Evacuarea – abordări substanțiale și procedurale

Studiu^[1] publicat în volumul 30 de ani de INM. 30 de ani de Drept, Ed. Hamangiu, 2022, p. 3-34.

1. Aspecte introductive. Evacuare versus revendicare

Drept cu valoare constituțională ce constituie fundamentul întregului sistem al drepturilor reale, dreptul de proprietate beneficiază de o protecție judiciară con­cretă și efectivă, atât sub aspect substanțial, cât și din punct de vedere procedural, legiuitorul instituind mijloace prin intermediul cărora forța statală reacționează prompt și cu celeritate în scopul restabilirii ordinii juridice și sociale în materia folosinței imobilelor. 

Cu titlu de noutate legislativă, actualul Cod de procedură civilă a instituit proce­dura specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, legiuitorul venind astfel în întâmpinarea nevoii justițiabililor de a clarifica eficient și rapid situații litigioase des întâlnite în societate, precum sunt cele privind folosința sau ocuparea imobilelor. Nu mai puțin adevărat este faptul că evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept se poate obține în prezent și potrivit procedurii de drept comun, reclamantul având facultatea de a opta între procedura specială și cea de drept comun, fiecare dintre proceduri cu avantajele și dezavantajele sale.

Acțiunea în evacuare este acea acțiune în justiție prin care reclamantul, care se pretinde că este titularul dreptului de folosință asupra unui imobil, solicită obligarea pârâtului – fost locatar sau ocupant –, care folosește ori ocupă fără drept imobilul respectiv, să îi recunoască dreptul de folosință și să părăsească imobilul, sta­bilindu‑se astfel o stare corespunzătoare dreptului pretins.

Acțiunea în evacuare asigură protecția dreptului de folosință atunci când acesta izvorăște dintr‑un raport juridic obligațional, dar în egală măsură și atunci când este vorba despre un drept de folosință ca atribut al dreptului de proprietate, lipsind orice relație contractuală privind folosința imobilului, indiferent de calea proce­durală aleasă, respectiv drept comun sau procedură specială.

Pe cale de consecință, acțiunea în evacuare este o acțiune personală ce izvorăște din contract, atunci când între părți există un raport juridic locativ, păstrându‑și caracterul personal și în ipoteza inexistenței unei relații contractuale dintre părți referitoare la folosința imobilului, în acest din urmă caz fiind sancționată încălcarea dreptului de folosință ca atribut al dreptului real de proprietate. Astfel, în momentul în care se încalcă atributul folosinței de către ocupant (tolerat sau uzurpator), ia naștere un raport juridic obligațional în temeiul căruia titularul dreptului de folo­sință asupra imobilului este îndrituit să își exercite acest drept, cu obligația co­relativă a debitorului ocupant de a‑l respecta, obligație ce se execută prin predarea folosinței imobilului.

Acțiunea în evacuare pune în discuție dreptul de folosință al imobilului și nu privește soluționarea unui diferend care se referă la dreptul de proprietate, având caracter posesoriu, iar nu petitoriu.

În schimb, acțiunea în revendicare, conform art. 563 alin. (1) C.civ., este acea acțiune în justiție prin care reclamantul, care se pretinde că este proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia (mai exact, stăpânirea materială), solicită obligarea pârâtului, care stăpânește bunul respectiv, să îi recunoască dreptul de proprietate și să îi restituie bunul.

Acțiunea în revendicare este o acțiune reală, întrucât se întemeiază pe însuși dreptul real de proprietate, pe care îl însoțește și îl apără. În acest fel se produce o deosebire între acțiunea reală, care este fondată pe un drept real sau pe posesie ca stare de fapt, respectiv acțiunea personală, care are la bază un drept de creanță, ca drept personal.

De asemenea, acțiunea în revendicare este o acțiune petitorie, dat fiind faptul că pune în discuție chiar dreptul de proprietate, iar nu doar posesia.

Or, prin intermediul cererii de chemare în judecată având ca obiect revendicare, reclamantul solicită nu doar obligarea pârâtului să îi recunoască dreptul de pro­prietate, ci și obligarea acestuia să îi predea bunul, astfel că, în materie imobiliară, revendicarea presupune și evacuarea, conform art. 888 alin. (2) C.proc.civ. În mod subsecvent, dacă se admite revendicarea, nu mai este necesară formularea unei cereri de evacuare, în caz contrar această cerere fiind respinsă ca lipsită de interes, potrivit art. 32 lit. d) și art. 40 alin. (1) C.proc.civ.

S‑a afirmat^[2] că, „în măsura în care cererea nu este formulată potrivit procedurii speciale, ci pe calea dreptului comun, în lipsa oricăror raporturi obligaționale dintre părți, cererea trebuie calificată drept revendicare, și aceasta indiferent dacă pârâtul exhibă sau nu un titlu de proprietate, câtă vreme acțiunea în revendicare se în­dreaptă atât împotriva posesorului, cât și împotriva detentorului precar sau a oricărei persoane care deține bunul fără drept [art. 563 alin. (1) NCC]”.

În același sens, s‑a arătat^[3] că „acțiunea în evacuare este admisibilă doar în cazul în care între reclamant și pârât a existat un raport juridic prin care s‑a transmis folosința imobilului, care a încetat, precum și atunci când, ca urmare a toleranței îndelungate, s‑a creat aparența existenței unui asemenea raport juridic, însă, în lipsa transmiterii voluntare a folosinței către pârât sau a toleranței, proprietarul are la îndemână numai calea acțiunii în revendicare”. Aceiași autori au precizat că, „după intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, vom mai adăuga un caz de admisibilitate a acțiunii în evacuare, pe calea procedurii speciale instituite de art. 1033‑1048 C.proc.civ. (actualmente art. 1034‑1049 C.proc.civ. – n.n.), fiind posibilă evacuarea atât a celui care deține imobilul pe temeiul unui raport juridic prin care s‑a transmis folosința acestuia, care însă a încetat (cazul fostului locatar, chiriaș, arendaș, sublocatar, cesionar al locatarului), cât și a oricărei persoane care ocupă imobilul fără a avea vreun titlu, indiferent dacă a existat sau nu permisiunea ori îngăduința proprietarului (toleratul și cel care ocupă abuziv un imobil)”.

Nu pot rezona cu aceste susțineri, sens în care consider că, inclusiv atunci când este formulată potrivit dreptului comun, acțiunea în evacuare este admisibilă în lipsa oricărei relații contractuale dintre părți referitoare la folosința imobilului, respectiv atunci când pârâtul este un tolerat sau un uzurpator, sub condiția ca acesta să ocupe în fapt imobilul și să nu prezinte un titlu de proprietate asupra bunului ocupat^[4]. În schimb, dacă într‑o acțiune în evacuare pârâtul exhibă în concret un titlu de proprietate cu privire la imobil, atunci cererea de chemare în judecată urmează a fi respinsă ca inadmisibilă, fiind necesară o acțiune în revendicare în ca­drul căreia să se procedeze la compararea titlurilor, spre soluționarea diferendului.

Or, dreptul de proprietate are caracter exclusiv, motiv pentru care titularul său este, de regulă, singurul îndrituit să îi exercite atributele, respectiv posesia, folosința și dispoziția, fără ca nicio altă persoană să afecteze în vreun fel exercițiul dreptului său. În mod curent, dreptul de proprietate este valorificat ca un întreg, ceea ce însă nu înseamnă că atributele sale, care îi formează conținutul, nu pot fi proteguite din punct de vedere juridic și în mod distinct.

În acest sens, titularul oricărui drept (real sau de creanță) ce asigură prerogativa folosinței bunului poate cere în justiție obligarea terțului, care ocupă imobilul fără titlu locativ, la respectarea acestui drept, dat fiind faptul că prin încălcarea dreptului de folosință ia naștere un raport juridic obligațional în temeiul căruia titularul dreptului de folosință asupra imobilului este îndrituit să își exercite acest drept, cu obligația corelativă a debitorului ocupant de a‑l respecta, obligație ce se execută prin predarea folosinței imobilului.

2. Caracterele procedurii speciale a evacuării

Este o procedură specială care se caracterizează printr‑o serie de prevederi dis­tincte de procedura contencioasă de drept comun, dintre care evidențiem urmă­toarele:

2.1. Procedură specială

– reclamantul, anterior sesizării instanței, va trebui să notifice fostul locatar (art. 1038 C.proc.civ) sau ocupantul (art. 1039 C.proc.civ.), pentru a încerca o eva­cuare voluntară a imobilului;

– competența teritorială este atribuită în mod exclusiv judecătoriei în circum­scripția căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat (art. 1036 C.proc.civ.);

– în măsura în care cererea de chemare în judecată întrunește exigențele prevăzute de art. 194‑197 C.proc.civ., se va trece direct la fixarea primului termen de judecată, prin derogare de la dispozițiile art. 201 alin. (1) C.proc.civ.;

– pârâtul nu are obligația, ci posibilitatea de a depune întâmpinare [art. 1042 alin. (3) coroborat cu art. 208 alin. (1) C.proc.civ.];

– este inadmisibilă formularea de către pârât a unei cereri reconvenționale, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție, pretențiile sale urmând a fi valorificate exclusiv pe cale separată [art. 1043 alin. (1) C.proc.civ.];

– referitor la citarea și comunicarea actelor procedurale, locatarul și ocupantul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept [art. 1037 alin. (1) C.proc.civ.];

– judecata are loc în camera de consiliu [art. 1042 alin. (2) C.proc.civ.];

– hotărârea este executorie și poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă s‑a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, când s‑a dat fără citarea părților [art. 1042 alin. (5) C.proc.civ.].

2.2. Procedură facultativă

Este o procedură facultativă, iar nu obligatorie, reclamantul fiind îndrituit să utilizeze sau nu acest mijloc procedural după libera sa apreciere, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1035 alin. (1) C.proc.civ.

Pentru ipoteza în care obligațiile născute în temeiul contractului de locațiune sau prevăzute de legislația din materie locativă nu sunt executate benevol, legiuitorul, prin intermediul art. 1035 alin. (3) C.proc.civ., a pus la dispoziția reclamantului patru variante prin care se poate angrena forța coercitivă a statului, respectiv:

a) reclamantul formulează o cerere de evacuare pe calea procedurii speciale (capăt principal de cerere), iar cu titlu de capăt accesoriu solicită plata chiriei sau a arendei exigibile, acest din urmă capăt de cerere fiind soluționat în conformitate cu dispozițiile art. 1042 alin. (4) C.proc.civ.

În schimb, procedura în discuție nu poate fi utilizată pentru realizarea, pe cale principală, a dreptului de creanță având ca obiect chiria sau arenda. De aceea, pârâtul nu poate fi obligat la plata chiriei sau arendei exigibile, dacă cererea de evacuare a fost respinsă, întrucât doar odată cu evacuarea se poate dispune obli­garea pârâtului la plata chiriei sau arendei exigibile, astfel cum prevede cu claritate art. 1042 alin. (4) C.proc.civ.

