Garanția contra viciilor bunului vândut

Vasile Nemeș, Gabriela Fierbințeanu, Dreptul contractelor civile și comerciale. Teorie, jurisprudență, modele. Vol. I, ed. a 3-a, Ed. Hamangiu, 2026.

1.3.2. Garanția contra viciilor bunului vândut

1.3.2.1. Noțiune și reglementare

187. Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului stăpânirea liniștită, dar și utilă a bunului vândut, având obligația de a garanta cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le‑ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic [art. 1707 alin. (1) C. civ.]. Așadar, viciile lucrului vândut reprezintă defi­cien­țele care compromit utilitatea lucru­lui, iar obligația vânzătorului de predare a bu­nului vândut presupune și obligația de garanție, întrucât lipsa acesteia ar presu­pune ca prețul plătit de cumpărător să rămână fără cauză atunci când apare o deficiență care face bunul impropriu utilizării sale normale. Vânzătorului îi incumbă deci o obligație de rezultat, aceea de a furniza un lucru în bună stare de funcționare, apt să fie folosit potrivit destinației sale.

Pentru a ușura interpretarea și aplicarea normei de mai sus la situații concrete, jurisprudența a configurat câteva exemple de vicii ascunse în materia vânzării de imobile. Astfel, într‑o cauză instanța a statuat: din raportul de expertiză efectuat în cauză rezultă că degradările imobilului s‑au datorat neetanșării corecte a ferestrelor PVC și neetanșeității hidroizolației la balcon, ceea ce a dus la creșterea excesivă a umidității în imobil, cu consecința deteriorării zugrăvelii, apariției mucegaiului și umflării parchetului. Prin urmare, dacă la data semnării angajamentului, lipsa hidroizolației la balcon reprezenta un viciu aparent, la data predării imobilului aceasta fiind realizată, însă necorespunzător, în sensul că nu era etanșă, devine un viciu ascuns, cumpărătorii reclamanți neputând printr‑o simplă examinare a imobilului să identifice această deficiență de execuție. Aceeași concluzie se impune și cu privire la neetanșarea corectă a ferestrelor din PVC. Aceste două vicii ascunse au determinat degradări ale imobilului (ca urmare a infiltrațiilor la ferestre și terasa balcon) pentru a căror remediere au fost stabilite costurile prin expertiză. Tribunalul a reținut ca viciu ascuns și grosimea pereților exteriori de 30 cm în loc de 40 cm, cu respectiv grosimea izolației polistiren de 8 cm în loc de 10 cm, având în vedere că această diferența de 10 cm (grosimea pereților) și 2 cm (grosimea izolației cu polistiren) nu putea fi observată de reclamanți decât la o examinare foarte atentă, în acele părți ale imobilului care permit vizualizarea grosimii peretelui, ținând seama și de faptul că imobilul fiind zugrăvit la exterior, grosimea izolației este greu de stabilit cu ochiul liber. Or, reclamanților, care nu sunt profe­sioniști și nu au cunoștințe de specialitate în domeniu, nu li se poate imputa lipsa de diligență în descoperirea acestor vicii la data predării, cu atât mai mult cu cât ei nici nu aveau cum să anticipeze consecințele în timp ale acestei diferențe de termoizolație (Trib. Dâmbovița, s. I civ., dec. nr. 730 din 29 iunie 2016, www.idrept.ro).

În practica judiciară s‑a statuat și ce defecțiuni nu pot fi calificate drept vicii ascunse cum sunt uzurile premature cauzate de nedimensionarea necesarului de ascensoare în clădire, la care se adăugă folosirea intensivă a acestora, precum și o mentenanță necorespunzătoare (C.A. Iași, s. cont. adm. și fisc., dec. nr. 31 din 18 ianuarie 2016, www.idrept.ro).

N.A.: În consecință, nu pot fi calificate vicii ascunse defecțiunile survenite ca efect al uzurii normale a bunului și nici cele cauzate de întrebuințarea necorespunzătoare a bunului (nerespectarea condițiilor tehnice de folosință, astfel cum sunt acestea deta­liate în manualele tehnice/certificatele de garanție sau în orice alte înscrisuri transmise de către vânzător).

Din punct de vedere procedural, jurisprudența admite compatibilitatea ordonanței președințiale cu constatarea unor vicii ascunse, statuând, în materie de imobile, că, deși rafalele de vânt puternice se încadrează în categoria fenomenelor meteorologice periculoase, acestea nu pot fi considerate un eveniment imprevizibil în raport de perioada în care s-au produs, fiind de notorietate faptul că evenimentele meteorologice de natura celui invocat de către pârâtă se produc frecvent în lunile de vară, și creează aparența existenței unor vicii de construcție în privința elementelor avariate (Jud. Sectorului 1 București, s. a II-a civ., sent. civ. nr. 9564 din 21 august 2025, www.rejust.ro).

188. Deși defectele bunului predat sunt susceptibile de a fi observate de cum­părător cu ocazia predării, pentru cele care nu pot fi descoperite cu această ocazie, legiuitorul a prevăzut obligația vân­zătorului de a‑l garanta pe cumpărător împotriva viciilor ascunse ale bunului vândut^[1]. Potrivit art. 1707 alin. (2) C. civ., este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Prin urmare, viciile aparente sunt cele care pot fi constatate sau observate, la momentul predării, de către un cumpărător prudent și diligent, fără asis­tență de specialitate^[2]. După cum se arată și în literatura de specialitate, natura ascunsă a viciului unui bun este un element obiectiv, și nu depinde de calitățile personale ale cumpărătorului, prin sintagma „cumpărător prudent și diligent” legea nepretinzând cumpărătorului o anumită pregătire de speciali­tate în legătură cu natura sau destinația bunului^[3]. În aceeași ordine de idei, simpla temere a cumpărătorului (elementul subiectiv), privind eventualele pericole pe care le poate genera întrebuințarea bunului, nu realizează conținutul viciului ascuns.

Practica judiciară se pare că este mai riguroasă în aprecierea conduitei cumpărătorului față de viciile ascunse ale bunului cumpărat. Astfel, într‑o speță s‑a hotărât după cum urmează: posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință despre viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându‑se în vedere un cumpărător prudent și diligent, el neputând pretinde că viciul este ascuns doar pentru simplul motiv că, din pricina necompetenței sale, nu l‑a putut descoperi, având posibilitatea de a solicita concursul unei persoane competente. Ca atare, lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile să fie considerate ascunse. Dacă constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumpărătorului să apeleze și la o persoană calificată și, dacă nu o face, el este considerat în culpă (Jud. Cluj‑Napoca, s. civ., sent. civ. nr. 6916 din 6 iulie 2015, www.idrept.ro).

Ni se pare cam exigentă conduita impusă de instanță cumpărătorului în speța de mai sus, motiv pentru care găsim mai realist și în conformitate cu prevederile legale incidente în materie, dar și cu profilul „omului obișnuit”, raționamentul din cauza în care s‑a statuat că, indiferent de vinovăția sau inocența vânzătorului, simpla existență a viciului ascuns (dacă întrunește, desigur, și celelalte condiții) este suficientă pentru angajarea răspunderii vânzătorului (Jud. Timișoara, sent. nr. 1725/2021, www.rolii.ro).

