription d’un droit est radiée, du consentement du titulaire ou du bénéficiaire de ce droit.

Néanmoins, l’inscription sur le registre foncier d’une hypothèque ou d’une restriction au droit de disposer, ou due tout autre droit dont la durée est déterminée, qui est périmée de par l’arrivée de sa date extrême d’effet, peut, de même que celle d’un hypothèque éteinte par l’écoulement du temps prévu par la loi, être radiée sur présentation d’une réquisition faite par toute personne intéressée; […]

Art. 3063

La radiation d’une inscription peut être ordonnée par le tribunal lorsque l’inscription a été faite sans droit ou irrégulièrement, sur un titre nul ou informe, ou lorsque le droit inscrit est annulé, résolu, résilié ou éteint par prescription ou autrement.

Elle est aussi ordonnée lorsque l’immeuble sur lequel une déclaration de résidence familiale avait été inscrite a cessé de servir à cette fin.

Art. 3073 alinéas 1 et 2

La réquisition fondée sur un jugement qui ordonne la radiation d’un droit publié ou la réduction d’une inscription n’est admise que si ce jugement est passé en force de chose jugée.

L’exécution provisoire n’est admise lorsque le jugement porte sur la rectification, la réduction ou la radiation d’une inscription.

Art. 3074

La radiation de l’inscription d’un droit principal autorise la radiation de l’inscription des droits accessoires et de toutes les mentions relatives à ces inscriptions.

Art. 3075

L’inscription de la radiation faite sans droit ou à la suite d’une erreur est radiée sur ordonnance du tribunal, à la demande de toute personne intéressée.

L’inscription de l’ordonnance ne peut porter atteinte aux droits du tiers de bonne foi qui a publié son droit après la radiation faite sans droit ou à la suite d’une erreur.»^[24]

*

Vom analiza în continuare cazurile exprese de rectificare a intabulărilor şi înscrierilor provizorii privind drepturile tabulare, aplicabile, mutatis mutandis, şi rectificării notărilor, astfel încât nu mai este necesar şi, mai ales, să insistăm, aici, şi asupra acestora din urmă.

2.2. Analiza cazurilor de rectificare a înscrierilor privitoare la drepturile tabulare

2.2.1. Înscrierea, încheierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu au fost valabile [art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.]^[25]

2.2.1.1. Precizări prealabile

În acest caz sunt înglobate, practic, trei ipoteze:

1) lipsa, nulitatea sau ineficacitatea ab initio a actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;

2) nevalabilitatea încheierii registratorului de carte funciară;

3) nevalabilitatea înscrierii de carte funciară.

2.2.1.2. Lipsa, nulitatea sau ineficacitatea ab initio a actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea

2.2.1.2.1. Caracterizare generală

Această primă ipoteză de rectificare constă fie în nulitatea actului ca operaţiune juridică (negotium iuris) şi, a fortiori, în inexistenţa lui juridică, fie în ineficacitatea ab initio a actului pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii sau, după caz, emiterii lui, fie, în sfârşit, în nevalabilitatea sau ineficacitatea înscrisului constatator (instrumentum probationis) al actului sau faptului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

După cum se ştie^[26], înscrierea nu validează actul juridic sau înscrisul, în temeiul căruia s-a efectuat, nici nu asigură eficacitatea lui juridică, în cazul în care ar fi ab initio ineficace, şi, prin urmare, persoana vătămată prin înscriere este îndreptăţită să ceară radierea înscrierii vătămătoare.

Rectificarea înscrierilor de carte funciară intervine în acest caz pentru cauze anterioare săvârşirii acestora şi care le lipsesc, deci, de suport juridic: quod nullum est, nullum producit effectum.

Aşadar, în acest caz, înscrierea s-a efectuat fie în baza unui act juridic inexistent, lovit de nulitate sau anulabil ori, in fine, ineficace ab initio, fie în baza unui înscris probator^[27] nul sau anulabil ori chiar ineficace, după caz. 

Actul juridic care a stat la baza înscrierii poate fi însă un act de drept civil, semnat de particulari sau, după caz, emis de o autoritate sau instituţie publică (i.e. un act administrativ de gestiune, precum o hotărâre de guvern, o hotărâre a consiliului local, o dispoziţie a primarului, un ordin sau decizie administrativă etc.), mai puţin un act procesual (hotărâre judecătorească) pentru care nu este deschisă, în principiu, calea acţiunii în anulare sau în constatare a nulităţii. Prin urmare, trebuie să distingem între nevalabilitatea actelor de drept privat (sau de drept public^[28]) translative, constitutive, modificative sau extinctive de drepturi şi neregularitatea hotărârilor judecătoreşti în temeiul cărora s-au efectuat înscrierile, deoarece modul şi condiţiile de rectificare nu sunt acelaşi. Chestiunea rectificării înscrierilor făcute pe baza hotărârilor judecătoreşti, în cazul în care acestea ar fi nevalabile, mai exact, nelegale, necesită însă o discuţie aparte, din cauza caracterului special al acestor acte juridice care se bucură de puterea de lucru judecat, neputând fi atacate direct prin acţiunea în anulare, potrivit dreptului comun^[29].

2.2.1.2.2. Nulitatea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea

În ceea ce priveşte nulitatea actului juridic civil^[30] în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, nu interesează dacă nulitatea este absolută sau relativă, dacă operează de plin drept sau la cerere, ori dacă este valorificată pe cale judiciară sau amiabilă^[31], deoarece este suficient ca actul juridic să fie desfiinţat, în condiţiile legii, pentru ca partea interesată (de regulă, antecesorul tabular) să aibă deschisă calea rectificării cărţii funciare împotriva succesorului tabular (titularul cărţii funciare sau al altui drept tabular). Pe de altă parte, pentru dreptul civil, clasificarea nulităţilor în absolute şi relative prezintă importanţă sub aspectul regimului juridic – diferit – pe care îl are fiecare nulitate în parte^[32], însă, cât priveşte efectele juridice produse între nulitatea absolută şi cea relativă nu există deosebiri de efecte: în toate cazurile, actul nul ab initio sau, după caz, anulat este lipsit de efectele în vederea cărora a fost încheiat şi care contravin unei dispoziţii legale privitoare la condiţiile sale de valabilitate. În consecinţă, indiferent de temeiul desfiinţării – nulitatea absolută sau relativă – înscrierea rămâne ex tunc lipsită de bază legală, astfel încât trebuie, în mod corespunzător, suprimată (radiată).

Revenind la cazul de rectificare prevăzut de art. 908 alin (1) pct. 1 C. civ. – nevalabilitatea (nulitatea) actului juridic pe care s-a întemeiat înscrierea – trebuie arătat că, deşi registratorul de la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară este obligat să verifice dacă actul juridic supus înscrierii întruneşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, conform principiului legalităţii înscrierilor de carte funciară (art. 29-30 din Lege), câmpul său de acţiune este, practic, destul de limitat. Aceasta, întrucât, în majoritatea cazurilor, registratorul de carte funciară nu poate să constate în mod direct, ex propriis sensibus, multe din cauzele de nevaliditate a unui act juridic (lipsa sau vicierea consimţământului, ilicitatea, imoralitatea sau lipsa ori falsitatea cauzei, frauda la lege, ilicitatea sau imoralitatea obiectului etc.). Ceea ce îi revine însă, ca îndatorire, este de a verifica înscrisul constatator al actului juridic, şi, după ce va constata că acesta este sau nu valabil, respectiv dacă actul juridic pe care îl constată întruneşte sau nu în mod aparent condiţiile de validitate, să admită sau, după caz, să respingă cererea de înscriere în cartea funciară. Aşa de pildă, dacă registratorului de carte funciară i se prezintă un înscris constatator al unui contract de vânzare, el va putea constata existenţa formală a acordului părţilor, faptul dacă vânzătorul sau cumpărătorul au capacitatea juridică de a încheia actul (capacitatea de folosinţă şi capacitatea deplină de exerciţiu), iar înstrăinătorul este proprietarul bunului şi bunul vândut este în circuitul civil putând fi înstrăinat sau grevat, dar nu va putea constata ceea ce nu reiese din înscris, cum ar fi vicierea consimţământului, neplata efectivă a preţului sau existenţa efectivă a unei cauze ilicite ori imorale^[33].

Ca o concluzie, se poate spune că, spre deosebire de cauzele de nevalabilitate a actelor juridice provenite din neîndeplinirea condiţiilor de formă care sunt extrem de rare, deoarece lipsa acestora rezultă, de regulă, din însuşi cuprinsul înscrisului probator (de exemplu, lipsa formei autentice), în materie de carte funciară, cauzele de nevalabilitate a actelor juridice provenite din neîndeplinirea cerinţelor de fond pot fi însă destul de frecvente, întrucât cercetările registratorului de carte funciară se reduc numai la cele ce rezultă din cuprinsul înscrisului constatator, fără a cuprinde vreo verificare suplimentară sau extrinsecă acestuia.

O discuţie aparte o reprezintă atribuirea administrativă a unui număr cadastral nevalabil (de exemplu: nulitatea documentaţiei cadastrale în cazul suprapunerii reale a unor imobile) sau care nu a fost utilizat din cauza neînscrierii imobilului în cartea funciară, cazuri în care numărul cadastral poate fi anulat fie la cerere, fie în temeiul unei hotărâri judecătoreşti (art. 63 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară 2014)^[34], în acest din urmă caz, în temeiul art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. (dacă actul administrativ de atribuire este nul ab initio) sau, după caz, direct în baza art. 63 din Regulament, præcit. (dacă actul administrativ devine absolut ineficace – „nul” în termenii eronaţi ai Regulamentului – din cauza neîntrebuinţării numărului cadastral în vederea deschiderii cărţii funciare), nefiind, aşadar, vorba de o simplă eroare materială care să atragă îndreptarea ei la cerere sau ex officio (art. 913 C. civ.) şi nici de vreun caz de modificare a descrierii imobilului (art. 914 C. civ.)^[35].

În sfârşit, este de arătat că nevalabilitatea titlului înglobează a fortiori şi ipoteza lipsei totale de titlu^[36]. În sistemul Codului civil^[37], drepturile reale se dobândesc, modifică sau sting numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului juridic dintre antecesorul şi succesorul tabular (art. 885-886). Dacă înscrisul nu redă acest acord, întrucât acesta nici nu s-a produs, de exemplu, lipseşte semnătura vânzătorului sau donatorului de pe actul autentic, care a fost omisă sau nu a mai fost luată, titlul nu numai că nu e valabil, dar lipseşte cu totul. De asemenea, lipseşte titlul şi când înscrierea s-a făcut asupra imobilului unei persoane cu acelaşi nume, dar cu totul străină de actul juridic din discuţie, întrebuinţându-se un certificat/act de identitate inexact ori fals^[38]. 

2.2.1.2.3. Ineficacitatea ab initio a actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea

Textul art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. se referă, in terminis, la „actul în temeiul căruia a fost efectuat înscrierea a fost desfiinţat [nu neapărat anulat – n.a.], în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui” (s.a.), în timp ce fostul art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 se referea la „actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil” (s.a.), având deci un câmp de acţiune mai restrâns.

Într-adevăr, actul juridic poate fi „desfiinţat” în orice mod, iar nu doar prin efectul nulităţii (absolute sau relative), deoarece textul de lege nu distinge, şi ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus: în noţiunea de „desfiinţare” trebuie, deci, înglobată orice cauză care atrage desfiinţarea, ipso iure sau la cerere, a unui act (sau înscris)^[39], iar nu doar nulitatea, cum ar fi caducitatea, reducţiunea^[40] etc.; de altfel, potrivit art. 1246 alin. (1) C. civ., nulitatea este sancţiunea de drept comun, dar nu şi exclusivă, pentru neobservarea condiţiilor cerute de lege pentru încheierea valabilă a unui act juridic.

Apoi, actul juridic poate fi „desfiinţat”, în ipoteza art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., numai pentru „motive (cauze) anterioare sau concomitente” încheierii ori emiterii lui, iar nu şi pentru motive (cauze) posterioare (subsecvente), aceste din urmă cazuri interesând rectificarea care operează în temeiul art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ., cum vom vedea imediat (infra, titlul 2.2.3.3.)^[41].

Rezultă că ipoteza prevăzută de art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. cuprinde, alături de inexistenţă şi nulitate, şi orice alte cazuri de ineficacitate absolută (nu relativă^[42]) ab initio a actului juridic, în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, indiferent dacă acesta fost desfiinţat, în condiţiile legii, ipso iure [precum „reducţiunea” prevăzută de fostul art. 2 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în prezent abrogată^[43] – n.n.] sau, după caz, la cerere (precum actele încheiate în frauda creditorilor „anulate” potrivit legii speciale^[44], iar nu doar declarate „inopozabile” potrivit dreptului comun^[45]).

2.2.1.2.4. Nevalabilitatea sau ineficacitatea înscrisului constatator al actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea

În ceea ce priveşte nevalabilitatea (sau, după caz, ineficacitatea) înscrisului constatator, aceasta este, practic, mai rară şi, totodată, mai uşor de constatat, întrucât se deduce numai din cuprinsul acestuia. Aşa, de exemplu, lipsa formei autentice cerute ad validitatem sau instrumentarea înscrisului autentic de către un funcţionar necompetent ratione materiæ sau ratione loci atrage atât nulitatea înscrisului, cât şi a operaţiunii juridice la care se referă, căci, în aceste cazuri, cerinţa formei autentice este un element constitutiv al actului juridic însuşi: forma dat esse rei. De asemenea, lipsa semnăturii înscrisului sub semnătură privată a părţii interesate atrage nevalabilitatea acestuia, lipsindu-l de forţa juridică doveditoare.

2.2.1.3. Nevalabilitatea încheierii registratorului de carte funciară

Această ipoteză se referă la nevalabilitatea încheierii de carte funciară în temeiul căreia s-a săvârşit înscrierea, fiind, aşadar, distinctă de nevalabilitatea propriu-zisă a înscrierii în cartea funciară care reprezintă o ipoteză de sine stătătoare, chiar dacă, după cum corect s-a remarcat, „nevalabilitatea încheierii atrage, după sine şi nevalabilitatea înscrierii atunci când aceasta se conformează ei”^[46], deoarece este posibil ca încheierea să fie pe deplin valabilă, însă înscrierea să fie, dimpotrivă, nevalabilă (infra, titlul 2.2.1.4.).

Din art. 29 şi art. 30 din Lege rezultă că registratorul de carte funciară este ţinut ca la rezolvarea cererilor de înscriere să cerceteze: cuprinsul cererii, înscrisurile prezentate, în temeiul cărora se cere înscrierea, şi menţiunile din cartea funciară. Dacă înscrisurile prezentate nu întrunesc condiţiile legale sau situaţia tabulară se împotriveşte încuviinţării cererii (de pildă, din cuprinsul cărţii funciare rezultă existenţa unor impedimente la intabulare sau chiar existenţa unor cauze de nulitate absolută) cererea va trebui să fie respinsă (art. 30 din Lege). Încheierea de admitere a cererii de înscriere, dată cu nesocotirea acestor două elemente, poate fi atacată cu cerere de reexaminare la oficiul teritorial în raza căruia este situat imobilul şi cu plângere, dacă este cazul, la judecătoria în circumscripţia căreia se află imobilul [art. 31 alin. (2) şi (3) din Lege] de către persoanele interesate cărora încheierea le-a fost comunicată, potrivit art. 32 alin. (1) din Lege^[47].