Totodată, prin intermediul acestui remediu procesual, reclamantul nu are posibilitatea de a solicita de la pârât (fost locatar) alte despăgubiri, precum cele pentru daunele aduse imobilului sau pentru lipsa de folosință, ci poate acționa doar în mod separat, potrivit dreptului comun, procedurii ordonanței de plată sau proce­durii cererilor de valoare redusă, față de interpretarea per a contrario a art. 1042 alin. (4) C.proc.civ. În același sens, este inadmisibilă cererea privind obligarea pârâ­tului la plata cotelor de întreținere, obligație pe care și‑a asumat‑o prin contract, sau formularea unui alt capăt de cerere având ca obiect obligație de a face.

Totodată, față de conținutul restrictiv al art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., apreciem că nu este admisibil nici un capăt de cerere privind penalitățile de întârziere/do­bânda legală aferente chiriei/arendei exigibile.

În schimb, este important a reține că, în conformitate cu prevederile art. 1798 C.civ., contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică reprezintă titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege. Așadar, în această situație, un eventual capăt de cerere accesoriu având ca obiect plata chiriei sau a arendei exigibile urmează a fi respins, ca lipsit de interes, de vreme ce locatorul se află în posesia unui titlu executoriu sub acest aspect;

b) plata chiriei sau arendei exigibile se poate realiza, pe cale separată, în con­dițiile procedurii speciale a ordonanței de plată (art. 1014‑1025 C.proc.civ.);

c) chiria sau arenda exigibilă poate fi recuperată, în mod separat, potrivit pro­cedurii speciale a cererilor cu valoare redusă (art. 1026‑1033 C.proc.civ.);

d) plata chiriei sau arendei exigibile poate fi obținută prin intermediul procedurii de drept comun.

În privința ocupantului, reclamantul nu are facultatea de a formula o cerere accesorie, în cadrul procedurii speciale a evacuării, prin care să solicite obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului, o atare cerere fiind inadmisibilă, întrucât legiuitorul nu a prevăzut această cale, astfel cum rezultă cu prisosință din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 1042 alin. (4) C.proc.civ. Textul legal antemenționat se referă exclusiv la chirie sau arendă, având drept premisă un contract de locațiune care a încetat și un fost chiriaș sau arendaș, nereferindu‑se la contravaloarea lipsei de folosință și la ocupant. Însă, fără niciun dubiu, reclamantul poate solicita de la ocupant contravaloarea lipsei de folosință potrivit procedurii de drept comun sau pe calea procedurii cu privire la cererile de valoare redusă.

2.3. Procedură sumară

Se menționează în art. 1042 alin. (2) C.proc.civ. că judecata cererii de evacuare se desfășoară cu dezbateri sumare, dacă s‑a dat cu citare, motiv pentru care con­sider că procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept are caracter sumar. Dar, ce înseamnă dezbateri sumare?

Dezbaterile sunt sumare ca urmare a faptului că apărarea pârâtului este limitată, conform art. 1043 alin. (1) C.proc.civ., ceea ce înseamnă că pârâtul nu are posibili­tatea de a invoca toate argumentele de fapt și de drept, întrucât nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție.

De asemenea, reclamantul nu poate solicita în cadrul procedurii speciale, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanța să dispună, de exemplu, rezilierea sau anularea contractului de locațiune, întrucât ipoteza de lucru este aceea că a încetat contractul de locațiune anterior sesizării instanței, persoana a cărei evacuare se solicită având calitatea de fost locatar.

Cu toate acestea, împrejurarea că dezbaterile sunt sumare nu semnifică faptul că se analizează aparența dreptului, întrucât instanța judecă însuși fondul dreptului, de vreme ce pârâtul poate formula apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului [art. 1043 alin. (2) C.proc.civ.]. 

Așadar, chiar dacă dezbaterile sunt sumare, raportul juridic dedus judecății în ceea ce privește folosirea sau ocuparea fără drept a unui imobil trebuie să fie analizat și dezlegat pe fond, iar nu în mod sumar, procedura specială nefiind limitată la situațiile juridice extrem de clare, lipsite de orice echivoc. Dacă s‑ar considera că procedură este aplicabilă exclusiv situațiilor juridice univoce, clare și lipsite de interpretare, s‑ar restrânge nejustificat aria de aplicabilitate a procedurii analizate, astfel că instanța este ținută să stabilească dacă reclamantul are dreptul de a folosi imobilul și dacă pârâtul (fost locatar sau ocupant) este cel care, în lipsa dreptului de a folosi sau ocupa acel imobil, are obligația de a respecta dreptul reclamantului prin restituirea bunului, indiferent de complexitatea raportului juridic dedus judecății (desigur, sub condiția că se analizează doar dreptul de folosință asupra imobilului, nicidecum dreptul de proprietate).

2.4. Procedură urgentă

Codul de procedură civilă a imprimat în mod expres caracter urgent procedurii evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, conform art. 1042 alin. (2) C.proc.civ., iar această caracteristică este materializată în multiple prevederi dis­tincte de procedura contencioasă de drept comun, printre care menționăm:

– facultatea judecătorului de a dispune scurtarea termenului de înmânarea a citației ori actului de procedură (art. 159 teza a II‑a C.proc.civ.);

– dacă cererea de chemare în judecată întrunește exigențele prevăzute de art. 194‑197 C.proc.civ., judecătorul va fixa direct primul termen de judecată, prin derogare de la dispozițiile art. 201 alin. (1) C.proc.civ.;

– judecătorul are posibilitatea de a fixa primul termen de judecată mai aproape de data rezoluției [art. 201 alin. (5) C.proc.civ.];

– întâmpinarea este facultativă, iar nu obligatorie [art. 1042 alin. (3) C.proc.civ.];

– pârâtul nu poate formula anumite cereri incidentale [art. 1043 alin. (1) C.proc.civ.];

– locatarul și ocupantul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul/sediul lor obli­gatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept [art. 1037 alin. (1) C.proc.civ.], facilitându‑se astfel procedura citării și comunicării actelor de procedură;

– termenul de apel de 5 zile de la pronunțare, dacă s‑a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, când s‑a dat fără citarea părților, cu excepția cazului când, odată cu evacuarea, se dispune obligarea și la plata chiriei sau a arendei exigibile, situație în care termenul de apel este de 30 de zile și curge de la comunicare [art. 1042 alin. (5) coroborat cu art. 460 alin. (5) C.proc.civ.];

– hotărârea de evacuare pronunțată în primă instanță este executorie [art. 1042 alin. (5) C.proc.civ.];

– posibilitatea suspendării executării hotărârii de evacuare în condiții extrem de restrictive (art. 1045 C.proc.civ.).

2.5. Procedură contencioasă

Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept are caracter contencios, întrucât reclamantul urmărește ca instanța de judecată să stabilească un „drept potrivnic” față de pârât, prin emiterea unui titlu executoriu opozabil acestuia din urmă.

Așadar, pe calea procedurii analizate, reclamantul intenționează să obțină înce­tarea folosirii sau ocupării fără drept a imobilului de către pârât, prin evacuarea acestuia, stabilindu‑se astfel o stare corespunzătoare dreptului pretins. În mod evi­dent, există un conflict între interesul reclamantului de a dobândi/redobândi pose­sia și folosința imobilului, prin evacuarea pârâtului, respectiv interesul pârâtului de a folosi sau ocupa imobilul în continuare.

3. Domeniul de aplicare a procedurii speciale a evacuării

Astfel cum reiese cu claritate din dispozițiile art. 1034 alin. (1) C.proc.civ., procedura examinată se aplică:

a) în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite fără drept de către foștii locatari;

b) în litigiile privind evacuarea din imobilele ocupate fără drept de către alte persoane.

De asemenea, legiuitorul a explicat, în art. 1034 alin. (2) C.proc.civ., înțelesul unor termeni pe care i‑a uzitat în cadrul reglementării speciale cercetate, lăsând în acest fel cât mai puțin loc echivocului, ceea ce nu poate reprezenta decât o plusvaloare adusă acestei proceduri.

Fără a relua înțelesul expres al termenilor utilizați de legiuitor prin art. 1034 alin. (2) C.proc.civ., vom efectua doar anumite precizări privind cele două ipoteze menționate supra, urmând a evidenția și o serie de aspecte care sunt apte să extindă sfera de aplicare a acestui remediu procedural.

Pentru prima ipoteză, situația premisă este aceea că a existat un contract de locațiune valabil încheiat, contract care însă a încetat anterior sesizării instanței de judecată, neavând relevanță motivul încetării^[5]. Așadar, persoana a cărei evacuare se solicită are calitatea de fost locatar, din moment ce s‑a prevăzut în mod expres în art. 1034 alin. (1) C.proc.civ. că este vorba despre un fost locatar.

De altfel, în doctrină^[6] s‑a precizat că „expresia foști locatari este firească pentru că numai după încetarea raportului de locațiune se poate pune problema unei cereri în evacuare”. În același sens, s‑a mai menționat^[7] că „acțiunea se îndreaptă împo­triva unei persoane care a deținut un titlu care o îndreptățea să folosească (să dețină) imobilul, titlu care nu mai există la momentul introducerii acțiunii”. 

Că aceasta este voința legiuitorului rezultă și din dispozițiile art. 1038 alin. (1) C.proc.civ., care fac vorbire despre situația când dreptul locatarului de a folosi imobilul s‑a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arendei, precum și din orice altă cauză. În atari condiții, pentru a nu îi fi respinsă cererea ca neîntemeiată, în mo­mentul în care a optat pentru această procedură, reclamantul este ținut să se asi­gure că dreptul locatarului de a folosi imobilul s‑a stins, neputând solicita instanței să „stingă” acest drept, dat fiind faptul că în art. 1041 C.proc.civ. se prevede că loca­torul sau proprietarul va solicita instanței să dispună evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu. 

Așadar, nu se poate solicita în cadrul procedurii speciale, prin formularea unui capăt de cerere distinct, ca instanța să dispună rezilierea contractului de locațiune^[8]. În acest sens, nu rezonăm câtuși de puțin cu opinia^[9] exprimată în literatura juridică potrivit căreia poate fi dispusă evacuarea în condițiile prezentei proceduri și în situația în care contractul de locațiune nu este desființat, dar este solicitată rezi­lierea sa, potrivit art. 1830 C.civ., concomitent cu cererea de evacuare. 

În mod just s‑a susținut într‑o opinie^[10] că, în ceea ce privește semnificația noțiunii de „proprietar”, „interesează dreptul de a folosi bunul, iar nu și cel de dispoziție juridică asupra acestuia, căci altfel legea nu ar fi inclus și locatarul în sfera noțiunii de proprietar”.