Instanța a reținut însă, în altă cauză, că reclamantul reconvențional nu l‑a informat pe reclamantul principal cu ocazia cumpărării autoturismului că acesta are vicii ascunse și care nu puteau fi depistate la o simplă vedere a autoturismului. Faptul că autoturismul a fost adus din Luxemburg și că a trecut inspecția RAR nu duce la concluzia că acesta nu avea vicii ascunse, fapt confirmat de expertul L. care a arătat că, dacă autoturismul ar fi fost verificat temeinic de autoritățile din România, acestea ar fi fost descoperite (Jud. Beiuș, sent. nr. 1119 din 28 noiembrie 2019, www.rolii.ro).

Într-o cauză instanța a apreciat că la data predării, un cumpărător prudent și diligent nu putea să descopere existența conductei (pe terenul cumpărat), din moment ce, așa cum reiese din raportul de expertiză, aceasta este subterană, nefiind vizibilă la suprafață și nici nu este delimitată prin borne (Jud. Alba‑Iulia, dec. nr. 1727 din 15 iulie 2021, www.rolii.ro).

Pe același raționament, Înalta Curte de Casație și Justiție a conchis că subtraversarea terenului de către conducta de gaze, cu condiția ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulație a acestuia, constituie viciu ascuns al bunului vândut (I.C.C.J., s. I civ., dec. nr. 1968 din 25 septembrie 2024, www.scj.ro).

189. Situațiile în care bunul vândut este afectat de un viciu sunt asemănătoare cu cele în care intervine viciul de consimțământ al erorii sau dolului asupra substanței obiectului contractului, însă nu se confundă cu acestea. Dacă viciul se referă la substanța, la esența bunului, ne putem regăsi în ipotezele specifice erorii sau dolului.

Astfel, când bunul este afectat de un viciu ascuns, părțile nu au fost în eroare la momentul încheierii contractului cu privire la caracteristicile substan­țiale ale bunului, cumpărătorul achiziționând un bun care are caracte­risticile pe care le urmărește (spre exemplu, lampa cumpărată este de cristal, astfel cum a dorit cumpărătorul, și nu din sticlă, caz în care ne‑am afla în prezența erorii, dar aceasta prezintă o defecțiune la circuitul electric).

În mod asemănător s‑a decis și în următoarea cauză, în care s‑a reținut că nu se poate pune problema unor vicii ascunse ale imprimantei, din cele susținute de apelanta‑reclamantă reieșind, mai degrabă, după cum a precizat și prima instanță, existența unei erori asupra substanței lucrului cumpărat, care ar conduce la sancțiunea nulității relative a contractului de vânzare, dar nu la rezoluțiunea acestuia, din moment ce prefigurarea calităților esențiale ale produsului pe care cumpărătoarea intenționa să îl achiziționeze nu coincide cu ceea ce a cumpărat, cu toate că nu a adus la cunoștința părții adverse adevăratul scop în care dorea să îl achiziționeze (Trib. București, dec. nr. 4829 din 29 decembrie 2020, www.rolii.ro).

Revenind, în situația în care con­sim­ță­mântul cumpărătorului este afectat de error in substantiam (spre exemplu, lampa cumpărată se dovedește a nu fi de cristal), contractul nu este valabil încheiat, deoarece consimțământul a fost viciat la momentul încheierii contrac­tului. În con­secință, cumpărătorul poate cere anularea actului și restituirea prețului, potrivit art. 1207 alin. (1) C. civ., sau părțile pot recurge la adaptarea contractului, con­form art. 1213 C. civ.

190. Pot apărea situații în care cumpărătorul solicită atât anularea vânzării pentru eroare, potrivit art. 1207 alin. (2) pct. 2 C. civ., cât și rezoluțiunea, prevalându‑se de art. 1707 C. civ., fiind invo­cate viciile ascunse ale lucrului vândut. În asemenea cazuri, instanța va analiza cu prioritate condițiile acțiunii în anularea contractului.

În practică s-a reținut într-o cauză concretă că error in substantiam a constituit‑o falsa reprezentare a realității cu privire la calitățile substanțiale ale obiectului contractului de vânzare‑cumpărare, respectiv, ca terenul să nu fie obiect al vreunei proceduri administrative, iar substanța obiectului contractului este alcătuită din calitățile în lipsa cărora apelanții‑reclamanți n‑ar fi încheiat contractul, dacă ar fi cunoscut această lipsă, deoarece la încheierea actului, apelanții‑reclamanți au avut în vedere calitatea terenului de a nu fi obiect al vreunui litigiu, arbitraj sau procedură administrativă și a reprezentat condiția esențială a declarației de voință, consemnată expres în contract, și asupra căreia intimații‑pârâți au garantat. În cauză nu se verifică condiția ca lucrul vândut să fie impropriu întrebuințării după destinație sau din cauza viciilor se micșorează valoarea de întrebuințare, întrucât nu se cunoaște nici măcar intenția de întrebuințare a terenului din partea cumpărătorilor (Trib. Ilfov, s. civ., dec. nr. 3875 din 23 noiembrie 2021, www.rolii.ro).

În ipoteza viciului ascuns, bunul are caracteristicile dorite, însă utilizarea conform naturii sau desti­nației sale este afectată de viciul ascuns. Contractul fiind valabil încheiat, cumpărătorul nu poate solicita anularea, dar va putea cere potrivit art. 1710 alin. (1) C. civ.:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de ace­lași fel, însă lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzătoare a prețului;

d) rezoluțiunea vânzării.

În legătură cu cele de mai sus, în practica recentă s‑a decis, într‑o cauză, că din probatoriul administrat a rezultat că măștile FFP2 vândute de pârâtă reclamantei nu corespundeau la data predării standar­dului SR EN 149+a1:2010, ceea ce constituie un viciu ascuns, care nu putea fi descoperit de reclamanta cumpărătoare la data predării produselor, deficiențele de calitate ale măștilor livrate fiind stabilite numai în urma unor verificări de laborator. În consecință, instanța a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare‑cumpă­rare, materializat prin factura proformă, încheiat cu pârâta (Trib. Sibiu, sent. nr. 389 din 21 octombrie 2021, www.rolii.ro).

Dacă vânzătorul a fost de rea‑credință, în sensul că a cunoscut că bunului îi lipsesc acele caracte­ristici esențiale urmărite de cumpărător și nu îi comunică aceasta cumpărătorului, ne regăsim în ipoteza dolului prin reticență, ca viciu de consimțământ, iar cumpărătorul va putea cere, în afară de anularea actului, și obligarea vânzătorului la daune‑interese.

1.3.2.2. Condiții

191. În cele ce urmează vom proceda la analizarea condițiilor care trebuie îndeplinite cumulativ pentru a se angaja răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse^[4].

1.3.2.2.1. Viciul trebuie să fie ascuns

192. Conform art. 1707 alin. (2) C. civ., este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi desco­perit, fără asistență de specialitate, de către un cum­părător prudent și diligent.

Vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, pe care cumpărătorul le putea observa printr‑o verificare normală și atentă. În sprijinul acestei afirmații reamin­tim prevederile art. 1690 C. civ., potrivit cărora cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor, iar, dacă în urma verificării se constată existența unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere (se consideră că vân­zătorul și‑a executat obligația de predare dacă nu există o asemenea informare din partea cumpărătorului).

Regula de mai sus își găsește deplină aplicare, în special, în vânzarea dintre comercianți, unde aspectele privind răspunderea pentru viciile aparente comportă alte conotații decât în vânzarea civilă. Principalele caracteristici ale vânzării comerciale constau în aceea că, părțile fiind la depărtare, bunurile circulă prin intermediul transportatorului, iar cumpărătorul, prin natura lucrurilor, nu este prezent când se realizează operațiunea de predare a bunurilor. Chiar prezent dacă ar fi, în majoritatea situațiilor, realitatea ne demonstrează că bunurile sunt ambalate ori sunt predate dezasamblate (cum este cazul mobilierului, de exemplu), astfel că ar fi, practic, imposibilă sau vădit neeconomică constatarea viciilor aparente pe care le prezintă bunurile cu prilejul predării^[5].

Se impune a fi reținut că, mai ales când părțile contractului se află la distanță una de cealaltă, iar bunurile urmează să fie transportate, trebuie făcută diferența între operațiunea de „predare” și cea de „preluare” a mărfurilor tranzacționate. Predarea realizează, ca regulă, transferul dreptului de proprietate și transmiterea riscurilor către cumpărător, iar preluarea are efecte asupra viciilor aparente^[6].

În plus, art. 1707 alin. (4) C. civ. prevede că vânzătorul nu datorează ga­ran­­ție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea con­tractului. În acest sens, doctrina subliniază că, deși prin natura sa un anumit viciu putea fi considerat ascuns, dacă vânzătorul l‑a adus la cunoștința cumpărătorului, nu se mai pune problema răspunderii vânză­torului. Viciul pe care vânzătorul dove­dește că l‑a adus la cunoștința cumpărătorului sau pe care acesta l‑a cunoscut pe altă cale nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa^[7]. Ca regulă, dacă părțile nu convin altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le‑a cunoscut [art. 1708 alin. (1) C. civ.].

În practica judiciară, în legătură cu vânzarea unui autovehicul, s‑a apreciat că reclamanta (cumpărătoarea – n.n.) nu a avut un comportament diligent la data cumpărării autoturismului, întrucât în situația în care ar fi făcut o verificare, chiar și fără asistență de specialitate, ar fi constatat existența defecțiunilor (bătăile în pardoseală, presiunea la ulei scăzută), ceea ce ar fi determinat‑o să facă verificări mai amănunțite anterior încheierii contratului de vânzare‑cumpărare (Trib. Cluj, dec. nr. 1297 din 11 octombrie 2021, www.rolii.ro).

193. Codul civil nu cuprinde reguli cu privire la problema răspunderii pentru viciile aparente în cazul bunurilor care se află în tranzit sau care urmează să fie transportate prin intermediul cărăușului. Cu toate acestea, se apreciază în doctrină că principiul ar trebui păstrat, în sensul că atunci când se tranzacțio­nea­ză bunuri ce se află în tranzit sau în cazul în care bunurile ce formează obiectul contractului de vânzare‑cumpărare urmează să fie transportate, să se acorde un termen rezonabil cumpărătorului pentru identificarea și reclamarea viciilor aparente^[8]. Cumpărătorul diligent se poate îngriji să stabilească o clauză contractuală prin care să solicite un termen rezonabil de la sosirea mărfurilor pentru descoperirea și reclamarea viciilor aparente asupra bunurilor cumpărate sau chiar să proroge acest termen până în momentul revânzării (cum este cazul distribuției prin intermediul magazinelor), prilej cu care bunul se dezambalează, se probează și se constată starea lui materială, inclusiv din perspectiva viciilor aparente^[9].

Și în reglementarea Codului comercial, vânzătorul răspundea pentru viciile aparente, dar numai în situația în care bunurile circulau de pe o piață pe alta prin intermediul cărăușului. Astfel, art. 70 C. com. dispunea: „cumpărătorul unor mărfuri sau producte provenind dintr‑o altă piață este dator să denunțe vânzătorului viciile aparente în timp de două zile de la primire ori de câte ori un timp mai lung nu ar fi necesar din cauza condițiilor excepționale în care se află lucrul vândut sau persoana cumpărătorului”. Termenul de două zile era considerat un termen de decădere, și nu de prescripție^[10], care odată împlinit decădea cumpărătorul din dreptul de a solicita despăgubiri vânzătorului cauzate de viciile aparente ale bunurilor livrate^[11]. 

194. În ce privește dreptul la acțiunea în răspundere pentru vicii aparente, potrivit art. 2530 alin. (1) C. civ., prescripția dreptului la acțiune izvorât din trans­miterea unor bunuri sau executarea unor lucrări, cu vicii aparente, în cazurile în care legea sau contractul obligă la garanție și pentru asemenea vicii, începe să curgă de la data predării sau recepției finale a bunului ori a lucrării sau, după caz, de la data împlinirii termenului prevăzut de lege ori stabilit prin procesul‑verbal de constatare a viciilor, pentru înlăturarea de către debitor a viciilor constatate, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Această regulă se aplică și în cazul lipsei calităților convenite ori a lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare dintre aceste lipsuri puteau fi descoperite, fără cunoștințe speciale, printr‑o verificare normală.

1.3.2.2.2. Viciul sau cauza lui să fi existat la data predării bunului

195. În acest sens, art. 1707 alin. (3) C. civ. stipulează că garanția este dato­rată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. Prin urmare, potrivit normei legale, vânzătorul datorează garanție atât pentru viciul existent la mo­mentul predării bunului, cât și pentru viciul care apare ulterior predării, cu condiția ca faptul care l‑a cauzat să fie anterior momentului predării.

Ca regulă, vânzătorul nu răspunde pentru viciile apărute ca urmare a unor cauze intervenite ulterior predării, acestea urmând a fi suportate de cumpărător, în calitatea sa de proprietar, excepție făcând situația în care acesta garantează pentru un timp determinat buna funcționare a bunului vândut. În acest caz, potrivit art. 1716 alin. (1) C. civ., în afară de garanția contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garan­tat pentru un timp determinat buna‑funcționare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei defecțiuni ivite înăuntrul termenului de garanție, să repare bunul pe cheltuiala sa.

196. Potrivit art. 1274 alin. (1) C. civ., în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare (vânzătorul), chiar dacă proprie­ta­tea a fost transferată dobânditorului, astfel că și în materia garanției contra viciilor ascunse s‑a proce­dat la modificarea corespunzătoare a soluției vechiului Cod civil, momentul de referință fiind cel al predării.

