Alipirea şi dezlipirea imobilelor

Studiu publicat în volumul In Honorem Flavius Antoniu Baias. Aparența în drept, tomul II, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 437-465.

§1. Noţiuni

Conform art. 876 alin. (3) C. civ.^[1]: „Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”. Textul defineşte corpul de carte funciară, care, aşa cum s-a spus, este entitatea de referinţă a înscrierilor de carte funciară şi care formează o unitate economică derivând din natura acesteia sau din destinaţia atribuită de proprietar, după caz^[2]. În continuare, când vom vorbi despre un imobil, vom avea în vedere corpul de carte funciară.

Aşa cum rezultă din art. 879 alin. (1) şi (2) C. civ.: „(1) Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia. (2) De asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează întinderea acestuia”.

Potrivit art. 3 alin. (6) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară (în continuare: „Regulament ANCPI”)^[3]: „În sistemul integrat de cadastru şi carte funciară fiecare imobil este reprezentat printr-un poligon închis căruia îi este atribuit un număr cadastral unic şi pentru care este deschisă o carte funciară. În cartea funciară sunt evidenţiate informaţiile despre imobil” (s.n., A.A.M.). De altfel, potrivit art. 878 alin. (2) C. civ.: „Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil”.

Prin urmare, aspect important de reţinut, în prezent, în sistemul de carte funciară, un imobil are atribuit un singur număr cadastral şi este înscris într-o singură carte funciară, iar art. 134 din Regulamentul ANCPI face aplicare a acestei soluţii inclusiv în caz de alipiri/dezlipiri, având următorul conţinut: „(1) În caz de alipire/dezlipire imobilele rezultate primesc numere cadastrale noi şi se transcriu în cărţi funciare noi. (2) Cărţile funciare din care provin imobilele alipite/dezlipite se închid, neputând fi redeschise pentru noi înscrieri. (3) Modificările intervenite prin alipire/dezlipire se arată atât în partea A, cât şi în partea B a cărţii funciare”^[4].

Având în vedere particularităţile procedurale actuale privind cartea funciară, art. 134 din Regulamentul ANCPI este mult mai relevant decât art. 880 C. civ. Într-adevăr, acesta din urmă are următorul conţinut: „(1) În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri. (2) Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri”.

Articolul 880 C. civ. nu contrazice art. 134 din Regulamentul ANCPI, însă lectura alineatului (2) al textului din legea fundamentală civilă poate lăsa de înţeles că este posibilă existenţa unei cărţi funciare cu mai multe numere cadastrale înscrise în cuprinsul ei^[5], ceea ce, de lege lata, este exclus, cel puţin din perspectiva aplicării Regulamentului ANCPI prin sistemele informatice puse la dispoziţia practicienilor.

Aşa fiind, în ce ne priveşte, definim:

– alipirea, ca fiind operaţiunea în baza căreia două sau mai multe corpuri de carte funciară alăturate îşi pierd identitatea cadastral-juridică prin unirea lor şi atribuirea unui singur număr cadastral pentru corpul de carte funciară rezultat;

– dezlipirea, ca fiind operaţiunea în baza căreia un corp de carte funciară îşi pierde identitatea cadastral-juridică prin separarea sa în două sau mai multe corpuri de carte funciară, cărora li se vor atribui noi numere cadastrale^[6].

În alţi termeni, conform art. 135 alin. (1) din Regulamentul ANCPI: „Din punct de vedere tehnic: a) dezlipirea este operaţiunea de împărţire a unui imobil înscris în cartea funciară în două sau mai multe imobile cu suprafeţe egale/inegale ce se vor înscrie în cărţi funciare distincte; b) alipirea este operaţiunea prin care două sau mai multe imobile alăturate înscrise în cărţi funciare distincte se unesc într-un singur imobil, rezultând o singură carte funciară”^[7].

În toate variantele, aşadar, este vorba despre modificări de suprafeţe ale corpului de carte funciară [ceea ce, altminteri, nu s-ar înţelege foarte clar din conţinutul art. 879 C. civ., care ar trebui, de lege ferenda, reformulat, deoarece, la alin. (1), prin folosirea vocabulei „sau” ar lăsa de înţeles şi că sunt posibile alipiri fără măriri de întindere sau fără ca două imobile să se unească într-un singur imobil; iar, la alin. (2), similar, ar putea lăsa de înţeles că sunt posibile dezlipiri fără micşorări de întinderi]. În ipotezele de alipire, imobilul rezultat din alipire va avea o suprafaţă care reprezintă suma suprafeţelor imobilelor alipite. De asemenea, în ipotezele de dezlipire, imobilele rezultate din dezlipire vor avea suprafeţe mai mici decât imobilul din care au fost dezlipite (totalul suprafeţelor rezultate din dezlipire reprezentând suprafaţa imobilului care a fost dezlipit). Se impune semnalat în acest punct şi că, de lege lata, spre deosebire de reglementări anterioare de carte funciară, alipirile şi/sau dezlipirile nu depind de un act de strămutare a proprietăţii, ci pot fi încheiate pur şi simplu, pentru o mai bună exploatare a corpului de carte funciară^[8].

În practica notarială şi administrativă, sunt sinonime noţiunile de dezlipire/lotizare/dezmembrare (termenul din urmă având însă riscul de a fi confundat cu dezmembrarea dreptului de proprietate, motiv pentru care nu îl vom utiliza), respectiv de alipire/comasare. Potrivit art. 26 alin. (8) din Legea nr. 7/1996: „Operaţiunea de împărţire a unei construcţii – condominiu în mai multe unităţi individuale se numeşte apartamentare. Operaţiunea de împărţire a unei unităţi individuale în mai multe unităţi individuale noi se numeşte subapartamentare. Aceste operaţiuni se fac în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii”.

În ce priveşte alipirea, ea presupune obligatoriu drepturi de proprietate intabulate, neputându-se alipi imobile a căror proprietate este înscrisă provizoriu (art. 898 C. civ.) ori un imobil asupra căruia există drept de proprietate intabulat cu un imobil asupra căruia există drept de proprietate înscris provizoriu, soluţie motivată^[9] de faptul că, în cazul înscrierii provizorii, „există posibilitatea ca dreptul înscris să fie radiat din cauza nejustificărei”, iar „restabilirea status quo-ului ar pricinui mari greutăţi”.

Conform art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, iar, potrivit art. 135 alin. (3) din Regulamentul ANCPI, „Operaţiunea de dezlipire/alipire a unui imobil este considerată finalizată în momentul înscrierii actului autentic de dezlipire/alipire în cartea funciară”.

§2. Natura juridică şi caracterele juridice ale actului de alipire/dezlipire

Am văzut că operaţiunile de alipire/dezlipire implică încheierea unui act autentic. Acest act trebuie încheiat, ca principiu, de către proprietarul imobilului/imobilelor, iar, pentru a răspunde la mai multe întrebări care pot apărea în practică, este esenţială determinarea naturii juridice a acestui act.

În opinia noastră, alipirile şi dezlipirile afectează, fără dubiu, dreptul real asupra bunului imobil, deoarece, în concret, prin modul de operare a sistemului de carte funciară, în urma unor astfel de operaţiuni dreptul de proprietate îşi modifică obiectul. De exemplu, în cazul unui singur proprietar, în urma unei dezlipiri, vor exista mai multe imobile şi deci mai multe drepturi de proprietate, iar, în urma unei alipiri, va exista un singur imobil şi deci un singur drept de proprietate^[10]. Aşa fiind, ni se pare clar că actul de dezlipire/alipire modifică raportul juridic civil de proprietate şi, prin urmare, îndeplineşte condiţiile pentru a reprezenta un act juridic civil, care, aşa cum s-a spus^[11], este „acea declaraţie de voinţă făcută, în limitele şi condiţiile dreptului obiectiv, de către orice persoană fizică sau juridică în scopul de a produce anumite efecte juridice, respectiv de a crea, modifica, consolida sau stinge un raport juridic civil concret”^[12].

Vom încerca să stabilim caracterele juridice ale acestui tip de act juridic civil, însă, înainte de a face acest lucru, va trebui să amintim despre art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia: „Proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii”. La o primă lectură poate părea că acest text vizează situaţia în care mai multe persoane deţin un număr de imobile învecinate, dar asupra fiecărui imobil proprietari sunt toate acele persoane (de pildă, Primus, Secundus şi Tertius deţin în coproprietate, în cote-părţi de 1/3 pentru fiecare, patru terenuri învecinate). Numai că acest lucru nu ar face altceva decât ca textul să reprezinte o aplicare a regulilor generale vizând alipirea imobilelor. Or, norma trebuie interpretată în sensul de a produce efecte juridice. În realitate, este vorba despre cazul în care mai multe persoane deţin în proprietate un număr de imobile învecinate, dar titularii dreptului de proprietate sunt diferiţi (spre exemplu, Primus şi Secundus deţin în coproprietate, în cote-părţi de 1/2 pentru fiecare, un teren, iar Tertius deţine în proprietate exclusivă un teren învecinat)^[13]. Alineatul citat este important deoarece el consacră un mecanism diferit de operare a unei alipiri. Într-adevăr, aplicarea art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 înseamnă că, practic, se poate trece din proprietate exclusivă în coproprietate sau dintr-o coproprietate între anumite persoane într-o coproprietate având ca titulari mai multe persoane decât anterior^[14], or acest lucru nu poate fi indiferent pentru analiza caracterelor juridice ale unui act de alipire.

Odată stabilit că actul de alipire/dezlipire este un act juridic civil, trebuie cercetate caracterele lui juridice, lucru care nu este tot timpul uşor de realizat, iar dificultăţile de integrare în diverse categorii de acte juridice civile pot conduce uneori la decelarea unor limite ale teoriei generale ale actului juridic civil. Astfel, în ce ne priveşte, credem că este vorba, de principiu, despre:

a) un act juridic unilateral, deoarece conţine o voinţă unică, chiar dacă este rezultatul sau creaţia mai multor persoane^[15]. Într-adevăr, în cazul alipirilor şi dezlipirilor, chiar şi dacă actul este încheiat de mai multe persoane în calitate de proprietari ai unui anume bun sau unor anume bunuri, acestea au acelaşi interes juridic, deoarece în urma dezlipirii sau alipirii se vor păstra cotele-părţi deţinute iniţial.

În schimb, după părerea noastră, în cazul de la art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 suntem în prezenţa unui contract (act juridic civil bilateral sau multilateral, operaţiunea juridică putând fi similară, până la un punct, unui contract de societate^[16]), deoarece a trece din proprietate exclusivă în coproprietate sau dintr-o anumită structură de coproprietate în altă structură de coproprietate implică, în aprecierea noastră, o anumită doză de interese contrare: fiecare parte cedează ceva (proprietatea exclusivă sau o anumită cotă-parte) în scopul primirii unei (sau, după caz, unei alte) cote-părţi din lotul rezultat;

b) un act juridic patrimonial. Într-adevăr: i) el duce la modificarea obiectului dreptului de proprietate, aşadar priveşte un drept real; şi ii) actele juridice nepatrimoniale „privesc, in genere, fie statutul civil al persoanei, fie individualizarea acesteia în raporturile civile”^[17], ceea ce nu se întâmplă în situaţia noastră;

c) un act juridic neutru, deoarece nu prezintă nici titlu oneros, nici titlu gratuit, ci „urmăreşte satisfacerea unui interes deja născut”^[18];

d) un act juridic de administrare (sau, în terminologia propusă recent de prof. Marian Nicolae, un act de administrare simplă respectiv de administrare internă^[19]), deoarece este cert că, prin el, se realizează exploatarea bunului de către proprietar şi, în plus, nici nu suntem în prezenţa unei ieşiri a bunului sau dreptului din patrimoniu ori a grevării bunului cu o sarcină reală pentru a fi în prezenţa unui act tipic de dispoziţie^[20] (ori, în terminologia propusă recent de prof. Marian Nicolae, un act de administrare deplină^[21]).

