Câți mai credem în prezumția de bună credință?

articol preluat de pe site-ul vascu.ro

Citesc zilnic, și îmi este dat să aud aproape cu aceeași frecvență opinii despre noul sistem de impozitare al clădirilor.

Mulțimea de opinii contradictorii, multele mesaje fumigene, ezitările autorităților, dorința de senzațional a presei precum și multă superificialitate, zugrăvesc un peisaj care pare din ce în ce mai catastrofic. Nu în ultimul rând sunt realizate diverse “procese de intenție” ba la adresa guvernelor care au fost contemporane cu noul cod fiscal, ba la adresa autoritățior locale, ba la adresa evaluatorilor, ba cu referire la contribuabili.

Mă intreb de fiecare dată când citesc aceste ghiulele de energie negativă: nu o exista oare și un avantaj al noului sistem în acest ocean de dezavantaje? Nu a fost posibil oare ca unii oameni care s-au străduit să lucreze la a pune în aplicare noul sistem, chiar au acționat cu bună credință? Am putea să acordam această prezumție de bună credință așteptând să analizăm rezultatele finale?

De fapt de unde s-a plecat?

În România se impozitează clădirile și nu proprietatea imobiliară. Prin proprietate imobiliară înțelegându-se întotdeauna ansamblul (teren+clădire). Terenul se taxează distinct pe baza unui algoritm prevăzut de Codul fiscal care nu are legatură cu valoarea de piață a terenului. În cazul clădirilor:

Pentru persoanele fizice s-a plecat de la un impozit pe clădiri, pentru care autoritățile locale calculau valoarea impozabilă, după un algoritm, aplicând apoi cota de impozitare pentru a calcula impozitul. Indiferent dacă persoana fizică deținea un spațiu de locuit sau o clădire de birouri, algoritmul de calcul era același. Și cota de impozitare. Care era fixă, de 0.1% din valoarea impozabilă.
Pentru persoanele juridice, impozitul se calcula utilizând o cotă de impozitare cuprinsă între 0.5% – 1.5%, aplicată asupra valorii de inventar înregistrată în contabilitatea companiilor. Subliniez că era vorba de valoarea de inventar, adică valoarea brută contabilă (înainte de scăderea amortizării). Dacă această valoare nu era actualizată printr-un raport de evaluare, odată la 3 ani, cota de impozitare creștea de până la 10 ori. Eram printre singurele țări care aveau o legătură directă între valoarea fiscală și valoarea contabilă. Și din analiza mea, acest sistem a început să fie aplicat în România începând cu anul 1981. Cred că era cazul să fie regândit.

Unde s-a urmărit a se ajunge?

S-a menținut impozitarea separată a terenului și a clădirilor.

Un prim obiectiv urmărit a fost ca în cazul persoanelor fizice să fie impozitate distinct clădirile cu utilizare rezidențială, față de clădirile cu utilizare nerezidențială. Altfel spus, persoanele fizice care dețin clădiri de birouri să fie supuse aceluiași tratament fiscal cu persoanele juridice care dețin același tip de clădire.

Un alt obiectiv a fost “decuplarea” valorii fiscale de valoarea contabilă. Pe baza acestei decizii s-a obținut de fapt că valoarea fiscală nu mai este influențată de factori subiectivi rezultați din înregistrarea distinctă în contabilitate a componentelor unei proprietăți imobiliare, respectiv a terenului și clădirilor. Pentru o mai clară înțelegere, vreau să exemplific că dacă pentru evaluarea unei clădiri de birouri se ținea seama de nivelul chiriilor percepute de proprietari și bineînțeles de gradul de ocupare, prima etapă a evaluării conducea la valoarea proprietății imobiliare care includea atât terenul, cât și clădirea, cât și afacerea derulată în clădire (care nu era determinată de clădirea în sine, ci de către cei care o administrau). În etapa următoare această valoare era alocată, printr-o procedură subiectivă și deseori neuniformă, între clădire și teren, cu tendințe frecvente de “încărcare” a valorii terenului, având în vedere că acesta nu era impozitat în funcție de valoarea contabilă. Ceea ce ramânea era valoarea clădirii, care era convertită și în noua valoarea impozabilă.