Se poate pune şi întrebarea următoare: mai poate fi oare pusă în discuţie, de exemplu, prin acţiunea în rectificare, încheierea registratorului de carte funciară rămasă definitivă, prin neatacare, ori prin respingerea plângerii şi/sau apelului? O astfel de problemă prezintă însă importanţă doar atunci cânt titlul (actul juridic) este valabil, căci, în caz contrar, nevalabilitatea acestuia va atrage, prin admiterea acţiunii în rectificare, şi înlăturarea încheierii date în concordanţă cu înscrisul odată cu radierea înscrierii înseşi.

După cum s-a arătat în doctrină, pentru a răspunde la întrebarea de mai sus va trebui să ţinem seama de următoarele consideraţiuni^[48]:

1) încheierea registratorului de carte funciară (ca şi cea dată de judecătorul de carte funciară sub vechea reglementare) nu e învestită cu autoritatea lucrului judecat; fie că adversarul petiţionarului a atacat-o cu plângere la judecătorie, fie că nu a făcut-o şi încheierea a rămas definitivă, încheierea nu creează acestuia din urmă o situaţie de neclintit (încheierea registratorului este un act administrativ, iar nu un act jurisdicţional); cu atât mai puţin este acesta pus la adăpost faţă de pretenţiile terţilor care s-ar vedea prejudiciaţi în drepturile lor prin încheierea respectivă; şi aceasta, cu atât mai mult cu cât încheierea se comunică numai persoanelor care sunt interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză [art. 29 alin. (1) din Lege] şi, deci, numai ele sunt în situaţia de a lua cunoştinţă prin comunicare oficială de cuprinsul încheierii şi de a formula plângere împotriva ei, astfel încât este evident că adeseori unii terţi nu au un alt mijloc pentru a-şi ocroti interesele decât acţiunea în rectificare, pe baza art. 908 alin. (1) C. civ.;

2) pe de altă parte, încheierea a putut păcătui prin neregularităţi juridice ori de fapt dintre care numai unele sunt esenţiale, în timp ce altele sunt minore; de unde rezultă că nu toate greşelile registratorului vor justifica procedura de rectificare în condiţiile art. 908 alin. (1) C. civ.^[49];

3) acţiunea în rectificare se prezintă uneori ca un mijloc spre a obţine înlăturarea totală sau parţială (de exemplu, numai pentru un număr cadastral sau topografic) a încheierii şi a consecinţelor ei; alteori este necesară numai o completare, modificare ori o corectare a cuprinsului ei. În cazul când încheierea urmează a fi înlăturată pentru vicii inerente încheierii ne aflăm în faţa unei situaţii analoge titlului nevalabil şi, astfel, putem vorbi şi de încheiere „nevalabilă” în raport cu diferitele situaţii tabulare de care registratorul de carte funciară nu a ţinut seama.

Astfel, în ceea ce priveşte cauzele din care decurge înlăturarea încheierii de carte funciară nevalabile, prin acţiunea în rectificare, fără a fi necesară luarea în discuţie a nevalabilităţii „actului” (titlului) însuşi, acestea sunt şi ele destul de variate, fiind, în general, vorba de cazuri când, deşi actul juridic şi înscrisul constatator sunt valabile, încheierea de admitere a cererii de înscriere dispusă de judecătorul de carte funciară se abate însă de la obiectul acesteia. Tot astfel, registratorul soluţionează cererea fără a fi sesizat în acest sens ori dispune ex officio înscrierea, deşi, potrivit legii, nu era obligat să facă acest lucru, încălcând, în ambele cazuri, principiul neutralităţii (sau disponibilităţii), ori rezolvă cererea fără a respecta ordinea de înregistrare a cererilor, încălcând principiul priorităţii înscrierilor de carte funciară (de exemplu, a dispus înscrierea dreptului în favoarea celui de-al doilea achizitor, deşi cererea de înscriere a primului dobânditor fusese înregistrată mai înainte, ori a ordonat înscrierea unui creditor ipotecar cu alt rang decât cel dobândit prin cererea de înscriere din cauza omisiunii cererii făcute de un alt creditor care o depusese mai înainte), sau dispune radierea unor înscrieri ce trebuiau menţinute^[50]. De asemenea, prin încheiere se dispune, din eroare, înscrierea cu privire la un imobil ce nu a format obiectul actului juridic de înstrăinare sau înscrierea dreptului de ipotecă asupra unui imobil ce nu aparţine debitorului; tot astfel, se ordonă radierea unei ipoteci care nu se stinsese [violându-se art. 885 alin. (2) teza a II-a C. civ. sau alin. (3) al aceluiaşi articol, præcit.] ori înscrierea provizorie a unui drept real în alte cazuri ori condiţii decât cele permise de lege (art. 898 C. civ.), violându-se principiul legalităţii sau al specialităţii înscrierilor. În sfârşit, cererea de înscriere nu este de competenţa biroului teritorial sesizat, ci de competenţa altui birou, deoarece imobilul se află în realitate situat în raza de activitate a acestuia din urmă [art. 21 alin. (2) şi art. 28 alin. (1) şi (5) din Lege]^[51]. În toate aceste situaţii, înscrierea inexactă săvârşită în cartea funciară îşi are, indiscutabil, sorgintea în întocmirea greşită a încheierii de carte funciară. Or, este cert că, în astfel de cazuri, nevalabilitatea încheierii atrage, pe cale de consecinţă, şi nevalabilitatea înscrierii care urmează să fie radiată la cererea persoanei vătămate.

În schimb, acţiunea în rectificare va tinde la completarea încheierii (şi, în consecinţă, la completarea înscrierii ordonate prin încheiere), când, de pildă^[52]: încheierea nu a determinat deloc sau complet dreptul ori faptul ce se înscrie, înscrisul pe care se întemeiază ori felul înscrierii [art. 29 alin. (3) teza I din Lege]; s-a omis să se arate modalităţile ataşate actului juridic [de exemplu, condiţia rezolutorie, termenul extinctiv ori sarcina; art. 882 C. civ.; art. 23 lit. B, f) şi, respectiv, lit. C, b) din Lege] sau persoanele în folosul şi împotriva cărora se face înscrierea [art. 48 alin. (2) teza a II-a], presupunând, bineînţeles, că asemenea erori nu au fost remediate prin căile de atac împotriva încheierii respective.

În sfârşit, se va putea cere prin acţiunea în rectificare modificarea sau corectarea încheierii (şi, în consecinţă, a înseşi înscrierii), când, de pildă, registratorul a încuviinţat intabularea, deşi, potrivit înscrisului original, nu putea să încuviinţeze decât înscrierea provizorie (dreptul dobândit de petiţionar fiind afectat de o condiţie suspensivă ori era înscris numai provizoriu în folosul înstrăinătorului) sau, invers, a ordonat înscrierea provizorie, deşi s-a cerut intabularea şi nu era niciun impediment să se încuviinţeze acest lucru.

2.2.1.4. Nevalabilitatea înscrierii efectuate în cartea funciară

În ceea ce priveşte nevalabilitatea propriu-zisă a înscrierii în cartea funciară, reglementată în premieră de noul Cod civil^[53], ea se poate produce în situaţia în care înscrisul constatator al actului juridic şi încheierea dată în temeiul acestuia sunt valabile şi concordante, nefiind, aşadar, susceptibile de atac nici prin reexaminare/plângere (şi, eventual, apel), nici prin acţiunea în rectificare^[54], dar înscrierea în cartea funciară nu s-a conformat acestora. Şi în aceste cazuri inexactitatea înscrierii derivată din cauze intrinsece, iar nu extrinsece acesteia, justifică şi întemeiază acţiunea în rectificare a cuprinsului cărţii funciare. Dacă încheierea a fost atacată cu succes, prin reexaminare/plângere ori apel sau chiar prin acţiunea în rectificare (supra, titlul 2.2.1.3.), aceasta va atrage în mod automat înlăturarea (radierea), modificarea sau completarea înscrierii respective, efectuată în cartea funciară, fără să fie nevoie de atacarea simultană sau separată a înscrierii făcute în baza încheierii. Invers, atacarea înscrierii efectuate în cartea funciară pentru o cauză străină de cuprinsul titlului şi al încheierii de carte funciară nu influenţează valabilitatea sau eficacitatea acestora^[55]. 

Este de arătat că, în aceste cazuri când numai înscrierea este viciată, actul de executare a înscrierii nu poate fi atacat cu reexaminare/plângere (şi apel, dacă este cazul), aceasta fiind admisă numai împotriva încheierilor de carte funciară [art. 31 alin. (2)-(5) din Lege]. Din această cauză, singurul remediu rămâne acţiunea în rectificare [art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.].

Dintre cauzele care atrag nevalabilitatea înscrierii înseşi putem cita, spre exemplu, următoarele: lipsa încheierii registratorului de carte funciară^[56], situaţia când se înscrie dreptul de proprietate asupra unui alt imobil (parcele) decât cea descrisă în titlul depus în vederea intabulării şi dispusă prin încheierea de carte funciară sau când se omite înscrierea odată cu dreptul de proprietate şi a dreptului de uzufruct sau abitaţie rezervat în favoarea înstrăinătorului, deşi actul juridic, ca şi încheierea care a ordonat înscrierea, conţineau referiri şi la aceste drepturi; sau pe aceea când în loc să se fi scris că proprietatea se intabulează în favoarea lui X pentru 1/4 din imobil, s-a înscris 1/2 din acesta, ori invers; de asemenea, în loc ca intabularea dreptului de ipotecă să se fi înscris numai asupra cotei de 1/2 (convenită de părţi) din imobil, s-a înscris asupra întregului corp de carte funciară; în loc să se fi înscris „actul de vânzare cu data …” s-a înscris „actul de donaţie cu data de …” [diferenţă importantă, spre pildă, pentru suspendarea sau nu a principiului publicităţii materiale, admisă de art. 909 alin. (3) C. civ. doar în cazul terţilor dobânditori cu titlu oneros]; cu ocazia dezlipirii unui imobil (parcele), asistentul-registrator a omis să treacă asupra parcelei dezlipite sarcinile ce grevau întreg imobilul, deşi s-a dispus acest lucru prin încheiere [art. 29 alin. (3) din Lege] şi între timp un terţ a dobândit un drept de ipotecă asupra părţii dezlipite; tot din greşeală s-a intabulat în favoarea moştenitorului Y nu numai cota lui X pe care a dobândit-o, dar şi cota lui Z de care încheierea de intabulare nu face nicio menţiune, iar apoi creditorul lui Y obţine ipotecă asupra întregului imobil; şi tot astfel, prin act juridic s-a constituit un drept de uz în folosul unei persoane, însă dreptul a fost înscris în folosul altei persoane sau înscrierea efectuată în cartea funciară a fost obţinută prin săvârşirea unei infracţiuni (un fals material, de exemplu); in fine, după vânzarea la licitaţie publică a fost radiată şi ipoteca a cărei menţinere a fost convenită în mod expres de părţi [art. 857 alin. (4) C. proc. civ.] sau sarcinile ce grevau cota altui coproprietar aflat în indiviziune ori, dimpotrivă, se radiază, fără dispoziţia registratorului, uzufructul sau servitutea ce urma să fie menţinută şi după vânzarea silită [art. 857 alin. (4) combinat cu art. 846 alin. (4) şi art. 854 lit. f) C. proc. civ.] etc.

Din cele ce precedă rezultă că este vorba de înscrieri nevalabile grave de natură să afecteze fondul drepturilor înscrise sau, după caz, care urmează a fi înscrise în folosul terţilor, iar nu de simple „greşeli materiale” la care se referă art. 913 C. civ. şi care dau loc la procedura îndreptării, mai lesnicioasă decât aceea a rectificării prevăzute de art. 908 C. civ.^[57]. Desigur, în practică, cum, de altfel, s-a şi semnalat, noţiunea de „greşeli materiale” este destul de vagă, astfel încât poate fi confundată cu „înscrierea nevalabilă” la care se referă art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., de unde şi dificultatea de a determina şi deosebi, în concret, cazurile de îndreptare a greşelilor materiale, făcute cu ocazia executării încheierilor de carte funciară, faţă de cele de rectificare propriu-zisă^[58]. Cum însă, în prezent, spre deosebire de vechea reglementare [cf. art. 40 alin. (2) din Decretul-lege nr. 115/1938], termenul de rectificare şi de îndreptare este acelaşi (art. 913 C. civ.), interesul acestei distincţii nu mai este atât de mare, fiind preferabilă totuşi procedura de rectificare atunci când, în urma unor astfel de neregularităţi, situaţiile tabulare dobândite între timp de terţe persoane cu interese contrare şi care ar putea să cauzeze reclamantului prejudicii ireparabile n-ar putea fi înlăturate prin simpla procedură graţioasă, prevăzută de art. 913 C. civ., chiar dacă aceasta din urmă ar fi mai puţin costisitoare, ea implicând cheltuieli mult mai mici.

2.2.2. Dreptul înscris a fost greşit calificat [art. 908 alin. (1) pct. 2 C. civ.]^[59]

2.2.2.1. Greşita calificare a dreptului – cauză distinctă de rectificare?

2.2.2.1.1. Datele problemei

Calificarea greşită a dreptului înscris în cartea funciară reprezintă un caz distinct de rectificare a cărţii funciare, deşi acesta poate rezulta fie din greşeala părţilor sau a funcţionarului public care a instrumentat actul juridic (a), fie din greşita calificare făcută în cererea de înscriere, pe care registratorul a consfinţit-o prin încheiere şi prin executarea acesteia în cartea funciară, deşi înscrisul califică bine, i.e. corect, dreptul (b), fie din aprecierea eronată a registratorului de carte funciară care a dispus înscrierea, ceea ce ar justifica încadrarea acestui caz în ipotezele primei cauze de rectificare prevăzute de art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. (c). 

Cu toate acestea, Codul civil (şi Legea nr. 7/1996, de altfel) reţine calificarea greşită a dreptului înscris ca pe un caz de rectificare deosebit, urmând modelul oferit de Decretul-lege nr. 115/1938 (cf. art. 34 pct. 2). Formula utilizată de textul legal – dreptul înscris a fost greşit calificat – este însă generică, astfel încât se pune problema dacă, indiferent de motive, acţiunea în rectificare se va întemeia exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 2 sau, uneori, şi pe prevederile pct. 1 ale aceluiaşi articol?

Această chestiune a primit, pe terenul Decretului-lege nr. 115/1938, dar şi pe cel al Legii nr. 7/1996, cum era de aşteptat, de altfel, mai multe rezolvări. Înainte însă de a vedea opiniile formulate pe marginea acestei chestiuni, rămasă formal deschisă şi în prezent, sub imperiul Codului civil, trebuie reţinute următoarele precizări făcute în literatura de specialitate^[60]:

Ad a): împrejurarea că însuşi înscrisul cuprinde greşita calificare (imputabilă autorilor înşişi ori agentului instrumentator, de exemplu, notarului public care n-a reuşit să desluşească intenţia reală a părţilor) nu împiedică pe autorul ori autorii lui să solicite rectificarea chiar a actului juridic. Este vorba de o eroare, care nu atrage nevalabilitatea actului juridic, dar conferă un drept atât titularului tabular, cât şi titularului dreptului grevat şi chiar oricărei alte persoane interesate să ceară, pe cale de acţiune, rectificarea cărţii funciare, prin care nu se aduce atingere existenţei şi întinderii dreptului, ci se statorniceşte încadrarea lui, legală şi exactă, printre drepturile susceptibile de înscrieri în cartea funciară.

Ad b):dacă cererea cuprinde greşita calificare a dreptului, petiţionarul poate cere rectificarea; cu atât mai mult o pot cere celelalte persoane interesate.