Opinia noastră în sensul că actele de alipire/dezlipire sunt, de principiu, acte de administrare se bazează inclusiv pe art. 879 alin. (5) C. civ.: „Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate”^[22]. Este adevărat că textul nu este suficient prin el însuşi, întrucât nu arată decât că actul de alipire/dezlipire nu reprezintă transfer de proprietate (or, domeniul actelor de dispoziţie este mai larg decât cel al acestor transferuri) însă cercetarea voinţei legiuitorului poate fi relevantă. Astfel, comisia constituită de Ministerul Justiţiei pentru formularea de amendamente la proiectul noului Cod civil adoptat de Senat, cu privire la fostul art. 643 alin. (3) („Operaţiunile de modificare a corpului funciar, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică nici un transfer de proprietate”) face următoarele precizări: „Deşi ideea din propunerea pentru alin. (3) este evidentă, se impune o astfel de prevedere expresă, deoarece, în practica birourilor de carte funciară aceste acte sunt considerate acte translative ale dreptului de proprietate şi se refuză intabularea lor dacă nu sunt încheiate în formă autentică. Prevederea e cu atât mai necesară acum, în condiţiile noilor reglementări ale Codului fiscal, care impozitează transferul de proprietate în sine şi există pericolul ca organele fiscale să le trateze în acelaşi fel ca şi registratorii de proprietate şi să le impoziteze”^[23]. Miza normei, prin urmare, pare să fi fost evitarea formei autentice [pe care, oricum însă, în prezent, art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 o cere expres]; or, în general, legiuitorul român consacră forma autentică pentru actele de dispoziţie imobiliară.

Fiind act de administrare, în principiu sunt aplicabile:

– art. 345 alin. (2) C. civ. (din materia comunităţii legale de bunuri a soţilor): „(…), fiecare soţ poate încheia singur acte de conservare, acte de administrare cu privire la oricare dintre bunurile comune, precum şi acte de dobândire a bunurilor comune” (s.n. – A.A.M.);

– art. 641 alin. (1) C. civ. (din materia coproprietăţii obişnuite): „Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi” (s.n.– A.A.M.).

Cu toate acestea (deşi uneori registratorii de carte funciară au admis aplicarea acestor norme), în general, în practica notarială sunt chemaţi în toate cazurile, la autentificarea actului de alipire/dezlipire, ambii soţi sau toţi coproprietarii, lucru care decurge din aplicarea art. 9 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale^[24] („Notarii publici şi instituţiile prevăzute la art. 8 care desfăşoară activitate notarială au obligaţia să verifice, în scopul prevenirii litigiilor, ca actele pe care le instrumentează să nu cuprindă clauze contrare legii şi bunelor moravuri, să ceară şi să dea lămuriri părţilor asupra conţinutului acestor acte spre a se convinge că le-au înţeles sensul şi le-au acceptat efectele” – s.n., A.A.M.). În plus, există printre practicieni şi un curent de opinie cu mulţi susţinători în sensul că actele de alipire/dezlipire ar reprezenta acte de dispoziţie materială asupra bunurilor în discuţie; or, din raţiuni de prevenire a litigiilor, o astfel de opinie nu poate fi ignorată de către notar.

Apoi, mai există un aspect care, practic, anihilează deseori avantajele actului de administrare cu privire la persoanele care îl pot încheia: principiul relativităţii înscrierilor de carte funciară consacrat de art. 893 C. civ. [„Înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; (…)”]. Prin urmare, având în vedere că, în urma unui act de alipire/dezlipire se va înscrie un drept sau mai multe drepturi de proprietate, consimţământul la acest tip de act trebuie dat de toţi titularii dreptului înscrişi în cartea funciară, care, după caz, pot fi ambii soţi sau toţi coproprietarii.

Indiferent dacă actul de alipire/dezlipire este, ca regulă, un act de administrare ori de dispoziţie, suntem de părere că actul de alipire reglementat de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 este întotdeauna unul de dispoziţie, în măsura în care prin intermediul lui se trece din proprietate exclusivă în coproprietate sau dintr-o coproprietate între anumite persoane într-o coproprietate având ca titulari mai multe persoane decât anterior, întrucât astfel se afectează configuraţia dreptului de proprietate.

e) un act juridic ut singuli, întrucât poartă asupra unor bunuri sau drepturi privite izolat^[25];

f) un act juridic solemn, deoarece trebuie încheiat în formă autentică, potrivit art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996;

g) un act juridic de formaţie imediată, fiindcă se încheie imediat, fără a fi necesară o fază prealabilă şi pregătitoare^[26];

h) un act juridic modificativ, deoarece se modifică situaţia juridică a unui/unor bun/bunuri imobil/e^[27];

i) un act juridic numit, deoarece beneficiază şi de o denumire legală şi de o reglementare juridică specifică^[28]; deşi am putut vedea că reglementarea juridică din C. civ. şi Legea nr. 7/1996 nu este nici pe departe suficientă pentru a lămuri toate aspectele care pot apărea vizând un astfel de act;

j) un act juridic care poate fi încheiat atât personal, cât şi prin reprezentant;

k) un act juridic subiectiv, deoarece conţinutul său este determinat prin voinţa autorului;

l) un act juridic pur şi simplu, deoarece nu cuprinde o modalitate precum termenul, condiţia sau sarcina;

m) un act juridic cauzal, fiindcă valabilitatea sa implică analiza cauzei (scopului) său;

n) un act juridic principal, întrucât are o existenţă de sine stătătoare;

o) un act juridic inter vivos, deoarece îşi produce efectele necondiţionat de moartea autorului său;

p) un act juridic cu executare dintr-o dată, întrucât executarea sa presupune o singură prestaţie din partea autorului.

§3. Cazul existenţei unor sarcini privind imobilele supuse alipirii/dezlipirii

3.1. Aspecte generale

Dacă imobilele sunt grevate de sarcini (de exemplu, drepturi de uzufruct sau ipoteci), devine incident art. 879 alin. (3) C. civ.: „Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească”^[29].

Textul nu impune o formă anume pe care trebuie să o îmbrace consimţământul titularilor sarcinilor, dar norma trebuie completată cu cea de la art. 137 alin. (1) din Regulamentul ANCPI: „Dacă imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, cu excepţia operaţiunilor de alipire/dezlipire efectuate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar în exerciţiul atribuţiilor sale”. Lăsând la o parte excepţia adusă de acest text în cazul administratorului judiciar sau lichidatorului judiciar, excepţie care derogă astfel de la actul normativ cu forţă superioară, până la 31 decembrie 2015 această normă avea următorul conţinut: „Dacă imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini aparţinând unor terţi, operaţiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decât cu acordul acestor terţi, dat în formă autentică” (s.n. – A.A.M.). Cerinţa formei autentice fiind eliminată, decurge că, în prezent, acordul titularilor de sarcini poate fi exprimat şi printr-un înscris sub semnătură privată^[30].

O soluţie derogatorie se regăseşte la art. 137 alin. (5) din Regulamentul ANCPI: „Notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară şi a litigiilor având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară nu constituie piedică la alipirea sau dezlipirea imobilului. În situaţia în care doar o parte din imobil este afectată de litigiu, imobilul se poate dezlipi la cererea proprietarului, cu consimţământul părţilor în litigiu exprimat în formă autentică sau în baza unei încheieri pronunţate de instanţa de judecată, formându-se un imobil distinct din partea grevată de litigiu şi unul sau mai multe imobile neafectate de litigiu” (s.n. – A.A.M.).

Odată dat acordul titularilor de sarcini, art. 137 alin. (2) din Regulamentul ANCPI statuează că: „În lipsa unei convenţii contrare, înscrierile privind drepturile reale, împreună cu sarcinile şi celelalte înscrieri care grevează imobilul, se menţin neschimbate în cărţile funciare ale tuturor imobilelor rezultate” din alipire/dezlipire^[31], soluţie care este reluată în esenţă şi la alin. (3) al aceluiaşi articol: „Dacă asupra imobilului supus modificării erau intabulate drepturi reale ale unor terţi, în caz de alipire/dezlipire a imobilului, urmată de transcrierea imobilelor rezultate în noi cărţi funciare, acestea se vor menţine ca atare”.

O discuţie trebuie făcută pentru ipoteza dreptului de servitute. Conform art. 769 C. civ.: „(1) Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată. (2) Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art. 768. (3) Cu toate acestea, dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge”.

Iar, potrivit art. 768 C. civ.: „Proprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii”.

Deşi art. 769 C. civ. foloseşte termenul „împarte”, credem că este vorba, de fapt, în sistem de carte funciară, despre o operaţiune de dezlipire (prealabilă sau concomitentă cu partajul ori neurmată deloc de un astfel de act), iar norma se aplică şi în cazul unui proprietar exclusiv, deoarece raţiunea articolului subzistă şi în acest caz^[32].

Dacă, în consecinţă, imobilul dezlipit este fond aservit, atunci servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate loturile rezultate din dezlipire, prin urmare fiecare lot rezultat din dezlipire va fi grevat de servitute. O excepţie, ne spune legea, ar fi situaţia în care ar funcţiona art. 768 C. civ., dar acest lucru nu s-ar putea produce decât după încheierea actului de dezlipire, iar nu prin însăşi încheierea acestui act, deoarece art. 768 C. civ. are în vedere situaţia în care proprietarul fondului dominant agravează situaţia fondului aservit sau produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii; or, actul de dezlipire se încheie, prin ipoteză, de către proprietarul fondului aservit, iar nu de către cel al fondului dominant. Desigur, în baza art. 879 alin. (3) C. civ., pentru dezlipirea fondului aservit se va impune consimţământul proprietarului fondului dominant.

Apoi, aşa cum am văzut, alin. (3) al art. 769 C. civ. dictează că: „ (…), dacă servitutea (…) nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge”^[33]. În sistem de carte funciară, radierea servituţii asupra unuia dintre loturile rezultate din dezlipire nu se poate face decât fie cu consimţământul titularului exprimat prin înscris autentic notarial, fie prin înlocuirea acestui consimţământ prin hotărâre judecătorească sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative [art. 885 alin. (2) şi (4) C. civ.]. Dacă, aşadar, se doreşte radierea servituţii din cartea funciară a unuia dintre loturile rezultate din dezlipire, un înscris sub semnătură privată (cum am văzut că este suficient pentru simplul acord pentru dezlipire dat de titularul sarcinii) nu este corespunzător^[34].

3.2. Problema extinderii sarcinilor în cazul alipirii imobilelor

Aşa cum am văzut, alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini [art. 879 alin. (3) C. civ.].

În materie ipotecară însă, situaţia unei alipiri este mai delicată, deoarece se pot alipi imobile care sunt grevate de sarcini diferite^[35]. De exemplu, Primus deţine în proprietate două terenuri, primul fiind ipotecat la momentul t1 în favoarea lui Secundus (ipoteca 1), iar al doilea fiind ipotecat la momentul t2 în beneficiul lui Tertius (ipoteca 2). Dacă Primus ar dori să alipească cele două terenuri, atunci art. 879 alin. (3) C. civ. impune consimţământul titularilor sarcinilor; dar care va fi rangul ipotecilor existente asupra lotului rezultat din alipire?

La această problemă încearcă să ofere un răspuns art. 879 alin. (4) C. civ.: „Dacă însă creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea” (s.n. – A.A.M.).

Se observă, aşadar, că soluţia depinde de decelarea imobilului „la care s-a făcut alipirea”, chestiune care derivă, aşa cum am arătat, din legislaţiile mai vechi de carte funciară, unde sistemul procedural permitea înscrieri de corpuri de carte funciară distincte în aceeaşi carte funciară; şi deci se putea ajunge ca un anumit corp de carte funciară să părăsească, prin alipire, o anumită carte funciară (care, dacă nu mai rămâneau corpuri de carte funciară în cuprinsul ei, urma să se închidă) şi să se strămute în altă carte funciară. Într-o atare ipoteză, într-adevăr, cartea funciară în care se muta corpul de carte funciară alipit era cea a imobilului la care s-a făcut alipirea^[36].

În prezent însă, sistemul procedural de carte funciară instituie doar deschiderea unei cărţi funciare noi şi atribuirea unui număr cadastral nou pentru imobilul rezultat din alipire. Or, aşa fiind, nu există un imobil la care se efectuează alipirea, pentru că toate imobilele se alipesc unele cu altele (deci fiecare la celălalt şi viceversa), rezultând un imobil nou ca identitate cadastrală. Urmează de aici că art. 879 alin. (4) C. civ. nu îşi poate găsi o aplicare. În practica oficiilor de cadastru pe care am putut-o observa, s-a dispus ordonarea sarcinilor în funcţie de data vechimii înscrierilor: prin urmare, în exemplul de mai sus, prima înscrisă va fi ipoteca 1, iar următoarea va fi ipoteca 2. Această soluţie, care este mult mai utilă practic, a fost consacrată normativ prin art. 137 alin. (4) din Regulamentul ANCPI: „Ipotecile ce grevează imobilele ce se alipesc, se înscriu în cartea funciară a imobilului rezultat din alipire în ordinea rangurilor iniţiale”.

Desigur, după cum arată şi art. 879 alin. (4) C. civ., atunci când face referire la lipsă de convenţie contrară, creditorii garantaţi cu loturile alipite pot conveni asupra rangului înscrierii, însă este cert că o rezolvare normativă prezintă interes, în special în acele ipoteze în care manifestările de voinţă ale creditorilor sunt consemnate prin înscrisuri care constată doar acordurile la alipire.