1.3.2.2.3. Viciul trebuie să fie grav

197. Condiția se consideră îndeplinită atunci când viciul afectează bunul în așa măsură încât acesta devine impropriu utilizării potrivit destinației sale ori când viciul micșorează capacitatea bunului de a fi folosit sau valoarea atât de mult încât cumpărătorul, dacă l‑ar fi cunoscut, nu ar mai fi cumpărat bunul sau ar fi plătit un preț mai mic [art. 1707 alin. (1) C. civ.]. Prin urmare, nu orice deficiențe ale bunului vândut sunt susceptibile a atrage răspunderea pentru vicii, ci numai cele cu o anumită gravitate^[12].

Astfel, cum se sublinia și în literatura de specialitate, viciul este grav dacă se încadrează în una din cele două ipoteze, prin urmare, un viciu care se prezintă sub forma unei deficiențe care însă nu afec­tează nici întrebuințarea și nici valoarea bunului într‑un mod însemnat, nu va putea antrena răspunderea vânzătorului^[13].

Din perspectivă jurisprudențială, Înalta Curte de Casație și Justiție subliniază că, în interpretarea și aplicarea prevederilor art. 1707 alin. (1) C. civ., instanțele sunt ținute să verifice utilitatea și întrebuințarea bunului ce a făcut obiectul vânzării, iar analiza componentelor sale se impune a fi realizată numai pentru a observa dacă neconformitatea acestora fac impropriu bunul pentru întrebuințarea la care este destinat sau îi micșorează semnificativ întrebuințarea (I.C.C.J., s. a II-a civ., dec. nr. 1775 din 26 septembrie 2023, www.scj.ro).

Prin urmare, un anumit nivel al calității sau al diferitelor standarde, după caz, trebuie să fie precizate în mod expres, în convenția părților, pentru succesul acțiunii privind rezoluțiunea vânzării, astfel încât necorespunderea bunului din punct de vedere calitativ sau al standardelor convenite să poată fi considerată viciu ascuns al bunului care îl fac impropriu întrebuințării de către cumpărător sau îi micșorează atât de mult posibilitatea de întrebuințare încât cumpărătorul nu l-ar fi achiziționat sau ar fi plătit un preț mai mic.

În practica judiciară s‑a reținut, în raport de susținerea reclamanților care considerau că imposibilitatea racordării imobilului la rețeaua de canalizare și starea de temere pentru riscul apariției de avarii, ambele cauzate de subtraversarea construcției de către conducta de apă, reprezintă viciul ascuns al imobilului ce îl face total impropriu locuirii, că starea de temere este un element subiectiv de percepție a realității ce nu poate constitui un viciu în sensul legii, întrucât nu poate fi asimilată unui defect fizic, material, evaluabil din punct de vedere tehnic și care afectează utilizarea bunului. Ceea ce s‑ar putea constitui într‑un viciu ascuns al construcției nu poate fi decât subtraversarea construcției de către conducta de apă, cu condiția ca această împrejurare să determine, în mod direct, o utilizare improprie a imobilului ori diminuarea valorii de circulație a acestuia (I.C.C.J, s. I civ., dec. nr. 1062 din 4 iunie 2020^[14]).

În fine, într‑un alt caz s‑a reținut că, în aprecierea existenței caracterului invincibil al erorii și în determinarea caracterului nescuzabil al erorii de fapt, instanța de apel s‑a raportat în mod corect la specificul activității recurentei‑reclamante care ar fi impus acesteia efectuarea unor demersuri specifice unui cumpărător de profesie, diligent, pentru a se informa cu privire la regimul juridic al terenului ce urmează a‑l cumpăra, fiind relevant sub acest aspect că, astfel cum rezultă din obiectul de activitate, recurenta‑reclamantă are ca activitate principală „dezvoltare, promovare imobiliară”, dispunând, așadar, de expertiză în acest domeniu (I.C.C.J., s. a II‑a civ. dec. nr. 511 din 23 martie 2017, www.rolii.ro).

198. Potrivit art. 1714 C. civ., dispozițiile privitoare la garanția contra viciilor ascunse se aplică și atunci când bunul vândut nu corespunde calităților convenite de către părți. Această situație privește existența unor vicii de calitate ascunse ale bunului în raport de cerințele urmărite de cumpărător, fiind diferită de ipoteza în care se contestă calitatea aparentă a bunului, cu ocazia recepției acestuia, situație reglementată de art. 1691 alin. (1) C. civ., care prevede că, în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l‑a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației expert în vederea constatării^[15].

Potrivit art. 1715 C. civ., în cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că bunul are calitățile mostrei sau modelului.

1.3.2.2.4. Viciul trebuie să se ivească în cadrul perioadei de garanție

199. Pentru activarea garanției contra viciilor ascunse, este necesar ca viciul să survină în cadrul unui anumit termen, numit termen de garanție. Acest aspect se deduce din prevederile art. 2531 C. civ., care reglementează înce­pu­tul cursului prescripției extinctive pentru dreptul la acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse, stipulând că, pentru a se angaja o asemenea răspundere, este necesar ca viciul ascuns să se ivească înăuntrul termenului legal sau, după caz, convențional de garanție^[16]. Termenele de garanție nu trebuie confundate însă cu cele de prescripție. Termenul de prescripție de 3 ani curge, de regulă, de la data descoperirii viciilor, iar dacă viciile s‑au ivit în cursul termenului de garanție, dar au fost descoperite după expirarea acestui termen, atunci termenul de prescripție începe să curgă la data expirării termenului de garanție^[17]. Dacă viciul ascuns nu a apărut înăuntrul termenului de garanție, atunci, la împlinirea acestui termen, obligația de garanție se stinge.

200. În ceea ce privește elementele care condiționează obligația de garanție a vânzătorului contra viciilor, menționăm că sarcina probei aparține cumpă­răto­rului, care trebuie să dovedească îndeplinirea condițiilor răspunderii vânzăto­rului pentru vicii ascunse, dovada urmând a se face prin orice mijloc de probă, fiind în prezența unui fapt juridic. Obligația de garanție contra viciilor se aplică în orice vânzare, cu două excepții, și anume în cazul vân­zărilor silite, respectiv în ipoteza vânzării unei moșteniri. În primul caz, potrivit art. 1707 alin. (5) C. civ., în vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse. În cazul vânzării unei moșteniri, dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul garan­tează numai calitatea sa de moștenitor (art. 1748 C. civ.), iar nu și calitatea bunurilor din moștenire.

201. În ceea ce privește beneficiarii garanției, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Obli­gația de garanție a vânzătorului contra viciilor ascunse există față de cumpărător, dar și față de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu particular și cu titlu gratuit, inclusiv atunci când cumpărătorul inițial nu răspunde pentru viciile ascunse față de dobânditorul cu titlu gratuit, având în vedere că odată cu bunul, subdobânditorul a dobândit și toate drepturile și acțiunile privind acel bun, inclusiv acțiunea în garanție contra viciilor ascunse^[18].

202. O ultimă condiție necesară pentru angajarea răspunderii vânzătorului este aceea ca viciul să fie inerent bunului vândut.

Condiția este îndeplinită când bunul este impropriu întrebuințării sau utilitatea lui este micșorată din cauza unor defecte care țin chiar de bunul însuși, iar nu de elemente exterioare acestuia.

