Despre aparenta vocaţie de generalitate a procedurii de evacuare reglementate de art. 1034 şi urm. C. proc. civ.

Studiu publicat în volumul In Honorem Flavius Antoniu Baias. Aparența în drept, tomul I, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 247-257.

Preliminarii

Problema juridică pe care dorim să o supunem atenţiei vizează stabilirea domeniului în care poate fi aplicată procedura specială de evacuare prevăzută de art. 1034 şi urm. C. proc. civ., mai precis dacă această procedură poate viza evacuarea dintr-un imobil a oricărei persoane care nu mai deţine un titlu valabil asupra acestuia sau dacă această procedură este circumscrisă strict situaţiilor legate de încetarea contractului de locaţiune ori cazurilor în care o persoană nu a avut niciodată un titlu valabil pentru deţinerea imobilului, beneficiind, eventual, de o toleranţă din partea proprietarului^[1].

Art. 1034 C. proc. civ. definind domeniul de aplicare al Titlului XI, Cartea a VI-a, din codul de procedură civilă stabileşte în alin. (1) că „Dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane”, pentru ca în alin. (2) să fie definiţi anumiţi termeni, respectiv cel de „locaţiune”, „locator”, „locatar”, „proprietar”, „imobil” şi „ocupant”. Dacă termenii aici definiţi nu surprind faţă de accepţiunea generală care le este atribuită, cu mici excepţii, atenţia ne este captată de definirea termenului de „ocupant” al imobilului, ca fiind „oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului”.

Dat fiind modul în care este definit de art. 1032 alin. (2) lit. b) C. proc. civ., termenul de „locatar” al imobilului, ca fiind „locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatar sau un cesionar al locatarului”, ar părea că legiuitorul se referă la cei care au deţinut cândva un titlu cu privire la un imobil, în timp ce prin termenul de „ocupant” legiuitorul prin art. 1034 alin. (2) lit. e) C. proc. civ. ar desemna o persoană care nu deţine un titlu (şi nici nu l-a deţinut), fiind o persoană care ocupă în fapt imobilul, fiind cel mult tolerat în imobil (cu „îngăduinţa” ori „permisiunea” proprietarului). Domeniul de aplicare al procedurii speciale ar părea, prin urmare, a putea fi determinat fără eforturi, procedura fiind aplicabilă în situaţia încetării contractelor de locaţiune^[2], precum şi în cazul în care o persoană ocupă imobilul, fără a fi deţinut vreun titlu asupra acestuia.

Liniştea este însă tulburată de prevederile art. 1039 C. proc. civ., text care referindu-se la notificarea ocupantului, ca prim pas pentru demararea procedurii de evacuare, evocă ideea existenţei, cândva, a unui „drept” şi în favoarea „ocupantului”, drept care între timp a încetat. Conform normei, „atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării”. Observăm că, spre deosebire de prevederile art. 1034 alin. (2) C. proc. civ. care definesc ocupantul ca fiind persoana care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, evocând ideea că această persoană nu a beneficiat niciodată de un titlu valabil pentru ocuparea imobilului, ci, cel mult, de „permisiunea ori îngăduinţa” proprietarului, textul art. 1039 C. proc. civ. se referă la persoana ocupantului, ca fiind persoana al cărui „drept” de a ocupa imobilul a încetat. De aici, şi până la a face din această procedură de evacuare, o procedură de drept comun, nu mai este decât un pas, care a şi fost făcut, susţinându-se aplicarea acestei proceduri în toate situaţiile în care titlul pârâtului nu ar mai fi actual, indiferent dacă titlul acestuia l-a constituit un contract de locaţiune sau orice alt contract care i-a permis pârâtului să deţină imobilul. În acest sens, se afirmă în doctrină^[3]că, din moment ce noţiunea de „ocupant” vizează „orice altă persoană care are obligaţia de predare a unui imobil ce intră în conţinutul unui raport juridic, altul decât cel de locaţiune sau de închiriere”, procedura va fi aplicabilă în toate aceste situaţii, diferind doar notificarea prealabilă care va fi formulată, fie pe temeiul lui 1038 C. proc. civ. atunci când obligaţia de predare are un temei contractual, fie pe temeiul art. 1039 C. proc. civ. atunci când nu există un astfel de temei. Practica judiciară^[4], la rândul ei, a mers pe aceeaşi idee, dând eficienţă acestei proceduri speciale în situaţiile în care titlul pârâtului a încetat, chiar şi atunci când nu era vorba despre un contract de locaţiune ce s-ar fi încheiat între părţi (ci de vânzare, ori de o promisiune sinalagmatică de vânzare), ori chiar pentru executarea unor obligaţii contractuale^[5].