Problema alipirii unor loturi grevate ridică însă şi chestiunea extinderii sarcinilor. Cu altă ocazie^[37] am considerat că, deşi, din perspectiva tehnicii de carte funciară, sarcinile „alipite” vor apărea formal (cel puţin cu privire la terenuri, deoarece construcţiile sunt identificate separat) ca grevând întregul lot rezultat din comasare, totuşi sarcinile nu se extind, iar obiectul lor rămâne – din punct de vedere material – în forma configurată iniţial. Ideea am argumentat-o astfel: i) nu putem presupune că, prin simpla alipire, părţile au dorit extinderea sarcinii; ii) extinderea sarcinii ar însemna că actul de alipire valorează parţial şi act constitutiv (de ipotecă sau de altă sarcină, după caz), ceea ce ar trebui să aibă consecinţe cu privire la capacitate şi taxare; or, legiuitorul nu pare că a avut în intenţie acest lucru din moment ce la art. 879 alin. (5) C. civ. dictează (este drept, cu privire la alte aspecte, dar care totuşi pot prezenta relevanţă) că „Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate”.

Deşi rămânem de părere că, indiferent de soluţie, chestiunea este discutabilă, totuşi în prezent considerăm că mai multe argumente pledează pentru extinderea sarcinilor. Dincolo de autorii care susţin această soluţie a extinderii^[38], intenţiile legiuitorului par să fie în acelaşi sens, de vreme ce, după cum am putut observa, art. 879 alin. (4) C. civ. se referă la rangul ipotecilor care grevează, ulterior alipirii, lotul rezultat; or, această soluţie ar avea avantaje practice cu precădere în cazul în care ipotecile se extind. Într-adevăr, dacă, ulterior alipirii, ipotecile rămân (din punct de vedere substanţial) asupra părţilor materiale aşa cum fuseseră configurate iniţial, atunci nu prezintă nicio relevanţă rangul, pentru că, indiferent de ordinea concretă a înscrierilor din cartea funciară, obiectul acestora nu ar fi acelaşi.

În plus, soluţia păstrării, din perspectivă substanţială, a identităţii sarcinilor, în caz de alipire duce la certe dificultăţi, în special din perspectiva executării silite a ipotecilor, întrucât ar însemna ca urmărirea să nu se desfăşoare asupra întregului corp de carte funciară, ci doar asupra unei părţi determinate din el. Prin urmare, cel mai probabil, intenţia legiuitorului a fost aceea ca, în sistem de carte funciară, să opereze extinderea sarcinilor în ce priveşte operaţiunea de alipire^[39].

§4. Cazul existenţei unei servituţi în beneficiul imobilelor supuse alipirii/dezlipirii

După cum s-a văzut, potrivit art. 769 alin. (1) C. civ., „Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată”.

Dezlipirea fondului dominant nu impune, pentru valabilitate sau pentru înscriere în cartea funciară, obţinerea consimţământului proprietarului fondului aservit, întrucât, pentru proprietarul fondului dominant, servitutea este un beneficiu/accesoriu, iar nu o sarcină [şi deci nu este incident art. 879 alin. (3) C. civ.].

Cu toate acestea, art. 769 alin. (1) C. civ. impune condiţia ca, prin dezlipire, situaţia fondului aservit să nu fie agravată. Apreciem că simpla dezlipire a fondului dominant nu agravează, ca regulă, situaţia fondului aservit. Pentru a fi vorba despre o agravare, situaţia de fapt trebuie să se complice cu alte elemente (spre exemplu, pe unul dintre loturile dezlipite proprietarul fondului dominant – care anterior folosea întregul imobil doar cu destinaţia locativă – începe să desfăşoare activitate industrială care afectează, datorită numărului autovehiculelor folosite, drumul pe care s-a constituit o servitute de trecere). Chestiunea poate fi dificilă (dacă nu imposibil) de apreciat de către notar şi, prin urmare, uneori prudenţa poate recomanda prezenţa proprietarului fondului aservit la încheierea actului de dezlipire.

În situaţia în care fondul dominant se alipeşte cu un alt imobil, nu va fi vorba despre extinderea servituţii, deoarece acest din urmă caz vizează ipoteza în care fondul aservit s-ar alipi cu un alt imobil. Însă, similar discuţiei de mai sus, se va pune problema dacă mărirea suprafeţei fondului dominant valorează agravare a servituţii şi deci dacă este aplicabil sau nu art. 768 C. civ. Pentru identitate de raţiune, credem că trebuie susţinută o soluţie similară şi, în consecinţă, simpla alipire a fondului dominant cu alt imobil nu trebuie considerat că agravează, ca regulă, situaţia fondului aservit^[40].

§5. Înscrisurile necesare autentificării

Fiind vorba despre o procedură de autentificare, la autentificarea actelor de alipire/dezlipire se vor solicita înscrisurile necesare potrivit regulilor procedurale de drept comun; de regulă, acte de identificare, actele de proprietate, înscrisurile care probează calitatea de reprezentant (convenţional sau legal)^[41].

Anumite înscrisuri necesită însă unele discuţii speciale:

5.1. Extrasul de carte funciară

În practica notarială se cere extras de carte funciară pentru autentificare la fiecare act de alipire/dezlipire imobiliară. Mai exact se apreciază că se va aplica întocmai art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996: „Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va utiliza un extras de carte funciară pentru informare eliberat notarului public sau oricărei alte persoane sau din oficiu, cu condiţia ca situaţia juridică a imobilului înscrisă în cartea funciară să fi rămas neschimbată” (s.n. – A.A.M.). 

Textul se aplică întrucât, aşa cum am încercat să arătăm, dreptul de proprietate (drept real imobiliar) îşi modifică obiectul prin încheierea unui act de alipire/dezlipire.

Chiar şi dacă nu ar fi aplicabil textul citat mai sus, extrasul de carte ar fi indispensabil pentru procedură. În primul rând, el este necesar din perspectiva înscrierii în cartea funciară. Actul notarial de alipire/dezlipire trebuie, ulterior autentificării, să fie trimis de către notar pentru înscriere în cartea funciară. Or, pentru această operaţiune este nevoie de eliberare anterioară de extras^[42]. În al doilea rând, în lipsa extrasului nu se poate verifica titularul de carte funciară, ceea ce este esenţial deoarece consimţământul pentru alipire/dezlipire trebuie să provină (cel puţin) de la acest titular. În al treilea rând, extrasul de carte funciară evidenţiază sarcinile, ceea ce este necesar pentru verificarea respectării art. 879 alin. (3) teza I C. civ.

Extrasul de carte funciară mai are şi o altă utilitate practică. Conform art. 210 din Regulamentul ANCPI (normă, care, la cunoştinţa noastră, a avut ca scop evitarea situaţiilor de încheiere a unor acte de alipire/dezlipire pe baza unor documentaţii cadastrale falsificate): „Notarea în cartea funciară a recepţiei cadastrale a propunerii de alipire ori de dezlipire se face din oficiu, în baza referatului de admitere. Radierea acestor notări se face din oficiu odată cu înscrierea actului de alipire ori de dezlipire”. Aşa fiind, extrasul de carte funciară evidenţiază faptul că documentaţia cadastrală prezentată de solicitant pentru alipire/dezlipire a fost recepţionată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.

5.2. Certificatul de atestare fiscală

Potrivit art. 159 C. proc. fisc.^[43]: „(5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. (5¹) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (5), proprietarii bunurilor care înstrăinează mijloace de transport nu trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală în cazul în care pentru înstrăinare utilizează formularul de contract de înstrăinare-dobândire a unui mijloc de transport aprobat prin ordin al ministrului potrivit dispoziţiilor legale în vigoare. (6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept. (7) Prevederile alin. (5) şi (6) nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenţei şi procedurilor de lichidare”.

În cazul alipirii/dezlipirii nu este vorba despre o înstrăinare, prin urmare certificatul de atestare fiscală, de principiu, nu trebuie solicitat. Dacă totuşi este solicitat (cum se întâmplă cel mai des în practica notarială) nu este impediment la autentificare dacă în cuprinsul său sunt evidenţiate debite.

Certificatul de atestare fiscală nu este obligatoriu, ca regulă, nici din perspectiva Regulamentului de aplicare a Legii nr. 36/1995^[44]. Într-adevăr, art. 228 alin. (2) din regulament (care vorbeşte despre acest certificat) este, conform textului, redactat în aplicarea alin. (1). Or, acesta din urmă vizează autentificarea actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare. Discutabil ar fi doar cazul art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în care s-ar putea susţine necesitatea obţinerii unui certificat conform de atestare fiscală.

5.3. Certificatul de urbanism

Conform art. 6 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii^[45], certificatul de urbanism este „actul de informare prin care autorităţile prevăzute la art. 4 şi la art. 43 lit. a) (preşedinţii consiliilor judeţene, primarul general al municipiului Bucureşti, primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, ai oraşelor şi comunelor, respectiv, după caz, instituţiile din sistemul de apărare, ordine publică şi securitate naţională – p.n., A.A.M.): a) fac cunoscute solicitantului informaţiile privind regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor existente la data solicitării, în conformitate cu prevederile planurilor urbanistice şi ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, după caz, avizate şi aprobate potrivit legii; b) stabilesc cerinţele urbanistice care urmează să fie îndeplinite în funcţie de specificul amplasamentului; c) stabilesc lista cuprinzând avizele/acordurile necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construire; c¹) indică nominal operatorii de reţele tehnico-edilitare care vor emite respectivele avize/acorduri; avizele se vor solicita doar de la posesorii de reţele supraterane şi subterane care afectează suprafaţa de teren şi/sau construcţiile pentru care se solicită certificate de urbanism, cu consultarea bazei de date urbane constituite în condiţiile legii; d) încunoştinţează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere şi, după caz, al actului administrativ al acesteia, necesare în vederea autorizării”.

Art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 arată că certificatul de urbanism se eliberează „pentru cereri în justiţie şi operaţiuni notariale privind circulaţia imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect:

– comasarea, respectiv dezmembrarea terenurilor din/în cel puţin 3 parcele;

– împărţeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură;

– constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil.

Operaţiunile juridice menţionate, efectuate în lipsa certificatului de urbanism, sunt lovite de nulitate. Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă atunci când operaţiunile de împărţeli ori comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură”.

Când se referă la comasare, textul are în vedere alipirile imobiliare. Când se referă la „dezmembrare” şi „împărţeli” socotim că are în vedere noţiunea de lotizare, deşi este în mod cert straniu că legiuitorul a folosit în acelaşi articol două termene diferite pentru aceeaşi noţiune. Nu credem că termenul „împărţeală” poate avea aici sensul de partaj, avut în dreptul comun, pentru simplul motiv că un partaj poate presupune dobândirea în întregime a unui bun de către una dintre părţi; or, în lipsa unei modificări aduse suprafeţei corpului de carte funciară, nu se înţelege de ce ar fi nevoie de certificat de urbanism^[46].

Aşa fiind, socotim că art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 trebuie citit în felul următor:

– în cazul alipirii/dezlipirii terenurilor din/în cel puţin 3 corpuri de carte funciară, certificatul de urbanism este obligatoriu, indiferent dacă operaţiunea se încheie sau nu în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură. O situaţie specială există când operaţiunile de alipire/dezlipire „fac obiectul ieşirii din indiviziune (caz în care certificatul nu este necesar – p.n., A.A.M.), cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură (caz în care certificatul devine iar necesar – p.n., A.A.M.)”;

– în cazul alipirii/dezlipirii terenurilor din/în 2 corpuri de carte funciară, certificatul de urbanism este obligatoriu, doar dacă operaţiunea se încheie în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură^[47];

– în cazul constituirii unei servituţi de trecere cu privire la un imobil certificatul de urbanism este obligatoriu.

Problema certificatului de urbanism se complică şi mai mult atunci când normele de mai sus sunt lecturate împreună cu art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul^[48], care are următorul conţinut: „Certificatul de urbanism trebuie emis pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, precum şi pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare a terenurilor situate în intravilanul localităţilor, în cel puţin 3 parcele, atunci când operaţiunile respective au ca obiect realizarea de lucrări de construcţii şi de infrastructură. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, oricare dintre părţile actului juridic are posibilitatea, conform dispoziţiilor alin. (3), de a solicita emiterea certificatului de urbanism” (s.n. – A.A.M.).