Spre exemplu, zgomotul produs de centrala termică a unui imobil reprezintă un viciu inerent al aparta­mentului vândut, aflat în apropierea centralei, spre deosebire de o situație în care se obține o recoltă slabă din semințele vândute, aspect cauzat de factorii climaterici diferiți din zona de cultură, și nu de calitatea semințelor.

În toate cazurile însă, proba existenței viciului în momentul predării apar­ține cumpărătorului, vânză­torul fiind prezumat a fi de bună‑credință, iar răsturnarea prezumției cade în sarcina dobânditorului. În situația în care cauza apariției viciului se datorează întrebuințării defectuoase a bunului de către cumpărător, nu mai poate fi antrenată răspunderea vânzătorului pentru viciile ascun­se ale lucrului (Jud. Cluj‑Napoca, s. civ., sent. civ. nr. 6916 din 6 iulie 2015, www.idrept.ro).

1.3.2.3. Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii

1.3.2.3.1. Dreptul de opțiune al cumpărătorului

203. În cazul în care sunt îndeplinite condițiile mai sus analizate, necesare pentru declanșarea răspunderii pentru vicii ascunse, cumpărătorul va putea soli­cita, potrivit art. 1710 alin. (1) C. civ.:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, în acest caz, bunul fiind reparat de vânzător, respectiv de cumpărător sau de un terț pe chel­tuia­la vânzătorului;

Într‑o asemenea ipoteză, în jurisprudența s‑a conchis că, pentru înlăturarea viciilor pe cheltuiala vânzătorului, era necesară mai întâi stabilirea deficiențelor apărute (fie prin proces‑verbal încheiat cu pârâta, fie în condițiile art. 359 C. proc. civ.) și a cauzei exacte a acestora, în scopul determinării contravalorii reparațiilor necesare, nefiind admisibilă plata unei sume vădit disproporționate față de valoarea reală a reparațiilor, respectiv cheltuielile legate de manoperă, transport materiale, contribuții asigurătorii pentru muncă și cheltuieli indirecte (Jud. Craiova, s. civ., sent. nr. 10188 din 27 decembrie 2021, www.rolii.ro).

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii. Acest remediu este posibil în cazul bunurilor de gen (fungibile) fără a fi necesar acordul cumpărătorului. Pentru bunurile individual determinate, înlocuirea cu un alt bun presupune acordul vânzătorului și al cumpărătorului;

c) reducerea corespunzătoare a prețului (acțiunea în justiție pentru reducerea prețului ca urmare a unui viciu ascuns al lucrului vândut este cunoscută, în doctrină, sub denumirea de acțiune estimatorie). Măsura nu este însă aplicabilă în cazul viciilor de o însemnătate mică;

d) rezoluțiunea vânzării (acțiunea în rezoluțiune pentru viciile ascunse ale bunului vândut este denumită și acțiune redhibitorie), care însă presupune fie reaua‑credință a vânzătorului, fie, în cazul vânzătorului de bună‑credință, par­curgerea de către cumpărător a unei proceduri prealabile prevăzute de art. 1709 C. civ. Cumpărătorul poate obține rezoluțiunea nu doar pe cale judiciară, ci și pe cale amiabilă sau prin intermediul unui pact comisoriu în acest sens (declarație unilaterală de rezoluțiune sau rezoluțiune de plin drept).

Interpretând norma de mai sus, în practica judiciară s‑a stabilit în sensul în care împrejurarea că rezoluțiunea având ca temei un pact comisoriu este denumită în doctrină „convențională” nu exclude încheierea unei convenții de rezoluțiune în lipsa unui pact comisoriu, atunci când părțile, de bună‑credință, constată ca sunt întrunite condițiile rezoluțiunii, de pildă atunci când viciile ascunse ale bunului vândut întrunesc condițiile prevăzute de art. 1701 alin. (1) C. civ. Instanța a reținut și incidența dispozițiilor art. 21 C. proc. civ., reținând că procedura judiciară reprezintă o excepție de la regulă, atâta vreme cât părțile pot să își rezolve problemele pe cale amiabilă, inclusiv prin rezoluțiunea convențională a contractului (C.A. Cluj, s. a II‑a civ., cont. adm. și fisc., dec. civ. nr. 2413 din 4 martie 2015, www.idrept.ro).

În altă ordine de idei, Înalta Curte de Casație și Justiție a concluzionat că regula este aceea că opțiunea în privința măsurii solicitate aparține cumpărătorului, însă chiar și acest drept de opțiune trebuie exercitat cu bună-credință, în acord cu principiul echității și în legătură directă și proporțională cu gravitatea viciului ascuns care afectează utilizarea bunului, aceasta, întrucât art. 1710 alin. (1) C. civ. nu instituie o ordine graduală pentru care cumpărătorul să aleagă măsura considerată adecvată situației sale particulare, permițându-i și instanței să dispună, după caz (I.C.C.J., s. a II-a civ., dec. nr. 1774 din 26 septembrie 2023, www.scj.ro).

În ceea ce privește plata prețului vânzării, tot Înalta Curte a reținut că, întrucât prevederile art. 1722 C. civ. vizează suspendarea prețului doar în caz de evicțiune, pentru situațiile livrării unor bunuri cu vicii ascunse sau aparente, în temeiul răspunderii contractuale și a obligației de garanție a vânzătorului, cumpărătorul are posibilitatea formulării unei cereri de remediere și recuperare a pagubei (I.C.C.J., s. a II-a civ., dec. nr. 1160 din 10 mai 2023, www.scj.ro).

O măsură pe care o poate dispune instanța o reprezintă reducerea prețului cu suma corespunzătoare valorii lucrărilor necesare pentru remedierea viciilor, soluție care nu are valențele unei dispoziții ce adaugă la lege, ci este însăși consecința aplicării întocmai a dispoziției legale, adică acoperirea prejudiciului suferit ca urmare a neconformității bunului (I.C.C.J., s. I civ., dec. nr. 746 din 19 martie 2024, www.scj.ro).

204. Revenind la procedura prealabilă necesară obținerii rezoluțiunii, dacă vânzătorul a fost de bună‑credință, se impun câteva precizări cu privire la pașii care trebuie parcurși de cumpărător. Astfel, potrivit art. 1709 alin. (1) C. civ., sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere rezoluțiunea, cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale bunului este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într‑un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările. Termenul rezonabil se va aprecia de judecător în funcție de circumstanțele cauzei, fiind o chestiune de fapt. 

Într‑un caz concret, instanța a constatat că vânzarea s‑a produs la data de 10.12.2016, autoturismul a fost verificat în service la data de 10.03.2017 și la data de 01.04.2017, în intervalul 10.03 (…) 2017 a existat și o convorbire telefonică între părți cu privire la starea autoturismului, iar la data de 05.05.2017 cumpărătoarea reclamantă a înțeles să introducă cererea de chemare în judecată ce face obiectul dosarului în cauză. În acest context, instanța a constatat că, în speță, a existat termenul rezonabil, respectiv aproxi­mativ 4 luni de la data încheierii contractului de vânzare în care intimata a adus la cunoștința apelantului viciile autoturismului (Trib. Brăila, dec. nr. 709/2021, www.rolii.ro).