Aceasta ar însemna că în situaţiile în care s-ar ajunge la desfiinţarea unui contract, indiferent de obiectul său, urmare a constatării ori pronunţării nulităţii ori rezoluţiunii contractului, pentru ipotezele în care nu s-a solicitat şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, odată cu constatarea/pronunţarea nulităţii/rezoluţiunii contractului, fostul proprietar pare a fi îndrituit să recurgă la procedura evacuării prevăzute în Cartea a VI-a, Titlul XI al Codului de procedură civilă, evitând astfel promovarea unei acţiuni care să vizeze repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului ori promovarea unei acţiuni în revendicare^[6].

Dar oare chiar aşa să fie, poate fi considerată procedura de evacuare prevăzută în prevederile art. 1034 şi urm. C. proc. civ. o procedură aplicabilă pentru toate situaţiile în care titlul deţinătorului imobilului nu ar mai fi unul actual? Sau această procedură este aplicabilă exclusiv doar în cazurile în care titlul celui care deţine imobilul a fost o locaţiune care nu mai este în fiinţă sau când persoana care deţine imobilul nu a avut niciodată un titlu asupra imobilului, ocupându-l doar în fapt, cel mult, cu permisiunea sau îngăduinţa locatarului? Iată problemele la care vom încerca să răspundem în cele ce urmează.

§1. Caracterul de procedură specială

Procedura de evacuare prevăzută de art. 1034 şi urm. C. proc. civ. constituie o procedură specială, normele legale care o reglementează făcând parte din procedurile cuprinse în Cartea a VI-a a Codului de procedură civilă, intitulat „Proceduri speciale”. După un asemenea titlu am fi oare tentaţi să spunem că o astfel de procedură nu ar putea deveni o procedură aplicabilă ca regulă, pentru că atunci de ce mai este denumită specială? Cuvântul „special” ataşat procedurii vizează oare şi domeniul de aplicare al procedurii sau doar reflectă specificitatea normelor procedurale de urmat în respectivul tip de litigii, derogatorii de la normele generale de procedură care guvernează un raport juridic procedural?

Dacă privim celelalte tipuri de proceduri cuprinse în cartea a VI-a a Codului de procedură civilă, putem observa că procedurile acolo prevăzute au vocaţia specificităţii prin conţinutul lor, iar nu prin domenialitatea lor. Procedura divorţului este aceeaşi de urmat pentru toate situaţiile în care se tinde la a pune capăt unor relaţii de căsătorie grav şi iremediabil compromise, procedura punerii sub interdicţie este aceeaşi pentru toate persoanele al căror discernământ este afectat de o boală gravă şi care le lipseşte de capacităţile intelective necesare a se îngriji singuri de propriile interese, măsurile asigurătorii şi conservatorii care pot fi solicitate ipotetic de creditori sunt aceleaşi faţă de debitorul lor, indiferent de sursa raportului juridic, procedura ofertei reale de plată este aplicabilă pentru toate situaţiile în care debitorul doreşte să se elibereze de o plată în raport cu creditorul său, etc. Prin urmare, în această logică a lucrurilor, ar trebui ca şi această procedură a evacuării, chiar facultativă fiind, să aibă o vocaţie de aplicare generală, pentru toate cazurile în care pârâtul, deţinător al imobilului, nu mai are un titlu care să justifice această deţinere. Cu toate acestea, nu putem achiesa la o astfel de perspectivă de abordare, intenţia legiuitorului fiind alta, astfel cum vom încerca să argumentăm în cele ce urmează.

§2. Legiuitorul se preocupă să definească domeniul de aplicare al acestei proceduri

Dintru-început trebuie observat că spre deosebire de alte tipuri de proceduri speciale, care au, ca regulă, potenţialitatea aplicării lor în raport cu orice subiect de drept procedural, normele din această procedură vizează doar anumiţi subiecţi, astfel cum aceştia sunt legal definiţi.