Ad c):dacă în cerere se solicită intabularea ori înscrierea provizorie a unui anume drept, registratorul de carte funciară nu poate să treacă peste cerere şi să decidă intabularea sau înscrierea provizorie a altui drept. El va admite cererea aşa cum a fost formulată, dacă faţă de menţiunile din cartea funciară poate fi încuviinţată, în temeiul înscrisurilor prezentate [art. 29 combinat cu art. 28 alin. (1)-(3) din Lege], sau, în caz contrar, o va respinge (art. 30 din Lege), dar el „nu poate să o admită pe lângă schimbarea din oficiu a calificării dreptului”^[61], cu excepţia cazului în care ar exista contradicţie dintre înscris şi cerere sau în cerere nu se califică în mod expres dreptul ce urmează a fi înscris, iar înscrisul nu conţine o determinare exactă a acestuia. În acest din urmă caz, mijloacele primordiale pentru atacarea încheierii vor fi cererea de reexaminare şi plângerea (şi, dacă e cazul, apelul), indiferent dacă registratorul a săvârşit din propria iniţiativă greşita calificare ori aceasta se găsea în cererea admisă întocmai de registrator. Dacă încheierea a rămas definitivă, greşeala se va putea îndrepta prin acţiunea în rectificare.

2.2.2.1.2. Interpretarea doctrinară a cazului de rectificare întemeiat pe greşita calificare a dreptului înscris în cartea funciară

Cum am arătat mai sus, modul de aplicare a acestui caz de rectificare, devenit clasic, a primit de-a lungul timpului interpretări diferite în literatura de specialitate. 

Astfel, într-o opinie, formulată în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, se susţine că greşita calificare a dreptului se poate realiza fie de către părţi, în cuprinsul actului, fie de către judecătorul de carte funciară, în încheiere, fie de către conducătorul de carte funciară în cuprinsul înscrierii^[62]. De pildă, se trece dreptul de servitute în loc de uzufruct sau în cazul unor persoane căsătorite se trece că imobilul este bun în indiviziune – sau coproprietate pe cote-părţi –, şi nu bun comun în devălmăşie.

Într-o altă opinie, exprimată sub imperiul Legii nr. 7/1996, acest caz de nevalabilitate a înscrierii constă în denumirea greşită a dreptului înscris, adică, prin actul juridic s-a consimţit un anumit drept a cărui înscriere s-a dispus prin încheiere, însă în cartea funciară s-a înscris un alt drept^[63]. De exemplu, prin contract s-a consimţit constituirea unui drept de abitaţie, iar în cartea funciară s-a înscris în folosul dobânditorului dreptul de proprietate asupra clădirii respective.

După o altă părere^[64], formulată tot pe terenul Legii nr. 71/996, se susţine, însă, că nu orice calificare greşită, făcută de către părţi, a dreptului în cuprinsul actului juridic ce a stat la baza înscrierii, justifică o acţiune în rectificare, întemeiată pe dispoziţiile art. 34 pct. 2, deoarece, atunci când calificarea se datorează unor vicii de consimţământ ce determină anulabilitatea actului, acţiunea în rectificare se va întemeia pe dispoziţiile art. 34 pct. 1. Doar dacă părţile, de comun acord, au înţeles ca, pe calea simulaţiei, în actul juridic aparent supus înscrierii, să acorde o altă calificare dreptului, aceasta justifică o acţiune în rectificare, întemeiată pe dispoziţiile art. 34 pct. 2.

In fine, într-o altă opinie^[65], exprimată chiar în lumina noului Cod civil, în această ipoteză trebuie stabilit în fiecare caz în parte motivul care a determinat pronunţarea încheierii sau efectuării înscrierii cu referire la dreptul greşit calificat. Astfel, „[d]acă dreptul este corect calificat în actul constatator şi în cererea de înscriere, dar, cu toate acestea, registratorul a menţionat în încheiere un alt drept ori înscrierea se referă la un alt drept, eroarea se încadrează în ipoteza de la art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. privind nevalabilitatea încheierii sau a înscrierii, după caz. Dacă actul care justifică înscrierea şi cererea de înscriere nu califică din punct de vedere juridic dreptul solicitat în înscriere, registratorul de carte funciară nu poate refuza înscrierea pentru acest motiv, ci, fiind o persoană licenţiată în drept, conform art. 18 alin. (4) [în prezent, art. 22 alin. (4)] din Legea nr. 7/1996, va trebui să efectueze încadrarea, iar în cazul unei erori, este deschisă calea rectificării pentru motivul de la art. 908 alin. (1) pct. 2 C. civ.”^[66].

În ceea ce ne priveşte, am considerat^[67] şi considerăm că în toate cazurile în care denumirea greşită a dreptului înscris se datorează erorii conducătorului de carte funciară, respectiv, actualmente, asistentului-registrator, cu ocazia efectuării înscrierii, deşi calificarea juridică a dreptului a fost corectă atât în cuprinsul actului juridic, cât şi al încheierii de carte funciară, este vorba de nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară, în sensul arătat de art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., præcit., dând dreptul la o acţiune în rectificare întemeiată pe această dispoziţie legală. Aceasta, întrucât conducătorul de carte funciară (în prezent, asistentul-registrator) nu are competenţa legală de a face calificarea juridică a dreptului supus înscrierii [art. 22 alin. (1) teza a II-a din Lege^[68]].

De asemenea, în cazul în care calificarea greşită a dreptului înscris în cartea funciară provine din culpa sau eroarea părţilor ori a agentului instrumentator, actul juridic ar putea fi, uneori, afectat de nulitate (i.e. să fie anulabil) pentru vicierea consimţământului părţilor (error in negotio, de exemplu), astfel încât acţiunea în rectificare va fi întemeiată exclusiv pe temeiul dispoziţiilor art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. (dacă actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil), însă, în caz contrar, respectiv dacă greşita calificare nu este un caz de anulabilitate a actului, rămâne deschisă acţiunea în rectificare, bazată pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 2 din acelaşi cod.

În schimb, dacă greşita calificare a dreptului înscris în cartea funciară este imputabilă exclusiv registratorului de carte funciară, încheierea este nevalabilă, însă ea va putea fi rectificată tot în temeiul art. 908 alin. (1) pct. 2 C. civ., iar nu în baza art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.^[69], deoarece este vorba de un caz special de rectificare, distinct, aşadar, de ipoteza generică a nevalabilităţii încheierii de carte funciară, iar speciale derogat generali.

In fine, cât priveşte cazul special al simulaţiei, citat de doctrină, aceasta nu este un caz de rectificare întemeiat pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 2 C. civ., deoarece dreptul înscris nu este greşit, ci, în mod intenţionat, calificat altfel, motiv pentru care acţiunea în rectificare va fi întemeiată pe prevederile art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ. (dacă au încetat efectele actului juridic aparent în temeiul căruia s-a făcut înscrierea), în măsura în care se va face, în condiţiile legii, dovada simulaţiei respective^[70].

De aceea, după părerea noastră, acest caz de inexactitate a înscrierii săvârşite în cartea funciară are în vedere grosso modo fie situaţia în care dreptul real (sau alt drept), supus înscrierii, este eronat calificat în înscrisul semnat de partea sau părţile interesate (deşi acestea au stabilit cu certitudine conţinutul lui, nefiind deloc în eroare asupra dreptului acordat succesorului tabular), fie pe aceea în care dreptul este în mod legal calificat în înscrisul constatator al actului sau faptului juridic, în temeiul căruia s-a cerut înscrierea, însă, prin încheierea prin care s-a ordonat înscrierea dreptului respectiv, a fost eronat calificat în raport cu conţinutul real al înscrisului justificativ, fie, în sfârşit, situaţia în care în absenţa vreunei calificări sau contrar calificării făcute în acest înscris dreptul a fost greşit calificat în cererea de înscriere şi/sau, după caz, de registratorul însuşi în încheierea prin care a ordonat înscrierea. Într-adevăr, potrivit art. 29 alin. (3) teza I din Lege, în mod obligatoriu „încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea” (s.n.). Or, calificarea greşită a dreptului poate proveni fie din calificarea eronată a dreptului real la data încheierii actului juridic, fie la data formulării cererii de înscriere ori, după, caz, la data încuviinţării cererii, indiferent de persoana care se face „vinovată” de o astfel de încadrare („tipizare”). 

Totuşi, în practică, cazurile de greşită calificare a dreptului vor fi destul de rare, mai ales astăzi când, în general, pentru efectuarea de intabulări sau înscrieri provizorii trebuie ataşate cererii de înscriere acte întocmite în formă autentică^[71]. Exempli gratia, pot constitui in concreto cazuri de aplicare a art. 908 alin. (1) pct. 2 C. civ. în materia intabulării sau înscrierii provizorii îndeosebi acelea:

– când prin contract proprietarul unui teren constituie o servitute de trecere, însă prin încheiere se dispune înscrierea, din eroare, a altui drept, cum ar fi cel de uz sau de uzufruct;

– când prin contract s-a constituit un drept de abitaţie, iar prin încheiere s-a dispus înscrierea în folosul dobânditorului a însuşi dreptului de proprietate asupra clădirii respective;

– când se constituie un drept de uzufruct însă prin încheiere se dispune, din eroare, înscrierea nudei proprietăţi în folosul dobânditorului;

– când prin contract se constituie un drept de folosinţă (un drept real), însă prin încheiere se ordonă notarea dreptului de locaţiune (drept personal).

Uneori, modul de exprimare întrebuinţat în înscris este imprecis ori defectuos („proprietatea clădirii”, în loc de proprietare superficiară sau drept de superficie; „folosinţă”, în loc de drept de uz, uzufruct ori drept de locaţiune etc.), de unde şi necesitatea intervenţiei registratorului pentru a da calificarea legală în concordanţă cu voinţa reală a părţilor contractante, pentru a face justa calificare a dreptului supus înscrierii.

2.2.3 Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea [art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ.]^[72]

2.2.3.1. Delimitarea cauzelor de rectificare

Potrivit art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ., se va putea, de asemenea, cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă „nu mai suntîntrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea”. Este vorba iarăşi de două ipoteze sau cauze distincte: 1) încetarea condiţiilor de existenţă a dreptului real imobiliar; 2) încetarea efectelor actului juridic care a stat la baza efectuării înscrierii. Nici aceste două cauze de rectificare n-au fost create pentru prima dată de noul Cod civil, ci au fost preluate din Decretul-lege nr. 115/1938 (cf. art. 34 pct. 3 din acest din urmă act normativ), fiind conservate ca atare şi de fostul art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006), cu modificările şi completările ulterioare.

Dacă art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ. vorbeşte, pe de o parte, de ipoteza când „nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris” şi, pe de altă parte, de aceea când „au încetat efectele actului juridic”, înseamnă, pe bună dreptate, că „în cea de-a doua categorie vor intra numai cazurile când, prin sine, elementele esenţiale ale dreptului înscris în cartea funciară sunt încă împreună, deci aceasta şi-ar putea continua existenţa, însă s-au produs anumite fapte din care decurge facultatea adversarului de a cere să se înscrie în cartea funciară suprimarea dreptului”^[73]. O altă bază de departajare a celor două ipoteze nu este, într-adevăr, posibilă.

De observat că ambele ipoteze ale art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ. (neîntrunirea condiţiilor de existenţă şi încetarea efectelor juridice ale actului) se diferenţiază de celelalte ipoteze ale rectificării [art. 908 alin. (1) pct. 1, 2 şi 4], în ceea ce priveşte admisibilitatea acţiunii împotriva terţilor (sub)dobânditori: acţiunea în rectificare, întemeiată pe pct. 1 şi 2 (nevalabilitatea înscrierii sau titlului şi greşita calificare a dreptului real), se va putea îndrepta şi împotriva terţilor (sub)dobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros, dacă a fost introdusă în termenul legiuit [art. art. 908 alin. (4) teza a II-a şi art. 909 alin. (3) C. civ.], pe când acţiunea în rectificare, fondată pe pct. 3 şi 4, nu va avea efecte faţă de aceştia, dacă prin lege specială nu se dispune altfel [art. 909 alin. (4) teza a II-a in fine C. civ.].

2.2.3.2. Încetarea condiţiilor de existenţă a dreptului înscris

2.2.3.2.1. Precizări prealabile

Această primă ipoteză (sau cauză) presupune, pe de o parte, că titlul şi înscrierea sunt valabile, iar, pe de altă parte, că, după efectuarea înscrierii, a dispărut una dintre condiţiile esenţiale de existenţă a dreptului tabular, care face ca şi înscrierea efectuată să devină sau să rămână fără efecte (i.e. fără cauză juridică) din cauza unor acte, fapte sau evenimente ulterioare. Este cazul, de pildă, al înscrierii unor drepturi afectate de un termen extinctiv (un drept de uzufruct viager, un drept de abitaţie recunoscut pe o durată determinată etc.) sau al unor drepturi afectate de o condiţie rezolutorie care la data îndeplinirii condiţiei (eveniente condicione), conform legii, se sting cu efect retroactiv. În asemenea cazuri, dacă titularii drepturilor stinse, ope legis, refuză să consimtă la radiere, cel interesat va putea obţine radierea acestora numai pe calea rectificării înscrierii de carte funciară; fac excepţie drepturile care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularilor lor, situaţii în care radierea se va face doar la cererea titularului al cărui drept a fost anterior grevat de dreptul respectiv^[74] ori chiar ex officio^[75]).

Trei sunt, în principiu, condiţiile de existenţă a unui drept tabular (şi nu numai):

a) un titular, persoană fizică sau persoană juridică;

b) un obiect, adică un bun corporal (un imobil, în sensul legislaţiei publicităţii imobiliare^[76]);

c) un act sau fapt juridic achizitiv, pur şi simplu sau afectat de modalităţi, după caz.

Aşadar, în această ipoteză, continuitatea elementelor ce condiţionează naşterea dreptului real este considerată de lege ca o cerinţă sine qua non pentru ca dreptul să poată dăinui şi să aibă existenţă tabulară. Din acest punct de vedere situaţia drepturilor tabulare diferă după cum este vorba de dreptul de proprietate, un alt drept real principal sau, după caz, de un drept real accesoriu.