Neinformarea vânzătorului într‑un termen rezonabil va atrage însă decădereacumpărătorului din dreptul de a solicita rezoluțiunea vânzării. Termenul de decădere este de ordine privată, astfel că vânzătorul poate renunța la beneficiul decăderii ori părțile pot stabili în convenție un termen de decădere în cadrul căruia trebuie aduse la cunoștința vânzătorului viciile ascunse, pentru ipoteza de la art. 1709 alin. (1) C. civ.^[19].

205. În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul este de două zile lucrătoare [art. 1709 alin. (2) C. civ.]. De reținut că pentru reclamarea viciilor în termen de două zile de la descoperire interesează doar calitatea de profesionist a cumpărătorului, ceea ce înseamnă că regula își găsește aplicare indiferent de calitatea vânzătorului, adică de împre­ju­rarea dacă vânzătorul este și el profesionist sau neprofesionist, în accepțiunea Codului civil^[20].

Regula de mai sus privind reclamarea viciilor ascunse în termen de două zile de la descoperirea lor era reglementată și în Codul comercial. Într‑adevăr, art. 70 C. com. statua: „cumpărătorul este dator să denunțe viciile ascunse ale lucrului în cele dintâi două zile de la descoperirea lor. Odată acest termen expirat, cumpărătorul nu mai poate fi primit a reclama ceva pentru viciile lucrului vândut”. Și acest termen era considerat tot un termen de decădere, și nu unul de prescripție al dreptului la acțiune în răspundere pentru viciile ascunse^[21].

În sensul celor de mai sus s‑a statuat și în practica judiciară, relevantă fiind următoarea hotărâre judecătorească: potrivit dispozițiilor legale anterior citate, reclamanta (cumpărătoarea – n.n.) trebuia să parcurgă procedura de denunțare a viciilor într‑un termen rezonabil, urmând procedura prevăzută de art. 1709 C. civ. În lipsa îndeplinirii acesteia, sancțiunea este imposibi­lita­tea de a se mai solicita rezoluțiunea contractului pentru viciile ascunse, iar în ipoteza în care am admite că s‑ar fi parcurs această procedură, vânzătorul de bună‑credință nu poate fi obligat decât la restituirea prețului, ceea ce în cauză nici nu s‑a cerut. Din probele administrate rezultă că reclamantul a adus la cunoștința unui reprezentant al societății pârâte faptul că autoturismul nu mai funcționează, dar acesta a relatat că este bolnav și nu mai poate să‑l ajute, fapt recunoscut prin invitația la conciliere, prin declarația martorului și prin răspunsul la interogatoriu. Intervenția neautorizată a unei alte persoane decât cea ținută de obligația de garanției duce la pierdea garan­ției. Recurentul nu a respectat această obligație, iar faptul că a anunțat doar un prepus al intimatului despre defecțiune nu este acoperitor sub acest aspect, deoarece nu a fost dovedit că prepusul a fost mandatat să răspundă în numele societății pentru obligația de garanție și obligațiile adiacente. Atât Codul civil, cât și O.G. nr. 21/1992 prevăd obligația vânzătorului de a proceda la remedierea, înlocuirea pieselor defecte, astfel că beneficiarul nu este îndreptățit să procedeze la repararea bunului în altă unitate service, înainte de a‑i da posibilitatea vânzătorului de a proceda la remedierea defecțiunii (Trib. Brașov, s. a II‑a civ. cont adm. și fisc., dec. civ. nr. 179/R din 14 februarie 2014, www.idrept.ro).

N.A.: În opinia noastră, soluția instanței este discutabilă sub aspectul încunoștințării prepusului vânzătorului ca motiv de respingere a acțiunii. În primul rând, legea nu reglementează o procedură formalistă privind încunoștin­țarea survenirii viciilor ascun­se. Nu prevede sub ce formă trebuie făcută încunoștințarea, de unde rezultă că aceasta poate fi făcută inclusiv verbal, important este cumpărătorul să‑și conserve proba. Apoi, nu se prevede cărei persoane trebuie făcută informarea, când vânzătorul este o entitate specializată, dotată cu personalitate juridică. Nu se poate pretinde cum­pără­torului, mai ales când acesta este consumator, să se intereseze care dintre prepușii vân­zătorului este „mandatat să răspundă în numele societății pentru obligația de garanție și obligațiile adiacente”. De aceea, considerăm că scopul legiuitorului a fost acelea de a fi avizat vânzătorul cu privire la viciile ascunse, iar nu să instituie vreo pro­cedură for­malistă în care aceasta să fie făcută.

Revenind la termenul de reclamare a viciilor ascunse, într‑o altă cauză s‑a stabilit că, având în vedere că apelanta cumpărătoare este profesionist, iar bunurile achiziționate sunt mobile corporale, cumpărătoarea pârâtă avea obligația, de la preluarea bunurilor și până în prezent, să efectueze verificările tehnice și reviziile periodice ale autovehiculelor. În lipsa acestor atestări de utilizare, eventualele caractere nefuncționale sunt cauzate de modul neadecvat de exploatare sau păstrare a bunurilor de către pârâtă, caz în care vânzătorul este exonerat de garanție, chiar dacă în contract ar fi prevăzut o clauză contractuală de garanție pentru buna funcționare (C.A. Timișoara, s. a II‑a civ., dec. nr. 548 din 13 octombrie 2021, www.rolii.ro).

206. Atunci când viciul apare în mod gradual, termenele încep să curgă din ziua în care cumpărătorul își dă seama de gravitatea și întinderea viciului [art. 1709 alin. (3) C. civ.]. Vânzătorul care a tăinuit viciul (a fost de rea‑credință) nu va putea invoca prevederile art. 1709 C. civ., adică nu se va putea prevala de sancțiunea decăderii cumpărătorului din dreptul de a cere rezoluțiu­nea^[22]. Prin urmare, dacă vânzătorul este de rea‑credință (în sensul că acesta a avut cunoș­tință despre existența viciului ascuns și l‑a tăinuit), sancțiunea decă­derii nu ope­rează, deci cumpărătorul poate cere rezoluțiunea, chiar dacă nu s‑a parcurs procedura prealabilă a denunțării viciilor ascunse [art. 1709 alin. (4) C. civ.]^[23].

Se impune a fi reținut că atât „termenul rezonabil”, cât și termenul de „două zile”, când cumpă­rătorul este profesionist, iar bunul cumpărat este mobil corporal, sunt termene de decădere, iar nu de prescripție. Aceasta înseamnă că rămânerea cumpărătorului în pasivitate îl decade din dreptul la acțiune contra vânzătorului pentru valorificarea prejudiciilor cauzate de viciile ascun­se ale lucrului. Se observă, astfel, că operațiunea de reclamare a viciilor în situa­țiile de mai sus presupune diligențe sporite în persoana cumpă­ră­torului și se înfățișează ca o veritabilă procedură prealabilă care condiționează demersurile juridice ulte­rioare.