Dacă legiuitorul ar fi dorit ca această procedură să fie aplicabilă oricărei situaţii în care pârâtul nu ar mai deţine un drept actual asupra imobilului, legiuitorul nu ar fi încercat să circumscrie sfera persoanelor care pot fi supuse acestei proceduri. Or, legiuitorul prin art. 1034 alin. (2) C. proc. civ. s-a preocupat să definească persoanele care pot beneficia de această procedură, în calitate de reclamant, dar şi persoanele împotriva cărora poate fi iniţiată procedura specială a evacuării, ceea ce înseamnă că nu a înţeles să dea procedurii o vocaţie generală, indiferentă de calitatea celor implicaţi într-un raportul juridic. Astfel, legiuitorul defineşte termenii de „locator”, de „locatar”, de „proprietar”, de „ocupant”, ceea ce semnifică voinţa sa de a recunoaşte aplicarea acestei proceduri, doar în mod excepţional, în favoarea, respectiv împotriva, persoanelor care se încadrează în definiţiile legale formulate^[7].

Nu ar fi existat niciun interes pentru legiuitor să se preocupe de aceste definiţii, dacă ar fi înţeles să facă din procedura specială a evacuării o procedură aplicabilă în toate cazurile în care pârâtul nu mai deţine un titlu asupra bunului imobil. De ce legiuitorul ar fi ales să definească termeni care gravitează în jurul contractului de locaţiune, dacă ar fi înţeles ca domeniul de aplicare al procedurii să fie unul general, utilizabil în toate cazurile în care pârâtul nu ar mai deţine un titlu asupra imobilului, indiferent care ar fi fost acesta (un contract translativ de proprietate, antecontract etc., desfiinţat între timp). Dacă legiuitorul ar fi dorit aplicabilitatea procedurii speciale de evacuare pentru toate situaţiile în care pârâtul nu ar mai deţine un drept asupra imobilului ar fi prevăzut un text simplu, de maniera: „Acţiunea poate fi îndreptată împotriva unei persoane care deţine un imobil fără niciun titlu la data promovării acţiunii”. Nu avea niciun rost să facă referire la contractul de locaţiune în această secţiune. În fond, încetarea contractului de locaţiune, indiferent de cauză, l-ar fi pus pe fostul locatar în situaţia de a deţine bunul fără titlu. Nu mai era deci nevoie de referinţe legale la contractul de locaţiune! Or, tocmai pentru că partea substanţială a reglementării este consacrată contractului de locaţiune, şi adiacent „ocupantului”, ne determină să considerăm că acest „ocupant” este o persoană legată (cel mult) de o locaţiune sau de o calitate contractuală prin care a avut cel mult un drept similar celui al locatarului. Bineînţeles, afară de situaţia în care nu a avut, niciodată, niciun titlu asupra bunului!

§3. Conţinutul definiţiei legale a termenului de „ocupant”

Este de observat că din definiţia dată de art. 1034 C. proc. civ. persoanei „ocupantului” nu rezultă în niciun caz că aceasta ar fi avut vreun titlu pentru deţinerea imobilului. Abia dintr-o normă ce vizează procedura evacuării se arată că procedura poate viza şi persoane al căror „drept” a încetat până la data promovării acţiunii. Or, nu este firesc, să fie adăugate alte elemente la definiţia legală formulată „ocupantului”, urmare a unei norme ce vizează strict demararea procedurii de evacuare a acestuia.

Este greu de acceptat ca noţiunile de „permisiune” şi „îngăduinţă” a proprietarului la care face referire art. 1034 C. proc. civ. să aibă în vedere situaţiile în care au existat anumite drepturi care ar fi fost conferite la un moment dat, printr-un titlu, altul decât cel de locaţiune, celui care deţine imobilul. Aceşti termeni nu pot viza decât situaţiile în care deţinătorului imobilului nu i-a fost constituit vreun drept asupra acestuia. Dreptul acordat, este evident altceva decât o „permisiune” sau o „îngăduinţă”. Iar deţinerea imobilului, ulterior ineficacităţii titlului nu semnifică, ca regulă, permisiunea sau îngăduinţa proprietarului, trecerea unui interval de timp de la data ineficacităţii titlului putând avea diverse explicaţii: lipsa de interes a proprietarului faţă de imobil, termenul de analiză pentru luarea unei decizii etc.