Această normă (care, desigur, trebuie modificată şi corelată cu cea din Legea nr. 50/1991, dar acest lucru a fost solicitat legiuitorului de atâtea ori fără succes încât trebuie socotit demersul ca fiind fără speranţă) ridică în discuţie următoarele chestiuni:

i) se admite în general în practica din prezent, că norma vizează, în teza a II-a, aşa cum arată însuşi textul, „întocmirea documentaţiilor cadastrale de dezmembrare”^[49], iar nu încheierea (ulterioară a) actului de alipire/dezlipire, pentru care ar fi aplicabil art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 (care are ca sancţiune, nota bene, nulitatea^[50]). Desigur, acest lucru înseamnă, de exemplu, că o persoană autorizată să efectueze documentaţii cadastrale de alipire/dezlipire nu va cere certificat de urbanism pentru o alipire din cel puţin trei corpuri de carte funciară, însă acest lucru îl va solicita ulterior notarul la momentul autentificării, ceea ce cu siguranţă în practică nu îl încântă pe proprietar;

ii) textul se aplică terenurilor din intravilan. Are acest lucru vreo relevanţă cu privire la terenurile din extravilan? În sistemul Legii nr. 350/2001, răspunsul trebuie să fie nu, dar interogaţii pot apărea (şi apar) dacă nu cumva şi art. 6 alin. (6) lit. c) din Legea nr. 50/1991 ar trebui aplicat doar terenurilor din intravilan (raportat la scopul normei, care vizează mai buna organizare a edificării construcţiilor). Întrucât textul din urmă nu distinge, răspunsul ar trebui să fie negativ, şi deci să fie vizate atât terenurile din extravilan cât şi cele din intravilan. Numai că unele unităţi administrativ-teritoriale refuză să elibereze certificate de urbanism pentru alipiri/dezlipiri de terenuri din extravilan, pentru motivul că legea nu vizează astfel de situaţii.

5.4. Documentaţia cadastrală

Conform art. 23 lit. e) din Regulamentul ANCPI: „Documentaţiile cadastrale întocmite la cerere, în vederea înscrierii în evidenţele de cadastru şi carte funciară, pot fi: (…) e) documentaţie pentru dezlipire/alipire teren” (…) g) documentaţie pentru apartamentare; h) documentaţie pentru subapartamentare/alipire UI (unitate individuală – p.n., A.A.M.); i) documentaţie pentru reapartamentare”^[51].

Potrivit art. 380 din Regulamentul ANCPI, unitatea individuală este definită ca „Unitate funcţională, componentă a unui condominiu, formată din una sau mai multe camere de locuit şi/sau spaţii cu altă destinaţie situate la acelaşi nivel al clădirii sau la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, având acces direct şi intrare separată, şi care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de o singură gospodărie. În cazul în care accesul la unitatea funcţională sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere, menţionate obligatoriu în actele juridice şi înscrise în cartea funciară” (s.n. – A.A.M.)^[52].

La art. 132 alin. (1) teza finală din Regulamentul ANCPI se statuează că: „Modificările care intervin prin operaţiunile de alipire/dezlipire se fac pe baza unor documentaţii cadastrale recepţionate de biroul teritorial şi a consimţământului proprietarului sau al posesorului notat în cartea funciară, exprimat prin înscris în formă autentică sau, după caz, prin hotărâre judecătorească definitivă” (s.n. – A.A.M.)^[53]. Conţinutul exact al documentaţiei de alipire/dezlipire este detaliat la art. 135 alin. (2) din Regulamentul ANCPI, esenţial fiind planul de amplasament şi delimitare cu propunerea de dezlipire sau alipire respectiv planurile de amplasament şi delimitare pentru fiecare imobil care rezultă din dezlipire/planul de amplasament şi delimitare a imobilului rezultat din alipire.

Conform art. 74 din Regulamentul ANCPI (regulament care a intrat în vigoare la data de 30 august 2014): „De la data intrării în vigoare a prezentului regulament, documentaţiile cadastrale recepţionate cu alocare de număr cadastral atribuit, pentru imobilele neînscrise în cartea funciară, anterior implementării sistemului informatic integrat de cadastru şi carte funciară, îşi pierd valabilitatea, iar numerele cadastrale se anulează din oficiu”.

Potrivit art. 141 din Regulamentul ANCPI: „Documentaţia cadastrală de apartamentare conţine: (…) i) fişa colectivă cuprinzând informaţii referitoare la unităţile individuale, părţile comune şi cotele din părţile comune”. Este util ca aceste informaţii să fie preluate în actul notarial, din perspectiva unor înstrăinări viitoare^[54].

Ca regulă, documentaţia cadastrală de alipire/dezlipire se întocmeşte în conformitate cu dorinţele proprietarului, care apelează la o persoană autorizată să efectueze astfel de documentaţii. Proprietarul este ţinut, însă, în toate situaţiile, de respectarea normelor locale de urbanism. Există, în plus, şi alte norme speciale.

De pildă, la art. 100 din Regulamentul ANCPI se statuează următoarele: „Înscrierea în evidenţele de cadastru şi carte funciară a unei construcţii edificate pe mai multe terenuri ce au limite comune este condiţionată de efectuarea în prealabil a unei operaţiuni de alipire, din care să rezulte un singur imobil”.

Totodată, conform art. 124 din Regulamentul ANCPI: „(1) Alipirea unităţilor individuale se realizează dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: a) unităţile individuale alăturate, situate în acelaşi condominiu, au cel puţin un perete comun, o terasă sau un hol, altele decât cele de folosinţă comună generală; b) unităţile individuale situate la etaje diferite, cu condiţia să aibă planşeu comun şi să existe scară de acces, alta decât scara din părţile de folosinţă comună generală; (2) Transformările necesare alipirii se vor efectua conform legislaţiei în vigoare privitoare la construcţii”.

Apoi, potrivit art. 132 alin. (2) din Regulamentul ANCPI: „Alipirea imobilelor alăturate se poate realiza dacă sunt situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială”.

Articolul 133 din Regulamentul ANCPI are următorul cuprins: „(1) În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, la întocmirea documentaţiilor cadastrale de alipire/dezlipire se utilizează suprafeţele imobilelor implicate în aceste operaţiuni, rezultate din măsurători, pentru care au fost atribuite numere cadastrale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data atribuirii numărului cadastral, indiferent dacă aceste suprafeţe au fost sau nu înscrise la acea dată în cartea funciară. Dacă se impune conversia cărţii funciare, atunci suprafaţa din măsurători, pentru care a fost atribuit numărul cadastral, se preia din planul de amplasament şi delimitare. (2) În situaţia în care la măsurătorile efectuate la teren se constată că suprafaţa măsurată a imobilului/imobilelor supuse operaţiunilor de dezlipire/alipire este diferită de suprafaţa măsurată anterior şi evidenţiată în documentaţia cadastrală iniţială recepţionată, se realizează în prealabil o documentaţie de modificare a suprafeţei, verificându-se dacă anterior a mai fost realizată o modificare în plus a suprafeţei. (3) Verificarea existenţei unei alte modificări de suprafaţă revine obligatoriu inspectorului căruia i-a fost alocată lucrarea”.

Deosebit de relevant este şi art. 136 din Regulamentul ANCPI: „Nu poate fi dezlipită o parte din terenul pe care se află un condominiu dacă prin această operaţiune sunt afectate căile de acces către condominiu sau pe terenul ce urmează să se dezlipească există reţele edilitare care deservesc condominiul”.

Concluzii

Deşi se consideră uneori că reglementarea alipirilor şi dezlipirilor imobiliare ţine mai mult de dreptul urbanismului decât de dreptul civil^[55], am putut observa că problematica este mai mult decât complexă chiar şi pentru dreptul civil. Frecvenţa autentificării acestor tipuri de acte şi faptul că de multe ori acestea ajung în faţa judecătorului, impun o mult mai mare atenţie din partea literaturii de specialitate, de exemplu pentru lămurirea tranşantă a naturii juridice a actelor de alipire/dezlipire, pentru stabilirea caracterelor juridice ale acestor acte (dacă se admite că sunt acte juridice civile), pentru problematica extinderii sarcinilor care grevează imobilele alipite, dar şi pentru propuneri de autoritate de lege ferenda pe chestiuni urbanistice (pentru evitarea fraudării regulilor privind indicii urbanistici ori pentru clarificarea, în sfârşit, a cazurilor când este necesară obţinerea certificatului de urbanism).

Prezentele rânduri au valorificat o serie de note întocmite pentru două cursuri pe care le-am susţinut cu notarii stagiari în cadrul Institutului Notarial Român la 22 ianuarie 2016, respectiv 30 mai 2017. Faţă de opiniile exprimate atunci, părerile noastre din prezent s-au schimbat într-o anumită măsură şi, aşa fiind, există în mod cert unele diferenţe de soluţii. Admitem, cu riscul de a provoca zâmbete, că am amânat cât s-a putut publicarea unui astfel de studiu, în speranţa că vor apărea în revistele de specialitate mai multe materiale serioase pe acest subiect pe care să le putem comenta din perspectiva practicii notariale, ceea ce, din păcate, nu a fost cazul. Prin urmare, nu fără multe ezitări, oferim spre dezbatere opiniile noastre. Sperăm la clemenţa cititorului şi îl asigurăm că avem cunoştinţă despre lipsurile lucrării (de pildă, neglijarea situaţiilor în care se înscrie în cartea funciară posesia de fapt în cadrul înregistrării sistematice ori omiterea celor în care loturile alipite/dezlipite fac obiectul proprietăţii publice), pe care ne propunem să le remediem în versiuni viitoare ale acestei analize.

Note de subsol

^[1] Legea nr. 287/2009 privind Codul civil a fost republicată în M. Of. nr. 505 din 15 iulie 2011 şi a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, potrivit art. 220 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 (publicată în M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011, citată în continuare: „LPA”).

^[2] M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărţi funciare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 140 şi p. 143. Prin înscrierea în cartea funciară, unitatea economică devine şi o unitate juridică (idem, p. 145). Noţiunea de „corp de carte funciară” corespunde expresiei „corp de proprietate” din sistemul iniţial al Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare (republicată în M. Of. nr. 720 din 24 septembrie 2015), respectiv sintagmei „corp funciar” din sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare [publicat în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938 şi abrogat prin art. 230 lit. g) LPA] (idem, p. 144). A se vedea şiS.A. Brădeanu, Către o nouă legislaţiune funciară, Tipografia „Viaţa literară”, Bucureşti, 1938, p. 80.

^[3] Aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 700/2014 (publicat în M. Of. nr. 571 bis din 31 iulie 2014).

^[4] Aşa cum am văzut, de principiu, în prezent, într-o carte funciară nu pot exista mai multe numere cadastrale. Iar imobilul care are atribuit un număr cadastral este compus obligatoriu din „una sau mai multe parcele de teren alăturate”, aşadar nu mai există reglementată o soluţie precum cea de la art. 169 alin. (2) din Decretul-Lege nr. 115/1938 („Corpul funciar va fi alcătuit la cererea proprietarului din mai multe imobile ce-i aparţin, afară numai dacă sunt supuse unor sarcini care nu pot greva separat parcelele unui corp funciar”), care permitea unirea, într-un corp de carte funciară, şi a unor parcele care nu erau alăturate din punct de vedere fizic (M. Nicolae, op. cit., p. 143).

În plus, soluţia din prezent se îndepărtează de soluţii din legislaţii anterioare de carte funciară, potrivit cărora, în caz de dezlipire a unei parcele sau a unei părţi de parcelă dintr-un imobil, parcela desprinsă se reînscria în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător (de regulă, partea care nu se înstrăina, ci rămânea în proprietatea aceluiaşi proprietar; a se vedea, de exemplu, P. Demény, Cărţile funciare, Ed. Clusium, Cluj, 1993, p. 14) sau ca parcelă a unui alt corp de carte funciară; deşi era posibilă, în caz de înstrăinare, şi transcrierea unei părţi dintr-o parcelă în altă carte funciară (a se vedea şi M. Nicolae, op. cit., p. 144 şi pp. 147-148).

În prezent, faptul că un imobil este compus din „una sau mai multe parcele de teren alăturate” nu mai este evidenţiat distinct în partea I a cărţii funciare (prin cruci, dacă un corp de carte funciară are o singură parcelă, sau prin cifre romane, dacă este vorba despre un corp de carte funciară format din mai multe parcele) (M. Nicolae, op. cit., p. 145), cel puţin nu în extrasele de carte funciară, unde suprafeţele care fac parte din câte o categorie de folosinţă sunt evidenţiate maxim în anexa 1 la partea I a cărţii funciare, atunci când această anexă există (în funcţie de conversia cărţilor funciare în format electronic).