De la intenție la fapte

Atingerea obiectivelor de mai sus, care ar trebui să recunoaștem, că au o doză semnificativă de bun simț, a generat schimbarea textelor vechiului cod fiscal cu formulările care să răspundă cerințelor de mai sus. Conform proverbului cu “diavolul stă în detalii” au apărut pe parcursul scrierii textului diverse obstacole care își căutau răspuns, dintre care cel mai controversat, și atunci și acum, a rămas utilizarea mixtă. Inițiatorii proiectului au susținut fără să poată fi întorși din drum prin nici un argument, că și această utilizare, care este la mijloc între rezidențial și nerezidențial, trebuie să fie prezentă în cod. Existau și alte soluții, dar nu a existat cale de modificare. Astfel că:

S-a uniformizat intervalul în care se află cota de impozitare pentru clădirile rezidențiale, indiferent cine este proprietarul (persoana fizică sau juridică) fiind stabilit la 0.08 – 0.2%.
S-a uniformizat intervalul în care se află cota de impozitare pentru clădirile nerezidențiale, indiferent cine este proprietarul (persoana fizică sau juridică) fiind stabilit la 0.2 – 1.3%.
S-a menținut algoritmul de calcul din vechiul cod, modificându-se în sensul creșterii, unele mărimi din conținutul acestuia, pentru stabilirea valorii impozabile a clădirilor cu utilizare rezidențială aparținând persoanelor fizice.
S-a extins utilizarea rapoartelor de evaluare (care reamintesc că se utilizau de ani buni în cazul persoanelor juridice) și pentru persoanele fizice care dețineau clădiri nerezidențiale și pentru unele clădiri cu destinație mixtă.
S-a încercat într-un mod destul de neclar să se legifereze modalitatea de stabilire a valorii impozabile în cazul utilizării mixte, “aruncându-se în joc” diverse concepte, gen: suprafețe rezidențiale și nerezidențiale identificate distinct, cine este plătitorul utilitatilor, suprafețe rezultate din documentație cadastrală sau nu, etc.

Nu în ultimul rând, pentru a putea fi aplicate noile prevederi, autoritatea care gestionează activitatea evaluatorilor autorizați, a elaborat, conform prerogativelor legale, un standard de evaluare (celebrul deja GEV 500) care să pună în aplicare principiile noului cod și să elimine într-o proporție covârșitoare nivelul de subiectivism al evaluatorului. Pentru că rezultatele evaluării reprezintă în multe cazuri baza bugetelor locale din România, tratamentul acestui subiect s-a realizat cu cea mai mare atenție. Acest standard prevedea printre altele că: (1) toate rapoartele de evaluare vor avea aceeași sinteză a evaluării, astfel încât autoritățile locale din orice oraș sau sat să analizeze același format de prezentare a rezultatelor evaluării, (2) s-a constituit o bază de date (BIF) care conține detalii neconfidențiale din toate rapoartele de evaluare și s-a prevăzut în standard că rapoartele de evaluare trebuie înregistrate înainte de a fi predate contribuabililor.

În prima variantă a normelor de aplicare a noului cod fiscal, a existat și o prevedere care cerea autoritățile locale să verifice dacă rapoartele de evaluare aveau dovada înregistrării în BIF. A fost o măsură de dublă verificare.

Unde ne aflăm acum?