Indubitabil, norma art. 1039 C. proc. civ. face referire la încetarea „dreptului” ocupantului. Cum s-ar putea explica această referire, din moment ce ea lipseşte din definirea legală a termenului de „ocupant”? Una dintre explicaţii ar putea fi inadvertenţa legislativă. Alta, s-ar putea referi la faptul că legiuitorul atribuie aici sintagmei de „drept de a ocupa imobilul care a încetat” (s.a.) o semnificaţie aparte, respectiv absenţa la un moment dat a îngăduinţei sau permisiunii proprietarului şi de care ocupantul a beneficiat cândva^[8]. Şi, în fine, ar putea fi identificate situaţii în care cel care deţine imobilul, chiar fără să fi fost „locatar” în sensul art. 1034 C. proc. civ., chiar să fi avut un drept de natura celui deţinut de un locatar. Am putea avea aici în vedere cazurile în care ar fi vizaţi membrii familiei locatarului, care, deşi nu sunt părţi ale contractului de locaţiune, au totuşi dreptul de a locui împreună cu locatarul. Categoria de persoane la care face referire art. 1832 C. civ. ar putea intra în această categorie. Conform alin. (1) al acestui text, „În lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens, şi alte persoane pot locui împreună cu chiriaşul (…)”, alin. (2) al articolului menţionat consacrând opozabilitatea de drept a încetării contractului faţă de aceste persoane care „locuiesc, cu sau fără titlu împreună cu chiriaşul”. Ar mai putea fi situaţia unui comodatar (categorie de persoane nevizate de art. 1034 C. proc. civ. prin definiţia dată „locatarului”) al cărui drept nu poate supravieţui drepturilor celui care i-a constituit această favoare etc. Cu alte cuvinte, pot exista şi „ocupanţi” care au avut un drept, alături de „locatar” şi care să înceteze odată cu drepturile acestuia. Astfel, poate fi găsită aplicabilitate şi normei consacrate de art. 1039 C. proc. civ. care face referire la încetarea dreptului ocupantului.

Indiferent de soluţiile de interpretare pe care le-am îmbrăţişa, credem că rezultă cu prisosinţă că textul consacrat de art. 1039 C. proc. civ. nu poate deveni unul care să facă din procedura specială a evacuării o procedură uzitată pentru toate situaţiile în care deţinătorul unui imobil nu ar mai avea un titlu asupra bunului, urmare a desfiinţării acestuia şi care, iniţial, a justificat transferului dreptului de proprietate sau a unor atribute ale acestuia în favoarea actualului deţinător al imobilului. A admite contrariul ar duce la grave dezechilibre în raporturile juridice civile, aşa cum vom vedea în cele ce urmează.

§4. Aplicarea procedurii de evacuare pentru orice raport contractual încetat, ar rupe echilibrul contractual care se manifestă şi în faza restituirii prestaţiilor, reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor vizând şi etapa desfiinţării contractului, nu doar cea a executării lui

Constituirea unui titlu pentru exercitarea dreptului de proprietate sau a prerogativelor acestui drept în favoarea unui cocontractant este cel mai adesea consecinţa stabilirii unui raport juridic sinalagmatic între părţile contractante. După cum se ştie, reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor părţilor implicate într-un contract sinalagmatic constituie o trăsătură esenţială a acestor contracte. Dar, această reciprocitate şi interdependenţă a obligaţiilor se întind şi dincolo de faza executării unui contract sinalagmatic, guvernând inclusiv faza desfiinţării contractului. Ca atare, restituirea prestaţiilor contractuale, urmare a desfiinţării contractului, consecinţă a anulării sau rezoluţiunii acestuia va fi supusă aceluiaşi principiu al reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor, de data aceasta a obligaţiei de restituire^[9].

Cum corelăm acest principiu, care implică şi restituirea concomitentă a prestaţiilor executate în temeiul unui contract sinalagmatic desfiinţat, cu normele cuprinse în conţinutul procedurii speciale de evacuare? Ar putea, de pildă, vânzătorul unui bun imobil, să pretindă predarea bunului de către cumpărător, fără să restituie preţul încasat, în cadrul unei proceduri speciale de evacuare, presupunând că nu s-a solicitat repunerea părţilor în situaţia anterioară cu ocazia soluţionării cererii în anularea sau rezoluţiunea contractului de vânzare?