2.2.3.2.2. Dreptul de proprietate

După cum se ştie, proprietatea implică întrunirea următoarelor condiţii esenţiale de existenţă: persoană capabilă de a dobândi (a), un bun imobiliar (b) şi un act ori fapt juridic achizitiv de proprietate (c).

a) Dacă proprietarul înscris în cartea funciară îşi pierde capacitatea de a avea în proprietate imobile, de exemplu, devine cetăţean străin ori apatrid [art. 44 alin. (2) din Constituţie], aceasta, în principiu, nu afectează calitatea de titular al dreptului de proprietate imobiliară deja dobândit, ci numai capacitatea sa viitoare de a dobândi alte imobile (terenuri) în România. Prin urmare, incapacitatea actuală sau viitoare a unei persoane fizice sau persoane juridice de a dobândi imobile în România nu este un caz de rectificare a cuprinsului cărţii funciare, doar pentru acest motiv [face excepţie, desigur, cazul când actul de dobândire era nul pentru acest motiv, ipoteză în care ar fi incidente însă prevederile art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.], ci, eventual, ea naşte doar obligaţia de înstrăinare a acestui imobil, dacă prin lege specială s-ar dispune astfel^[77];

b) Dreptul de proprietate, fiind un drept perpetuu [art. 555 alin. (1) C. civ.], nu se stinge prin neuz, ci prin pieirea bunului [art. 562 alin. (2) C. civ.]. Dacă imobilul, proprietate privată, trece în domeniul public (prin expropriere sau în alt mod; art. 883 C. civ.; art. 291, 296 C. adm.), condiţia de existenţă a dreptului de proprietate privată nu mai este întrunită, însă o astfel de împrejurare nu dă loc unei acţiuni în rectificare, întrucât imobilul aparţinând acum domeniului public (naţional, judeţean sau local, după caz; în acest sens, art. 860 C. civ.; art. 286 C. adm.) se va înscrie într-o carte specială a unităţii administrativ-teritoriale pe teritoriul căreia se află (art. 27 din Lege) concomitent cu suprimarea lui din cartea funciară particulară (care se va închide dacă rămâne complet lipsită de obiect), fără procedura de rectificare prevăzută de art. 907 sqq. C. civ.^[78]. De asemenea, nu rectificarea va fi mijlocul de restabilire a concordanţei dintre cartea funciară şi realitatea materială, în cazul în care fondul ar pieri în întregime^[79], stingându-se şi dreptul de proprietate [art. 562 alin. (1) teza I C. civ.], deoarece în astfel de cazuri încetează, în mod absolut, posibilitatea de existenţă a oricărui drept real^[80], eventualele drepturi reale limitate strămutându-se asupra despăgubirilor plătite de terţi sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare (cf. art. 748, 2330-2332 C. civ.). Prin urmare, cartea funciară va fi închisă ca lipsită de obiect, iar nu rectificată ori modificată;

c) Actul sau faptul achizitiv de proprietate este un element instantaneu, a cărui permanenţă în timp, din chiar acest motiv, nu poate fi considerat că ar constitui condiţia de existenţă a însuşi dreptului de proprietate ori a altui drept real^[81]. Odată săvârşit actul valabil ori faptul, achiziţia s-a perfectat în aşa fel încât un nou act sau fapt juridic ar fi necesar pentru ca dreptul proprietarului să fie din nou modificat, transmis, cedat, grevat ori chiar stins; dar aceasta nu comportă rectificarea cărţii funciare [art. 908 alin. (1) pct. 1-3 C. civ.], ci o nouă înscriere în cartea funciară, în favoarea noului proprietar, de exemplu, sau închiderea cărţii funciare, dacă aceasta devine fără obiect. Se consideră că nici chiar accesiunile imobiliare nu dau dreptul de a cere rectificarea cărţii funciare, conform art. 908 C. civ., ci intabularea porţiunii ataşate se va face pe altă cale^[82], de regulă, prin intabularea propriu-zisă (art. 34 din Lege, în ceea ce priveşte completarea cărţii funciare prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nicio altă carte funciară^[83]).

2.2.3.2.3. Dreptul de superficie

În privinţa dreptul de superficie, neîntrunirea subsecventă a condiţiilor de existenţă a dreptului nu poate constitui un temei al acţiunii în rectificare, deoarece existenţa şi facerea construcţiei este dreptul, dar nu îndatorirea superficiarului^[84]; pe de altă parte, dispariţia construcţiei n-ar trebui să atragă stingerea dreptului, dacă s-a constituit pe un anumit termen care n-a fost încă împlinit, decât dacă există stipulaţie expresă în acest sens [art. 698 lit. c) C. civ.]. Dacă însă superficia trebuie socotită stinsă prin pieirea construcţiei, atunci se va cere radierea, în baza art. 908 alin. (1) pct. 3 ipoteza I C. civ., şi tot astfel, dacă a expirat termenul pentru care s-a constituit (maximum 99 de ani, dacă nu este reînnoit; art. 694 C. civ.).

2.2.3.2.4. Dreptul de servitute

În materie de servituţi, existenţa a două fonduri distincte şi folosul fondului dominant sunt, desigur, condiţii de existenţă a unor astfel de drepturi (art. 755 C. civ.). Dacă servitutea a pierdut orice utilitate pentru fondul dominant [art. 770 alin. (1) lit. g) C. civ.] sau a expirat durata acesteia [art. 770 alin. (1) lit. c) C. civ.] se poate spune, cu drept cuvânt, că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a servituţii înscrise^[85]. Prin urmare, în astfel de cazuri (pierderea utilităţii şi expirarea termenului), în lipsa consimţământului titularului dreptului de servitute, acţiunea în rectificare, bazată pe art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ., va fi mijlocul juridic de a obţine radierea ei. Tot astfel, în caz de decădere din drept a proprietarului fondului dominant pentru neuzul servituţii timp de 10 de ani [art. 770 alin. (1) lit. f) C. civ.], radierea dreptului de servitute, în lipsa acordului titularului, se va obţine tot pe cale de acţiune în rectificare. În schimb, în cazul întrunirii celor două fonduri într-o singură mână (consolidarea), i.e. atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar [art. 770 alin. (1) lit. a) C. civ.], nu mai poate fi însă vorba de o acţiune în rectificare, întrucât nu există două subiecte de drept, care să stea în instanţă faţă în faţă; proprietarul unic poate cere biroului teritorial cadastral şi de publicitate imobiliară radierea servituţii pe cale graţioasă, în baza art. 885 alin. (2) teza I C. civ.^[86]. În sfârşit, cât priveşte renunţarea proprietarului fondului dominant la servitute, aceasta este suficientă pentru a se obţine, pe cale graţioasă, radierea din cartea funciară, însă numai dacă este însoţită de consimţământul pentru radiere [art. 885 alin. (2) teza I C. civ.].

2.2.3.2.5. Drepturile de uzufruct, uz şi abitaţie

Aceste drepturi se sting pentru cauzele arătate în Codul civil (art. 746 sqq.). Dintre acestea, moartea/încetarea existenţei juridice a titularului şi întrunirea calităţii de proprietar şi uzufructuar ori uzuar asupra aceleiaşi persoane (art. 746 alin. (1) lit. a) şi c) şi art. 754 C. civ.) implică dispariţia uneia din condiţiile de existenţă a dreptului, însă, atât în prima, cât şi în cea de-a doua ipoteză (stingerea dreptului prin consolidare) socotim că nu va fi nevoie de o acţiune în rectificare conform art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ., ci simpla cerere a proprietarului va fi suficientă pentru obţinerea radierii pe cale graţioasă [art. 885 alin. (2) C. civ.]. Acţiunea în rectificare ar fi necesară doar împotriva creditorului ipotecar înscris asupra uzufructului [art. 2379 alin. (1) lit. b) C. civ.], dacă nu ar consimţi de bunăvoie să se radieze şi ipoteca odată cu uzufructul ce a luat sfârşit. Tot o acţiune în rectificare, având acelaşi temei juridic [art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ.], ar fi necesară şi pentru constatarea ori pronunţarea decăderii uzufructuarului sau uzuarului din dreptul de uzufruct, în caz de neuz timp de 10 de ani ori de abuz de folosinţă [art. 746 alin. (1) lit. e), art. 747 C. civ.], dar nu şi în caz de pieire a bunului [art. 748 alin. (1) C. civ.], când va fi suficientă simpla cerere a nudului proprietar, dacă cartea funciară nu este definitiv închisă (deoarece dreptul de proprietate subzistă asupra terenului, după pieirea construcţiei). In fine, în caz de renunţare a uzufructuarului sau uzuarului la dreptul lor, declaraţia de renunţare cuprinzând şi consimţământul pentru radiere (ori însoţită de acest consimţământ, dacă a fost dat pe cale separată) va fi temeiul suficient al radierii dreptului din cartea funciară (art. 885 alin. (2) teza I C. civ.].

2.2.3.2.6. Dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă

Fiind vorba de drepturi reale limitate, corespunzătoare dreptului de proprietate publică (în principiu), asemănătoare drepturilor clasice de superficie, uzufruct sau uz, sunt aplicabile, mutatis mutandis, dispoziţiile legale privitoare la rectificarea acestor din urmă drepturi, cu menţiunea că, dacă este vorba de radierea din cartea funciară pentru expirarea duratei pentru care au fost constituite (prin acte administrative de gestiune sau contracte de concesiune, după caz), este suficientă cererea formulată de titularul cărţii funciare, potrivit dispoziţiilor de drept comun [art. 885 alin. (2) teza a II-a C. civ.].

2.2.3.2.7. Dreptul de ipotecă

Orice drept de ipotecă imobiliară presupune existenţa unui imobil susceptibil de grevare sau a unui uzufruct ori drept de superficie (art. 2379 C. civ.), precum şi a unei creanţe determinate, iar dacă aceasta nu este determinată, înscrierea ipotecii se va face pentru suma maximă arătată în cerere [cf. art. 2372 C. civ.; art. 37 alin. (17) din Lege]. Dacă imobilul piere în întregime, ipoteca se stinge [cf. art. 2428 alin. (1) C. civ.]. Creanţa este elementul esenţial şi de continuitate al dreptului de ipotecă, de unde rezultă că atunci când creanţa este stinsă, indiferent prin ce fapt (plată, novaţie, fără conservarea garanţiei ipotecare; remitere de datorie, compensaţie legală sau judiciară etc.), proprietarul imobilului grevat poate cere creditorului să consimtă la radierea înscrierii [art. 885 alin. (2) teza I C. civ.] şi, dacă refuză, va putea să obţină radierea prin acţiunea în rectificare, hotărârea judecătorească dată urmând să suplinească consimţământul la radiere [art. 885 alin. (4) C. civ.]. În ipoteza stingerii creanţei prin confuziune (art. 1624 C. civ.), simpla cerere de radiere şi procedura graţioasă aferentă vor alcătui mijlocul adecvat pentru obţinerea radierii [art. 885 alin. (2) teza I C. civ.], dar procedura litigioasă va fi necesară în cazul când terţii ar fi dobândit drepturi asupra creanţei ipotecare.

Uneori, proprietarul imobilului consimte să se intabuleze dreptul de ipotecă pentru o sumă fixă ori maximală, sumă care însă ar urma să i se împrumute ulterior (garantarea unei creanţe viitoare), dar după aceasta părţile renunţă, din diverse motive, la afacere sau, invers, titularului unui drept de superficie consimte la intabularea ipotecii asupra unei construcţii viitoare, ce urmează să se ridice ulterior (de regulă, chiar cu suma împrumutată), însă, iarăşi, din diverse motive, construcţia nu se realizează. Se poate spune că, în aceste cazuri, „nu mai este întrunită” o condiţie de existenţă a dreptului de ipotecă? Nu, nicidecum! Dreptul de ipotecă, în primul caz, nu s-a putut naşte dintr-un început, chiar dacă s-a intabulat, de vreme ce creanţa nici nu a luat fiinţă; în schimb, în cel de-al doilea caz, deşi creanţa a luat naştere, totuşi dreptul de ipotecă nu a putut lua fiinţă, în lipsa obiectului. De fapt, ceea ce s-a intabulat, în primul caz^[87], sau înscris provizoriu (nu intabulat), în al doilea caz^[88], nu privea şi nu putea să privească un drept de ipotecă veritabil, ci doar înscrierea rangului unei ipoteci eventuale (un drept in fieri, în curs de constituire) în folosul unei anumite persoane (creditorul eventual sau, după caz, actual), astfel încât, în astfel de ipoteze, acţiunea în rectificare contra persoanei înscrise în calitate de creditor „ipotecar” are caracterul unei simple condictio causa data, causa non secuta^[89], de vreme ce dreptul real (dreptul de ipotecă) nu a putut ajunge, finalmente, la viaţă juridică.

Dacă creditorul ipotecar renunţă la dreptul de ipotecă (nu şi la creanţă), se va cere radierea doar pe baza declaraţiei de renunţare, cuprinzând sau însoţită fiind de consimţământul pentru radiere [art. 885 alin. (2), teza I C. civ.].

2.2.3.3. Încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea

2.2.3.3.1. Caracterizare generală

Actul juridic, în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, îşi poate, uneori, pierde efectele de aşa natură încât situaţia creată titularului tabular devine lipsită de orice suport şi, în consecinţă, trebuie suprimată, cu toate că elementele sau condiţiile de existenţă ale dreptului au rămas toate în fiinţă. Aşadar, în această ipoteză, ca şi în cea precedentă, înscrierea în cartea funciară a fost valabilă, însă, ulterior, ea devine fără cauză juridică din pricina survenirii unor fapte prevăzute de lege sau stipulate de părţi care atrag ineficacitatea actului juridic care a stat la baza înscrierii [dacă ineficacitatea este ab initio, pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii sau emiterii acestuia, sunt aplicabile dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.].

În literatura de specialitate s-a formulat opinia potrivit căreia, faţă de noua reglementare de carte funciară care a introdus o nouă condiţie [ex art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, republicată în 2006, respectiv art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.] pentru exercitarea acţiunii în rectificare, această ipoteză s-ar referi numai la situaţia în care chiar la data când s-a efectuat înscrierea nu-şi mai producea efectele actul juridic în temeiul căruia s-a realizat înscrierea^[90]. Faţă de redactarea textelor, credem însă că o astfel de opinie nu poate fi acceptată, deoarece, din interpretarea sistematică a textelor art. 34 pct. 1, 3 şi 4 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006), respectiv a art. 908 alin. (1) pct. 1, 3 şi 4 C. civ. rezultă că este vorba de cauze concomitente sau posterioare înscrierii valabile, iar nu de cauze anterioare sau simultane care atrag nevalabilitatea înscrierii sau, după caz, a actului, în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea [când, după cum am văzut, ar fi incident art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., præcit., respectiv fostul art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006)]. 

Aşadar, nu interesează dacă actului juridic a încetat înainte de efectuarea înscrierii, ci numai după efectuarea acesteia, însă încetarea actului juridic poate opera atât ex tunc, cât şi ex nunc, în funcţie de specificul cauzei de încetare concrete.

2.2.3.3.2. Cazuri de încetare a actului juridic

Potrivit art. 1321 C. civ., orice contract încetează, în condiţiile legii (sau ale contractului), prin „executare, acordul de voinţă(e) al părţilor, denunţare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea, sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cauze prevăzute de lege [sau de părţi – n.a.].”

La încetarea contractului, părţile sunt liberate de obligaţiile asumate, putând fi însă ţinute la repararea prejudiciilor cauzate şi, după caz, la restituirea, în natură sau prin echivalent, a prestaţiilor primite în urma încheierii contractului (art. 1322 C. civ.). În cazul contractelor având ca obiect drepturi tabulare (drepturi reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară) sau alte drepturi în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, la încetarea acestora părţile sunt ţinute şi de restabilirea stării tabulare anterioare sau, după caz, de modificarea acesteia în concordanţă cu situaţia juridică reală, prin rectificarea cuprinsului cărţii funciare (art. 907 C. civ.), deoarece, altfel, „restituirea în natură a prestaţiilor” nu ar fi efectivă (deplină), ci numai faptică (prin predarea bunului, iar nu şi redobândirea dreptului asupra lui).