Cunoașterea viciilor ascunse, fiind un fapt material, poate fi dovedită cu orice mijloc de probă, sarcina revenindu-i cumpărătorului. În acest context, atitudinea de rea-credință a vânzătorului poate fi abstrasă și din prezumții, astfel cum s-a procedat într-o cauză în care s-a reținut că vânzătorii cunoșteau existența viciilor cât timp această construcție a fost realizată în absența documentațiilor tehnice prevăzute de lege (proiect tehnic, documentația de execuție, agremente tehnice etc)^[24].

207. Potrivit textului legii, alegerea uneia dintre măsurile prevăzute de art. 1710 alin. (1) C. civ. apar­ține cumpărătorului („cumpărătorul poate obține, după caz”), dar, prin excepție, art. 1710 alin. (2) C. civ. stipulează că la cererea vânzătorului, instanța, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător. După cum se aprecia și în doctrină, dreptul de opțiune al cumpărătorului trebuie să fie proporțional cu gravitatea viciilor, scopul pentru care a fost încheiat contractul, precum și alte împrejurări avute în vedere de părți ori care s‑au ivit ulterior, astfel încât să poată fi înlăturate efectele negative suportate de cumpă­rător ori dacă măsura aleasă este disproporționată, în acest fel, legea acordând vânzătorului posibilitatea de a cere instanței aplicarea unei alte măsuri decât cea solicitată de cumpărător^[25].

Și în jurisprudență s‑a reținut că art. 1710 alin. (1) C. civ. nu instituie un drept absolut de opțiune în favoarea cumpărătorului; astfel, în măsura în care cutia de viteze putea fi înlocuită cu una nouă, în temeiul obligației de garanție de către vânzător, fără costuri suplimentare, astfel cum s‑a și propus reclamantei, fără a se dovedi că o astfel de intervenție ar fi fost vădit păgubitoare pentru reclamantă, Curtea a apreciat că nu se impunea înlocuirea întregului bun. Prezintă relevanță și modalitatea în care cumpărătorul a ales să procedeze, respectiv să continue să folosească autoturismul, refuzând înlocuirea cutiei de viteze, deși cunoștea defecțiunile acesteia, ceea ce a condus la defectarea motorului (C.A. București, s. a V‑a civ., dec. nr. 1156 din 17 iunie 2021, www.rolii.ro).

1.3.2.3.2. Viciile care nu afectează toate bunurile vândute și întinderea garanției

208. În conformitate cu dispozițiile art. 1711 C. civ., în cazul mai multor bunuri vândute, dacă numai unele dintre acestea sunt afectate de vicii și acestea pot fi separate de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanța dispune rezo­luțiunea în condițiile art. 1710 C. civ., contractul se desființează numai în parte. Rezoluțiunea contractului, în ceea ce privește bunul principal, atrage rezoluțiunea lui și în privința bunului accesoriu.

La fel s‑a concluzionat și în jurisprudență, reținându‑se într‑o speță că, prin contractul de vânzare‑cum­părare, reclamantul a procedat la achiziționarea unui apartament și a două locuri de parcare, dintre care doar locurile de parcare prezintă vicii ascunse, nu și apartamentul, iar acestea pot fi separate de bunul principal fără vreo pagubă pentru cumpărător. Așadar, instanța a dispus rezoluțiunea parțială a contractului, cu desființarea acestuia numai în parte (Jud. Cornetu, nr. 54 din 4 februarie 2021, www.rolii.ro).

209. În ceea ce privește întinderea garanției, potrivit art. 1712 C. civ., în situația în care la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea viciile bunului vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 C. civ., vânzătorul este obligat la plata de daune‑interese, pentru repararea întregului pre­judiciu cauzat, dacă este cazul. Când vânzătorul nu cunoștea viciile bunului vândut și s‑a dispus una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 alin. (1) lit. c) și d) C. civ., el este obligat să restituie cum­pără­torului doar prețul și cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după caz.

Articolul 1712 C. civ. derogă de la dreptul comun al răspunderii contractuale, în sensul că vânzătorul de rea‑credință nu răspunde numai pentru prejudiciile directe și previzibile cauzate cumpărătorului, ci pentru întregul prejudiciu. Dero­garea se explică prin reaua‑credință a vânzătorului care implică intenția, cel puțin indirectă, de a cauza cumpărătorului acest prejudiciu. Spre deosebire de garanția contra evicțiunii, când și vânzătorul de bună‑credință poate fi obligat la plata daunelor‑interese, în cazul garanției pentru vicii ascunse numai vânzătorul de rea‑credință poate fi obligat la despăgubiri^[26].

Potrivit art. 1712 alin. (2) C. civ., când vânzătorul nu cunoștea viciile lucrului vân­dut și s‑a dispus redu­cerea prețului [art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ.], el are obli­gația – pe lângă restituirea parțială a prețului – să restituie o parte proporțională și din cheltuie­lile vânzării, dacă acestea au fost suportate de către cumpărător. Dacă se dispune rezoluțiunea [art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ.], el este obligat să resti­tuie integral prețul și cheltuielile vânzării (dacă aceste cheltuieli au fost supor­tate de către cumpărător), însă trebuie să primească bunul în starea în care se află^[27].

În practica judiciară s‑a statuat că în „cheltuielile vânzării” sunt incluse și sumele plătite cu titlu de impo­zit pe transfer, cum este cazul imobilelor (C.A. Cluj, s. a II‑a civ., cont adm. și fisc., dec. civ. nr. 2413 din 4 martie 2015, www.idrept.ro).

210. Dacă bunul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie prețul și chel­tuielile vânzării, iar dacă a fost de rea‑credință, poate fi obligat și la plata daunelor‑interese. De asemenea, potrivit art. 1713 C. civ., pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forță majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să obțină aplicarea măsurilor prevăzute la art. 1710 alin. (1) C. civ.

1.3.2.4. Modificări convenționale ale obligației de garanție pentru vicii

211. În legătură cu posibilitatea părților de a modifica sau înlătura garanția pentru vicii ascunse, precizăm că părțile pot restrânge obligația de răspundere pentru vicii ascunse, în anumite condiții, în funcție de buna sau reaua‑credință a vânzătorului. Astfel, potrivit celor prevăzute de art. 1708 C. civ., dacă părțile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le‑a cunoscut. Clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă însă în privința viciilor pe care vânzătorul le‑a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. 

Putem concluziona că părțile nu pot înlătura sau restrânge convențional răspunderea pentru viciile ascunse dacă vânzătorul se dovedește de rea‑cre­dință. Sarcina probei cunoașterii viciilor de către vânzător sau a împrejurării că acesta trebuia să le cunoască revine cumpărătorului, dovada urmând a se face cu orice mijloc de probă. Chestiunea este cu atât mai delicată în cazul în care vânzătorul este profe­sionist, iar cumpărătorul are calitatea de consumator, în accepțiunea contextului legislativ actual, prin aceea că orice prevedere contractuală prin care vânzătorul va încerca abaterea de la prescripțiile legale de protecție riscă să fie interpretată ca având caracter abuziv și sancționată cu nulitatea absolută.