^[5] Caracterul mai ciudat (pentru practicianul din prezent) al terminologiei art. 880 C. civ. se explică prin istoricul legislaţiei de carte funciară şi prin concepţia fluctuantă a legiuitorului român.În teorie, „cartea funciară poate fi conform sistemului adoptat, o carte reală, fiecare corp funciar fiind înscris într-o carte funciară osebită, sau o carte personală, cuprinzând toate corpurile funciare – arătate separat – ale aceluiaşi proprietar” (S.A. Brădeanu, op. cit., p. 79). Aşa cum s-a arătat în literatura de specialitate (M. Nicolae, op. cit., p. 148), Decretul-lege nr. 115/1938 a consacrat iniţial un sistem mixt: real/personal [potrivit art. 12 din acest decret: „(1) Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar care poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele. (2) Aceeaşi carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare”], deşi prof. Salvator Brădeanu, unul dintre redactorii decretului, favoriza sistemul cărţii reale, care are „numeroase avantaje din punctul de vedere al administraţiunii cărţilor funciare, evitându-se desele deslipiri şi transcrieri ce se fac cu prilejul înstrăinării unui corp funciar, fapt care îngreunează înţelegerea cărţilor funciare” (S.A. Brădeanu, op. cit., p. 60).

Apoi, Legea nr. 7/1996 a preferat iniţial sistemul cărţilor (foilor) personale, pentru ca, ulterior, în 2005, legiuitorul să revină şi să opteze pentru sistemul foilor reale (M. Nicolae, op. cit., pp. 148-149), sistem consacrat şi în prezent. Însă în 2005, legiuitorul admitea o excepţie: conform fostului art. 45 alin. (1) din Legea nr. 7/1996: „În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător” (s.n. – A.A.M.).

^[6] A se vedea O. Podaru, Dreptul amenajării teritoriului, al urbanismului şi al construirii, vol. IV, Un deznodământ nefericit: desfiinţarea construcţiilor, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2015, p. 67, nota 1, pentru detalii privind modul în care, în practică, alipirile şi dezlipirile de terenuri au fost folosite pentru eludarea restricţiilor referitoare la indicii urbanistici POT (procentul de ocupare a terenului) şi CUT (coeficientul de utilizare a terenului): „să ne imaginăm o zonă cu indicele POT – 50% (un raţionament identic poate fi dezvoltat şi pentru CUT), două parcele vecine, A şi B, de câte 500 mp, pe care sunt edificate două imobile X şi Y, primul cu o amprentă la sol de 200 mp, celălalt cu amprenta de 350 mp, în ilegalitate (supraconstruită). Or, vânzarea de teren în vederea intrării în legalitate nu s-ar putea face în această situaţie (exclusiv de la A), întrucât în mod evident parcela B mai are nevoie de 200 mp pentru intrarea în legalitate, însă de la A ar putea cumpăra în mod legal numai 100 mp, căci în situaţia cesiunii unei suprafeţe mai mari de teren imobilul X ar avea POT-ul depăşit, fapt ilegal la rândul său. Pe de altă parte, cesiunea unei suprafeţe de 100 mp nu ajută la nimic imobilul Y, căci el rămâne cu POT-ul depăşit. Din păcate, multă vreme în România a fost utilizat un sistem similar (dar invers) pentru a depăşi „în mod legal” indicii urbanistici: pe o parcelă se construia edificiul maxim permis, după care din terenul utilizat se dezmembra (dezlipea – p.n., A.A.M.) partea rămasă neconstruită, parcelă care, chipurile, era liberă de construcţii, apoi se edifica un alt imobil, mai mic, pe terenul «liber» rezultat. Această situaţie era posibilă tocmai pentru că nu existau o evidenţă riguroasă a «încărcării» fiecărei parcele din perspectiva construibilităţii, dar nici reguli clare de transfer al acestei «încărcături» în situaţia alipirilor şi dezlipirilor de parcele. În situaţia recunoaşterii servituţii de curte comună printr-o reglementare expresă însă (necesară de lege ferenda), această situaţie frauduloasă nu ar mai exista, căci orice dezlipire parcelară ar fi urmată, dacă este cazul, de înscrierea din oficiu, în cartea funciară a terenului liber de construcţii, a unei servituţi – de această dată legală – de curte comună, în care fondul dominant este tocmai cealaltă parte a parcelei dezmembrate, construită deja (sau, mai exact, devenită supraconstruită prin dezmembrare)”.

În idem, pp. 68-69, autorul face următoarele dezvoltări privind servitutea de curte comună: „(…) una dintre soluţiile cele mai simple, în anumite situaţii, de intrare în legalitate (privind o construcţie edificată ilegal – p.n., A.A.M.) este aceea a achiziţionării de teren suplimentar. Teoretic, această vânzare ar putea fi şi una cu opţiune de răscumpărare, potrivit art. 1758 şi urm. C. civ. Însă, dacă doi vecini s-ar înţelege asupra unei vânzări de teren tocmai cu scopul ca proprietarul terenului mai mic să fie în măsură să construiască (sau, în ipoteza noastră, să intre în legalitate), pentru că, în lipsa acestei parcele cumpărate, indicii urbanistici (POT, CUT) ar fi depăşiţi, la vânzarea în sens contrar în mod normal parcela retrocedată ar trebui să fie afectată de o servitute: astfel, de această suprafaţă de teren s-a ţinut cont la o construcţie; dacă acest fapt ar fi ignorat, vânzătorul-redobânditor ar putea şi el construi utilizând aceeaşi suprafaţă de teren pentru o altă construcţie, ajungându-se astfel la o supraaglomerare nepermisă a zonei.

La aceeaşi situaţie juridică legală (adică cea în care se instituie o servitute care nu permite utilizarea de două ori a aceleiaşi parcele pentru calculul indicilor urbanistici) se poate ajunge şi fără a se recurge la o vânzare cu răscumpărare. În dreptul francez, servitutea convenţională creată astfel poartă denumirea de «servitute de curte comună». Astfel, potrivit art. L471-1 din Codul urbanismului (francez), aceasta reprezintă o servitute de drept civil care permite proprietarilor unor terenuri vecine să deroge între ei de la regulile de urbanism referitoare la edificarea construcţiilor în raport cu limitele proprietăţii lor. Astfel, terenurile care beneficiază de o asemenea servitute sunt în mod fictiv considerate ca reprezentând o singură proprietate, astfel încât construcţiile proiectate şi edificate pe acest teren „unic” trebuie să respecte regulile de urbanism aplicabile situaţiei în care mai multe construcţii sunt edificate pe aceeaşi parcelă. Astfel, pe lângă problema distanţei dintre construcţii (care nu ne interesează în acest moment), cea mai importantă chestiune este aceea a indicilor urbanistici care, în ipoteza existenţei unei asemenea construcţii, se calculează global, raportat deci la toate construcţiile şi la întreaga parcelă formată prin alipirea fictivă a celor două suprafeţe de teren vecine, cu proprietari diferiţi”.

În continuare (idem, pp. 69-70), autorul conchide, pe bună dreptate credem, că, în dreptul nostru, deşi nu există o reglementare a unei servituţi legale de curte comună, nimic nu împiedică părţile să constituie pe cale convenţională un astfel de drept.

Cu toate acestea, deşi admitem că problema este reală şi că este nevoie de o reglementare pentru a se preveni eventuale abuzuri, avem dubii că soluţia, în dreptul nostru, este reglementarea unei servituţi legale. În sistem de carte funciară, înscrierea unei servituţi ca sarcină dă naştere la o serie de probleme practice (în special în caz de alipiri şi dezlipiri, după cum vom vedea şi în prezenta lucrare) şi, prin urmare, considerăm că situaţia se poate rezolva altfel, fără înscriere în cartea funciară, de exemplu, printr-o evidenţă mai riguroasă ţinută de primăriile care eliberează autorizaţii de construire. Desigur, la prima vedere, cartea funciară reprezintă instrumentul cel mai la îndemână, însă trebuie înţeles că, întrucât astfel de viziuni spre care se tinde în practică (înscrierea în cartea funciară a absolut oricărui raport juridic privind un imobil) sunt din ce în ce mai frecvente, se ajunge foarte des la cărţi funciare pline de cele mai variate înscrieri, care prezintă o doar aparentă utilitate pentru beneficiarul înscrierii şi sunt o povară pentru titularul de carte funciară.

Cel mai bun exemplu în acest sens este situaţia furnizorilor de utilităţi. Bunăoară, deşi art. 113 alin. (1) din Legea nr. 123/2012 a energiei electrice şi a gazelor naturale (publicată în M. Of. nr. 485 din 16 iulie 2012) prevede foarte clar că drepturile de uz şi de servitute reglementate de acea lege „au ca obiect utilitatea publică, au caracter legal, iar conţinutul acestora este prevăzut la art. 109 şi se exercită fără înscriere în cartea funciară” (s.n. – A.A.M.) [soluţie de altfel tradiţională pentru unele „restricţiuni (…) ce decurg (…) din dreptul public” (precum cele din legea energiei), care reprezintă, se spune, o situaţie normală, care face parte din cuprinsul material al proprietăţii şi care trebuie să fie opozabilă fără înscriere în cartea funciară; în acest sens, a se vedea S.A. Brădeanu, op. cit., p. 87], mulţi furnizori de astfel de utilităţi, deşi nu solicită intabularea acelor drepturi, au în schimb cerinţa (pentru racordarea imobilelor) ca proprietarii să autentifice declaraţii (care de regulă au un conţinut prestabilit de furnizor) prin care să precizeze că au luat cunoştinţă de existenţa acelor drepturi legale de uz şi servitute, iar apoi ca notarul instrumentator să solicite notarea în cartea funciară a acestor declaraţii. Lăsând la o parte problema birocraţiei şi a creşterii costurilor pentru proprietari, situaţia duce la dificultăţi cu registratorii de carte funciară, întrucât unii (în special, la cunoştinţa noastră, din zona Bucureşti-Ilfov) admit astfel de notări în baza art. 903 pct. 3 C. civ. raportat la art. 603 C. civ., în timp ce alţii resping solicitările întrucât cazul respectiv de notare nu se regăseşte expres nici la art. 902 şi 903 C. civ., dar nici la alt text normativ.

Asigurarea unui caracter mai „aerisit” al cărţilor funciare socotim că trebuie să fie şi motivul pentru care înscrisul autentic la care se face referire în art. 612 alin. (1) C. civ., necesar pentru derogarea de la distanţa minimă de construire faţă de o proprietate vecină, nu trebuie interpretat obligatoriu ca o convenţie constitutivă de servitute (aşa cum pare – deşi este, ce-i drept, vag formulat – să rezulte din O. Podaru, op. cit., pp. 70-71), ci poate fi (aşa cum, de altfel, se şi întâmplă în practica notarială şi administrativă) perceput şi ca un act unilateral cu valoare de „operaţiune juridică administrativă, preliminară emiterii unui act administrativ complex (autorizaţia de construire/desfiinţare)” (E.C. Zară, Acordul vecinilor exprimat în formă autentică necesar în cazul edificării unor construcţii, în anumite condiţii – între modalitate de intrare în legalitate, exprimarea unui resentiment şi ostilitatea administraţiei locale, în ***, Studii şi cercetări juridice. Conferinţa internaţională a doctoranzilor în drept, ed. a 10-a, Timişoara, 2018, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2018, p. 99 şi p. 103).

^[7] În ce ne priveşte, preferăm să nu folosim termenul de „împărţire” existent la alin. (1), deoarece această vocabulă poate încurca prin asocierea sa cu noţiunea de partaj. Apoi, nu ni se pare optimă raportarea normei la noţiunea de cărţi funciare, de preferat fiind raportarea la noţiunea de număr cadastral. Deşi, aşa cum am arătat, în prezent, unui număr cadastral îi corespunde o singură carte funciară, cel puţin din perspectivă conceptuală (în special raportat la legislaţiile anterioare de carte funciară) nu este exclusă ideea mai multor numere cadastrale într-o singură carte funciară.

^[8] Cf. C. Negrea, Legiuirile civile locale rămase în vigoare după extinderea legislaţiei civile a Vechiului Regat. Cartea I. Introducere. Partea I: cărţile funciare. Curs ţinut la Facultatea de Drept din Cluj-Sibiu, în anul şcolar 1943/1944, Librăria „Cartea românească din Cluj”, Sibiu, 1944, p. 134: „Modificarea statului material al corpului funciar prin deslipiri şi alipiri este menţionată şi reglementată în Rcf. ca operaţiune ocazionată de strămutarea proprietăţii parcelei sau porţiunii de parcelă ce urmează să fie deslipită de corpul funciar (…), deci numai când se ordonă întabularea dreptului de proprietate, în favoarea achizitorului asupra terenului deslipit (…). De aci, proprietarul nu ar putea cere pur şi simplu instanţei cf. ca să efectueze în afară de cazul acum spus deslipiri ori alipiri, ori să refacă compunerea iniţială a corpurilor funciare, afară doar dacă ar arăta că cu ocaziunea localizării corpul funciar a fost greşit alcătuit (…)”.