Conform art. 1043 alin. (1) C. proc. civ., „Pârâtul chemat în judecată, potrivit procedurii prevăzute în prezentul titlu, nu poate formula cerere reconvenţională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanţie, pretenţiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată”. Această prevedere, menită a răspunde exigenţelor de celeritate impuse în această procedură, face deci imposibilă formularea în cadrul acţiunii în evacuare, a unei pretenţii care să vizeze restituirea prestaţiei executate în temeiul unui contract desfiinţat. Or, dacă am accepta aplicarea acestei proceduri pentru orice contract, ar însemna să ignorăm reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor care se aplică şi în faza restituirii prestaţiilor unui contract desfiinţat, întotdeauna partea contractantă care pretinde primirea bunului fiind în avantaj faţă de cocontractantul care ar pretinde restituirea propriei prestaţii (de pildă, o sumă de bani plătită cu titlu de preţ, contravaloarea întreţinerii pentru ipoteza în care ar fi fost invocată nulitatea contractului sau rezoluţiunea din motive imputabile întreţinutului etc.).

Apoi, ar mai fi de observat că, dând o sferă largă de aplicare acestei proceduri, s-ar ajunge la negarea sau reducerea substanţială a câmpului de aplicare a unor instituţii de drept material. Este, astfel, cazul dreptului de retenţie, consacrat de art. 2495 şi urm. C. civ. În condiţiile în care în cadrul acestei proceduri nu pot fi formulate cereri care să vizeze pretenţii ale pârâtului, acestea putând fi valorificate doar pe calea unei acţiuni separate (art. 1043 C. proc. civ.)^[10], s-ar ajunge ca o normă de procedură să elimine practic funcţionarea dreptului de retenţie atunci când raportul juridic s-ar referi la un imobil, reducând sfera acestei instituţii doar la situaţia în care raportul juridic s-ar referi doar la bunurile mobile. Este adevărat că dreptul de retenţie poate fi invocat şi ca mijloc de apărare^[11], dar pentru recunoaşterea creanţei retentorului este nevoie de un capăt de cerere care să vizeze recunoaşterea creanţei retentorului şi obligarea reclamantului, creditor al restituirii bunului, la plată^[12]. Or, procedura specială a evacuării, care impune o procedură sumară de judecată este incompatibilă cu soluţionarea unor astfel de cereri. În aprecierea noastră, inclusiv pentru a nu se ajunge la golirea de conţinut a unor instituţii de drept material, printr-o normă de procedură, ar trebui ca sfera de aplicare a acestei proceduri să fie una cât mai restrictivă^[13].

Cu atât mai puţin putem admite că această procedură poate fi o alternativă pentru situaţiile în care nu s-ar executa o obligaţie contractuală de predare care poartă asupra unui imobil^[14]. Conţinutul şi complexitatea obligaţiei de predare ce incumbă în cazul unui contract translativ de proprietate, nu poate fi substituită de obţinerea bunului de creditorul obligaţiei de predare pe calea acestei proceduri. Îndeplinirea obligaţiei de predare nu poate fi redusă doar la obţinerea bunului vizat prin contract. Ea cuprinde şi accesoriile bunului, titlurile şi documentele privitoare la proprietate etc., aspecte care rămân nerezolvate printr-o hotărâre de evacuare. Dar mai mult, considerăm că recurgerea la o astfel de procedură este chiar inadmisibilă, din moment ce există norme de drept material care reglementează executarea silită a obligaţiilor contractuale de a face (art. 1516 şi urm., art. 1528 C. civ.), dar şi norme consacrate obligaţiei de predare în cazul diferitelor contracte speciale^[15].

§5. Surse de inspiraţie

Sursele de inspiraţie ale legiuitorului român par a le fi constituit dispoziţiile art. 657-669 C. proc. civ. it. şi cele ale art. 4701-4735 C. proc. civ. al statului nord-american Louisiana, alături de Legea asupra drepturilor proprietarilor rezultând din contractele de închiriere şi de arendare din 30 martie 1903 şi art. 469-479 C. proc. civ. Carol al II-lea^[16]. Dacă vom examina însă obiectul acestor reglementări, vom observa că aceste proceduri speciale au fost concepute în jurul încetării contractului de locaţiune sau a ocupării fără vreun drept a unui imobil, nicidecum nu au în vedere o aplicare generală a acestor proceduri şi care să acopere situaţiile de încetare a oricărui raport juridic.