Părțile pot prevedea în contract clauze de agravare a răspunderii pentru vicii, inclusiv statuând răspunderea vânzătorului pentru vicii aparente sau pentru acele vicii apărute după predarea bunului. Aceste clauze nu comportă limitări din punct de vedere legal^[28].

1.3.2.5. Acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse

212. Acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse are caracter patrimonial și personal (drept de creanță), contractual, fiind prescriptibilă extinctiv. Cumpă­ră­torul, în principiu, are posibilitatea de a alege între oricare dintre măsurile pre­văzute de art. 1710 alin. (1) C. civ., nefiind ținut să își justifice alegerea, dar nu poate introduce, concomitent, mai multe acțiuni prin care să solicite luarea unor măsuri diferite, prevăzute de art. 1710 alin. (1) C. civ. (acesta poate însă intro­duce o acțiune prin care să solicite, în principal, o măsură, iar, în subsidiar, o altă măsură prevăzută de lege). Astfel cum arătam, legea [art. 1710 alin. (2) C. civ.] permite vânzătorului să ceara instanței să dispună o altă măsură prevăzută de art. 1710 alin. (1) C. civ. decât cea solicitată de cumpărător. Recurgerea la oricare dintre remediile legiferate expres de norma de la art. 1710 C. civ., chiar dacă nu ar fi tocmai conformă cu interesul vânzătorului, nu constituie un abuz din partea cumpărătorului, din moment ce demersul lui are fundament legislativ.

213. Doctrina a apreciat unanim că pentru a cere aplicarea altei măsuri decât cea solicitată de către cumpărătorul‑reclamant nu este necesară formularea unei cereri reconvenționale de către vânzătorul‑pârât, întâmpinarea fiind suficientă. 

Deși se poate argumenta că soluția consacrată de art. 1710 alin. (2) C. civ. reprezintă o derogare de la principiul disponibilității, ca principiu fundamen­tal al procesului civil (deoarece instanța poate pronunța o soluție care nu a fost solicitată de către reclamantul‑cumpărător prin cererea de chemare în judecată și nici de către pârâtul‑vânzător prin cererea reconvențională), din rațiuni supe­rioare (salvgardarea contractului, dar și evitarea situației în care instanța de jude­cată respinge acțiunea în rezoluțiune pe motiv că nu erau îndeplinite condițiile pentru a se dispune o măsură atât de gravă, cumpărătorul trebuind a intenta o nouă acțiune în justiție), legiuitorul a consacrat o soluție pragmatică, care cores­punde intereselor ambelor părți^[29].

214. În ceea ce privește termenul pentru introducerea acțiunii, se impun anumite precizări. În materia acțiunii în garanție contra viciilor se aplică termenul general de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ. În cazul răspunderii pentru viciile ascunse ale lucrului, lucrării sau construcției, prescripția extinctivă începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea termenului de garanție legal sau convențional pentru aceste vicii.

Astfel, potrivit art. 2531 alin. (1) C. civ., dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripția dreptului la acțiune pentru viciile ascunse începe să curgă:

– în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construc­ție, de la împlinirea unui an de la data predării ori recepției finale a bunului sau a lucrării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii;

– în cazul unei construcții, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepției finale a construcției, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii.

Regula referitoare la începutul prescripției extinctive în cazul acțiunii în răs­pun­dere pentru viciile lucrului, lucrării sau construcției stabilește două momente alternative de la care poate începe să curgă termenul de prescripție, și anume: momentul subiectiv care constă în data descoperirii viciilor, respectiv un moment obiectiv, constând în data expirării termenului de garanție. Dacă viciul nu a apărut înăuntrul termenului de garanție, atunci obligația de garan­ție se stinge la data expirării termenului de garanție. Termenele de un an, respectiv de 3 ani, prevăzute de art. 2531 C. civ., înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească, sunt termene de garanție legale, cu carac­ter general și subsidiar, în sensul că sunt aplicabile numai dacă nu este incident un termen special de garanție, legal sau convențional^[30].

---

Note de subsol

^[1] R. Dincă, op. cit., p. 130.

^[2] M. Gavriș, în Noul Cod civil. Vol. III. Art. 1650‑2664, cit. supra, p. 101.

^[3] G. Boroi ș.a., Fișe de drept civil, op. cit., vol. 2, p. 436.

^[4] A se vedea și D. Chirică, op. cit., p. 407 și urm.; S. Angheni, op. cit., p. 500.

^[5] V. Nemeș, op. cit., p. 371.

^[6] Ibidem.

^[7] Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 150.

^[8] Pe larg, L. Stănciulescu, V. Nemeș, op. cit., p. 150.

^[9] Pentru anumite aspecte privind vânzarea cu amănuntul către consumatori prin interme­diul magazinelor, în special referitor la vânzarea sub prețul de producție/achiziție sau în pier­dere, a se vedea A.L. Pușcaș, Practici de comercializare corecte în comerțul cu produse de larg consum. Vânzările de soldare, în R.R.D.A. nr. 12/2016.

^[10] A se vedea, în acest sens, și St.D. Cărpenaru, Tratat de drept comercial român, Ed. Universul Juridic, București, 2009, p. 522; I. Schiau, op. cit., p. 423.

^[11] V. Nemeș, op. cit., p. 371.

^[12] L. Stănciulescu, op. cit., p. 188.

^[13] I. Nicolae, Despre obligația de garanție contra viciilor bunului I, în Revista Universul Juri­dic nr. 8/2017, p. 42.

^[14] Acțiune în rezoluțiunea contractului de vânzare‑cumpărare. Răspunderea pentru garanția contra viciilor bunului vândut. Condiții, în R.R.D.A. nr. 2/2021.

^[15] A se vedea și Trib. Argeș, dec. nr. 3608 din 27 septembrie 2021.

^[16] G. Boroi ș.a., Fișe de drept civil, op. cit., vol. 2, p. 437.

^[17] R. Dincă, op. cit., p. 134.

^[18] G. Boroi ș.a., Fișe de drept civil, op. cit., vol. 2, p. 436.

^[19] M. Gavriș, în Noul Cod civil. Vol. III. Art. 1650‑2664, cit. supra, p. 102.

^[20] L. Stănciulescu, V. Nemeș, op. cit., p. 152.

^[21] V. Nemeș, op. cit., p. 373.

^[22] Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 157.

^[23] G. Boroi ș.a., Fișe de drept civil, op. cit., vol. 2, p. 442.

^[24] Trib. București, s. a VI-a civ., sent. nr. 2035 din 24 iulie 2024, www.rejust.ro.

^[25] Fl.A. Baias, E. Chelaru, I. Macovei (coord.), op. cit., 2012, p. 1772.

^[26] G. Boroi ș.a., Fișe de drept civil, op. cit., vol. 2, p. 443.

^[27] Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 158.

^[28] F. Moțiu, Contractele speciale în noul Cod civil, ed. a 4‑a, Ed. Universul Juridic, București, 2015, p. 86.

^[29] R. Dincă, op. cit., p. 36; G. Boroi ș.a., Fișe de drept civil, op. cit., vol. 2, p. 442; Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 159.

^[30] Pe larg, a se vedea G. Boroi, C. Anghelescu, op. cit., p. 378.