^[9] Şt. Laday, Cărţile funduare, ed. a II-a, Institutul de Arte Grafice „Cultura”, Cluj, 1927, p. 70. În acelaşi sens, a se vedea practica Biroului de cadastru şi publicitate imobiliară Constanţa relatată în minuta şedinţei reprezentanţilor Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România şi ai Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară din data de 21 octombrie 2019, pct. 4.

^[10] A se vedea C. Bădin, Opinie cu privire la forma în care se încheie actele de alipire sau dezlipire în lumina Codului civil, în B.N.P. nr. 2/2013, p. 5, unde se arată că operaţiunile de alipire sau dezlipire, prin modificarea pe care o antrenează, „au ca efect imediat modificarea dreptului real asupra imobilelor supuse acestor operaţiuni”, şi se aminteşte de opinia că „modificarea dreptului de proprietate, prin operaţiuni de alipiri sau dezlipiri aduse imobilului, se face potrivit regulilor aplicabile dobândirii drepturilor reale, în sens larg (strămutării sau constituirii), respectiv potrivit regulilor aplicabile stingerii acestora (…)”.

^[11] M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, Bucureşti, 2018, p. 307.

^[12] În sensul că un act de dezlipire este un act juridic civil şi, prin urmare, poate fi lovit de nulitate, a se vedea Jud. Buftea, sent. civ. nr. 5146 din 17 septembrie 2019, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 21 august 2021. A se vedea şi Jud. Zărneşti, sent. civ. nr. 331 din 4 aprilie 2017, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 30 august 2021, unde instanţa reţine că reclamantul a avut consimţământul „la momentul autentificării actului de alipire (…) afectat de o eroare asupra substanţei obiectului”. Adde Jud. Buftea, sent. civ. nr. 6278 din 8 noiembrie 2018, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 30 august 2021: „operaţiunea de alipire/dezlipire este una materială, nu este un act juridic de dispoziţie, nepresupunând o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau grevarea imobilului cu vreo sarcină reală, ci constituie o modificare a obiectului material al dreptului tabular. (…) Din perspectiva normelor în materie de cadastru şi carte funciară, dezlipirea/alipirea este o operaţiune materială ce necesită voinţa proprietarului imobilului. Din punct de vedere juridic, însă, alipirea/dezlipirea proprietăţii este un act juridic unilateral, astfel cum acesta este definit de art. 1324 C. civ.”, iar similar opinează C.A. Bucureşti, s. a VI-a civ., dec. nr. 513 A din 13 martie 2017, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 30 august 2021. A se vedea şi C. Cucu, Legislaţia cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Comentarii şi explicaţii, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 170. Autoarea vorbeşte despre negotium şi instrumentum în materie de alipiri şi dezlipiri, de unde deducem ideea că este vorba despre acte juridice.

^[13] În acelaşi sens, a se vedea A. Trăilescu, Comentariul art. 879 C. civ., în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul civil. Comentariu pe articole, ed. a 3-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2021, p. 1059. Autorul însă pare să considere că această situaţie ar reprezenta regula în materie de alipiri, în timp ce alipirea unor imobile de către acelaşi proprietar este tratată ca o excepţie, ceea ce este greu de acceptat.

În orice caz, interpretarea noastră privind modul de aplicare a art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 decurge inclusiv din art. 132 alin. (3) al Regulamentului ANCPI: „Proprietarii unor imobile alăturate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot solicita înscrierea alipirii în cartea funciară în baza actului de alipire, a unei convenţii privind stabilirea cotelor-părţi deţinute din imobilul rezultat în urma alipirii, încheiată în formă autentică şi a unei documentaţii cadastrale. Prin excepţie, în zona de extravilan, în scopul constituirii de exploataţii agricole, imobilele pot fi alipite fără a fi înscrise în prealabil în cartea funciară, dacă imobilul rezultat este delimitat în teren prin detalii fixe, stabile în timp. Documentaţia cadastrală se înregistrează pe flux întrerupt şi se întocmeşte în baza convenţiei în formă autentică a proprietarilor, pentru întreg imobilul rezultat din alipire. În actul autentic de alipire imobilele se identifică după nr. topografic sau după identificatorii din titlurile de proprietate” (s.n. – A.A.M.). Desigur, convenţia privind stabilirea cotelor-părţi deţinute din imobilul rezultat în urma alipirii se poate cuprinde (ba chiar este indicat să se întâmple astfel) în însuşi actul autentic de alipire.

În toate cazurile însă, este nevoie, după părerea noastră, ca aceste cote-părţi să reprezinte suprafeţele deţinute iniţial (cu acelaşi regim juridic, din perspectiva regimurilor matrimoniale), care nu se pot mări prin convenţia părţilor, fără să se schimbe natura juridică a actului.

De exemplu:

– dacă Primus deţine un teren de 500 mp în proprietate exclusivă, iar Secundus un alt teren învecinat, cu aceeaşi suprafaţă, tot în proprietate exclusivă, cei doi pot conveni alipirea acestor terenuri. La final, terenul rezultat din alipire, în suprafaţă totală de 1000 mp, va fi deţinut în coproprietate în cote-părţi de 50% pentru fiecare. Cei doi nu ar putea conveni prin actul de alipire alte cote, întrucât obiectul actului juridic ar înceta să mai fie alipirea imobilelor, ci alipirea dublată de o altă operaţiune juridică (vânzare, donaţie etc.);

– dacă Primus şi Secundus, soţi, deţin, în devălmăşie, ca bun comun, un teren în suprafaţă de 500 mp, iar Secundus deţine, ca bun propriu, un alt teren învecinat, de aceeaşi suprafaţă, cei doi pot conveni alipirea. Terenul rezultat din alipire va avea 1000 mp şi va fi deţinut: 50% ca bun comun şi 50% ca bun propriu al lui Secundus.

^[14] Apreciem că art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 este temei suficient pentru încheierea directă a unui act de alipire conform normei respective şi nu impune încheierea unui act juridic anterior care să conducă la o stare de coproprietate asupra fiecărui bun imobil cu aceiaşi titulari. Contra, a se vedea opinia exprimată de Direcţia juridică, legislaţie, studii notariale şi relaţii internaţionale din cadrul Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR) în UNNPR, Sinteza constatărilor rezultate în urma acţiunilor de control efectuate de către corpul de control al Uniunii în cursul anului 2015, Ed. Notarom, Bucureşti, 2017, p. 219 şi urm., unde se consideră că nu se pot alipi terenuri ale unor proprietari diferiţi fără un alt act anterior alipirii (contract de societate, schimb etc.) prin care să se ajungă la titulari identici ai proprietăţii asupra fiecărui bun imobil. Această soluţie se bazează, probabil, pe considerentul că actul de alipire vizat de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 are inclusiv valenţe de act translativ de drept real imobiliar (spre pildă, dacă Primus deţine în proprietate exclusivă un teren, iar Secundus deţine la fel alt teren, este clar că, în urma unei alipiri a celor două terenuri, prin care terenul rezultat din alipire va fi deţinut în coproprietate în cote-părţi de 1/2 pentru fiecare, fiecare persoană va primi inclusiv ceva asupra căruia, anterior alipirii, nu avea niciun drept), valenţe care s-ar explica mai uşor printr-un act anterior. Cu toate acestea, comandamentul legal şi redactarea corespunzătoare a actului de alipire ni se par suficiente şi nu vedem necesitatea sporirii artificiale a formalităţilor, pentru simplul scop de a clarifica ceva ce însuşi actul de alipire are aptitudinea de a transmite cu precizie.

^[15] M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, op. cit., p. 315.

^[16] Cf. art. 1883 alin. (1) C. civ.: „În cazul unei societăţi cu personalitate juridică, aporturile intră în patrimoniul societăţii, iar în cazul unei societăţi fără personalitate juridică, aporturile devin coproprietatea asociaţilor, afară de cazul în care au convenit, în mod expres, că vor trece în folosinţa lor comună” (s.n. – A.A.M.).

^[17] Pentru definiţii, a se vedea M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, op. cit., p. 319 şi p. 328. Dacă, totuşi, putem admite că sunt patrimoniale actele „care privesc drepturi reale”, este totuşi dificil de decelat cum putem, în concret, evalua în bani conţinutul unui act de alipire/dezlipire.

^[18] Idem, p. 322.

^[19] Idem, pp. 326-327.

^[20] În acest sens, a se vedea şi punctul de vedere al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat în Activitatea Uniunii nr. 1-2/2019, pp. 63-64: „operaţiunea de dezlipire nu este un act juridic de dispoziţie, nepresupunând o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau grevarea imobilului cu vreo sarcină reală, ci constituie o modificare a obiectului material al dreptului tabular”. În sensul că un act de alipire este un act de administrare, a se vedea şi Jud. Ploieşti, sent. civ. nr. 12694 din 17 septembrie 2014, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 30 august 2021.

^[21] M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, op. cit., p. 326. În ce ne priveşte, preferăm terminologia tradiţională, de „act de dispoziţie”, pentru simplul motiv că însuşi Codul civil o foloseşte în diverse locuri.

^[22] Referirea la caracterul material este într-o măsură discutabilă, deoarece, de principiu, este vorba de operaţiuni asupra identităţii cadastrale (noţiune care nu este una materială). Este adevărat că, în multe cazuri, operaţiunile de alipire/dezlipire sunt dublate, în fapt, de modificări de ordin material (demarcări prin gard, înţăruşare etc.), dar, cel puţin în teorie, acest lucru nu este obligatoriu.

În plus, tocmai ideea de caracter material la care trimite art. 879 alin. (5) C. civ. este uneori problematică pentru decelarea naturii juridice a actelor de alipire/dezlipire. A se vedea, de ex., C.A. Ploieşti, s. I civ., dec. nr. 505 din 1 octombrie 2019, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 23 august 2021, unde instanţa de recurs afirmă următoarele: „(…) Curtea constată că, deşi tribunalul a reţinut că este pertinentă susţinerea apelantului reclamant în sensul că norma de drept avută în vedere de prima instanţă şi reţinută drept fundament al respingerii cererii de anulare a actului de alipire nu este aplicabilă decât ipotezei în care parcelele din imobil supuse alipirii au acelaşi proprietar, ipoteză ce nu se verifică în speţă, totuşi a apreciat că soluţia de respingere a acţiunii este una corectă câtă vreme alipirea şi dezlipirea unor imobile intabulate în cartea funciară, aşa cum a reţinut şi Judecătoria, sunt acte materiale, iar nu acte juridice care să poată face obiectul unei acţiuni în anulare (…) Faţă de considerentele mai sus expuse, Curtea reţine că instanţa de apel a procedat la o corectă aplicare a dispoziţiilor legale (…)” (s.n. – A.A.M.). Adde Jud. Buzău, sent. civ. nr. 5651 din 18 octombrie 2018, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 30 august 2021: „Astfel, alipirea în sine nu este un act juridic ce poate fi atacat în instanţă şi desfiinţat pentru o cauză de nulitate. Pe de altă parte, voinţa de dezlipire, îmbrăcată în formă autentică, este de ajuns pentru a separa cele două imobile şi a le reînscrise în cartea funciară în mod separat. Fiind acte materiale, alipirea sau dezlipirea se execută la cererea titularului”. Or, după părerea noastră, un act de alipire/dezlipire este un act juridic civil, fiind cel puţin bizar să se considere că notarul public nu autentifică acte juridice ci acte materiale…

Tot acest caracter material la care trimite Codul civil pare să încurce uneori şi în literatura de specialitate. A se vedea, de exemplu, A. Trăilescu, Comentariul art. 880 C. civ., în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., p. 1060. Autorul porneşte de la C.C.R., dec. nr. 796 din 3 decembrie 2019, publicată în M. Of. nr. 169 din 2 martie 2020, unde Curtea Constituţională [sesizată cu soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 879 alin. (3) C. civ., excepţie pe care, în final, o respinge ca neîntemeiată] reţine că: „operaţiunile de modificare a imobilelor înscrise în cartea funciară, prin alipire sau dezlipire, la cererea titularului dreptului de proprietate, sunt de natură tehnico-materială, în sensul că nu implică transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce formează obiectul lor, ci mijlocesc modificarea materială a imobilelor, prin mărirea sau micşorarea suprafeţei acestora”. Însă, deşi pleacă de la această decizie, autorul concluzionează că natura juridică a actelor de alipire/dezlipire este „de operaţiuni tehnico-materiale care nu produc, prin ele însele, efecte juridice sau, cu alte cuvinte, nu transferă dreptul de proprietate asupra imobilelor ce formează obiectul lor, ci doar mijlocesc transformarea unor imobile în altele noi. Aşadar, aceste operaţiuni de alipire/dezlipire a imobilelor sunt acte de administrare, iar nu de dispoziţie”. Două observaţii trebuie formulate: i) autorul echivalează (sau pare că echivalează) efectele juridice ale unui act juridic cu transferul dreptului de proprietate, ceea ce este fundamental eronat; ii) deşi începe prin a preciza că actul de alipire/dezlipire nu produce efecte juridice, ceea ce ar duce la concluzia că nu suntem în prezenţa unui act juridic civil (deoarece acesta are ca scop producerea tocmai a unor efecte juridice), încheie prin precizarea că este vorba de un act de administrare (concluzie cu care, de altfel, suntem de principiu de acord); or actul de administrare ţine de clasificarea actelor juridice.