Astfel, sfera procedurii speciale din dreptul italian este strict cantonată la contractele de locaţiune^[17]şi, aşa cum s-a arătat în literatura juridică^[18], există o gamă largă de locaţiuni sau situaţii juridice care nu sunt supuse acestei proceduri. Un domeniu restrâns pare a avea această procedură şi în dreptul statului Louisiana, ale cărei reglementări sunt foarte apropiate de cele ale legislaţiei noastre^[19]. Aşa cum s-a arătat într-o decizie de speţă, citată în literatura noastră juridică^[20], „procedura sumară este strict limitată la acele împrejurări în care a existat un raport contractual între părţi, expres sau tacit, în legătură cu ocuparea imobilului şi că ocupantul evacuat fie a fost locatar sau arendaş, fie a ocupat imobilul cu permisiunea sau îngăduinţa proprietarului”. Nici reglementările de drept intern, indicate ca sursă a acestei proceduri speciale, nu aveau vocaţia aplicării generale, pentru încetarea oricărui raport juridic, ci erau cantonate în jurul contractului de locaţiune.

Credem, prin urmare, că, în condiţiile în care nici normele legale care au constituit sursa de inspiraţie a legiuitorului român nu vizau o vocaţie de generalitate pentru această procedură, nu vom putea extinde câmpul de aplicare al acestei proceduri pentru orice raport juridic în care s-ar pune problema remiterii ori restituirii unui bun imobil.

Concluzie

Apreciem, în raport de cele mai sus, că determinarea câmpului de aplicare al procedurii speciale de evacuare trebuie să fie una aplicabilă strict cazurilor legate de încetarea contractului de locaţiune sau situaţiilor în care imobilul a fost ocupat în baza îngăduinţei sau permisiunii locatorului. De asemenea, şi cazurilor în care imobilul a fost ocupat fără niciun drept, care să fi fost constituit, cândva, în favoarea celui care îl ocupă. Ea nu poate fi transformată însă într-o procedură aplicabilă oricărui raport juridic în care ar fi încetat titlul celui care deţine imobilul (şi, implicit, dreptul acestuia), urmare a rezoluţiunii sau anulării oricărui tip de contract. Dacă s-ar proceda astfel, ar fi aduse grave dezechilibre raporturilor juridice civile, interdependenţa obligaţiilor unor asemenea raporturi existând nu doar în etapa derulării lor, ci şi în cea a desfiinţării lor.

Note de subsol

^[1]Pentru detalii legate de procedura specială a evacuării instituită de art. 1033 şi urm. C. proc. civ., a se vedea D.A. Ghinoiu, Noul cod de procedură civilă comentat şi adnotat, vol. II, art. 527-1134, V.M. Ciobanu, M. Nicolae (coord.), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2016, p. 1521 şi urm.; G. Boroi, M. Stancu, Drept procesual civil, ed. a 4-a, revizuită şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2017, p. 972 şi urm.; M. Tăbârcă, Drept procesual civil, vol. III. Căile de atac. Procedurile speciale, Ed. Solomon, 2017, p. 825 şi urm.; Gh.-L. Zidaru, Prelegerea susţinută în anul 2012 cu tema Proceduri speciale: evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept, publicată în Conferinţele INM – Noul Cod de procedură civilă, Ed. Patru Ace, Bucureşti, 2015,p. 76 şi urm.; C.C. Dinu, Proceduri speciale în noul Cod de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p. 237 şi urm.

^[2]Desigur, pentru situaţiile în care există interesul reclamantului pentru obţinerea unui titlu executoriu în baza căruia să redobândească bunul. În cazurile expres arătate de lege [art. 1809 alin. (2) şi (3) C. civ., art. 1816 alin. (3) C. civ.], contractul de locaţiune constituie titlu executoriu pentru restituirea bunului, locatorul putând trece la executarea silită a acestei obligaţii.

^[3]G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 974.

^[4]Cu titlu exemplificativ, a se vedea: Trib. Ilfov, dec. civ. nr. 945 din 10 martie 2021 prin care a fost confirmată sent. civ. nr. 481 din 22 ianuarie 2021 a Jud. Buftea, dispunându-se evacuarea din imobil, consecutiv rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare; Jud. Braşov, sent. civ. nr. 7169 din 13 august 2021 prin care s-a admis evacuarea dintr-un imobil, urmare a rezoluţiunii unui antecontract de vânzare-cumpărare. În alte speţe, deşi acţiunea în evacuare a fost respinsă pe alte considerente decât cele de domenialitate, instanţele au considerat posibilă recurgerea la procedura specială a evacuării în caz de încetare a raporturilor dintr-un contract de vânzare: Jud. Braşov, sent. civ. nr. 1563 din 26 februarie 2021, ori promisiune de vânzare-cumpărare: Jud. Rădăuţi, sent. civ. nr. 3919 din 14 decembrie 2018. Speţele citate sunt publicate pe siteul rolii.ro.