Într‑adevăr, esențial este ca reclamantul din cadrul acestei proceduri să aibă în patrimoniul său dreptul de a folosi imobilul, deci locatarului trebuie să i se recu­noască dreptul de a apela la remediul procedural al acțiunii în evacuare^[11]. Inclu­derea locatarului în sfera noțiunii de „proprietar” este justificată de aspectul că, în cazul în care imobilul ce face obiectul contractului de locațiune este ocupat fără drept de o terță persoană, evacuarea ar putea fi cerută de către locatar (ca titular al dreptului de a folosi imobilul). 

În schimb, legiuitorul nu a menționat și locatorul, atunci când a explicat termenul de „proprietar”, întrucât ar fi fost superfluu, dat fiind faptul că întreaga procedură se referă la proprietar și locator [de exemplu: art. 1035 alin. (2) C.proc.civ. face vorbire despre drepturile locatorului sau proprietarului; art. 1038 C.proc.civ. are în vedere locatorul, în timp ce în art. 1039 C.proc.civ. este menționat proprietarul; în art. 1040 alin. (1) C.proc.civ. se prevede că locatorul sau proprietarul poate intra în posesia imobilului; prin art. 1041 C.proc.civ. este statuat dreptul locatorului sau proprietarului de a solicita instanței de judecată să dispună evacuarea locatarului sau ocupantului din imobil].

Referitor la sfera de aplicare a procedurii speciale analizate, s‑a ridicat problema dacă aceasta poate fi extinsă și la contractul de comodat. Cu alte cuvinte, como­dantul poate fi integrat în noțiunea de „proprietar”, iar comodatarul poate fi considerat „locatar”, în sensurile stabilite de legea de procedură civilă?

Răspunsul este pozitiv, întrucât nu există niciun impediment în aplicarea acestei proceduri atunci când între părți a fost încheiat un contract de comodat, care a încetat anterior sesizării instanței de judecată, comodatarul nemaiavând dreptul de a folosi imobilul dat în folosință de către comodant^[12].

În același sens, poate fi considerat uzufructuarul „proprietar” sau „locator”, în accepțiunile legii de procedură civilă?

Chiar dacă integrarea uzufructuarului în noțiunea de „proprietar” ar putea sus­cita anumite discuții, este fără putință de tăgadă că uzufructuarul poate fi considerat „locator”.

Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a‑i conserva substanța, potrivit art. 703 C.civ., iar sintagma „întocmai ca proprietarul”, utilizată de legiuitor pentru definirea noțiunii de uzufruct, este de natură a trasa conținutul și limitele dreptului dobândit de uzufructuar. Uzufructuarul unui bun imobil (art. 706 C.civ.) are în patrimoniul său, în lipsă de stipulație contrară, dreptul exclusiv de a folosi imobilul (art. 709 C.civ.), ceea ce conduce la ideea că poate fi considerat un „pro­prietar” în sensul legii de procedură civilă, având deci deschisă calea procedurii în discuție. Dacă locatorul și chiar locatarul principal (care are calitatea de sublocator în sublocațiune) au posibilitatea de a recurge la procedura specială a evacuării, a fortiori uzufructuarul, care, de regulă, are dreptul exclusiv de a folosi imobilul, este îndreptățit să utilizeze această procedură specială, deoarece pentru semnificația noțiunii de „proprietar” interesează dreptul de a folosi bunul, iar nu și cel de dis­poziție juridică asupra acestuia.

Totodată, dincolo de faptul că, în absența unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar, dispo­zițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile [art. 714 alin. (1) C.civ.], uzufruc­tuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct, nefiind necesar consimțământul nudului proprietar sub acest aspect [art. 715 alin. (1) C.civ.].

Întocmai ca proprietarul care își exercită dreptul de proprietate în întregul său conținut, uzufructuarul poate exercita prerogativa folosinței bunului ce face obiect al uzufructului în mod direct sau în mod indirect, adică prin intermediul altei per­soane. Într‑o altă exprimare, uzufructuarul are facultatea să închirieze sau, după caz, să dea în arendă bunul primit în uzufruct, punându‑l astfel în valoare prin exploatarea sa.

Pentru identitate de raționament, titularul dreptului de uz și titularul dreptului de abitație, ca varietăți ale uzufructului, pot fi integrați în noțiunea de „proprietar”, căci în ambele cazuri titularul dobândește prerogativa de a folosi bunul și pe cea de a‑i culege fructele (naturale și industriale) numai pentru nevoile lui și ale familiei sale. Deosebirea dintre dreptul de uz și dreptul de abitație privește obiectul lor, în sensul că dreptul de abitație privește o locuință, iar dreptul de uz are ca obiect orice alt bun. În schimb, dreptul de uz ori de abitație nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat, astfel cum prevede art. 752 C.civ.

O discuție aparte este cea privitoare la superficie, care reprezintă dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință, conform art. 693 alin. (1) C.civ. Așa cum reiese din art. 693 alin. (1) C.civ., legiuitorul a efec­tuat o distincție între dreptul superficiarului de a avea o construcție pe terenul pro­prietatea altuia, respectiv dreptul de a edifica o asemenea construcție, această din urmă formă prezentând interes în cauză. Astfel, se pune problema dacă superfi­ciarul, care beneficiază de forma secundară a dreptului de superficie (dreptul de a edifica pe terenul proprietatea altuia), poate recurge la acțiunea în evacuare specială pentru a face să înceteze ocuparea fără drept a terenului de către un terț, ocupare care a avut loc înainte de începerea edificării construcției. Reiterând faptul că ceea ce este esențial în cadrul acestei proceduri este ca reclamantul să aibă în patrimoniul său dreptul de a folosi imobilul și luând în considerare că superficiarul are un asemenea drept asupra terenului ce face obiectul superficiei, rezultă că titularul dreptului de superficie are aptitudinea de a utiliza procedura analizată, în contextul antemenționat. 

Totodată, opinez că titularii dreptului de administrare, dreptului de concesiune și dreptului de folosință cu titlu gratuit, ca drepturi reale corespunzătoare pro­prie­tății publice potrivit art. 866 C.civ., pot apela cu succes la procedura specială a evacuării, întrucât au obligația de a‑și apăra dreptul în justiție (art. 870, art. 873 și art. 875 C.civ.), iar legea nu limitează mijloacele de apărare a acestor drepturi la anumite acțiuni. 

Referitor la cea de‑a doua ipoteză care se subsumează domeniului de aplicare a acestei proceduri speciale, se au în vedere două situații:

a) atunci când imobilul este ocupat fără drept de o persoană cu permisiunea sau îngăduința proprietarului, fără însă a exista între părți vreo relație contractuală refe­ritoare la folosința imobilului, această situație fiind cunoscută atât în jurispru­dență, cât și în doctrină ca fiind cea a toleratului;

b) în cazul în care o persoană ocupă imobilul în fapt, fără a avea permisiunea sau îngăduința proprietarului, fiind vorba despre situația uzurpatorului.

Noțiunea de ocupant, în accepțiunea art. 1034 alin. (2) lit. e) C.proc.civ., reuneș­te deopotrivă toleratul și uzurpatorul, iar în literatura de specialitate^[13] s‑a propus o interpretare extensivă, în sensul că aceasta privește „nu numai persoana care a intrat în folosința imobilului în fapt, cu sau fără permisiunea proprietarului sau a titularului unui alt drept real care implică prerogativa folosinței bunului, ci și orice altă persoană care are obligația de predare a unui imobil ce intră în conținutul unui raport juridic, altul decât cel de locațiune sau de închiriere”.

4. Aspecte privind soluționarea cererii de evacuare
în procedura specială

4.1. Instanța competentă

Sub aspect material, judecătoriei îi aparține competența de a soluționa, în primă instanță, cererile întemeiate pe procedura specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, conform art. 1036 C.proc.civ. De altfel, atribuirea către jude­că­torie a competenței materiale a cererilor din cadrul procedurii analizate este abso­lut firească, legiuitorul fiind consecvent în această privință, dat fiind faptul că judecătoriile judecă cererile de evacuare de drept comun, potrivit art. 94 pct. 1 lit. d) C.proc.civ.

Din punct de vedere teritorial, competența este determinată prin raportare la locul situării bunului folosit sau ocupat fără drept, indiferent dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat, conform art. 1036 C.proc.civ.

În cazul încălcării normelor de competență materială sau teritorială, remediul procesual este excepția necompetenței materiale sau teritoriale, excepție de proce­dură, absolută și dilatorie.

4.2. Cererea de evacuare

Cererea de chemare în judecată constituie o manifestare a acțiunii civile și reprezintă actul de procedură prin intermediul căruia se declanșează procesul civil, dat fiind faptul că procesul începe prin înregistrarea cererii la instanță, în condițiile legii, conform art. 192 alin. (2) C.proc.civ.

Dreptul comun în materia conținutului cererii de chemare în judecată îl consti­tuie art. 194 C.proc.civ., motiv pentru care textul legal în discuție își găsește aplica­bilitate ori de câte ori această chestiune nu este reglementată în termeni diferiți prin prevederi speciale. Pe de altă parte, dispozițiile art. 194 C.proc.civ. au caracter de normă specială prin raportare la prevederile art. 148 C.proc.civ., care constituie drep­tul comun în materie de conținut al unei cereri adresate instanțelor judecă­torești. În consecință, art. 194 C.proc.civ. se completează cu dispozițiile generale referitoare la cererile adresate instanțelor judecătorești (art. 148‑152 C.proc.civ.).

Luând în considerare că nu există norme derogatorii, devin incidente dispozițiile generale privind cuprinsul cererii de chemare în judecată (art. 194 C.proc.civ.), verificarea și regularizarea cererii (art. 200 C.proc.civ.), respectiv fixarea primului termen de judecată (art. 201 C.proc.civ.) și adoptarea de măsuri pentru pregătirea judecății de către președintele completului de judecată căruia i‑a fost repartizată cauza în mod aleatoriu (art. 203 C.proc.civ.).

Referitor la timbraj, conform art. 6 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru^[14], cererile de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, soluționate potrivit procedurii speciale prevăzute de titlul XI al cărții a VI‑a din Codul de procedură civilă, se taxează cu 100 lei. Pe de altă parte, când o acțiune are mai multe capete de cerere, cu finalitate diferită, taxa judiciară de timbru se datorează pentru fiecare capăt de cerere în parte, după natura lui, cu excepția cazurilor în care prin lege se prevede altfel, conform art. 34 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013. Or, capătul principal de cerere având ca obiect evacuare și capătul de cerere accesoriu având ca obiect plata chiriei sau a arendei exigibile au finalitate diferită, sens în care acest capăt de cerere accesoriu se timbrează la valoare, potrivit art. 3 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013.