^[23] Propunerile de amendamente la proiectul noului Cod civil adoptat de Senat au fost publicate la adresa http://www.just.ro/sections/comunicate/comunicatedecembrie2008/5decembriev2/tabid/957/Default.aspx (accesată ultima oară la data de 29 mai 2012).

^[24] Republicată în M. Of. nr. 237 din 19 martie 2018.

^[25] Pentru definiţie, a se vedea M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, op. cit., p. 327.

^[26] Idem, p. 331.

^[27] Idem, p. 334. Întrucât dreptul de proprietate se transformă, ar fi vorba de un act juridic modificativ şi inovativ (transformator de drepturi) (idem, p. 335, nota 133). Ideea ar duce la concluzia că, în lipsa art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 („Actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică”), soluţia ar fi similară, raportat la art. 886 C. civ.: „Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel”.

^[28] Pentru definiţiile relevante privind punctele i)-p), a se vedea idem, pp. 336-342.

^[29] Pentru aplicaţii practice, a se vedea:

– Jud. Buftea, sent. civ. nr. 6278 din 8 noiembrie 2018, cit. supra: „În cauza de faţă, reclamantul solicită nulitatea absolută/anularea actului juridic unilateral prin care s-au alipit/dezlipit mai multe imobile, iar dispoziţia legală incidentă [art. 879 alin. (3) din C. civ.] stabileşte o condiţie de validitate pentru încheierea actului juridic (…), fără a indica şi sancţiunea incidentă.

În vederea stabilirii felului nulităţii, instanţa de judecată, în lipsa stabilirii de către legiuitor a acesteia se va raporta la natura interesului ocrotit prin edictarea normei juridice care a fost nesocotită la încheierea actului juridic, precum şi de prezumţia de nulitate relativă stabilită de art. 1252 C. civ.

Astfel, instanţa de judecată constată faptul că norma juridică incidentă ocroteşte un interes individual (particular), deci a unei norme juridice imperative de ordine privată, ţinând cont de efectele încheierii actului juridic în lipsa acordului titularilor sarcinilor”;

– Trib. Cluj, s. civ., dec. nr. 410 din 24 martie 2016, disponibilă la adresa www.rolii.ro, accesată ultima oară la data de 20 august 2021: „Este adevărat că în mod normal, potrivit dispoziţiilor art. 137 din Ordinul 700/2014, imobilul rezultat în urma alipirii ar trebui să fie grevat de toate sarcinile de care sunt grevate la rândul lor imobilele ce urmează a fi alipite, însă este foarte posibil ca menţiunile eronate referitoare la aceste sarcini, cuprinse în documentaţia cadastrală aferentă operaţiunii de alipire, documentaţie care potrivit legii este o anexă a cărţii funciare, să constituie o sursă de eroare la întocmirea operaţiunii de transcriere a servituţilor asupra imobilului rezultat din alipire. În niciun caz nu poate fi socotit abuziv refuzul pârâţilor de a consimţi la alipire în temeiul documentaţiei cadastrale, astfel cum este întocmită până în prezent, căci ar însemna să fie sancţionată atitudinea prudentă a acestora, care vor să prevină comiterea oricărei greşeli cu ocazia înscrierii operaţiunii de alipire. Opoziţia pârâţilor nu este justificată de intenţia lor de a vătăma, ci de intenţia de a-şi conserva dreptul de servitute în patrimoniul lor, astfel cum acesta există în prezent. Nu li se poate pretinde pârâţilor să consimtă în orice condiţii la operaţiunea de alipire, pentru ca apoi să fie puşi în situaţia de a îndrepta pe cheltuiala lor înscrierea eronată a dreptului de servitute, căci interesul în menţionarea corectă a servituţii fiind al lor, ei ar fi constrânşi să facă cheltuielile financiare pentru rectificarea înscrierii”.

Necesitatea existenţei consimţământului titularilor de sarcini se întâlneşte şi la nivel de drept străin. A se vedea, de exemplu, pentru situaţia alipirilor, pct. 16 din Division 6 – Amalgamation din Strata Titles Act 1988 aplicabil în Australia de Sud, al cărui alin. (2) arată următoarele: „An application for amalgamation (…) (c) must be endorsed with the consent of all persons (other than unit holders) with registered interests in the units (…)”. Australia de Sud are sistemul de publicitate imobiliară bazat pe sistemul Torrens, care, deşi diferă într-o măsură de sistemul de carte funciară, a fost sursă de inspiraţie pentru sistemele de carte funciară din Germania, Elveţia, dar şi din România (în acest sens, a se vedea G. N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947, p. 799). Adde art. 974b C. civ. elv.: „(1) Plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire peuvent être réunis si aucun droit de gage ni charge foncière ne doivent être transférés sur le nouvel immeuble ou que les créanciers y consentent. (2) Lorsque des servitudes, des annotations ou des mentions grèvent ces immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les ayants droit y consentent ou si leurs droits ne sont pas lésés à raison de la nature de la charge”. Se observă că alin. (2) al acestui text introduce şi posibilitatea alipirii fără consimţământul beneficiarilor anumitor tipuri de sarcini, dacă drepturile lor nu sunt lezate raportat la natura sarcinilor respective.

^[30] Cel mai des în practică se ridică problema acordurilor exprimate de către instituţiile de credit (titulare de ipoteci imobiliare), fiindcă, de regulă, acestea introduc în acorduri şi unele condiţii pe care clientul trebuie să le îndeplinească. Este util, din perspectiva probei executării obligaţiei de consiliere, ca aceste condiţii să fie reluate de către notar în cuprinsul actului de dezlipire/alipire.

De exemplu, un acord de alipire al unei instituţii de credit din prezent impune următoarele condiţii:

„– părţile (şi/sau succesorii lor în drepturi şi obligaţii, dacă este cazul) Contractului de credit nr. …/… vor semna cu B … S.A. un act adiţional la contractul de credit prin care să se precizeze cel puţin noua configuraţie/descriere/identificare fizică şi juridică a imobilului rezultat în urma încheierii actului de alipire;

– garantul ipotecar (şi/sau succesorii săi în drepturi şi obligaţii, dacă este cazul) va semna cu B … S.A. un act adiţional la contractul de ipotecă, în care se vor preciza cel puţin: i) noua configuraţie/descriere/identificare fizică şi juridică a imobilului rezultat în urma încheierii actului de alipire; ii) constituirea/extinderea ipotecii de rang 1(unu) şi a interdicţiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, demolare, extindere şi construire asupra imobilului rezultat în urma încheierii actului de alipire, înscrise în favoarea B … S.A.;

– garantul ipotecar va prezenta încheierea şi extrasul de carte funciară pentru informare din care să rezulte ipoteca de rang 1(unu) şi interdicţiile înscrise asupra imobilului rezultat în urma încheierii actului de alipire, în favoarea B … S.A.;

– se va prezenta un nou raport de evaluare asupra imobilului rezultat în urma încheierii actului de alipire”.

^[31] Situaţia diferă faţă de legislaţii anterioare de carte funciară; cf. C. Negrea, op. cit., p. 308: „se poate dispune însă deslipirea liberă de sarcini dacă se dovedeşte învoirea creditorilor interesaţi sau dacă deslipirea liberă de sarcini nu prejudiciază siguranţa creditorilor; asupra acesteia decide instanţa cf., pe lângă ascultarea prealabilă a creditorilor şi ţinând în seamă cu echitate toate împrejurările” (s.n. – A.A.M.). În acelaşi sens, a se vedea Şt. Laday, op. cit., p. 68.

^[32] În sensul că art. 769 C. civ. are ca premisă starea de coproprietate, a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 256.

^[33] Alineatul ni se pare similar art. 743 alin. (2) C. civ. elv.: „Si, selon les pièces justificatives ou les circonstances, l’exercice de la servitude se limite à certaines parcelles, cette servitude doit être radiée sur les parcelles non concernées”. Însă norma trebuie corelată cu art. 974a alin. (3) C. civ. elv: „Lorsqu’il ressort des pièces ou des circonstances qu’une inscription ne concerne pas certaines parcelles, elle doit être radiée. La procédure suit celle de la radiation des inscriptions” (s.n. – A.A.M.).

^[34] Uneori opiniile exprimate vizând aplicarea art. 769 alin. (3) C. civ. sunt cel puţin bizare. A se vedea, de pildă, minuta şedinţei reprezentanţilor Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România şi ai Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară din data de 20 ianuarie 2020 (deşi, în titlul minutei, anul este scris greşit ca fiind 2019) organizată în vederea unificării procedurilor de lucru, pp. 6-7, unde se spun următoarele: „Prin minuta şedinţei din 08.09.2014 s-a precizat faptul că regula rezultată din cuprinsul prevederilor art. 879 alin. (3) Cod civil, coroborate cu definiţia servituţii din art. 755 alin. (1), este în sensul că dezlipirea unui imobil grevat de dreptul de servitute se face cu acordul titularului dreptului de servitute, privită ca sarcină ce grevează imobilul supus acestei operaţiuni tehnice.

Prin excepţie, în considerarea dispoziţiilor art. 769 alin. (3) din Codul civil – referitoare la exercitarea servituţii în caz de împărţire a fondurilor – nu este necesar acordul titularilor dreptului de servitute la dezmembrarea (dezlipirea – p.n., A.A.M.) fondului aservit atunci când conţinutul şi exerciţiul dreptului de servitute nu este în niciun fel afectat de realizarea operaţiunii tehnice dorite de proprietarul acestui fond” (s.n. – A.A.M.).

O astfel de soluţie ignoră flagrant şi ilegal art. 879 alin. (3) C. civ. şi lasă nelămurită problema de a afla cum este posibil ca, fără acordul titularului dreptului de servitute, notarul şi registratorul de carte funciară să afle dacă dreptul de servitute este afectat sau nu de „realizarea operaţiunii tehnice” dorite de proprietarul fondului aservit. În plus, art. 769 alin. (3) C. civ. este greşit corelat cu art. 879 alin. (3) C. civ., deoarece primul vizează o ipoteză de stingere a dreptului de servitute, iar ultimul vizează o condiţie pentru înscrierea unui drept în cartea funciară ca urmare a unei alipiri/dezlipiri.

Cel mai supărător însă este că faptul că astfel de opinii sunt obligatorii pentru notari şi pentru registratorii de carte funciară, în baza recent modificatului alin. (13) al art. 22 din Legea nr. 7/1996, potrivit căruia „În baza protocolului de colaborare privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în vederea unificării procedurilor de lucru, Agenţia Naţională şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România organizează şedinţe de lucru periodice ale căror soluţii, consemnate în minutele de şedinţă, sunt obligatorii pentru notarii publici şi personalul de specialitate din oficiile teritoriale, de la data comunicării lor, cu privire la modul de soluţionare a situaţiei juridice analizate şi sunt urmate concomitent de emiterea deciziilor prevăzute la alin. (12)”. După cum se observă, textul ignoră în mod şocant art. 3 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 („Notarul public este învestit să îndeplinească un serviciu de interes public şi are statutul unei funcţii autonome”) şi deci sistemul conturat de Legea nr. 36/1995 în care autonomia funcţiei de notar presupune, în mod esenţial, printre altele, şi independenţa notarului public care este supus în principal controlului judiciar cu privire la modul de interpretare şi aplicare a legii, iar nu unor astfel de „minute de şedinţă”.

^[35] Cf. art. 42 alin. (2) teza a III-a din Legea nr. 7/1996, în forma aplicabilă până la 1 iulie 2010: „Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma, în caz de dezlipire, un imobil separat”.