^[5]În acest sens, Jud. Timişoara, sent. civ. nr. 9964 din 10 august 2015, rolii.ro. În speţă, acţiunea în evacuare a fost promovată urmare a neîndeplinirii obligaţiei de predare ce incumbă vânzătorului unui imobil.

^[6]Chiar dacă reclamantul nu a formulat o cerere de repunere a părţilor în situaţia anterioară încheierii unui contract, odată cu cererea adresată instanţei pentru a constata/pronunţa nulitatea/rezoluţiunea acelui contract, reclamantul evident nu-şi pierde dreptul de a formula o astfel de acţiune chiar şi după ce desfiinţarea contractului a fost constatată/pronunţată de către instanţa de judecată printr-o hotărâre judecătorească definitivă. Desigur, pentru a fi eficient, acest drept va trebui exercitat în cadrul termenului general de prescripţie, termen care începe să curgă de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti prin care s-a constatat/dispus desfiinţarea contractului.

^[7]Că sfera procedurii nu ar putea fi extinsă la contractual de comodat şi de leasing, având în vedere şi prevederile art. 5 alin. (3) C. proc. civ. şi ale art. 10 C. civ., a se vedea D.-A. Ghinoiu, op. cit., p. 1528. În sensul că procedura specială poate fi aplicată pentru restituirea bunului, ulterior încetării unui contract de comodat, a se vedea Jud. Aiud, sent. civ. nr. 331 din 22 martie 2021, sintact.ro.

^[8]A se vedea M. Tăbârcă, op. cit., p. 606. Autoarea arată: „Faptul că a încetat «dreptul» ocupantului «de a ocupa imobil», deşi, prin ipoteză, acesta nu a avut niciodată un titlu asupra imobilului, trebuie înţeles în sensul că a avut permisiunea sau îngăduinţa proprietarului de a ocupa în fapt imobilul o anumită perioadă şi aceasta a expirat”.

^[9]Că este permisă inclusiv invocarea excepţiei de neexecutare a propriei obligaţii de restituire, până la executarea obligaţiei corelative de restituire, a se vedea B. Starck, H. Roland, L. Boyer, Obligations, Contrat, Litec, Paris, 1995, p. 707, nr. 1714; M. Fabre-Magnan, Droit des obligations. Contrat et engagement unilateral, PUF, Paris, 2016, p. 723, nr. 672; Ph. Malaurie, L. Aynés, Ph. Stoffel-Munck, Drept civil. Obligaţiile, ed. a 3-a, trad. D. Dănişor, Ed. Wolter Kluwer, Defrénois, 2010, p. 473, nr. 860. De altfel, a făcut carieră expresia utilizată de Jean Carbonnier (Droit civil. Les obligations, PUF, Paris, 1991, tome 4, ed. a 14-a, nr. 194), de raport „synalagmatique renversé”, pentru a desemna natura raporturilor juridice consecutive rezoluţiunii sau anulării unui contract sinalagmatic. Indiferent cum am privi natura obligaţiei de restituire (ca fiind o obligaţie legală sau un efect indirect al contractului), caracterul interdependent al obligaţiilor care revin părţilor unui contract sinalagmatic desfiinţat (prin rezoluţiune, nulitate) se menţine şi ulterior acestei desfiinţări.

^[10]În acest sens, a se vedea şi dec. civ. nr. 683 din 7 iulie 2015 a Trib. Cluj din, prin care s-a hotărât, cu opinie majoritară, că nu pot fi pretinse contravaloarea investiţiilor realizate de pârât la un imobil în cadrul procedurii speciale de evacuare, ci doar printr-o acţiune separată. În opinia separată s-a considerat că invocarea dreptului de retenţie poate fi realizată şi pe cale de excepţie, fiind vorba despre o apărare de fond, permisă de art. 1043 C. proc. civ. Decizia a fost preluată de pe situl legeaz.net.

^[11]Cu privire la împrejurarea că dreptul de retenţie va fi invocat cel mai adesea ca o excepţie, ca mijloc de apărare, a se vedea P. Vasilescu. Drept civil. Obligaţii, ed. a 2-a, revizuită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2017, p. 214.