Este bine de reținut faptul că, dacă se solicită evacuarea dintr‑o construcție sau dintr‑un teren îngrădit (închis), din cuprinsul cererii de chemare în judecată ar putea lipsi domiciliul/sediul pârâtului, întrucât locatarul și ocupantul sunt socotiți ca având domiciliul/sediul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, con­form art. 1037 alin. (1) C.proc.civ. În schimb, atunci când se urmărește eva­cuarea pârâtului de pe un teren liber de construcții și neîngrădit, este necesară mențio­narea domiciliului/sediului real al pârâtului, deoarece notificările, citațiile și celelalte acte de procedură nu pot fi afișate la ușa imobilului, potrivit art. 1037 alin. (2) C.proc.civ., de vreme ce o asemenea ușă nu există. În mod judicios s‑a învederat^[15] că „legiuitorul a prevăzut în mod absolut^[16], fără să intereseze eventuala dovadă con­trară, că domiciliul pârâtului este în imobilul din care se cere evacuare sa, iar prezumția funcționează indiferent după cum în imobil este găsită sau nu vreo persoană”.

În această procedură obiectul principal îl constituie evacuarea din imobil, iar obiectul secundar ar putea fi plata unei sume de bani (chirie sau arendă exigibilă).

Cererea de evacuare pe calea procedurii speciale nu este exclusă de la regu­­larizare, de vreme ce, pe de o parte, nu există niciun text legal care să prevadă în mod expres contrariul, iar, pe de altă parte, nu există o incompatibilitate între proce­dura analizată și regularizarea actului de sesizare a instanței.

Din perspectiva regularizării, potrivit art. 200 alin. (3) teza I C.proc.civ., când cererea nu îndeplinește cerințele prevăzute la art. 194‑197, reclamantului i se vor comunica în scris lipsurile, cu mențiunea că, în termen de cel mult 10 zile de la primirea comunicării, trebuie să facă completările sau modificările dispuse, sub sancțiunea anulării cererii. În mod subsecvent, dacă obligațiile privind completarea sau modificarea cererii prevăzute la art. 194 lit. a)‑c), d) numai în cazul motivării în fapt și f), precum și art. 195‑197 nu sunt îndeplinite în termenul prevăzut la alin. (3), prin încheiere se dispune anularea cererii, conform art. 200 alin. (4) C.proc.civ.

Pe de altă parte, dacă au fost complinite lipsurile cererii introductive supuse sub sancțiunea anulării sau dacă cererea îndeplinește ab initio condițiile prevăzute de lege, judecătorul va stabili termenul de judecată. 

4.3. Citarea și comunicarea actelor de procedură

Conform art. 1042 alin. (1) C.proc.civ., regula comună a fost menținută, astfel că cererea de evacuare se judecă cu citarea părților. Întrucât cererea de evacuare se judecă de urgență, judecătorul poate dispune scurtarea termenului de înmânarea a citației ori actului de procedură, despre aceasta făcându‑se mențiune în citație sau în actul de procedură, potrivit art. 159 teza a II‑a C.proc.civ.

Singura excepție – necitarea – este incidentă atunci când evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arendei se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu, potrivit legii. Excepția este, cu certitudine, de strictă interpretare și aplicare, ceea ce înseamnă că nu poate fi extinsă la alte situații. 

Astfel, există o serie de cerințe cumulative pentru a ne afla în ipoteza excepției, când instanța judecă cererea de evacuare fără citarea părților, respectiv:

– evacuarea trebuie să aibă ca motiv neplata chiriei sau a arendei, iar nu alte motive;

– contractul de închiriere să constituie titlu executoriu doar pentru plata chiriei (art. 1798 C.civ. – contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în moda­litățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege) sau a arendei [art. 1845 C.civ. – contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înre­gistrate la consiliul local constituie, în condițiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract), nu și pentru obligația de restituire a imobilului (art. 1809 alin. (2) și art. 1816 alin. (3) C.civ.];

– pârâtul trebuie să aibă calitatea de fost locatar, premisa fiind aceea a rezilierii contractului de locațiune anterior declanșării procedurii speciale, ceea ce înseamnă că pârâtul nu poate fi un ocupant, căci între ocupant și reclamant nu există nicio relație contractuală;

– să nu se solicite obligarea pârâtului la plata chiriei sau arendei exigibile, în caz contrar fiind necesară citarea [art. 1042 alin. (4) C.proc.civ.].

Art. 1037 alin. (1) C.proc.civ. prevede că locatarul și ocupantul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, iar alin. (2) al aceluiași text legal statuează că, dacă imobilul este închis, toate notificările, citațiile și celelalte acte de procedură emise potrivit dispozițiilor pre­zentului titlu vor fi afișate la ușa imobilului. Așadar, comunicarea citației și a tuturor celorlalte acte de procedură către pârât se va efectua la imobilul pe care îl folosește sau ocupă fără drept și de pe suprafața căruia se solicită evacuarea, neavând nicio importanță dacă pârâtul domiciliază sau are reședința la altă adresă.

Totuși, un aspect important trebuie relevat și reținut, în sensul că regulile instituite de art. 1037 alin. (1) C.proc.civ. se aplică exclusiv^[17] atunci când se solicită evacuarea dintr‑o construcție sau dintr‑un teren îngrădit (închis), căci altfel nu ar fi posibilă afișarea prevăzută de alin. (2) al aceluiași articol. În schimb, art. 1037 C.proc.civ. nu este incident atunci când se solicită evacuarea de pe un teren liber de construcții și neîngrădit, în acest caz devenind aplicabile regulile generale privind citarea și comunicarea actelor de procedură^[18].

Nu în ultimul rând, este imperios necesar a evidenția că pârâtul va fi citat pentru primul termen de judecată cu respectarea art. 157 alin. (2) teza a II‑a C.proc.civ., conform căruia, în cazurile în care întâmpinarea nu este obligatorie, în citație se va menționa obligația pârâtului de a‑și pregăti apărarea pentru primul termen de judecată, propunând probele de care înțelege să se folosească, sub sancțiunea prevă­zută de lege, care va fi indicată expres, comunicându‑i‑se, totodată, copia cererii introductive de instanță și înscrisurile anexate.

4.4. Notificarea locatarului sau a ocupantului

Prealabil declanșării procedurii propriu‑zise de evacuare, locatorul sau proprie­tarul este ținut să îl notifice pe locatar, conform art. 1038 C.proc.civ., sau, după caz, pe ocupant, potrivit art. 1039 C.proc.civ., solicitându‑i să își îndeplinească benevol obligația de a elibera și preda imobilul. Stipulând această formalitate în sarcina recla­mantului, legiuitorul a încercat, pe de o parte, să protejeze locatarul sau ocu­pantul, care nu este pus în ipostaza de a suporta declanșarea inopinată a procedurii judiciare de evacuare, iar, pe de altă parte, să proteguiască proprietarul, care ar fi avantajat de o eventuală îndeplinire voluntară a obligației de a elibera și preda imobilul, evitându‑se astfel declanșarea demersului judiciar.

Ca natură juridică, notificarea reprezintă o procedură prealabilă obligatorie^[19], în sensul art. 193 alin. (1) C.proc.civ., potrivit căruia sesizarea instanței se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, dacă legea prevede în mod expres aceasta, dovada îndeplinirii procedurii prealabile urmând a se anexa la cererea de chemare în judecată.

În cazul nesocotirii dispozițiilor art. 1038 sau art. 1039 C.proc.civ., pârâtul va putea invoca excepția neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării, excepție de fond, relativă și peremptorie, la primul termen de judecată la care a fost legal citat^[20]. Față de prevederile art. 193 alin. (2) C.proc.civ., este lesne de observat că instanța nu este îndrituită să ridice din oficiu excepția în discuție, iar pârâtul nu este ținut să invoce excepția prin întâmpinare, sub sancțiunea decăderii, câtă vreme întâm­pinarea nu este obligatorie [art. 1042 alin. (3) C.proc.civ.]. 

Dacă excepția este găsită întemeiată, instanța va respinge cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă^[21].

Cu toate acestea, există și derogări de la regula obligativității demarării proce­durii prealabile a notificării, anume:

– situația reclamantului care a denunțat unilateral contractul de locațiune în­cheiat pe durată nedeterminată, conform art. 1816 alin. (1) și (2) C.civ., când noti­ficarea de denunțare, realizată cu respectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanțe, iar dacă nu există uzanțe, potrivit dispozițiile legale privi­toa­re la situații asemănătoare, constituie și notificare de evacuare, în virtutea art. 1038 alin. (2) C.proc.civ.;

– cazul locatarului care a renunțat la notificarea în discuție, prin act scris cuprin­zând recunoașterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura de evacuare, dacă locațiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins, potrivit art. 1041 C.proc.civ.

În doctrină s‑a pus problema referitoare la adresa unde urmează a fi efectuate cele două notificări, răspunzându‑se, pe bună dreptate, că notificările au caracter extrajudiciar, neimplicând instanța, iar art. 1037 C.proc.civ. privind „domiciliul obli­gatoriu” face referire, pe lângă citații, la acte de procedură și „notificări”, astfel că notificările prealabile extrajudiciare trebuie făcute tot la „domiciliul obligatoriu” stabilit de art. 1037 C.proc.civ., în acest fel respectându‑se și voința legiuitorului care a dorit ca în această procedură specială, pentru asigurarea celerității, citarea și comunicarea să se realizeze la o adresă predefinită de textul legal^[22].

Sub aspectul formei pe care trebuie să o îmbrace notificarea, se reține obliga­tivitatea formei scrise, iar în ceea ce privește modalitatea de comunicare, este necesar ca notificarea să fie realizată prin intermediul executorului judecătoresc.

Termenul înăuntrul căruia fostul locatar poate elibera și preda imobilul este, ca regulă generală, de 30 de zile de la data comunicării notificării, conform art. 1038 alin. (1) C.proc.civ.

Termenul pentru notificarea de denunțare, care constituie în același timp și notificare de evacuare, conform art. 1038 alin. (2) C.proc.civ., în cazul contractului de închiriere a locuinței încheiat pe durată nedeterminată, a contractului de loca­țiune având ca obiect spații destinate exercitării activității unui profesionist fără determinarea duratei, precum și a contractului de locațiune având alt obiect imobil decât cele antemenționate, în acest din urmă caz condiționat de inexistența unor uzanțe, este de 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s‑a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv de 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s‑a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună, conform art. 1824 alin. (2) C.civ. și art. 1778 alin. (3) C.civ. 