De lege lata, principalele cauze de încetare, totală sau parţială, a actelor juridice, în temeiul cărora s-au efectuat înscrierile în cartea funciară şi care atrag rectificarea cărţii funciare, sunt următoarele:

– Rezoluţiunea/rezilierea pentru neexecutarea, fără justificare, a contractului (art. 1549-1554 C. civ.)^[91]; în cazul rezoluţiunii, contractul este desfiinţat cu efect retroactiv, i.e. se consideră că nu a fost niciodată încheiat, în timp ce în cazul rezilierii, acesta încetează numai pentru viitor, deoarece prestaţiile deja executate rămân neatinse (rezoluţiunea este specifică contractelor cu executare uno ictu, precum vânzarea sau schimbul, în timp ce rezilierea apare în cazul contractelor cu executare succesivă, precum locaţiunea sau leasingul); în materia drepturilor tabulare, desfiinţarea contractului prin rezoluţiune operează ex tunc, deoarece, altfel, antecesorul tabular nu ar mai putea redobândi imobilul sau libera de o sarcină reală^[92], însă rezoluţiunea poate opera nu numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti (rezoluţiunea judiciară), ci şi pe cale unilaterală (rezoluţiunea unilaterală) sau de plin drept (prin efectul unor pacte comisorii sau al unor dispoziţii legale exprese)^[93]; în toate cazurile, rectificarea cărţii funciare nu se poate face ex officio, pe baza simplei hotărâri judecătoreşti de declarare a rezoluţiunii (sau a declaraţiei unilaterale de rezoluţiune^[94] ori al simplei declaraţii de invocare a pactului comisoriu^[95]), ci numai cu acordul titularului dreptului rezolvit, iar în caz contrar, numai prin acţiune în rectificare [art. 885 alin. (2) combinat cu art. 908 alin (2)-(4) C. civ.; art. 33 alin. (1) din Lege]^[96];

– Revocarea donaţiilor sau legatelor pentru ingratitudine sau pentru neexecutarea sarcinii (art. 1023-1029; art. 1069-1070 C. civ.)^[97]; de asemenea, moartea donatarului şi, eventual, a descendenţilor săi, înaintea donatorului, în cazul în care donatorul a stipulat în favoarea sa reîntoarcerea bunurilor dăruite, atrage revocarea de plin drept a donaţiei făcute sub o asemenea condiţie (art. 1016 C. civ.)^[98]; şi în astfel de cazuri rectificarea cărţii funciare presupune, în lipsa acordului titularului, o acţiune în rectificare contra succesorului tabular, cum am precizat deja [art. 885 alin. (2) combinat cu art. 908 alin (2)-(4) C. civ.; art. 33 alin. (1) din Lege];

– Caducitatea legatelor, în cazul decesului legatarului înainte de îndeplinirea condiţiei suspensive ce afectează legatul, dacă aceasta avea un caracter personal [art. 1071 lit. e) C. civ.] sau, după caz, înainte de îndeplinirea condiţiei rezolutorii stipulate de testator (art. 1321 C. civ.); în acest caz, în lipsa acordului moştenitorilor legatarului, rectificarea cărţii funciare se va face numai prin hotărâre judecătorească definitivă [art. 885 alin. (2) combinat cu art. 908 alin (2)-(4) C. civ.; art. 33 alin. (1) din Lege];

– Reducţiunea liberalităţilor excesive – legate şi donaţii – prin care s-a adus atingere rezervei succesorale cuvenite soţului supravieţuitor, descendenţilor şi ascendenţilor privilegiaţi (tata şi mama) ai defunctului în limita cotităţii disponibile (at. 1086 sqq. C. civ.)^[99]; întregirea rezervei, ca urmare a reducţiunii, se realizează în natură [art. 1097 alin. (2) C. civ.], în principiu^[100]; în schimb, în cazul raportului donaţiilor (ca mijloc de restabilire a echilibrului drepturilor succesorale între descendenţi şi soţul supravieţuitor, prin readucerea în masa succesorală a bunurilor pe care le-au primit cu titlu de donaţie de la cel care lasă moştenirea, afară de cazul când donatorul a dispus scutirea de raport a donaţiei), prevăzut de art. 1146 C. civ.^[101], deoarece se face, în principiu, prin echivalent (art. 1151 C. civ.), este exclusă rectificarea cărţii funciare^[102], chiar dacă raportul s-ar face în natură, deoarece acesta poate avea loc numai la cererea donatarului şi numai dacă la data raportului este încă proprietarul bunului donat, iar acesta nu este grevat cu vreo sarcină reală ori dat în locaţiune pe o perioadă mai mare de 3 ani [art. 1151 alin (2) C. civ.]^[103];

– Inopozabilitatea faţă de terţi (ineficacitatea relativă) a efectelor actului juridic, în temeiul căruia s-a făcut înscrierea unui drept tabular; este vorba, aşadar, de lipsa parţială (erga tertios) de eficacitate a efectelor unor acte juridice, în temeiul cărora s-a făcut înscrierea unui drept real în cartea funciară, în cazul introducerii unor acţiuni specifice, cum este cazul: acţiunii revocatorii sau pauliene (în inopozabilitate) formulate de creditorii chirografari urmăritori contra actelor juridice încheiate de debitor (antecesorul tabular) în frauda drepturilor lor (art. 1562 C. civ.)^[104], acţiunii în declararea simulaţiei (art. 1289-1294 C. civ.)^[105], formulată de orice persoană interesată (inclusiv de partea contractantă, in specie de antecesorul tabular, mai ales dacă e vorba de un caz de simulaţie fictivă^[106], sau, după caz, de adevăratul dobânditor, în cazul interpunerii de persoană^[107]), acţiunii în acordarea rangului preferenţial introdusă de dobânditorul anterior al imobilului contra terţului dobânditor de rea-credinţă (art. 892 C. civ.) etc.; în toate aceste cazuri, dreptul real înscris, în temeiul unui act inopozabil reclamantului, va putea fi radiat tot pe calea acţiunii în rectificare, bazată pe art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ.^[108];

– Împlinirea termenului extinctiv; dacă actul juridic este afectat de un termen extinctiv, stabilit nemijlocit de lege ori convenit de către părţi, drepturile şi obligaţiile părţilor încetează la data împlinirii lui; spre exemplu, uzufructul constituit pe un anumit termen (art. 708 C. civ.) sau viager [art. 708 alin. (1) şi (3) C. civ.] încetează la expirarea termenului, caz în care şi dreptul de uzufruct intabulat în cartea funciară urmează să fie radiat la rândul său, de regulă, pe cale graţioasă, fără a fi necesară o acţiune în rectificare, ci numai cererea nudului proprietar [art. 885 alin. (2) teza a II-a C. civ.]; se observă, în acest caz, că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului, fiind incidente, în primul rând, dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 3 teza I C. civ., ca temei nemijlocit al rectificării cărţii funciare [supra, a)];

– Neîndeplinirea condiţiilor suspensive sau rezolutorii de care depinde efectele actului juridic, constituie, de asemenea, cauze importante de încetare a efectelor juridice ale actului în baza căruia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară (art. 1321 C. civ.); într-adevăr, neîndeplinirea condiţiei suspensive (art. 1400 C. civ.) sau, după caz, îndeplinirea condiţiei rezolutorii (art. 1401 C. civ.) atrage după sine lipsirea de orice efecte a actelor afectate de o astfel de condiţie (de exemplu, vânzarea cu pact de răscumpărare, este o vânzare afectată de o condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului^[109] şi care încetează, i.e. se desfiinţează, de plin drept, în caz de exercitare a acestui drept, dar, cu toate acestea, tot acţiunea în rectificare va fi mijlocul procesual pentru radierea acestuia din cartea funciară, dacă titularul dreptului stins nu consimte de bunăvoie la radiere [art. 885 alin. (2) teza I şi alin. (4) combinat cu art. 908 alin (2)-(4) C. civ.; art. 33 alin. (1) din Lege].

2.2.4. Înscrierea nu mai este, din orice motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală (actuală) a imobilului [art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.]^[110]

2.2.4.1. Înscrierea nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului

Această cauză, generic exprimată, subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care neconcordanţa dintre realitatea juridică imobiliară şi înscrieri este susceptibilă de soluţionare numai prin rectificare^[111], fiind reglementată pentru prima dată în Legea nr. 7/1996, în termeni similari, nu identici^[112]. 

Spre exemplu, dacă verus dominus a fost vătămat printr-o înscriere făcută fără drept în cartea funciară (cum ar fi cazul, cel mai frecvent, al deschiderii cărţii funciare pe numele altuia, fără consimţământul său sau împotriva voinţei sale), are dreptul de a revendica imobilul, intabulat pe numele altuia, solicitând totodată închiderea ori, dacă preferă acest lucru, chiar rectificarea cărţii funciare, prin suprimarea înscrierii inexacte [art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.]^[113] sau în cazul în care din cauza unor erori de natură tehnică (măsurători greşite, documentaţii tehnice care stabilesc un amplasament eronat) s-au deschis două cărţi funciare asupra aceluiaşi imobil, însă pe numele unor proprietari diferiţi^[114], ori, de asemenea, atunci când construcţiile amplasate pe terenul proprietatea reclamantului sunt evidenţiate greşit cu un alt număr topografic decât cel real^[115], cazuri în care sunt aplicabile tot prevederile art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.^[116]. Aceeaşi ar fi situaţia când s-ar solicita rectificarea unei înscrieri, în temeiul altor acţiuni de drept comun, cum ar fi petiţia de ereditate^[117], care tinde la stabilirea dreptului de moştenire (exclusiv ori pentru o cotă-parte) al reclamantului şi concomitent la radierea integrală sau parţială a dreptului intabulat în cartea funciară, pe baza unei hotărâri judecătoreşti obţinute de pârât (pseudomoştenitor, pseudolegatar), şi la intabularea dreptului în favoarea reclamantului, ori acţiunea în anularea partajului voluntar [art. 684 alin. (1) C. civ.], de regulă, în caz de viciere a consimţământului prin violenţă sau prin dolul săvârşit de unul din copărtaşi^[118]. 

Consideraţii concluzive

Din cele ce precedă rezultă că temeiurile acţiunii în rectificare a drepturilor tabulare în sistemul noului Cod civil sunt similare (nu identice) cu cele prevăzute anterior de Legea nr. 7/1996, pentru orice cauze de ineficacitate anterioare, concomitente sau posterioare înscrierii lor în cartea funciară.

În primul rând, acţiunea în rectificare este admisibilă dacă înscrierea sau încheierea de carte funciară nu este valabilă ori, după caz, actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea nu există, este nul sau anulabil ori absolut ineficace, fiind desfiinţat, în condiţiile legii (fie ipso iure, fie la cerere), pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii sau, după caz, emiterii lui [art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.].

Apoi, acţiunea în rectificare este admisibilă şi atunci când dreptul tabular a fost greşit calificat de către părţi sau registrator [art. 908 alin. (1) pct. 2 C. civ.], iar această greşită calificare nu atrage însăşi nevalabilitatea actului juridic, în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea, fiind deschisă rectificarea în condiţiile prevăzute de pct. 1 al alin. (1) al art. 908 C. civ.

În al treilea rând, acţiunea în rectificare este, de asemenea, admisibilă dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă ale dreptului tabular sau au încetat – ex tunc ori ex nunc – efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea [art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ.], de regulă, pentru cauze ulterioare încheierii (sau emiterii) lui valabile, cu excepţia celor anterioare sau concomitente care atrag ineficacitatea lui relativă, iar nu absolută pentru a fi deschisă rectificarea în condiţiile prevăzute de pct. 1 al alin. (1) al art. 908 C. civ., præcit.

In fine, în al patrulea rând, acţiunea în rectificare mai este admisibilă şi atunci când înscrierea din cartea funciară nu mai este, din orice motive, în concordanţă cu situaţia actuală a imobilului [art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.].

Temeiurile acţiunii de rectificare a drepturilor tabulare sunt aplicabile, mutatis mutandis, şi în cazul rectificării notărilor de orice fel a unor drepturi personale, acte sau fapte juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară (art. 911 C. civ.) şi nu trebuie confundate cu cazurile de îndreptare a erorilor materiale (art. 913 C. civ.) ori de modificare a menţiunilor de ordin tehnic privitoare la imobilul înscris în cartea funciară (art. 914 C. civ.).

Note de subsol

^[1] Rectificarea este operaţiunea de radiere, îndreptare sau corectare a oricărei înscrieri (i.e. intabulări, înscrieri provizorii sau notări, transcrieri sau reînscrieri etc.) inexacte efectuate în cartea funciară. A se vedea art. 907 alin. (2) C. civ., iar pentru o prezentare generală (sintetică), M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărţi funciare, ed. a II-a revăzută şi adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, nr. 448 sqq., pp. 818 sqq.

^[2] Cu privire la rectificarea (radierea) dispusă ex officio de către registratorul de carte funciară, a se vedea, de exemplu: art. 906 alin. (3), art. 912 C. civ.; art. 31 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, republicată (2015), cu modificările şi completările ulterioare.

^[3] M. Of. nr. 720 din 24 septembrie 2015.

^[4] Cf. C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 717/2004, în Practică judiciară civilă 2003-2004, nr. 22, pp. 86-88.

^[5] A se vedea şi nota 2.

^[6] M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 229, p. 565, nr. 369, pp. 637-641. A se vedea, în acelaşi sens, şi C. Negrea, Temeiurile acţiunii în rectificarea înscrierilor de carte funciară, în P.R. 1942, IV, p. 101.

^[7] Spunem aşa-zisul „drept public”, respectiv „drept privat”, deoarece această grande dicotomia (Norberto Bobbio) a dreptului obiectiv este pur didactică, iar nu ontologică, fiind în orice caz astăzi deja depăşită. A se vedea, pentru amănunte, M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. I, Teoria dreptului civil, Ed. Solomon, Bucureşti, 2017, nr. 27, p. 40 sqq.

^[8] M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 369, pp. 637-641.

^[9] Ibidem, nr. 368 sqq., p. 638 sqq., nr. 448, pp. 818-822.

^[10] Ibidem, nr. 330, pp. 565-566.

^[11] C. Negrea, art. cit. supra, p. 94.

^[12] Cu privire la acest principiu, specific regimului de carte funciară, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 243 sqq., p. 357 sqq., nr. 440, pp. 800-809.

^[13] În legătură cu rectificarea înscrierilor de carte funciară de lege lata (sistemul Codului Civil), v. principaliter: A.-A. Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, nr. 236 sqq., p. 264 sqq.; M. Mîneran, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, actelor şi a faptelor juridice. Cartea funciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, nr. 424 sqq., p. 291 sqq.; Tr. Dârjan, Cartea funciară – cartea de identitate a imobilului, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 240 sqq. Adde: V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, nr. 346, p. 451 sqq.; Ir. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, nr. 1132 sqq., p. 748 sqq.; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 5-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2019, p. 503 sqq.; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile principale, ed. a 4-a, revizuită şi actualizată, Ed. Hamangiu, Bucureşti, nr. 591 sqq., p. 536 sqq. Pentru aspecte particulare, a se vedea şi O. Puie, Aspecte privitoare la acţiunile în rectificarea înscrierilor de carte funciară şi la practica judiciară în materia soluţionării litigiilor privitoare la acestea, în contextul noului Cod civil, în R.R.D.P. nr. 4/2014, p. 171 sqq.; M. David, Acţiunile de carte funciară în interferenţă cu acţiunile de drept comun, în R.R.D.P. nr. 2/2018, p. 26 sqq.; L.-M. Harosa, Anularea numărului cadastral în cazul acţiunilor de carte funciară. Scurte consideraţii, ibidem, p. 72 sqq.

^[14] Cf. art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată în 2006 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005): în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

^[15] Cu privire la caracterul „limitativ” al cazurilor de exercitare a acţiunii în rectificare prevăzute de fostul art. 34 din Lege, a se vedea I.C.C.J., s. civ. propr. int., dec. nr. 5691/2005, în B.J. 2005, nr. 123, p. 278, iar în ceea ce priveşte constituţionalitatea prevederilor fostelor art. 33 şi 34 în ansamblul lor, a se vedea CC, dec. nr. 125/2009 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 33 şi 34 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, M. Of. nr. 159 din 16 martie 2009.

„Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constată – în decizia mai sus citată – că, potrivit art. 17 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general şi are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ. În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia. Astfel, art. 33 din lege defineşte operaţiunile de rectificare şi modificare a înscrierilor din cartea funciară, modalităţile în care acestea pot opera, şi prevede că procedura de rectificare a înscrierilor, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se stabileşte prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Cu privire la cererea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996 reglementează că orice persoană care justifică un interes poate formula o astfel de cerere, în măsura în care printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, dreptul înscris a fost greşit calificat, nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea ori, în fine, înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Aşadar, Curtea reţine că rectificarea înscrierilor făcute în cartea funciară nu este decât o operaţie prin care se consemnează acte şi fapte juridice extrinseci, operaţie care are caracterul unei înregistrări. Scopul notării acestor acte şi fapte juridice îl constituie exclusiv publicitatea drepturilor reale imobiliare, deci opozabilitatea lor în raport cu terţii. De aceea, având în vedere importanţa acestor drepturi ce izvorăsc din acte juridice civile, posibilitatea rectificării unor asemenea înscrieri reprezintă o măsură de protecţie a dreptului de proprietate şi de asigurare a securităţii circuitului civil.

Prin urmare, Curtea constată că, întrucât textele de lege criticate se limitează a determina condiţiile obiective în care persoana interesată îşi poate exercita dreptul de a solicita oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară rectificarea sau modificarea cărţii funciare, argumentele autorului excepţiei de neconstituţionalitate nu au temei legal”.

^[16] Reamintim că art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938 prevedea că rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se poate cere de orice persoană interesată: 1. dacă înscrierea sau titlu în temeiul căruia s-a săvârşit nu au fost valabile; 2. dacă prin înscriere dreptul a fost greşit calificat; 3. dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă ale dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea dreptului.

De asemenea, art. 39 din acelaşi decret-lege prevedea că orice persoană interesată poate cere oricând rectificarea unei notări în cazurile prevăzute de art. 34, precum şi ori de câte ori din alte cauze notarea nu este sau a încetat să fie exactă.

Pentru dezvoltări, cu privire la aceste cazuri, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, Introducere în publicitatea imobiliară, ed. a II-a revăzută şi adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, nr. 116 sqq., p. 411 sqq. (În legătură cu „acţiunea pentru radiere” reglementată de Regulamentele de carte funduară din 1855 şi 1870, a se vedea Tr. Dârjan, op. cit., pp. 244-245).

^[17] Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006), orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat că: 1^o înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2^o dreptul înscris a fost greşit calificat; 3^o nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4^o înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Cu privire la analiza acestor cazuri, a se vedea, pe larg, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 332 sqq., p. 569 sqq. împreună cu aparatul critic acolo citat.

^[18] M. Of. nr. 571bis din 31 iulie 2014.

^[19] Code civil allemand, trad. Commentée (préface Michel Pédamon), Juriscope & Dalloz, Paris, 2010.

Cf. versiunea franceză din 1897, parţial, dar nu fundamental diferită, datorată lui De Meulenaere, în Code civil allemand et Loi d’introduction promulgués le 18 aout 1896 pour entrer en vigueur le 1^r janvier 1900, traduit et annotés par O. de Meulenaere, Paris, Librairie A. Marescq, MDCCCXCVII :

«Rectification du registre foncier

Art. 894. Si la teneur du registre foncier, par rapport à un droit sur un fonds, à un droit sur pareil droit, ou à une restriction de la faculté de disposer de l’espèce désignée à l’art. 892, al. 1, n’est pas d’accord avec la situation juridique véritable, celui dont le droit n’est pas inscrit ou ne l’est pas exactement ou qui souffre préjudice par l’inscription d’une charge ou d’une restriction non existante, peut exiger le consentement à la rectification du registre foncier de la part de celui dont le droit est atteint par la rectification.

Art. 895. Si la rectification du registre foncier ne peut se faire qu’après que le droit de celui qui est obligé d’après l’art. 894 a été inscrit, celui-ci, à ce requis, est tenu de laisser inscrire son droit.

Art. 896. Si, pour rectifier le registre foncier, il est besoin de la production d’une lettre d’hypothèque, de dette foncière ou de rente foncière, celui au profit duquel la rectification doit se faire peut exiger que le possesseur de la lettre la produise su bureau du registre foncier.

Art. 897. Les frais de rectification du registre foncier et des déclarations à ce nécessaires sont à la charge de celui qui réclame la rectification, si le contraire ne résulte d’un rapport juridique entre lui et l’obligé.

Art. 898. Les demandes déterminées aux art. 894 à 896 sont imprescriptibles.

Opposition – Contestation d’l’exactitude du registre foncier

Art. 899. Dans les cas de l’art. 894, l’on peut faire inscrire la contestation de l’exactitude des mentions du registre foncier.

L’inscription se fait en vertu d’une décision provisionnelle ou du consentement de celui dont le droit est atteint par la rectification du registre foncier. La décision provisionnelle n’est pas subordonnée à la preuve d’un danger menaçant le droit de l’opposant».

^[20] Pentru un comentariu „la zi” (cu versiunea bilingvă germano-engleză), a se vedea C. Westerwelle, în German Civil Code/Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (ed. by Gerhard Danemann, Reiner Schulze), vol. I (Books 1-3: §§ 1-1296), C.H. Beck, München, 2020, p. 1745 sqq.

^[21] Code civil suisse (1907), cu modificările şi completările ulterioare, disponibil online la adresa https://fedlex.data.admin.ch/filestore/fedlex.data.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/20210101/fr/pdf-a/fedlex-data-admin-ch-eli-cc-24-233_245_233-20210101-fr-pdf-a.pdf (ultima accesare: 25 august 2021).

^[22] Pentru amănunte, a se vedea H. Deschenaux, Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II,2, Le registre foncier, Ed. Universitaires Fribourg, Suisse, 1983, nr. 39 sqq., p. 658 sqq.

^[23] J.-M. Brisson, N. Kasirer, Code Civil du Québec. Édition critique (Civil Code of Québec. A Critical Edition), 2002-2003, 10^e éd., Ed. Yvon Blais, Montréal (Québec).

^[24] Pentru amănunte, a se vedea D.-Cl. Lamontagne, La publicité des droits, 3^e éd. avec la collab. de P. Duchaine, Ed. Yvon Blais, 2001, Montréal (Québec), n^o 376 sqq., p. 205 sqq.

^[25] Cf. ex art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006): înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil. Cu privire la constituţionalitatea acestui caz prevăzut de art. 36 alin. (1) pct. 1 din Lege, a se vedea Curtea Constituţională, Dec. nr. 81/2006 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 36 alin. (1) pct. 1 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, publicată în M. Of. nr. 200 din 3 martie 2006, prin care s-au statuat următoarele:

„Rectificarea înscrierilor în cartea funciară, la care se referă articolul criticat, nu este decât o operaţie prin care se consemnează acte şi fapte juridice extrinseci. În speţă, este vorba de stingerea dreptului ce face obiectul intabulării, ca urmare a faptului că această operaţiune sau actul în temeiul căruia s-a făcut nu a fost valabil. Rectificările au, aşadar, caracterul unor înregistrări, iar notarea acestora are în vedere exclusiv publicitatea drepturilor reale imobiliare, deci opozabilitatea lor în raport cu terţii.

De aceea, având în vedere importanţa drepturilor reale ce fac obiectul unor acte juridice civile, posibilitatea rectificării unor asemenea intabulări care nu erau valabile reprezintă o măsură de protecţie a dreptului de proprietate şi de asigurare a securităţii circuitului civil”.

 Cu privire la anularea actelor administrative (acte de autoritate şi acte de gestiune), a se consulta Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările şi completările ulterioare.

^[26] Art. 20 alin. (3) C. civ. Spre exemplu, în practică, s-a decis că contractul de garanţie ipotecară asupra unui imobil bun comun încheiat de unul dintre soţi fără consimţământul expres al celuilalt este lovit de nulitate, deoarece încalcă art. 35 alin. (2), teza a II-a C. fam., chiar dacă ipoteca a fost intabulată în cartea funciară (C.S.J., s. com., dec. nr. 419/2000, în Dreptul nr. 7/2001, p. 215).

^[27] Dacă înscrisul este cerut ad validitatem (i.e. cerinţa de formă ad solemnitatem), nulitatea lui atrage nulitatea actului juridic, astfel încât vorbim de nulitatea actului juridic (negotium) în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, iar nu (doar) de nulitatea înscrisului (instrumentum). În schimb, dacă înscrisul este cerut ad probationem, nulitatea lui nu atrage eo ipso nulitatea actului juridic, putând fi refăcut numai înscrisul constatator, iar nu şi actul juridic ca atare.

^[28] În măsura în care actul juridic îmbracă forma unui act administrativ sau chiar al unei legi (de regulă, individuale) având ca obiect un drept tabular. Cu privire la problema dobândirii proprietăţii (şi drepturilor reale limitate) prin „act administrativ” şi „lege”, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, cit. supra, nr. 22-23, pp. 83-89, iar cu privire la modurile de dobândire a drepturilor reale în sistemul Noului Cod civil, art. 557, 693, 704, 751, 756, 863, 867, 874, 885-887, 1273, 1274 C. civ.; cf. art. 644-645 C. civ. 1864, a se vedea, de exemplu, V. Stoica, op. cit. (2009), nr. 231 sqq., p. 303 sqq.

^[29] A se vedea, pentru amănunte, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 343, pp. 596-600.

^[30] Cu privire la anularea actelor administrative, a se vedea Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 (M. Of. nr. 1154 din 7 decembrie 2004), cu modificările şi completările ulterioare.

^[31] Cu privire la tipologia nulităţilor, cauzele de nulitate şi la regimul juridic al nulităţii absolute şi relative, a se vedea M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, Bucureşti, 2018, nr. 344 sqq., p. 545 sqq.

^[32] Sintetic şi în manieră comparatistă, deosebirile de regim juridic dintre nulitatea absolută şi relativă se pot înfăţişa în felul următor (M. Nicolae, op. ult. cit., nr. 364, p. 564):

a) dacă nulitatea absolută poate fi invocată de oricine are interes, chiar şi de instanţă din oficiu, nulitatea relativă poate fi invocată numai de persoana al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului;

b) dacă nulitatea absolută este imprescriptibilă pe cale de acţiune, nulitatea relativă este prescriptibilă pe cale de acţiune (nu şi pe cale de excepţiune);

c) dacă nulitatea absolută nu poate fi, în principiu, acoperită prin confirmare, nulitatea relativă poate fi însă confirmată, expres ori tacit;

d) dacă nulitatea absolută operează ipso iure, în principiu, nulitatea relativă operează numai la cererea persoanei interesate.

^[33] Ştiut fiind că existenţa unei cauze valabile se prezumă până la proba contrară. A se vedea art. 1239 alin. (2) C. civ.

^[34] Pentru discuţii şi amănunte, a se vedea L.-M. Harosa, op. cit., în special p. 80 sqq.

^[35] În cazul întocmirii greşite a unei schiţe de dezmembrare şi a efectuării, în baza acesteia, a unei înscrieri eronate, temeiul acţiunii în rectificare îl constituie nu nevalabilitatea titlului ce a stat la baza înscrierii, deoarece schiţa respectivă nu e un act juridic, ci nevalabilitatea înscrierii însăşi, ca urmare a unei înscrieri greşite efectuate în baza unei greşite identificări. Cu alte cuvinte, înscrierea în sine e nulă în sensul art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 [în prezent, art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.], întrucât s-a efectuat asupra unei parcele greşit identificate, astfel încât nu este vorba, în acest caz, de o modificare în sensul art. 33 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 [în forma anterioară republicării din 2012 – „Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil” (cf. art. 914 C. civ.)], pentru că nu vizează schimbarea unor aspecte tehnice, fiind afectată însăşi esenţa dreptului de proprietate ce poartă asupra imobilului (C.A. Cluj, s. civ., de muncă şi asig. soc., pt. minori şi fam., dec. nr. 1130/R/2008, în B.J. 2008, nr. 42, p. 178, şi în L.-M. Harosa, op. cit., p. 86).

^[36] În acest sens, C. Negrea, art. cit. supra, p. 95.

^[37] A se vedea însă dispoziţia tranzitorie (nu conflictuală, de drept intertemporal) cuprinsă în art. 56 din Legea nr. 71/2011, cu modificările şi completările ulterioare [„(1) Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.”] şi M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 438, p. 792 sqq.; Idem, Contribuţii la studiul conflictului de legi în timp în materie civilă (în lumina Noului Cod civil), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, nr. 249, pp. 554-555.

^[38] C. Negrea, art. cit. supra, p. 95.

^[39] În acelaşi sens, M. Mîneran, op. cit., nr. 431, p. 297, care observă, în mod judicios, că „[n]oţiunea de «desfiinţare» include toate cazurile de ineficacitate a actului juridic, cu condiţia ca acestea să fie anterioare sau concomitente încheierii lui, deoarece, dacă sunt ulterioare, intervine cazul de rectificare prevăzut la art. 908 alin. (1) pct. 3” (s.a.). Contra şi vădit eronat Tr. Dârjan, op. cit., p. 268: „Prin «desfiinţare», înţelegem toate (sic!) cazurile de ineficacitate ale actului juridic: nulitate, rezoluţiune, revocare etc.”. În realitate, prin această noţiune juridică trebuie înţeleasă doar ineficacitatea absolută şi radicală a actului „pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui” – art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., iar acest lucru este, de altfel, acceptat şi de autorul citat care în alt loc, e drept, dar acelaşi context, reţine, în mod limpede, ca fiind „esenţial […] ca, în urma exercitării lor [acţiunilor de fond, temei al rectificării – n.a.], actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea să fie desfiinţat prin aceste acţiuni, aşa cum prevede art. 908 alin. (1) pct. 1 «pentru cauze ori motive anterioare au concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui»” QED!

^[40] Cf. fostul art. 2 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (pentru „reducţiunea” actelor juridice inter vivos de dobândire făcute cu încălcarea limitei de 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie, supuse „reducţiunii” până la limita suprafeţei legale). A se vedea, pentru amănunte, M. Nicolae, Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în Dreptul nr. 8/1998, pp. 15-16.

^[41] A se vedea şi M. Mîneran, op. cit., nr. 431, p. 297, şi supra, nota 39.

^[42] Precum în cazul inopozabilităţii (i.e. al ineficacității erga tertios, iar nu al ineficacităţii inter partes şi erga tertios). Cu privire la delimitarea nulitate-inopozabilitate, a se vedea M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, cit. supra, nr. 341e, p. 542.

^[43] A se vedea supra, nota 40.

^[44] A se vedea art. 117 sqq. din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă (M. Of. nr. 466 din 25 iunie 2014), cu modificările şi completările ulterioare [cf. art. 120 alin. (1): „Terţul dobânditor în cadrul unui transfer patrimonial anulat potrivit prevederilor art. 117, va trebui să restituie averii debitorului bunul transferat sau, dacă bunul nu mai există ori există impedimente de orice natură pentru preluarea acestuia de către debitor, terţul va restitui valoarea acestuia de la data transferului efectuat de către debitor, stabilită prin expertiză efectuată în condiţiile legii. În caz de restituire, părţilor vor fi repuse în situaţia anterioară astfel că toate sarcinile existente la data transferului vor fi reînscrise (sic!).”].

^[45] Art. 1565 C. civ. (efectele admiterii acţiunii revocatorii sau pauliene).

^[46] A.A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în Dreptul nr. 11/1999, p. 42.