^[12]Cu privire la necesitatea existenţei, printre altele, a unei creanţe certe, lichide şi exigibile pentru recunoaşterea dreptului de retenţie, a se vedea I. Deleanu, Părţile şi terţii. Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p. 198; L. Pop, I.-F. Popa, S. I. Vidu, Drept civil. Obligaţiile, ed. a II-a, revizuită şi adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2021, pp. 683-684.

^[13]Aşa cum s-a arătat, normele de procedură civilă au menirea de a garanta „eficacitatea dispoziţiilor de drept material care consacră drepturi subiective pentru persoanele fizice ori juridice şi care ar rămâne altfel literă moartă” – V.M. Ciobanu, Tr. Briciu, C.C. Dinu, Drept procesual civil, Ed. Naţional, Bucureşti, 2013, p. 58; ele nu ar trebui, în aprecierea noastră, să ducă la aneantizarea sau golirea de conţinut a unor astfel de drepturi consacrate în normele de drept material.

^[14]Idee susţinută de G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 974; În acelaşi sens, Jud. Timişoara, sent. civ. nr. 9964 din 10 august 2015, rolii.ro.

^[15]Pentru obligaţia de predare a lucrului vândut, a se vedea D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vânzarea şi schimbul, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2017, pp. 348 şi urm., nr. 836 şi urm.; R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil. Note de curs, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p. 108 şi urm.

^[16]D.A. Ghinoiu, op. cit., pp. 1521-1522.

^[17]Art. 657 C. proc. civ. it., având titlul marginal „Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione” prevede în alin. 1): „Il locatore o il concedente puo’ intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali”, iar alin. 2) „Puo’ altresi’ intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtu’ del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, e’ esclusa la tacita riconduzione”.

Art. 657. Ordonanţa de încetare a folosinţei şi evacuare în cazul ajungerii la termen a locaţiunii. (1) Locatorul sau concedentul poate chema în judecată locatarul, utilizatorul cultivator direct, arendaşul sau agricultorul în vederea încetării folosinţei la momentul ajungerii la termen a locaţiunii, înainte de scadenţa stabilită prin contract, prin intermediul unei cereri, respectând termenii contractuali, prevederile legale şi uzanţele. (2) Poate, de asemenea, să solicite evacuarea, prin intermediul unei cereri, după scadenţa prevăzută în contract, dacă, în temeiul acelui contract sau ca efect al unor acte sau cereri anterioare, este exclusă operarea tacitei relocaţiuni (t.a.).

^[18]C. Taraschi, Manuale di diritto processuale civile, ed. 28, Ed. Simone, Napoli, 2018, pp. 684-685. Autorul arată că procedura nu este aplicabilă, printre altele, nici în cazul în care are loc ocuparea abuzivă sau fără titlu a unui imobil. În mod particular, s-a afirmat inaplicabilitatea procedurii examinate dacă, după decesul locatarului, rămân în imobil alte persoane decât cele indicate în art. 6 al Legii cu privire la reglementarea chiriei (soţul, succesorii, rudele sau afini care locuiesc în mod obişnuit cu locatarul, n.a.).

^[19]Articolul 4704 constituie neîndoielnic izvorul art. 1034 C. proc. civ. Textul art. 4704 C. proc. civ. al statului Louisiana este următorul: „Unless the context clearly indicates otherwise, as used in this Title the following terms have the following meanings: «Lease» means any oral or written lease, and includes a sublease; «Lessee» includes a sublessee, whether the person seeking to evict is a lessor or sublessor; and an assignee of a lessee; «Lessor» includes a sublessor, assignee, or transferee; «Occupant» includes a sharecropper; half hand; day laborer; former owner; and any person occupying immovable property by permission or accommodation of the owner, former owner, or another occupant, except a mineral lessee, owner of a mineral servitude, or a lessee of the owner; «Owner» includes a lessee; and «Premises» includes the land and all buildings and improvements thereon leased by a tenant, or possessed by an occupant”.

^[20]D.A. Ghinoiu, op. cit., p. 1527, nota 5 face referire la o decizie a Court of Appeal of Louisiana, Fourth Circuit, dec. nr. 2879 din 4 martie 1968, pronunţată în cauza James W. Stroughter c. Corneliei Blanton.

Rezumat