Pentru ipoteza contractului de locațiune încheiat de durată determinată, notifi­carea trebuie realizată cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel, potrivit art. 1038 alin. (3) C.proc.civ. În materia închi­rierii locuințelor legea prevede altfel, fiind stipulat în art. 1825 alin. (2) C.civ. că, în cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s‑a prevăzut că locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor loca­tive proprii sau ale familiei sale, acestei denunțări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1824 alin. (2) (deci, după caz, 60 de zile sau 15 zile).

În măsura în care notificarea nu este comunicată prin mijlocirea executorului judecătoresc, opinez că sancțiunea care intervine este nulitatea. Cât privește tipul de nulitate, consider că este incidentă nulitatea relativă^[23], cerința fiind instituită printr‑o normă care ocrotește un interes privat [art. 174 alin. (3) C.proc.civ.], și necondiționată de existența unei vătămări, întrucât suntem în prezența unei cerințe legale extrinseci actului de procedură (art. 176 pct. 6 C.proc.civ.).

Nerespectarea termenului prevăzut de lege pentru notificare atrage, de aseme­nea, sancțiunea nulității relative, însă este vorba despre o nulitate condiționată de existența unei vătămări ce trebuie dovedită și care să nu poată fi înlăturată altfel decât prin anularea notificării. 

Spre deosebire de locatar, ocupantul are un statut mai puțin privilegiat, legiui­torul prevăzând reguli specifice pentru notificarea acestuia, conform art. 1039 C.proc.civ. Notificarea va îmbrăca tot forma scrisă, dar termenul acesteia a fost redus la 5 zile, față de necesitatea avută în vedere de legiuitor de a clarifica cu maximă celeritate atingerea adusă prerogativei folosinței dreptului de proprietate de către tolerat sau uzurpator. Referitor la formalitatea notificării, este necesar a remarca faptul că legea nu a mai prevăzut obligativitatea comunicării notificării prin intermediul executorului judecătoresc, neputând fi vorba despre o simplă omisiune a legiuitorului, ci despre o distincție pe care a realizat‑o acesta^[24]. În atari condiții, notificarea va putea fi comunicată fie cu ajutorul executorului judecătoresc, fie prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării (de exemplu, prin scrisoare reco­mandată, cu conținut declarat și confirmare de primire).

4.5. Procedura de evacuare judiciară

Din analiza logico‑juridică a dispozițiilor art. 1041 C.proc.civ. reiese că locatorul sau proprietarul este îndrituit să declanșeze procedura judiciară specială de eva­cuare în două situații, respectiv:

a) când locatarul sau ocupantul refuză să execute benevol obligația de a elibera și preda imobilul la expirarea termenului stipulat în notificarea transmisă cu respectarea dispozițiilor art. 1038‑1039 C.proc.civ.;

b) în cazul în care locatarul a renunțat, prin act scris, la dreptul său de a fi notificat, iar dreptul de a folosi imobilul s‑a stins, indiferent de motiv.

4.5.1. Condițiile de exercitare a acțiunii civile

Conform art. 32 alin. (1) C.proc.civ., orice cerere poate fi formulată și susținută numai dacă autorul acesteia: a) are capacitate procesuală, în condițiile legii; b) are calitate procesuală; c) formulează o pretenție; d) justifică un interes. Unele dintre condițiile de exercitare a acțiunii civile antemenționate pot suscita anumite discuții în procedura specială a evacuării, motiv pentru care este benefică realizarea unei analize specifice.

Astfel, calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele rapor­tului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății, existența sau inexis­tența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituind o chestiune de fond, astfel cum prevede art. 36 C.proc.civ. 

Într‑o altă exprimare^[25], calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și cel care se pretinde titularul dreptului subiectiv în raportul juridic dedus judecății (calitate sau legitimare procesuală activă) și, pe de altă parte, între persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitate sau legitimare procesuală pasivă).

În cadrul acțiunii în evacuare, potrivit art. 1041 C.proc.civ., calitate procesuală activă are locatorul sau proprietarul, în sensul definit de legiuitor în art. 1034 alin. (2) lit. c) și f) C.proc.civ.

Astfel, locator este locatorul principal, sublocatorul, cesionarul și dobânditorul imobilului, iar prin proprietar se înțelege titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

Totuși, elementul esențial care definește calitatea procesuală activă în cadrul acțiunii în evacuare este dat de existența în patrimoniul reclamantului a dreptului de a folosi imobilul, de vreme ce chiar locatarului îi este recunoscut dreptul de a utiliza procedura specială a evacuării.

În atari condiții, apreciem că are calitate procesuală activă^[26] într‑o acțiune în evacuare orice persoană în patrimoniul căreia se regăsește dreptul de a folosi imo­bilul, respectiv: proprietarul, locatorul, locatarul, comodantul, uzufructuarul, titu­larul dreptului de uz, titularul dreptului de abitație, superficiarul care beneficiază de forma secundară a dreptului de superficie; titularul dreptului de administrare, drep­tului de concesiune și dreptului de folosință cu titlu gratuit, ce constituie drepturile reale corespunzătoare proprietății publice.

Mai trebuie evidențiat faptul că, dacă imobilul face obiectul proprietății comune pe cote‑părți, calitate procesuală activă are oricare dintre coproprietari, câtă vreme fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare, așa cum prevede art. 643 alin. (1) C.civ. Însă, legiuitorul a prevăzut că hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor, în timp ce hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari, potrivit art. 643 alin. (2) C.civ. 

De asemenea, calitate procesuală pasivă au fostul locatar, al cărui drept de a folosi imobilul s‑a stins, precum și ocupantul, indiferent dacă este vorba despre o persoană care ocupă imobilul cu permisiunea sau îngăduința proprietarului, fără însă a exista între părți vreo relație contractuală referitoare la folosința imobilului (tolerat), sau despre o persoană care ocupă imobilul în fapt, fără a avea permisiunea sau îngăduința proprietarului (uzurpator). 

În mod elocvent s‑a menționat în literatura de specialitate^[27] că „legea include în no­țiunea de ocupant în fapt al unui imobil nu numai persoana care a intrat în folo­sința imobilului în fapt, cu sau fără permisiunea proprietarului sau a titularului unui alt drept real care implică prerogativa folosinței bunului, ci și orice altă per­soană care are obligația de predare a unui imobil ce intră în conținutul unui raport juridic, altul decât cel de locațiune” (autorii au dat drept asemenea exemple cazul vânză­torului care continuă să ocupe imobilul, refuzând astfel să își execute obligația de predare, sau situația uzufructuarului care nu își execută obligația de predare a bunului la data încetării uzufructului etc.).

Desigur, existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond, însemnând că pentru stabilirea calității procesuale este sufi­cient să se dovedească faptul că reclamantul este titularul dreptului din raportul juridic dedus judecății, iar pârâtul este cel obligat în cadrul aceluiași raport juridic. Astfel, în cazul în care reclamantul nu este titularul dreptului de a folosi imobilul, pârâtul sau instanța, din oficiu, poate invoca excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, excepție de fond, absolută și peremptorie, iar dacă excepția este găsită întemeiată, cererea de chemare în judecată va fi respinsă, ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, potrivit art. 40 alin. (1) C.proc.civ.

În schimb, dacă pârâtul ocupant invocă excepția lipsei calității sale procesuale pasive, susținând că nu ocupă imobilul, considerăm că soluția procedurală adecvată este calificarea excepției drept apărare de fond, nefiind vorba despre o veritabilă excepție în sensul art. 245 C.proc.civ., câtă vreme, practic, pârâtul susține inexis­tența obligației de a preda imobilul pentru că nu îl ocupă, chestiune ce privește însuși fondul pricinii. În acest caz, alegația pârâtului reprezintă o negare a dreptului recla­mantului, fiind un mijloc prin intermediul căruia se contestă existența preten­ției invocate de reclamant și a obligației puse în sarcina pârâtului, iar stabilirea faptului ocupării sau neocupării imobilului de către pârât privește chiar fondul litigiului, conform art. 36 teza a II‑a C.proc.civ.

Pe de altă parte, prin interes se înțelege folosul practic urmărit de cel care a declanșat procedura judiciară, iar pentru a fi proteguit juridic interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut și actual, potrivit art. 33 teza I C.proc.civ. Sub acest aspect, trebuie reținut că, în privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris auten­tic sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent (condiții cumulative) constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului, conform art. 1809 alin. (2) și (3) C.civ. Totodată, în ceea ce privește obligația de restituire, contractul de comodat încheiat în formă autentică sau printr‑un înscris sub semnătură privată cu dată certă constituie titlu executoriu, în condițiile legii, în cazul încetării prin decesul comodatarului sau prin expirarea ter­menului, iar dacă nu s‑a stipulat un termen pentru restituire, contractul de comodat constituie titlu executoriu numai în cazul în care nu se prevede întrebuințarea pentru care s‑a împrumutat bunul ori întrebuințarea prevăzută are un caracter permanent, potrivit art. 2157 C.civ. De asemenea, în situația denunțării contractului de locațiune încheiat pe durată nedeterminată, la împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locațiune prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătura privată și înregistrat la organul fiscal competent (condiții cumulative) constituie, în condițiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligație, potrivit art. 1816 alin. (3) C.civ. 

Așadar, aflându‑se în posesia unui titlu executoriu, locatorul este îndreptățit să recurgă direct la procedura executării silite împotriva fostului locatar care folosește imobilul fără drept, motiv pentru care o eventuală acțiune judiciară ar fi lipsită de interes. În cazul contractului de închiriere a locuinței, locatorul poate solicita execu­tarea silită nu doar împotriva chiriașului, ci și împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul, dat fiind faptul că încetarea contractului de închiriere este opozabilă acestor persoane [art. 1832 alin. (2) C.civ.].

Totodată, atribuirea prin hotărâre judecătorească a unui imobil sau obligația de a‑l preda, a‑l lăsa în posesie ori în folosință, după caz, cuprinde și obligația de evacuare a imobilului, dacă legea nu prevede în mod expres altfel, conform art. 888 alin. (2) C.proc.civ. Într‑o altă exprimare, dacă există un titlu executoriu reprezentat de o hotărâre judecătorească prin care s‑a atribuit un imobil sau un titlu executoriu privind obligația de a preda ori lăsa în posesie sau în folosință un imobil, acesta constituie în același timp titlu executoriu și pentru evacuarea din imobil, cât timp legea nu statuează în mod expres altfel. Însă dispozițiile art. 888 alin. (2) C.proc.civ. trebuie corelate cu cele ale art. 898 alin. (1) C.proc.civ., în sensul că obligația de a preda imobilul privește nu doar debitorul, ci și toate persoanele care ocupă imobilul în fapt ori fără niciun titlu opozabil creditorului.