Depunerea declarațiilor este în plină desfășurare, și tocmai s-a prelungit termenul de depunere de la 31 martie la 31 mai și termenul de plată a impozitului la 30 iunie.
A apărut și varianta a doua a normelor, care nu a schimbat mare lucru. În afară că a reparat mici erori materiale, a făcut modificări, care puteau să nu fie făcute, după părerea mea.
În cazul utilizărilor mixte, în continuare “regula utilităților” nu se aplică decât atunci când nu se cunosc deloc suprafețele utilizate în scop rezidențial și nerezidențial.
În toate celelalte cazuri, când o posibilitate de identificare a suprafeței există, nu se aplică “regula utilităților”
Conform celor mai recente informații din BIF până la 24 martie au fost evaluate 145.000 clădiri dintre care 70.000 aparținând persoanelor fizice.
Până la 31 martie va crește numărul clădirilor persoanelor juridice, care s-au încadrat în cea mai mare parte a situațiilor în acest termen. Vor amâna probabil cu câteva zile doar cei care au aflat vestea prelungirii și nu vor mai depune declarațiile săptămâna viitoare.
Formularul de declarație realizat de MDRAP este în continuare greoi și ar fi bine să fie adaptat ultimelor variante de norme (în ce privește situația în care persoanele fizice plătesc utilitățile, și repet, numai în situația în care nu se cunosc deloc suprafețele utilizate în cele două scopuri)
Pe siteul anevar.ro există o listă specială, actualizată permanent, cu evaluatorii autorizați care au disponibilitate pentru a realiza rapoarte de evaluare pentru impozitare.
Din experiența mea din această perioadă, există atât creșteri cât și descreșteri ale valorilor impozabile. Dacă vreți să îndrăznesc un pronostic, va fi o ușoară creștere la nivel național. Marele câștig va fi însă, că se va stabili o bază impozabilă mult mai uniformă și coerentă. Și o bază bună pentru predictibilitate.
Chiar dacă intervalele de impozitare au fost uniformizate, după cum am arătat mai sus, pentru același tip de utilizări, în practică, autoritățile locale au selectat cote impozabile diferite, astfel încât, chiar dacă s-a atins obiectivul uniformizării tratamentului fiscal, nu s-a atins obiectivul egalizării impozitelor.
PFA-urile care dețin un sediu social într-o clădire în care nu se desfășoară activitate economică, nu sunt afectate de noile schimbări. Proprietarul clădirii va declara clădirea ca fiind fără activitate economică.
Dificultăți apar atunci când în clădire se desfășoară efectiv activitate și mai ales când într-o parte a acesteia se locuiește. Contribuabililor aflați în această situație, le recomand să aibă în vedere raționamentul următor:
Este declarată în vreun document suprafața folosită în scop nerezidențial și pe cale de consecință, rezultă suprafața folosită în scop rezidențial?
- Dacă răspunsul este NU, se aplică regula utilităților.
- Dacă răspunsul este DA, nu se mai aplică regula utilităților ci trebuie să apeleze la un evaluator autorizat. Acesta trebuie să știe ce are de făcut.
Autoritățile locale, chiar dacă încă dau răspunsuri diferite la aceeași întrebare, au început să se obișnuiască cu noul sistem. Răgazul de două luni, rezultat din prelungirea termenului, va trebui să fie de ajutor atât autorităților locale, cât și contribuabililor persoane fizice.
Am spus contribuabililor persoane fizice, pentru că persoanele juridice, care erau obișnuite cu exercițiul evaluării odată la 3 ani, s-au încadrat în termenul de trei luni.
Persoanele fizice, mai au timp să afle, să se dumirească și să acționeze, dacă se află în situația în care sunt vizate de către prevederile noului cod fiscal.
Acest an reprezintă un “vârf de sarcină” având în vedere că odată stabilită valoarea impozabilă pentru clădirile nerezidențiale sau mixte aparținând persoanelor fizice, cota de impozitare rămâne fixă pe o perioadă de 5 ani de zile. Începând cu anul viitor, aglomerația acestui început de an nu se va repeta.

Astfel, în această primă parte a anului s-au suprapus atât implementare de reguli noi, cât și numărul maxim de contribuabili care a fost vizat de noua modificare. Presiunea s-a simțit în egală măsură atât pe contribuabili, cât și pe autoritățile locale și nu în ultimul rând pe evaluatori. Am citit că aceștia din urmă ar fi principalii câștigători ai acestui demers. Pentru că au realizat rapoarte de evaluare. Adică pentru că au muncit, încercând să respecte toate rigorile legale (atât în condiții de termene cât și în condiții de cerințe profesionale și nu în ultimul rând de responsabilitate)?

Eu sunt convins că vor fi mai multe efecte pozitive și că vor fi neajunsuri care vor trebui înlăturate. Pornind de la prezumția de bună credință, îndrăznesc să spun că era inerent ca un proiect de asemenea anvergură, să fie implementat fără a întâmpina obstacole. Totul este să se ajungă la primul punct de sosire din acest an (31 mai). Toate celelalte încercări de descurajare actuale nu au nici o aplicabilitate, nu ajută la nimic. Haideți să ajungem la sfârșitul primei etape. Ne așezăm apoi pe îndelete, despicăm firul în patru, reținem ce este bun, schimbăm ce este rău și mergem mai departe. Nu am nici un dubiu că rezultatele ne vor conduce cu un pas în față comparativ cu situația anterioară dacă nu ar fi fost schimbată. Așa văd eu, și sper că și mulți alții, prezumția de bună credință.

Abonează-te la Newsletter!