^[36] Cf. art. 890 BGB care permite şi în prezent astfel de situaţii: „(1) More than one plot of land may be united as one plot of land by the owner having them registered in the Land Register as one plot of land. (2) A plot of land may be made part of another plot of land by the owner having it added to the latter in the Land Register” (s.n. – A.A.M.).

^[37] A.-A. Moise, Regimul juridic al privilegiilor şi al ipotecilor imobiliare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2015, pp. 500-503.

^[38] A se vedea G. Boroi, A. Ilie, Comentariile Codului civil. Garanţiile personale. Privilegiile şi garanţiile reale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 139, precum şi M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, op. cit., pp. 146-147, nota 1.

^[39] Repetăm: soluţia ni se pare discutabilă, deoarece, bunăoară, poate duce inclusiv la situaţii extreme: alipirea unui teren de 50 mp ipotecat cu un teren de 2000 mp neipotecat va duce la extinderea ipotecii.

^[40] Cf. art. 974b alin. (3) C. civ. elv. care arată că, în caz de alipire,: „Lorsque des servitudes, des annotations ou des mentions sont inscrites en faveur des immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les propriétaires des immeubles grevés y consentent ou si la réunion n’entraîne aucune aggravation de la charge” (s.n. – A.A.M.). Acest text aşadar, în cazul unei servituţi, întâi cere (fără îndoială, pentru prudenţă) consimţământul proprietarului fondului aservit, iar abia apoi precizează că se poate încheia operaţiunea şi fără acest consimţământ, dar doar în caz de lipsă de agravare a sarcinii.

^[41] A se vedea şi I. Popa, A.-A. Moise, Drept notarial. Organizarea activităţii. Statutul notarului. Proceduri notariale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, pp. 139-226.

^[42] Conform art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996: „(1) În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: (…) e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului”.

^[43] Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală a fost publicată în M. Of. nr. 547 din 23 iulie 2015.

^[44] Aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr. 2333/C/2013, publicat în M. Of. nr. 479 din 1 august 2013.

^[45] Republicată în M. Of. nr. 933 din 13 octombrie 2004.

^[46] Cf. C. Negrea, op. cit., p. 308, unde se spune că, pentru admisibilitatea dezlipirilor şi alipirilor, trebuia prezentată instanţei de carte funciară „dovada autorizării «politice» (din partea organelor administrative etc.) ce este eventual necesară din consideraţiuni de interes obştesc; astfel de autorizare este necesară în unele oraşe prin statutele lor locale, pentru a se evita fărâmiţarea excesivă a parcelelor”.

Controlul administrativ al unei lotizări există, într-o formă foarte complexă, şi în Franţa. În plus, în această ţară, lotizantul poate concepe, cu caracter contractual, un caiet de sarcini „care organizează viaţa colectivă a celor lotizaţi (se subînţelege: după înstrăinarea loturilor – p.n., A.A.M.), precizându-le drepturile şi obligaţiile”, de regulă prin forma unor servituţi ori, am zice noi, unor obligaţii propter rem, caiet de sarcini care însă, nota bene, poate fi ulterior modificat de către prefect, ceea ce „constituie o curioasă atingere adusă forţei obligatorii a contractului” (Ph. Malaurie, L. Aynès, Drept civil. Bunurile, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2013, p. 308, text şi nota 5).

^[47] Nu are sens să analizăm sintagma „încheie în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură”, deoarece discuţia ar fi inutilă. În ciuda solicitărilor repetate, legiuitorul nu este în stare de peste 18 ani să lămurească modul de aplicare a acestei dispoziţii, iar interogaţiile în practică sunt constante (de pildă: este relevant doar scopul de la momentul încheierii actului, fiind posibil aşadar pentru proprietar să-şi schimbe opinia în ziua următoare încheierii actului de alipire/dezlipire? Cine este abilitat să controleze existenţa acestui scop şi cum? etc.). Un lucru este cert: în minutele şedinţelor reprezentanţilor Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România şi ai Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară s-a decis că, pentru ca registratorul de carte funciară să nu respingă înscrierea actului de alipire/dezlipire pentru motivul neprecizării certificatului de urbanism în cuprinsul său (în cazul alipirii/dezlipirii terenurilor din/în 2 corpuri de carte funciară), proprietarul să declare pe proprie răspundere în act că operaţiunea „nu se încheie în scopul realizării de lucrări de construcţii şi de infrastructură”.

^[48] Publicată în M. Of. nr. 373 din 10 iulie 2001.

^[49] Potrivit art. 135 alin. (2) din Regulamentul ANCPI: „Documentaţia cadastrală de dezlipire/alipire conţine: (…) h) certificatul de urbanism, în cazurile prevăzute de lege”.

^[50] Formularea fiind „lovite de nulitate”, înseamnă că este vorba despre nulitate absolută (M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, op. cit., p. 546). Prof. Marian Nicolae (idem, p. 559) pare să admită, şi sub noul Cod civil, regularizarea actului lovit de nulitate absolută prin „îndeplinirea subsecventă a cerinţelor legale, nerespectate în momentul încheierii actului (de ex., prin obţinerea autorizaţiei administrative, până la anularea actului)”, ceea ce ar însemna că, teoretic, ar putea exista regularizare dacă actul de alipire/dezlipire s-ar încheia fără certificat de urbanism (când acesta este obligatoriu), iar acesta din urmă s-ar obţine ulterior. Pentru o opinie similară a se vedea Adresa UNNPR publicată în Activitatea Uniunii nr. 9-10/2017, p. 181. După noi însă, imperativul desfăşurării activităţii astfel încât să se prevină litigii (art. 9 din Legea nr. 36/1995) exclude o astfel de ipoteză în activitatea notarială. Notarul nu are voie să autentifice acte care pot fi lovite de nulitate, chiar şi dacă există perspectiva regularizării.

^[51] Existenţa unei documentaţii cadastrale (în special este vorba de planurile şi/sau releveele loturilor rezultate din operaţiunea dorită) este, aşadar, esenţială pentru o alipire sau o dezlipire. Aparent, întocmirea unei astfel de documentaţii nu prezintă o dificultate sporită: persoana interesată apelează la o persoană autorizată, iar aceasta din urmă va respecta voinţa proprietarului (de exemplu, numărul de loturi în care se va efectua dezlipirea, suprafeţele loturilor rezultate din dezlipire, poziţionarea acelor loturi etc.), cu observarea însă şi a regulilor locale de urbanism (de exemplu, anumite planuri urbanistice generale pot interzice dezlipirea în loturi mai mici de o anumită suprafaţă, deşi, în realitate, interdicţia ar trebui să vizeze nu dezlipirea propriu-zisă – deoarece aceasta din urmă se poate efectua pentru anumite operaţiuni inevitabile, de pildă eliminarea suprapunerilor cadastrale sau intrarea în legalitate cu privire la deschiderea la frontul de stradă necesară construirii; or, acestea fac necesară de regulă şi dezlipirea unor suprafeţe foarte mici de teren – ci mai degrabă eliberarea ulterioară a autorizaţiei de construire pentru loturi de teren în suprafaţă prea mică).

Cu toate acestea, lucrurile se schimbă în practica dezvoltatorilor imobiliari. Din păcate, mulţi ani (şi încă ne aflăm în această situaţie), conceptul cadastral al multor ansambluri rezidenţiale a fost haotic, deoarece a lipsit o consiliere adecvată adusă dezvoltatorului imobiliar (atât din partea persoanelor autorizate să efectueze măsurători cadastrale, dar şi din partea juriştilor implicaţi – admitem, inclusiv notari, cu precizarea însă că, din păcate, rareori dezvoltatorii imobiliari se consultă cu un notar anterior începerii operaţiunilor de dezlipiri prin care se concretizează proiectul imobiliar, la notar apelându-se de regulă doar după ce documentaţia cadastrală de dezlipire a fost întocmită).

Ce înseamnă acest lucru? Înseamnă că, în practică, multe ansambluri rezidenţiale au fost concepute în felul următor: s-a cumpărat terenul, s-a dezlipit terenul în mai multe loturi, pe anumite loturi s-au edificat construcţii (care, ulterior, au fost apartamentate), loturile neconstruite s-au dezlipit şi ele în şi mai multe loturi, dintre care unele (admitem, necesare) cu destinaţia de locuri de parcare şi de drumuri de acces (acestea din urmă fiind de regulă multiple, asigurând accesul unul prin celălalt până la drumul public), iar altele cu destinaţii fie de agrement (după caz, spaţii de joacă, spaţii verzi, piscină etc.), fie de uz tehnic, dar toate acestea din urmă de utilitate comună pentru apartamentele din complexul imobiliar. Astfel, fiecărui apartament vândut de către dezvoltator îi corespunde un număr foarte mare de drepturi accesorii (dreptul de proprietate asupra locului de parcare, cotă-parte din dreptul de proprietate asupra drumurilor de acces şi cotă-parte din dreptul de proprietate asupra terenurilor cu destinaţie de spaţii comune), care fiecare vizează un imobil înscris în cartea funciară şi deci care necesită obţinere de extras de carte funciară, ceea ce, din start, creşte costurile. În plus, în special în ce priveşte drumurile de acces şi terenurile cu destinaţii de spaţii comune, acestea presupun, în virtutea conceptului imobiliar, foarte mulţi coproprietari (cota-parte pe care aceştia o dobândesc fiind foarte mică). De aici rezultă că acele cărţi funciare sunt extrem de voluminoase, iar extrasele de carte funciară (ajungând la sute de pagini uneori) sunt imposibil de citit integral. Aceasta n-ar reprezenta o problemă propriu-zisă dacă registratorii de carte funciară ar evidenţia corect operaţiunile în cartea funciară (de exemplu, dacă, pentru un proprietar corect identificat la partea a II-a a cărţii funciare cu litera B şi număr corespunzător, o sarcină din partea a III-a a cărţii funciare – de regulă, drept convenţional sau legal de ipotecă imobiliară – ar indica şi ea precis proprietarul corect, care şi-a grevat dreptul). Însă tocmai volumul mare de înscrieri duce constant la erori din partea registratorilor (înscrieri greşite, radieri greşite etc.) şi, concret, devine uneori imposibil din lectura extrasului de carte funciară să se depisteze dacă, bunăoară, cota-parte din drumul de acces a fost grevată sau nu. Aceasta s-ar putea rezolva dacă dezvoltatorii imobiliari ar fi consiliaţi, în faza întocmirii documentaţiilor cadastrale de dezlipire, în sensul simplificării proiectelor imobiliare (de exemplu, s-ar putea stabili terenuri cu destinaţii multiple sau defalcarea terenurilor cu destinaţie de spaţii comune pe câte o construcţie separată, iar nu pentru toate construcţiile din ansamblul rezidenţial), cu scopul pur şi simplu de a scădea numărul de operaţiuni într-o anumită carte funciară şi deci pentru a facilita munca registratorilor de carte funciară şi a preveni erorile.

^[52] Problema accesului la loturile rezultate din alipire/dezlipire nu poate fi străină notarului, care este prudent să evidenţieze în cuprinsul înscrisului loturile pe care urmează să se facă accesul la drumul public. 

Spre exemplu:

– dacă un teren cu acces la drum public, se dezlipeşte în trei loturi, dintre care două nu au acces direct decât prin intermediul ultimului lot, este indicat ca acest lucru să se evidenţieze în mod distinct;

– dacă se alipesc două loturi, la care accesul se va face prin intermediul unui al treilea, dobândit prin alt titlu de proprietate, atunci este indicat ca acest lucru să se evidenţieze în cuprinsul înscrisului.

Aceasta întrucât actul autentic de alipire/dezlipire va fi folosit ulterior de către proprietar în circuitul civil şi se impune ca acest act să cuprindă o imagine cât mai completă asupra situaţiei de fapt. Însă ipotezele de speţă pot fi deosebit de variate şi pot invalida în anumite cazuri soluţia amintită de noi.

^[53] Pentru o speţă în care documentaţia cadastrală de alipire nu a fost recepţionată întrucât imobilele ce se doreau a fi alipite aveau coordonate care apăreau, în evidenţele de cadastru, ca fiind suprapuse peste coordonatele altei proprietăţi, a se vedea Jud. Sectorului 5 Bucureşti, sent. civ. nr. 6815 din 19 octombrie 2010, în M. Mîneran, Cartea funciară. Jurisprudenţă comentată şi reglementarea din noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, pp. 232-233.

^[54] Cf. art. 712e alin. (2) C. civ. elv.: „L’acte constitutif (al unui condominiu – p.n., A.A.M.) doit indiquer la délimitation des étages ou parties d’étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d’étage”.

^[55] Ph. Malaurie, L. Aynès, op. cit., p. 308.