De exemplu, dacă a fost admisă o acțiune în revendicare și s‑a dispus obligarea pârâtului să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul revendicat, o eventuală cerere în evacuare formulată de reclamant împotriva pârâ­tului din revendicare ar fi lipsită de interes. Aceeași este situația și în cazul actului de adjudecare a unui imobil, care constituie, pentru adjudecatar, titlu executoriu împotriva debitorului sau, după caz, a terțului dobânditor, ca și împotriva oricărei persoane care posedă ori deține imobilul adjudecat, fără a putea invoca un drept opozabil în condițiile legii, conform art. 854 lit. i) C.proc.civ.

De asemenea, dacă, după încheierea procesului‑verbal de predare silită, debito­rul sau orice altă persoană, în lipsa consimțământului expres prealabil ori a unei hotărâri judecătorești, pătrunde sau se reinstalează în imobil, la cererea creditorului ori a altei persoane interesate, se va putea face o nouă executare silită în baza ace­luiași titlu executoriu, fără somație și fără nicio altă formalitate prealabilă, potrivit art. 902 alin. (1) C.proc.civ. În acest caz, pentru că există deja un titlu executoriu, nu este necesară obținerea unei hotărâri executorii de evacuare, chiar dacă titlul executoriu a fost pus efectiv în executare inițial, iar ulterior debitorul a înțeles să reocupe imobilul fără drept.

Concluzionând, dacă reclamantul se află în posesia unui titlu executoriu care îi permite să pună în executare obligația de restituire a bunului sau prin care i‑a fost atribuit imobilul ori prin care s‑a dispus predarea, lăsarea în posesie ori în folosință, instanța, din oficiu, sau pârâtul va putea invoca excepția lipsei de interes a recla­man­tului în formularea cererii de evacuare, excepție de fond, absolută și pe­remptorie, iar cererea de chemare în judecată va fi respinsă, ca lipsită de interes, conform art. 40 alin. (1) C.proc.civ.

4.5.2. Apărările pârâtului în cazul judecării cererii de evacuare cu citare

În vederea concretizării caracterului urgent și a celui special, s‑a prevăzut, prin art. 1043 alin. (1) C.proc.civ., că pârâtul chemat în judecată, potrivit procedurii prevăzute în prezentul titlu, nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție, pretențiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată. Prin această limitare impusă de legiuitor s‑a urmărit crearea cadrului necesar pentru soluționarea unor asemenea diferende cu celeritate, într‑un termen optim și previzibil, eliminându‑se pe cât posibil riscul prelungirii nejustificate a duratei procedurii.

În ipoteza în care pârâtul, făcând abstracție de interdicția procedurală impusă de legiuitor, a formulat cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei per­soane sau în garanție, sancțiunea care intervine este inadmisibilitatea, reclamantul sau instanța, din oficiu, putând invocata excepția inadmisibilității, excepție de fond, absolută și peremptorie. Disjungerea unor asemenea cereri, având drept consecință formarea unui nou dosar și judecarea separată, nu reprezintă o soluție legală, de vreme ce textul art. 1043 alin. (1) C.proc.civ. prevede în mod expres că pârâtul nu poate formula aceste cereri în cadrul procedurii speciale a evacuării. Așadar, în cadrul procedurii speciale a evacuării, pârâtul nu ar putea, de exemplu, solicita instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în privința căruia se solicită evacuarea, o atare cerere fiind inadmisibilă.

În schimb, problema de a ști dacă cererea de arătare a titularului dreptului este sau nu admisibilă în cadrul procedurii speciale a evacuării nu a primit o rezolvare unitară în literatura de specialitate. Din punct de vedere doctrinar și jurisprudențial, această problematică privește pârâtul locatar, nicidecum pârâtul ocupant (tolerat sau uzurpator) care, prin definiție, nu are niciun titlu în temeiul căruia ocupă imobilul.

Într‑o opinie^[28], se consideră că cererea de arătare a titularului dreptului nu este admisibilă în procedura specială a evacuării. Argumentul adus în sprijinul acestei soluții este acela că, prin definiție, cererea de arătare a titularului dreptului poate fi formulată numai de către pârâtul acționat în judecată de către cel care pretinde un drept real asupra lucrului, câtă vreme cererea în evacuare este una personală. 

Într‑adevăr, acțiunea în evacuare este o acțiune personală ce asigură protecția dreptului de folosință atunci când între părți există un raport juridic locativ, păstrându‑și caracterul personal și în ipoteza inexistenței unei relații contractuale dintre părți referitoare la folosința imobilului, în acest din urmă caz fiind sancționată încălcarea dreptului de folosință ca atribut al dreptului real de proprietate. 

Totuși, în sensul admisibilității cererii de arătare a titularului dreptului este art. 1795 alin. (1) C.civ., potrivit căruia, dacă locatarul este chemat în judecată de un terț care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinței bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condițiile Codului de procedură civilă. Astfel, dacă locatarul este chemat în judecată de către terțul care pretinde un drept (de proprietate, de uzufruct, de servitute etc.) asupra bunului închiriat și există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinței bunului, locatarul poate cere introducerea în proces a locatorului prin intermediul cererii de arătare a titularului dreptului. În cazul în care locatarul pârât indică pe locatorul său ca titular al dreptului contestat de către reclamant, iar locatorul recunoaște susținerile pârâtului și terțul reclamant consimte, locatorul va lua locul locatarului pârât în proces, acesta din urmă fiind scos din proces. În schimb, dacă reclamantul nu este de acord cu înlocuirea sau dacă locatorul arătat ca titular al dreptului nu se înfățișează ori contestă cele susținute de locatarul pârât, locatorul va dobândi calitatea de intervenient principal, hotărârea fiindu‑i opozabilă.

În același sens, s‑a apreciat că cererea de arătare a titularului dreptului este admisibilă, întrucât textul art. 1043 alin. (1) C.proc.civ. nu menționează și cererea de arătare a titularului dreptului (subl. aut. argumentul per a contrario), iar restricția este derogatorie de la dreptul comun și nu poate fi extinsă prin analogie și în alte materii, textul art. 10 C.civ. interzicând în aceste cazuri analogia^[29].

Totodată, în acord cu opinia exprimată în doctrină^[30], chemarea în judecată a altor persoane și chemarea în garanție sunt admisibile dacă sunt formulate de către reclamant (argumentul per a contrario).

Pe de altă parte, în lipsa unei interdicții exprese și având în vedere ansamblul procedurii analizate, intervenția voluntară, indiferent dacă este principală sau accesorie, poate fi formulată în condițiile dreptului comun^[31], instanța fiind ținută să se pronunțe asupra admisibilității în principiu^[32].

Întrucât pârâtul nu are obligația, ci posibilitatea de a depune întâmpinare, această împrejurare este aptă să producă o serie de consecințe juridice procesuale de maxim interes.

În primul rând, trebuie evidențiat faptul că pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului, conform art. 1043 alin. (2) C.proc.civ., acesta având facultatea de a opta cu privire la forma și conținutul actului procedural care va cuprinde apărările sale, respectiv întâmpinare sau concluzii scrise.

De vreme ce întâmpinarea este facultativă, nu va interveni sancțiunea decăderii pârâtului din dreptul de a mai propune probe sau de a invoca excepții de ordine privată, conform art. 208 alin. (2) C.proc.civ., atunci când pârâtul a depus întâmpi­nare, dar nu a solicitat probe și nu a invocat excepții relative. Sub acest aspect, pârâtul va putea propune probe, indiferent dacă a depus sau nu întâmpinare, la primul termen de judecată la care a fost legal citat, sub sancțiunea generală a decăderii, conform art. 157 alin. (2) teza a II‑a și art. 254 alin. (1) teza I C.proc.civ.

Totodată, pârâtul va fi îndrituit să invoce excepții procesuale de ordine privată cel mai târziu la primul termen de judecată după săvârșirea neregularității proce­durale, în etapa cercetării procesului și înainte de a se pune concluzii în fond, față de dispozițiile art. 247 alin. (2) C.proc.civ. Spre exemplu, în cazul nesocotirii de către reclamant a dispozițiilor art. 1038 sau art. 1039 C.proc.civ., pârâtul va putea invoca excepția neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării, excepție de fond, relativă și peremptorie, la primul termen de judecată la care a fost legal citat. În schimb, excepțiile absolute pot fi invocate de parte sau de instanță în orice stare a pro­cesului, dacă prin lege nu se prevede altfel [art. 247 alin. (1) teza I C.proc.civ.].

Cu titlu de apărări de fond, pârâtul poate invoca faptul că se află în posesia unui titlu valabil care îi permite să folosească sau să ocupe imobilul (de exemplu, con­tractul de locațiune nu a încetat ca urmare a neoperării rezilierii sau a intervenirii tacitei relocațiuni ori pârâtul invocă un drept de proprietate sau un alt drept real care asigură folosința bunului). Evident, pârâtul este ținut să își probeze apărarea, conform art. 10 alin. (1) și art. 249 C.proc.civ., simpla alegație în sensul existenței unui titlu care justifică folosința sau ocuparea imobilului, lipsită de suport probator, neavând drept consecință respingerea cererii de evacuare.

Dar ce semnifică faptul că pârâtul poate invoca inclusiv lipsa titlului recla­mantului, conform art. 1043 alin. (2) C.proc.civ.?

Pentru a găsi răspunsul la această întrebare, cred că este benefic a sublinia, mai întâi, că este esențial ca instanța, în cadrul analizării unei cereri de evacuare întemeiate pe procedura specială, să constate nu doar că pârâtul (fost locatar sau ocupant) nu are dreptul de a folosi sau ocupa imobilul, ci și că reclamantul este, fără dubiu, persoana care are dreptul de a folosi acel imobil. 

Cu titlu de regulă generală, pârâtul, în cadrul procedurii speciale a evacuării, poate invoca doar lipsa efectivă a titlului reclamantului, nicidecum nu poate pune în discuție validitatea acestuia, iar a considera altfel înseamnă a permite oricărui pârât să paralizeze procedura specială a evacuării prin simpla invocare a nulității titlului reclamantului, câtă vreme intenția legiuitorului nu a fost cu siguranță în acest sens. Această concluzie are drept fundament, pe de o parte, interpretarea gramaticală a dispozițiilor art. 1043 alin. (2) C.proc.civ., legiuitorul stipulând că pârâtul poate invoca lipsa titlului reclamantului, iar nu nevalabilitatea acestuia. Pe de altă parte, luând în considerare specificul procedurii analizate și folosind interpretarea teleo­logică, se reține că o interpretare în sensul că s‑ar putea pune în discuție validitatea titlului reclamantului ar veni în contradicție flagrantă cu rațiunea pentru care legiuitorul a instituit procedura în discuție.

Așadar, considerăm că, de regulă, invocarea nevalabilității titlului reclamantului, pe cale de apărare, iar nu pe cale de acțiune (în acest din urmă caz soluția este neechivocă, de vreme ce pârâtul nu poate formula cerere reconvențională), este incompatibilă cu procedura urgentă și sumară a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept.