^[47] Prin cererea de reexaminare sau plângerea împotriva încheierii biroului şi, respectiv, oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară nu poate fi atacat direct însuşi titlul (înscrisul) ce a servit ca temei cererii de înscriere, ci numai încheierea dată de registrator, dar calea de atac exercitată va duce la înlăturarea încheierii şi, pe cale de consecinţă, şi la înlăturarea (radierea) înscrierii, când (cf. C. Negrea, art. cit. supra, p. 96, nota 1):

a) din însuşi înscrisul prezentat odată cu cererea de înscriere reiese că actul juridic nu întruneşte condiţiile de validitate (fond, formă) şi totuşi registratorul a ordonat înscrierea (spre exemplu, minoritatea cocontractantului reiese din act ori din notarea făcută în cartea funciară, imobilul este declarat prin lege temporar inalienabil sau, după caz, din act rezultă o cauză ilicită ori imorală etc.). În astfel de cazuri, admiterea cererii de examinare sau a plângerii (ori, dacă e cazul, a apelului) face de prisos acţiunea în rectificare pentru nevalabilitatea titlului. Dacă însă plângerea graţioasă (şi, eventual, apelul) a fost respinsă, aceasta prin sine nu închide calea acţiunii în rectificare;

b) nu înscrisul se pune în discuţie prin cererea de reexaminare sau plângerea (şi, eventual, apelul) declarate, ci însăşi încheierea pentru erorile sau abuzurile făcute şi care rezultă din aceasta (e vorba, deci, de neregularităţi atât de grave, încât încheierea şi înscrierea efectuate pe baza ei trebuie să fie înlăturate). Dacă cererea de reexaminare sau plângerea (inclusiv apelul) nu duc la rezultat, acţiunea în rectificare pentru nevalabilitatea încheierii va fi mijlocul procesual pentru înlăturarea ei şi a înscrierii.

^[48] A se vedea, în acest sens, C. Negrea, art. cit. supra, p. 96; M. Mîneran, op. cit., nr. 431, pp. 296-297.

^[49] Dintre neregularităţile minore care nu pot constitui temei pentru rectificare putem aminti aici, exempli gratia, următoarele (a se vedea şi C. Negrea, art. cit. supra, p. 96, nota 3): registratorul admite intabularea sau înscrierea provizorie, deşi înscrisul original nu are deplină putere doveditoare sau lipseşte traducerea legalizată a acestuia; s-a admis intabularea, deşi actul nu este datat sau nu arată domiciliul ori sediul părţilor, sau lipsea dovada mandatului dat pentru a consimţi la intabulare etc. Aceste lipsuri pot duce, prin plângerea declarată contra încheierii date cu neobservarea lor, la reformarea acesteia şi, deci, la radierea înscrierii, însă, dacă actul juridic este valabil, nu vor putea fi invocate cu succes pentru a obţine, pe calea acţiunii în rectificare, radierea înscrierii, ci acţiunea va fi respinsă ca neîntemeiată.

^[50] Art. 885 alin. (3) C. civ.: „Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege”.

^[51] În situaţia în care un imobil a fost înscris în evidenţa altui birou de carte funciară decât cel în a cărui rază teritorială se află situat, proprietarul poate să ceară radierea, în vederea înregistrării la biroul de carte funciară competent potrivit art. 20 alin. (1) [în prezent, art. 21 alin. (2)] din Legea nr. 7/1996 (Trib. Bucureşti, s. a III-a, dec. nr. 1804/A/2001, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, nr. 8, pp. 31-31). 

^[52] A se vedea şi C. Negrea, art. cit. supra, p. 96.

^[53] Asupra acestei chestiuni, discutabile sub imperiul fostului art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006), a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 334, p. 574 sqq.

^[54] Cf. M. Mîneran, op. cit., nr. 431, p. 295, unde se observă, în mod corect, că această ipoteză se referă „la lipsa de valabilitate a înscrierii, care presupune că numai operaţiunea de înscriere este nevalabilă, iar nu şi încheierea sau actul juridic în baza căruia s-a făcut înscrierea. Cu alte cuvinte – remarcă aceeaşi autoare – atât actul, cât şi încheierea pronunţată de registrator sunt concordante cu situaţia juridică reală a imobilului, însă înscrierea propriu-zisă este eronată. În acest caz, singura cale pentru remedierea inexactităţii este acţiunea în rectificare, deoarece partea interesată nu poate formula cerere de reexaminare sau plângere, în condiţiile art. 50 [în prezent, art. 31] din Legea nr. 7/1996, atât timp cât această cale de atac se exercită numai împotriva încheierii de carte funciară, care, prin ipoteză, este corectă”.

^[55] C. Negrea, art. cit. supra, p. 96, nota 1 (coloana 2).

^[56] În practică, s-a decis că, pentru valabilitatea înscrierilor în cartea funciară, este obligatorie existenţa încheierii judecătorului delegat la biroul de carte funciară al cărei conţinut obligatoriu presupune verificarea îndeplinirii condiţiilor de fond şi formă ale intabulării înscrise în art. 43-51 al Legii nr. 7/1996 (nerepublicată – n.n.), precum şi ale art. 50-51, 56, 87-89 din Regulamentul (din 1997 – n.n.) de aplicare a Legii cadastrului. În lipsa încheierii, sancţiunea aplicabilă este aceea a anulării intabulării (C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 1293/2000, în B.J. 2000, vol. I, pp. 107-109). Soluţia este, desigur, valabilă şi în prezent, sub imperiul art. 28-31 din Legea nr. 7/1996, republicată (2015), cu modificările şi completările ulterioare.

^[57] A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 345, pp. 601-602.

^[58] C. Negrea, art. cit. supra, p. 97.

^[59] Cf. ex art. 34 pct. 2 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006): dreptul înscris a fost greşit calificat.

^[60] C. Negrea, art. cit. supra, p. 98.

^[61] Ibidem.

^[62] A se vedea, în acest sens, P. Demény, Legea cărţilor funciare nr. 115/1938 comentată şi adnotată, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995, pp. 59-60.

^[63] A se vedea, în acest sens, I. Albu, Noile cărţi funciare, Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 89.

^[64] A se vedea, în acest sens, A.A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, cit. supra, p. 43.

^[65] A se vedea, în acest sens, M. Mîneran, op. cit., nr. 432, pp. 299-300.

^[66] Ibidem, p. 299. Cf. Tr. Dârjan, op. cit., pp. 272-273 – „Împrejurarea că însuşi înscrisul cuprinde calificarea greşită nu îl împiedică pe autorul sau pe autorii lui să solicite rectificarea, deoarece este vorba de o eroare care nu atrage nevalabilitatea actului juridic, ce îndreptăţeşte pe orice persoană interesată să solicite pe calea acţiunii în rectificare să se stabilească încadrarea legală şi exactă a dreptului, printre drepturile susceptibile de înscriere în cartea funciară, fără să se atingă de existenţa şi întinderea dreptului respectiv (aşadar, adăugăm noi, partea şi-ar putea invoca propria-i culpă); dacă înscrisul califică dreptul, dar prin cerere acesta a fost calificat greşit, iar registratorul a preluat-o în încheiere şi prin înscrierea făcută petiţionarul poate solicita rectificarea, iar terţii cu atât mai mult; atunci când atât înscrisul, cât şi cererea sunt corecte, dar registratorul a calificat greşit dreptul prin încheiere, petiţionarul o va putea ataca în termenul legal cu reexaminare, iar după expirarea termenului, prin acţiunea în rectificare; dacă înscrisul, cererea şi încheierea califică exact dreptul şi numai înscrierea îl califică greşit, petiţionarul va putea solicita îndreptarea erorii materiale în baza art. 913”.

^[67] A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, cit. supra, nr. 335b, pp. 581-582.

^[68] Potrivit textului legal amintit, asistenţii-registratori „efectuează înscrierile în cartea funciară în baza dispoziţiilor date de registratori, eliberează extrasele de carte funciară şi certificatele de sarcini şi îndeplinesc alte atribuţii stabilite prin reglementări specifice” (s.a.). A se vedea şi art. 72 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară 2014.

^[69] Pentru această opinie, a se vedea totuşi, M. Mîneran, op. cit., nr. 432, p. 299.

^[70] În acelaşi sens, M. Mîneran, op. cit., nr. 432, p. 298.

^[71] A se vedea art. 888 şi 1244 C. civ.

^[72] Cf. ex art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006): nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

^[73] C. Negrea, art. cit. supra, p. 101, nota 1.

^[74] În sensul eronat că ipoteza reglementată de fostul art. 34 pct. 3, teza I din Legea nr. 7/1996 [în prezent, art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ.], s-ar limita numai la situaţia în care, la data înscrierii, se realizase condiţia rezolutorie sau termenul extinctiv ce afectau dreptul supus înscrierii, însă această împrejurare nu rezultă din cuprinsul actului juridic depus în vederea înscrierii, a se vedea A.A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, cit. supra, p. 43. În ceea ce ne priveşte, faţă de stadiul actual al textelor o asemenea interpretare este eronată, deoarece legea prevede, in terminis, că rectificarea unei înscrieri este admisibilă dacă „nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea” (s.a.). Dacă la data înscrierii dreptul înscris nu mai exista ori actul juridic îşi încetase efectele, înscrierea este nulă, întrucât este lipsită de obiect sau nu are temei juridic, caz în care se va putea obţine radierea acesteia în temeiul dispoziţiilor art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată în 2006 [în prezent, art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.].

^[75] Cf. art. 912 C. civ. (radierea drepturilor condiţionale nejustificate în termenul prevăzut de lege).

^[76] A se vedea art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată (2015), cu modificările şi completările ulterioare – „Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic.” [cf. art. 876 alin. (3) C. civ. – „Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificare printr-un număr cadastral unic”].

^[77] A se vedea, de exemplu, art. 77 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii (M. Of. nr. 38 din 31 ianuarie 2000), cu modificările şi completările ulterioare:

„(1) Asociaţiile şi fundaţiile constituite ca persoane juridice române de către persoane fizice sau juridice străine pot dobândi pe întreaga durată de funcţionare dreptul de proprietate şi orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite.

(2) În cazul dizolvării şi lichidării asociaţiilor şi fundaţiilor prevăzute la alin. (1), lichidatorii au obligaţia înstrăinării terenurilor, în termen de cel mult un an, numai către persoane care au capacitatea juridică de a dobândi astfel de bunuri. Termenul de un an se calculează de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti prin care se constată ori se dispune dizolvarea sau, după caz, de la data hotărârii de dizolvare voluntară.

(3) În cazul nerespectării termenului de un an pentru înstrăinarea terenurilor prevăzute la alin. (2), instanţa competentă va dispune vânzarea acestora prin licitaţie publică.

(4) În toate cazurile, bunurile rămase după lichidare, inclusiv terenurile neînstrăinate în condiţiile alin. (2) şi (3) se atribuie cu respectarea dispoziţiilor art. 60”.

^[78] În acest sens, C. Negrea, art. cit. supra, p. 100.

^[79] Dacă imobilul ar dispărea numai în parte se va recurge la procedura modificării cuprinsului cărţii funciare (art. 914 C. civ.).

^[80] A se vedea şi C. Negrea, art. cit. supra, p. 100.

^[81] Ibidem.

^[82] Ibidem. 

^[83] Dacă bucata de pământ, smulsă de apă şi alipită la fondul altuia (care o dobândeşte prin accesiune, în condiţiile legii), era deja înscrisă într-o carte funciară, numai în aceasta din urmă se vor face menţiunile corespunzătoare, conform art. 914 C. civ. şi art. 220 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară 2014 (modificarea cărţii funciare).

^[84] În acest sens, C. Negrea, art. cit. supra, p. 100.

^[85] A se vedea cauzele de stingere a servituţilor enumerate de art. 770 C. civ., iar pentru amănunte, V. Stoica, op. cit., 2009, nr. 192, pp. 237-238.

^[86] C. Negrea, art. cit. supra, p. 100.

^[87] A se vedea art. 2370 C. civ. – „Atunci când se garantează îndeplinirea unei obligaţii viitoare, ipoteca dobândeşte rang din momentul înscrierii în registrele de publicitate”.

^[88] A se vedea şi art. 898 pct. 1 şi art. 2380 C. civ. – „Ipoteca asupra unei construcţii viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condiţiile legii”; cf. art. 37 alin. (5) din Lege – „Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula [recte, înscrie provizoriu – n.a.] în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construcţie”, text care trebuie socotit, implicit, modificat prin efectul intrării în vigoare a Noului Cod civil, în sensul că o ipotecă nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu dacă are ca obiect un bun viitor (de exemplu, o construcţie viitoare). Procedura înscrierii provizorii a dreptului de ipotecă asupra unei construcţii viitoare este reglementată de art. 176 alin. (1)-(5) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară 2014.

^[89] C. Negrea, art. cit. supra, p. 100.

^[90] A se vedea A.A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, cit. supra, p. 43.

^[91] Cu privire la rezoluţiune/rezilierea contractului în sistemul Noului Cod civil, a se vedea principaliter: I.-Fl. Popa, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor în Noul Cod civil (prefaţă L. Pop), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012; nr. 40 sqq., p. 91 sqq.; Idem, Contractul civil, în „Curs de drept civil. Obligaţiile”, de L. Pop, I,-Fl. Popa, St.I Vidu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015, nr. 135 sqq., p. 210 sqq., împreună cu aparatul critic acolo citat.

În legătură cu rezoluţiunea în sistemul vechiului Cod civil (art. 1020-1021), a se vedea, de exemplu, C. Stătescu, Actul juridic ca izvor de obligaţii, în „Tratat de drept civil. Teoria generală a obligaţiilor” de C. Stătescu, C. Bîrsan, Ed. Academiei, Bucureşti, 1981, pp. 99-103; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaţiile, vol. II, Contractul, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2009, nr. 259 sqq., p. 644 sqq., împreună cu aparatul critic, legislativ, judiciar şi jurisprudenţial (teoretic şi doctrinar), acolo citat, iar pentru o cercetare monografică, a se vedea V. Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Ed. All, Bucureşti, 1997.

^[92] De exemplu, în caz de neplată a preţului imobilului vândut, vânzătorul (antecesorul tabular) poate solicita rezoluţiunea contractului de vânzare şi, pe cale de consecinţă, radierea dreptului de proprietate înscris pe numele cumpărătorului (succesorul tabular) în vederea restabilirii situaţiei tabulare anterioare (restitutio in integrum). Simpla rezoluţiune a vânzării nu desfiinţează decât drepturile şi obligaţiile personale, iar nu şi stingerea dreptului tabular al cumpărătorului.

^[93] A se vedea art. 1550 C. civ.

^[94] Când rezoluţiunea presupune, de regulă, manifestarea de voinţă expresă a părţii interesate, sub forma „declaraţiei unilaterale de rezoluţiune” [a se vedea, pentru amănunte, M. Nicolae, Despre declaraţia unilaterală de rezoluţiune. Probleme teoretice şi practice, în „Actul juridic în Noul Cod civil. Probleme teoretice cu implicaţii practice”, M. Nicolae (coord.), Ed. Solomon, Bucureşti, 2020, p. 185 sqq.; cu privire la problematica rezoluţiunii unilaterale sub imperiul vechiului Cod civil, a se vedea: V. Stoica, Declaraţia unilaterală de rezoluţiune, în Dreptul nr. 8/2006, pp. 36-67; M. Dumitru, Dreptul de opţiune al creditorului în cazul neexecutării obligaţiilor contractuale, în Dreptul nr. 12/2008, pp. 17-45, cu menţiunea că o astfel de declaraţie unilaterală nu putea, evident, constitui temei suficient pentru rectificarea, adică radierea dreptului tabular înscris în folosul părţii potrivnice; cf. fostul art. 22 alin. (2) in limine din Legea nr. 7/1996, republicată (2006): „Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului” (s.a.); M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, p. 589, text şi nota 1].