În mod cu totul excepțional, suntem de părere că doar în situația existenței unui dubiu extrem de puternic asupra valabilității titlului reclamantului, pentru a cărui reținere nu este necesară administrarea unui probatoriu complex (cum ar fi înscriere în fals sau efectuarea unei expertize), s‑ar putea vorbi despre o asimilare a acestui caz cu „lipsa titlului reclamantului” (de pildă, titlul reclamantului nu respectă forma cerută de lege ad validitatem și solicită evacuarea unui ocupant).

Așadar, atunci când există o îndoială rezonabilă asupra validității titlului recla­man­tului din cadrul procedurii speciale a evacuării, față de limitările procesuale în care se desfășoară judecata, este cu neputință a nu fi luată în considerare această îndoială, soluția fiind firească, respectiv respingerea cererii de chemare în judecată și soluționarea diferendului potrivit dreptului comun. În caz contrar, s‑ar permite reclamantului să intre în folosința imobilului, deși nu există certitudinea legală că are un drept de folosință valabil asupra acestuia, fiind greu de crezut că legiuitorul a intenționat să proteguiască juridic o asemenea situație. De altfel, în soluționarea cererii de evacuare instanța de judecată este chemată nu doar să rețină că imobilul este folosit sau ocupat fără drept de către pârât, ci este necesar a constata și că reclamantul este în mod cert titularul dreptului de a folosi imobilul respectiv.

4.5.3. Probele în cadrul procedurii evacuării

Nu există o limitare expresă sub aspect probator, astfel că, cel puțin la prima vedere, s‑ar putea răspunde că sunt admisibile oricare dintre mijloacele de probă pre­văzute de art. 250 C.proc.civ., recte: înscrisuri; martori; prezumții; mărturisirea uneia dintre părți, făcută din proprie inițiativă sau obținută la interogatoriu; expertiză; mijloacele materiale de probă; cercetarea la fața locului.

Totuși, opinăm că nu se poate face abstracție, inclusiv din punctul de vedere al ansamblului probator, de unul dintre caracterele esențiale ale procedurii evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, respectiv cel sumar.

Așadar, în procedura specială probatoriul este redus, nefiind aidoma celui afe­rent dreptului comun, având în vedere dezideratul legiuitorului ca dezbaterile să fie sumare^[33]. Dacă s‑ar încuviința orice mijloc de probă, atunci nu ar exista o compati­bilitate cu cerințele procedurii de a fi urgentă și sumară, iar o asemenea abordare s‑ar abate de la voința legiuitorului.

În acest sens, pot fi propuse și încuviințate următoarele mijloace de probă:

– înscrisuri, prin intermediul cărora se poate dovedi: existența titlului din care rezultă că reclamantul este titularul dreptului de a folosi imobilul; împrejurarea că locațiunea a încetat iar fostul locatar nu mai are dreptul de a folosi imobilul etc.;

– martori, cu ajutorul cărora se poate proba că pârâtul ocupant este cel care ocupă efectiv imobilul sau că pârâtul fost locatar a evacuat voluntar imobilul etc.;

– interogatoriu, care se referă la diferite fapte personale ce pot conduce la dezlegarea pricinii;

– mijloace materiale de probă, cum ar fi fotografiile, fotocopiile, filmele, discu­rile, benzile de înregistrare a sunetului, precum și alte asemenea mijloace tehnice, dacă nu au fost obținute prin încălcarea legii ori a bunelor moravuri, conform art. 341 alin. (2) C.proc.civ.

În același timp, pot fi operante prezumții, pe baza cărora, de exemplu, se poate constata că pârâtul a evacuat voluntar imobilul. În schimb, expertiza apare ca fiind inadmisibilă, de vreme ce administrarea sa ar conduce în mod cert la prelungirea du­ratei de soluționare a procesului și la inițierea unor dezbateri ample. Spre exemplu, dacă s‑ar pune problema unei expertize tehnice judiciare în specialitatea topo­grafie în vederea identificării imobilului de pe suprafața căruia se solicită evacuarea, reclamantul susținând că imobilul său este ocupat de către pârât, în timp ce pârâtul învederează că folosește propriul imobil, atunci nu ne mai aflăm practic în prezența unei simple evacuări, ci a unei revendicări, fiind necesar să se stabi­lească, pe bază de expertiză, suprafața care se află în proprietatea fiecărei părți, potrivit titlurilor de proprietate, și dacă vreuna dintre părți ocupă vreo suprafață din imobilul proprietatea celeilalte părți.

Totodată, procedura înscrierii în fals apare ca fiind inadmisibilă în cadrul procedurii speciale a evacuării, luând în considerare că efectuarea sa ar conduce fără dubiu la inițierea unor dezbateri ample, inclusiv la realizarea unei expertize grafoscopice.

Cu privire la cercetarea la fața locului, acest mijloc de probă nu pare a fi, per se, inadmisibil, dar este destul de dificil de imaginat că ar fi concludent.

În final, menționăm că, de regulă, principala probă încuviințată în această materie este reprezentată de înscrisuri, care se completează în anumite cazuri cu proba testimonială, aceste dovezi fiind suficiente pentru dezlegarea pricinii.

4.5.4. Soluții pe care le poate dispune instanța în procedura evacuării

Hotărârea prin care judecătoria soluționează, în primă instanță, cererea de evacuare îmbracă forma unei sentințe, conform art. 424 alin. (1) C.proc.civ. Prin excepție, dacă se adoptă o soluție de suspendare a judecății, atunci instanța pro­nunță o încheiere, potrivit art. 414 C.proc.civ.

Celeritatea procedurii și caracterul special al acesteia sunt reliefate din nou de către legiuitor prin dispozițiile art. 1042 alin. (5) C.proc.civ., potrivit cărora hotă­rârea poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă s‑a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, când s‑a dat fără citarea lor.

Trebuie remarcat că termenul de apel este derogatoriu de la dreptul comun prevăzut de art. 468 alin. (1) C.proc.civ., atât din perspectiva duratei (5 zile în loc de 30 de zile), cât și prin raportare la momentul de la care începe să curgă (după caz, de la pronunțare sau de la comunicare pentru evacuare, respectiv de la comunicare pentru dreptul comun).

Totodată, este lipsit de relevanță, sub aspectul momentului începerii curgerii termenului de apel, dacă părțile nu s‑au prezentat, dar judecata s‑a desfășurat cu citarea lor, apelul putând fi exercitat doar în termen de 5 zile de la pronunțare.

În schimb, dacă odată cu evacuarea, care constituie capăt principal de cerere, s‑a dispus și obligarea pârâtului la plata chiriei sau a arendei exigibile, care constituie un capăt accesoriu de cerere, sentința rămâne supusă în întregul ei apelului, conform art. 460 alin. (2) C.proc.civ., dar termenul de apel este cel de drept comun, respectiv 30 de zile, astfel cum prevede în mod expres art. 460 alin. (5) C.proc.civ., urmând a fi calculat de la comunicare^[34].

Referitor la soluțiile pe care judecătoria le poate pronunța, în primă instanță, asu­pra cererii de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, acestea pot fi:

– admiterea cererii de evacuare, în tot sau în parte;

– respingerea cererii de evacuare în temeiul unei excepții procesuale, de proce­dură ori de fond, fără a avea loc o cercetare a fondului cauzei, sau, dimpotrivă, res­pingerea pe fond, după o prealabilă cercetare a fondului raportului juridic dedus judecății.

Dincolo de soluțiile „clasice” de admitere sau respingere a cererii de evacuare, mai pot exista și alte variante prin care pricina își găsește dezlegarea, luând în consi­derare consecințele exercitării unor drepturi procesuale sau urmările neîndeplinirii unor obligații procesuale, cum ar fi:

– anularea cererii de evacuare;

– renunțarea la judecată;

– renunțarea la însuși dreptul dedus judecății;

– pronunțarea unei hotărâri prin care se încuviințează învoiala părților;

– suspendarea judecății.

5. Evacuarea în procedura specială versus evacuarea
în procedura de drept comun

Luând în considerare dispozițiile art. 1035 alin. (1) C.proc.civ., reclamantul are alegerea între procedura specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept și procedura de drept comun, sens în care o componentă comparativă apare drept firească.

Referitor la instanța competentă, indiferent de procedura urmată, din punct de vedere material, competența pentru cererea de evacuare revine judecătoriei, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1036 C.proc.civ. (procedura specială) și art. 94 pct. 1 lit. d) C.proc.civ. (drept comun). Însă, sub aspect teritorial, regulile sunt diferite, fiind vorba despre o competență teritorială alternativă, de ordine privată [art. 129 alin. (3) C.proc.civ.], în cazul cererii de evacuare întemeiate pe dreptul comun, când, pe lângă instanțele prevăzute la art. 107‑112 C.proc.civ., este competentă și instanța locului unde se află imobilul, pentru cererile ce izvorăsc dintr‑un raport de locațiune a imobilului (art. 113 pct. 4 C.proc.civ.). În schimb, competența teritorială pentru cererea de evacuare promovată pe calea procedurii speciale are caracter exclusiv, deci de ordine publică, și revine doar instanței în circumscripția căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.

Din perspectiva conținutului cererii, în esență, independent de procedura aleasă, cererea de evacuare va trebui să cuprindă elementele stabilite prin art. 194 C.proc.civ., luând în considerare și dispozițiile art. 148 C.proc.civ. Prin excepție, în procedura specială de evacuare, dacă se solicită evacuarea dintr‑o construcție sau dintr‑un teren îngrădit (închis), din cuprinsul cererii de chemare în judecată ar putea lipsi domiciliul/sediul pârâtului, întrucât locatarul și ocupantul sunt socotiți ca având domiciliul/sediul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, con­form art. 1037 C.proc.civ. În schimb, atunci când se urmărește evacuarea pârâtului de pe un teren liber de construcții și neîngrădit, este necesară mențio­narea domici­liului/sediului real al pârâtului.

De asemenea, relativ la obiectul cererii de chemare în judecată, pe lângă obiectul principal care se referă la evacuare, mai poate exista un obiect secundar privitor la plata unor sume de bani în ambele proceduri. Totuși, în cadrul procedurii speciale a evacuării nu se poate solicita rezilierea contractului de locațiune, reclamantul fiind ținut să se asigure că dreptul locatarului de a folosi imobilul s‑a stins, neputând solicita instanței să „stingă” acest drept. În schimb, se pot solicita prin intermediul procedurii speciale, pe lângă evacuarea și plata chiriei sau arendei restante, desigur și cheltuieli de judecată, dar fără alte pretenții (penalități de întârziere, cote de între­ținere, contravaloare lipsă folosință imobil sau despăgubiri). Pe de altă parte, sunt perfect admisibile cererea de reziliere a contractului de locațiune potrivit dreptului comun, formulată odată cu evacuarea, precum și cea de plată unor sume de bani în legătură cu imobilul.