^[95] M. Nicolae, Despre declaraţia unilaterală de rezoluţiune. Probleme teoretice şi practice, cit. supra, p. 221-223, nota 53.

^[96] Legea permite notarea declaraţiei autentice notariale de rectificare (radiere) din cartea funciară a dreptului tabular (drept real imobiliare, înscris pe numele debitorului [art. 902 alin. (2) pct. 11 C. civ.], dar această notare nu înseamnă şi rectificarea (radierea) automată a dreptului tabular, în lipsa consimţământului titularului al cărui drept urmează să fie radiat (debitorul), în condiţiile art. 908 alin. (2) şi (3) C. civ. şi art. 33 alin. (1) din Lege. Este adevărat că art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996 face vorbire şi de posibilitatea radierii în baza încheierii de certificare de fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu la solicitarea părţii interesate. Astfel, conform art. 24 alin. (4) din Lege:

„Drepturile reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei:

a) declaraţii în formă autentică a părţilor;

b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii interesate;

c) hotărâri judecătoreşti” (s.a.).

Textul legal citat prevede, inter alia, posibilitatea radierii dreptului tabular (sau altui drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară), numai în baza unei încheieri notariale de certificare fapte, respectiv de îndeplinire a „pactului comisoriu” (art. 1553 C. civ.), la cererea părţii interesate, dar, o astfel de încheiere nu poate fi dată decât într-o procedură graţioasă, iar nu contencioasă. În afara de aceasta, în materie de carte funciară, pactul zis comisoriu nu are, în principiu, efecte reale, ceea ce înseamnă că radierea (i.e. stingerea) dreptului tabular, în temeiul acestuia, nu se poate face decât cu acordul titularului dreptului a cărui radiere se cere, iar, în lipsă, în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive [art. 908 alin. (2) C. civ.; art. 33 alin. (1) din Lege]. În consecinţă, încheierea notarială, la care face referire Legea nr. 7/1996, fiind dată într-o procedură graţioasă, presupune necesarmente acordul (confirmarea) debitorului cât priveşte intervenirea „pactului comisoriu”, acord care presupune şi consimţământul implicit pentru radierea dreptului tabular, fără de care radierea acestui drept nu va fi posibilă.

^[97] A se vedea, pentru amănunte: Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil, vol. III, ed. a V-a, actualizată de R. Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2018, nr. 45 sqq., p. 244 sqq.; D. Chirică, Tratat de drept civil. Succesiunile şi liberalităţile, ed. a 2-a, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2017, nr. 534 sqq., p. 181 sqq. 

^[98] A se vedea şi art. 1030 C. civ. (caducitatea donaţiilor făcute viitorilor soţi) şi art. 1031 C. civ. (revocabilitatea donaţiei între soţi).

^[99] A se vedea, pentru dezvoltări, Fr. Deak, R. Popescu, Tratat de drept succesoral, vol. II. Moştenirea testamentară, ed. a III-a actualizată şi completată, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, nr. 199 sqq., p. 247 sqq.; D. Chirică, op. cit., nr. 884 sqq., p. 311 sqq. 

^[100] A se vedea excepţiile prevăzute de art. 1097 alin. (3)-(6) C.civ, în special alin. (3) (ipoteza I) privind cazul donatarului care a înstrăinat sau grevat (evident, în mod valabil) bunul donat înainte de deschiderea moştenirii, situaţie în care reducţiunea se realizează, obligatoriu, în echivalent.

^[101] A se vedea, pentru amănunte, Fr. Deak, R. Popescu, op. ult. cit., nr. 233 sqq., p. 341 sqq.; D. Chirică, op. cit., nr. 1323 sqq., p. 451 sqq.

^[102] Reamintim că vechiul Cod civil admitea în principiu raportul în natură al imobilelor, cu excepţia cazului în care donatarul a înstrăinat imobilul sau l-a ipotecat înaintea deschiderii succesiunii [art. 765 alin. (1)]. Cu privire la raportul donaţiilor prevăzut de art. 751-773 C. civ. şi art. 3 din Decretul-lege nr. 319/1944, a se vedea, pentru amănunte, Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, ed. a II-a actualizată şi completată, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, pp. 395-412.

^[103] Cu privire la această excepţie (raportul în natură a donaţiilor), a se vedea D. Chirică, op. cit., nr. 1366 sqq., p. 465 sqq.

^[104] Potrivit art. 1565 alin. (2) C. civ., terţul dobânditor poate păstra bunul plătind creditorului căruia profită admiterea acţiunii o suma de bani egală cu prejudiciul suferit de acesta din urmă prin încheierea actului, iar în caz contrar, hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii revocatorii indisponibilizează bunul până la încetarea executării silite a creanţei pe care s-a întemeiat acţiunea, dispoziţiile privitoare la publicitatea şi efectele clauzei de inalienabilitate aplicându-se în mod corespunzător. Rezultă că radierea dreptului tabular al terţului dobânditor este condiţională (afectată de vânzarea silită a imobilului) şi se face pe seama (recte în folosul) terţului adjudecatar al imobilului, iar nu al debitorului urmărit (antecesorul tabular), terţul adjudecatar fiind socotit dobânditorul nemijlocit (al debitorului urmărit) şi, deci, adevăratul proprietar al bunului vândut în cadrul urmăririi silite pornite de creditor, pe baza hotărârii judecătoreşti de admitere a acţiunii revocatorii. A se vedea şi art. 857 alin. (1) şi (2) C. proc. civ. cu privire la transmisiunea proprietăţii imobilului vândut în cadrul urmăririi silite pornite de creditorii proprietarului tabular (sau al altor drepturi tabulare cesibile).

^[105] Cu privire la simulaţie, în sistemul Noului Cod civil (art. 1289-1294), a se vedea principaliter Fl.A. Baias, Comentarii sub art. 1289-1294, în Noul Cod civil. Comentariu per articole. Art. 1-2664, Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 1350 sqq., iar în legătură cu simulaţia reglementată de fostul art. 1175 C. civ. 1864, a se vedea specialiter Fl.A. Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă (prefaţă C. Bîrsan), Ed. Rosetti, Bucureşti, 2003.

^[106] În sensul că în cazul simulaţiei fictive, adică atunci când părţile înţeleseseră să nu încheie în realitate niciun fel de act translativ de drepturi, disimulând în mod complet realitatea juridică, ar fi vorba tot de „nevalabilitatea titlului”, a se vedea C. Negrea, art. cit. supra, p. 95. În schimb, tot potrivit aceluiaşi autor, „nu poate fi vorba de nevalabilitatea titlului atunci când între părţi a existat realmente acordul de transfer (de exemplu, al proprietăţii imobilului) simulaţia purtând numai asupra tipului de contract (cauzei); spre pildă, donaţiunea voită de părţi a fost îmbrăcată în forma unui contract de vânzare-cumpărare, presupunând că actul deghizat nu necesită forme mai severe decât acelea întrebuinţate la actul aparent. Dar putea-va oare înstrăinătorul să ceară prin acţiune rectificarea cauzei, adică a titlului juridic, exprimată direct în încheiere şi în inscripţie prin arătarea înscrisului de donaţiune, de vânzare-cumpărare etc. pe care se întemeiază […]? Cu toate că înstrăinătorul ar putea avea pentru viitor interesul ca inscripţia de carte funciară să redea calificarea exactă a actului translativ, de exemplu, din punctul de vedere al revocabilităţii donaţiunii ascunse prin contractul de vânzare-cumpărare, el nu va putea obţine rectificarea prin acţiune, căci aceasta presupune nevalabilitatea actului, ceea ce nu este cazul în astfel de ipoteze. Este de la sine înţeles că creditorul sau moştenitorul înstrăinătorului simulant se vor putea prevala de caracterul de liberalitate al transferării, în scopul de a-şi valorifica pretenţiile împotriva achizitorului cu titlu gratuit; dar nici acţiunea lor nu va fi acţiune în rectificare în termenii art. 34 pct. 1 [art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ. – n.n., M.N.]. Achizitorul ori înstrăinătorul vor putea cere instanţei prin acţiune prejudicială stabilirea raportului juridic corespunzător adevărului, dacă sunt întrunite condiţiunile legale pentru intentarea unei atare acţiuni” (ibidem, nota 2) – ş.a. 

După părerea noastră, în ambele cazuri – simulaţie fictivă şi deghizare totală – o acţiune în simulaţie este perfect admisibilă atât în baza fostului art. 34 pct. 3 din Decretul-lege nr. 115/1938, cât şi în temeiul fostului art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, în prezent art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ., de vreme ce tinde la înlăturarea efectelor actului aparent şi la aplicarea actului secret, singurul care exprimă voinţa reală a părţilor, ceea ce ar trebui să se reflecte în mod corespunzător şi în cartea funciară. Acţiunea în declaraţia simulaţiei este o acţiune în inopozabilitate a actului aparent (sau aşa-numitului acord simulatoriu), deci, de ineficacitate absolută sau relativă a actului aparent (sau aşa-zisului acord simulatoriu), încadrându-se perfect în formula „încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia a fost făcută înscrierea” (s.a.), prevăzută de art. 908 alin. (1) pct. 3 (ipoteza a doua) C. civ., deoarece, cât timp simulaţia nu a fost dezvăluită, actul aparent (sau aşa-numitul acord simulatoriu) este singurul eficace faţă de terţi (art. 1290-1291 C. civ.). Prin rectificarea cărţii funciare, urmată de înscrierea făcută în baza actului secret, dacă este cazul (dacă e vorba de simulaţie fictivă este suficientă suprimarea dreptului tabular aparent al dobânditorului aparent), se restabileşte concordanţa dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală; pe larg, cu privire la acţiunea în simulaţie, a se vedea Fl.A. Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, cit. supra, nr., 326 sqq., p. 207 sqq.

^[107] Cf. art. 2041 alin. (2) C. civ. (revendicarea bunurilor dobândite de mandatar pe seama mandantului).

^[108] Contra C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 1390/A/2004, în B.J. 2004, vol. II, pp. 227-232, după care „acţiunea în inopozabilitatea unui act juridic nu poate constitui suport juridic al rectificării înscrisurilor în cartea funciară, pentru că nu se poate obţine pe această cale desfiinţarea sau încetarea efectelor juridice ale actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, condiţie prealabilă şi obligatorie a rectificării, dedusă din interpretarea dispoziţiilor Decretului-lege nr. 115/1938 şi stipulată prin art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 [în prezent, art. 908 alin. (1) pct. 3 C. civ. – n.n, M.N.]” (ibidem, p. 231). Această soluţie este însă eronată, deoarece instanţa ignoră conţinutul real al prevederilor art. 34 pct. 3 din Lege în temeiul cărora se poate cere rectificarea şi atunci când au încetat efectele actului juridic care a stat la baza înscrierii, indiferent dacă aceste efecte au încetat în tot sau în parte, în mod absolut (faţă de toată lumea) ori doar relativ (numai în raport cu anumite persoane), după caz. Or, inopozabilitatea unui act juridic atrage numai ineficacitatea lui relativă faţă de terţul vătămat prin actul respectiv, astfel încât acesta poate obţine (şi trebuie să obţină) radierea înscrierii vătămătoare.

^[109] A se vedea art. 1758 sqq. C. civ.

^[110] Cf. ex art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, republicată (2006): înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

^[111] A se vedea, în acest sens, I. Albu, op. cit., p. 90. Contra A.A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, cit. supra, p. 43 (art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 este aplicabil ori de câte ori, din motive ulterioare înscrierii, situaţia tabulară nu mai corespunde situaţiei juridice reale a imobilului, cum e cazul când s-a dispus, pe cale judecătorească, rezoluţiunea convenţiei sinalagmatice în baza căreia s-a realizat înscrierea dreptului).

^[112] A se vedea supra, nota 110.

^[113] În acest sens, cu referire la art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 (a se vedea nota 110), A. Nicolae, M. Nicolae, Discuţii privind situaţii conflictuale generate de hotărâri judecătoreşti contradictorii în privinţa cărora nu există identitate de părţi (II), în Dreptul nr. 4/2006, p. 131. Contra C.A. Piteşti, s. civ., dec. nr. 383/R/2002, apud A. Rusu, Publicitatea imobiliară. Cărţile funciare. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, nr. 68, pp. 195-196 (cu notă critică de A. Rusu). Prin această decizie, criticabilă pe bună dreptate, Curtea de apel a statuat că admisibilitatea acţiunii în rectificarea cărţii funciare este condiţionată de existenţa unei hotărâri judecătoreşti care să constate că a intervenit una din situaţiile expres şi limitativ prevăzute de fostul art. 34 din Legea nr. 7/1996, însă hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare împotriva titularului înscris în cartea funciară, pronunţată după efectuarea înscrierii a cărei rectificare se solicită, fiind declarativă, iar nu constitutivă sau atributivă de drepturi, nu face parte din categoria celor în baza cărora se poate dispune radierea unui drept din cartea funciară, întrucât nu constată ivită vreuna din situaţiile expres şi limitativ prevăzute de fostul art. 34 din Legea nr. 7/1996. Or, după cum s-a observat (A. Rusu, Notă critică sub aceeaşi decizie, loc. cit. supra, p. 197), o astfel de situaţie s-a ivit fără îndoială şi ea se încadrează în ipoteza prevăzută de fostul art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996 [în prezent, art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ.], din moment ce hotărârea pronunţată în acţiunea în revendicare stabileşte că titularul dreptului de proprietate este altă persoană decât cea înscrisă în cartea funciară, statuând cu putere de lucru judecat că situaţia tabulară nu corespunde situaţiei juridice reale, indiferent de caracterul declarativ ori constitutiv al hotărârii respective. În astfel de cazuri, dacă rectificarea n-a fost dispusă odată cu admiterea acţiunii în revendicare, reclamantul va putea cere rectificarea cărţii funciare, pe cale separată, în temeiul art. 34 pct. 4 din Lege, iar actualmente, art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., caz în care acţiunea în rectificare va îmbrăca caracterul unei veritabile acţiuni principale.

^[114] A se vedea, în acest sens, I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 2279/2004, apud A. Rusu, op. cit., nr. 58, pp. 168-171, după care, într-o asemenea situaţie şi în condiţiile în care reclamanta, proprietară tabulară, este şi posesoarea imobilului şi, drept consecinţă, se află în imposibilitate de a obţine o hotărâre anterioară constatatoare a situaţiei prevăzute de art. 36 pct. 4 (art. 34 pct. 4, după republicare în 2006 – n.a.) din Legea nr. 7/1996, pe calea acţiunii în revendicare (care este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar), rezultă cu evidenţă că singurul mijloc de apărare a dreptului său este cererea în rectificarea cărţii funciare.

^[115] În acest sens, C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 1386/R/2004, apud A. Rusu, op. cit., nr. 71, pp. 203-208.

^[116] În practică, sunt frecvente cazurile de majorare a suprafeţelor de teren, rezultate din remăsurători ori din dobândiri succesive a unor parcele de teren. A se vedea asupra acestei probleme delicate, Tr. Dârjan, op. cit., pp. 279-282.

^[117] A se vedea art. 1130-1131 C. civ.

^[118] Cu privire la nulitatea şi anulabilitatea (desfiinţarea) partajului voluntar, a se vedea, de exemplu, I. Sferdian, op. cit., nr. 599-600, pp. 395-398.