În privința verificării și regularizării cererii de evacuare, textul art. 200 C.proc.civ. este incident pentru oricare dintre procedurile urmate. Totuși, în cazul evacuării inițiate în procedura specială, dacă cererea de chemare în judecată întrunește exigențele prevăzute de art. 194‑197 C.proc.civ., judecătorul va fixa direct primul termen de judecată, prin derogare de la dispozițiile art. 201 alin. (1) C.proc.civ., întru­cât întâmpinarea nu este obligatorie, iar pârâtul nu este ținut să depună întâm­pinare în termen de 25 de zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată. Situația este diferită pentru evacuarea promovată conform dreptului comun, dat fiind faptul că pârâtul are obligația de a depune întâmpinare în termen de 25 de zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată care respectă condițiile stipulate de art. 194‑197 C.proc.civ., iar reclamantul are îndatorirea de a depune răspuns la întâmpinare în termen de 10 zile de la comunicarea acesteia [art. 201 alin. (1) și (2) C.proc.civ.].

Cu privire la citarea și comunicarea actelor de procedură, cererea întemeiată pe dreptul comun se soluționează în mod obligatoriu, fără excepții, cu citarea părților, fiind incidente prevederile generale [art. 153‑173 C.proc.civ.]. 

Nu aceeași este situația în cazul promovării cererii de evacuare pe cale specială, când:

– de regulă, cererea de evacuare se judecă cu citarea părților, însă, prin excepție, părțile nu se citează când evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arendei se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu exe­cutoriu, potrivit legii [art. 1042 alin. (1) C.proc.civ.];

– comunicarea citației și a tuturor celorlalte acte de procedură către pârât se va efectua la imobilul pe care îl folosește sau ocupă fără drept și de pe suprafața căruia se solicită evacuarea, neavând nicio importanță dacă pârâtul domiciliază sau are reședința ori sediul la altă adresă.

În funcție de calea procedurală aleasă, distingem următoarele consecințe juri­dice:

a) în procedura de drept comun:

– capătul de cerere având ca obiect plata unor sume de bani are valoare de capăt principal, de sine stătător, soarta sa fiind independentă de cea a capătului de cerere privind evacuarea, care, la rândul său, constituie tot un capăt principal de cerere, situația premisă fiind existența unui raport contractual între părți (răspundere civilă contractuală); dacă însă pârâtul este un ocupant, evacuarea apare ca fiind capăt principal de cerere, iar obligarea acestuia la plata contravalorii lipsei de folosință constituie un capăt accesoriu (răspundere civilă delictuală);

– nu există niciun impediment referitor la titlul sumei solicitate, respectiv chirie, arendă, despăgubiri pentru daunele aduse imobilului dat în locațiune, contravaloare cote de întreținere ori contravaloare lipsă de folosință;

– capătul de cerere având ca obiect evacuare din imobilul închiriat sau arendat se timbrează cu o taxă judiciară de timbru fixă, în cuantum de 100 lei [art. 8 alin. (1) lit. c) din O.U.G. nr. 80/2013], în timp ce capătul de cerere privind plata unei sume de bani se va timbra la valoarea astfel indicată [art. 3 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013]; dacă se solicită evacuarea unui ocupant din imobil, taxa judiciară de timbru datorată este în cuantum de 20 lei (art. 27 din O.U.G. nr. 80/2013), bunul nefiind închiriat sau arendat pentru a se aplica taxa judiciară de timbru de 100 lei;

– cel puțin din punct de vedere teoretic, în ipoteza răspunderii civile contractuale poate fi incident art. 99 alin. (2) C.proc.civ., conform căruia, în cazul în care mai multe capete principale de cerere întemeiate pe un titlu comun ori având aceeași cauză sau chiar cauze diferite, dar aflate în strânsă legătură, au fost deduse judecății printr‑o unică cerere de chemare în judecată, instanța competentă să le soluționeze se determină ținându‑se seama de acea pretenție care atrage competența unei instanțe de grad mai înalt;

b) în procedura specială:

– obiectul secundar se poate referi exclusiv la plata unei sume de bani constând din chirie sau arendă exigibilă (situația premisă fiind aceea în care pârât este fostul chiriaș sau arendaș), nicidecum nu poate privi penalități de întârziere/dobândă legală ori despăgubiri precum cele pentru daunele aduse imobilului sau pentru lipsa de folosință, având în vedere interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 1042 alin. (4) C.proc.civ., un asemenea capăt de cerere fiind inadmisibil; în același sens, este inadmisibilă și cererea privind obligarea pârâtului la plata cotelor de între­ținere, obligație pe care și‑a asumat‑o prin contract;

– în privința pârâtului ocupant, cererea de chemare în judecată nu poate avea un obiect secundar constând din acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului, o atare cerere fiind inadmisibilă, întrucât legiuitorul nu a prevăzut această cale, astfel cum rezultă cu prisosință din interpretarea per a contrario a art. 1042 alin. (4) C.proc.civ.;

– obiectul secundar are valoarea unui capăt de cerere accesoriu, sens în care pârâtul nu poate fi obligat la plata chiriei sau arendei exigibile dacă cererea de eva­cuare este respinsă, întrucât doar odată cu evacuarea se poate dispune obligarea acestuia la plata chiriei sau arendei exigibile, așa cum prevede cu claritate art. 1042 alin. (4) C.proc.civ.;

– cererea de evacuare din cadrul procedurii speciale se timbrează cu o taxă judi­ciară de timbru unică, în cuantum de 100 lei [art. 6 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013], iar eventualul capăt de cerere accesoriu având ca obiect plata chiriei sau arendei exigibile se timbrează la valoare, conform art. 3 alin. (1) din OUG nr. 80/2013.

Totodată, anterior introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, reclamantul este ținut să efectueze o procedură prealabilă obligatorie, în sensul art. 193 alin. (1) C.proc.civ., având obligația să îl notifice pe locatarul sau pe ocupantul imobilului, punându‑i în vedere să elibereze și să îi predea liber imobilul (art. 1038 și art. 1039 C.proc.civ.), în caz contrar cererea sa putând fi respinsă ca inadmisibilă (dacă s‑a invocat de către pârât, la primul termen de judecată la care a fost legal citat, excepția neîndeplinirii procedurii prealabile a notificării, excepție de fond, relativă și peremptorie). 

În schimb, o asemenea procedură prealabilă nu este instituită pentru sesizarea instanței cu o cerere de evacuare potrivit dreptului comun.

Din perspectiva procedurii judiciare, deosebim:

a) în procedura de drept comun:

– sunt aplicabile prevederile generale, în sensul că dezbaterea fondului are loc în ședință publică [art. 213 alin. (1), art. 240 alin. (1), art. 244 alin. (1), art. 261 alin. (1) C.proc.civ.];

– judecata se desfășoară potrivit regulilor generale, cererea de evacuare obișnuită neavând caracter urgent;

– nu există limitări speciale cu privire la dezbateri;

– pârâtul este obligat să depună întâmpinare, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții de ordine privată (art. 208 C.proc.civ.);

– îi este îngăduit pârâtului să formuleze cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție, nefiind nicio interdicție sub acest aspect;

– hotărârea nu este executorie și poate fi atacată cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare [art. 466 alin. (1) și art. 468 alin. (1) C.proc.civ.];

b) în procedura specială:

– cererea se judecă în camera de consiliu [art. 1042 alin. (2) C.proc.civ.];

– cererea se judecă de urgență, având în vedere calificarea dată de legiuitor, acest caracter producând importante consecințe practice;

– dezbaterile sunt sumare la judecata cererii, întrucât sunt limitate, se admi­nistrează un probatoriu redus, iar părților nu le este permisă formularea unor cereri de natură a conduce la îngreunarea procedurii, fără însă ca prin aceasta să se înțeleagă că dezbaterile ar fi superficiale;

– pârâtul nu are obligația, ci are dreptul de a depune întâmpinare [art. 1042 alin. (3) C.proc.civ.], astfel că probele vor putea fi propuse la primul termen de judecată la care a fost legal citat, sub sancțiunea generală a decăderii, aceeași fiind situația și în cazul excepțiilor de ordine privată;

– este inadmisibilă formularea de către pârât a unei cereri reconvenționale, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție, pretențiile sale urmând a fi valorificate exclusiv pe cale separată [art. 1043 alin. (1) C.proc.civ.];

– hotărârea este executorie și poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă s‑a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, când s‑a dat fără citarea părților [art. 1042 alin. (5) C.proc.civ.].

6. În loc de concluzii

Prin adoptarea procedurii speciale a evacuării, legiuitorul a reușit să asigure o firească proteguire a dreptului de folosință privind imobilele, păstrând, totodată, o relație rezonabilă de echilibru între interesele divergente ale titularilor dreptului de a folosi un imobil și ale celor care folosesc ori ocupă fără drept acel imobil. 

Astfel cum a relevat Curtea Europeană a Drepturilor Omului^[35], statele contrac­tante ale Convenției, la care se adaugă protocoalele adiționale (în special Primul Protocol adițional care reglementează protecția proprietății prin art. 1), dispun de o amplă marjă de apreciere în materie de reglementare a utilizării bunurilor, sens în care statul român a reglementat o procedură simplă, rapidă, eficace și de natură a corespunde realității sociale contemporane. Însă, s‑a mai subliniat^[36] că, având în vedere importanța crucială a drepturilor garantate de art. 8 din Convenție în ceea ce privește identitatea, autodeterminarea și integritatea fizică și morală a persoanei, marja de apreciere a aspectelor legate de locuință este mai restrânsă în ceea ce privește drepturile garantate de art. 8 decât în privința celor prevăzute la art. 1 din Protocolul nr. 1.

Or, protecția concretă și efectivă a dreptului de proprietate nu poate fi disociată, sub aspect procesual, de mijloacele prin intermediul cărora forța statală reacțio­nează prompt și cu celeritate în scopul restabilirii ordinii juridice și sociale. De aceea, mecanismul judiciar pe care l‑a creat legiuitorul, anume procedura specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, instituie premisele înfăptuirii unui act de justiție modern, credibil și care să se desfășoare într‑un termen optim și previzibil.

Cu toate acestea, instanța de contencios european al drepturilor omului a statuat în mod constant^[37] că pierderea locuinței de către o persoană constituie o formă extremă de ingerință în dreptul la respectarea domiciliului, astfel că orice persoană expusă riscului de a fi victima unei ingerințe atât de grave ar trebui să poa­tă beneficia, în principiu, de examinarea proporționalității unei asemenea măsuri de către o instanță independentă, în lumina principiilor relevante care decurg din art. 8 din Convenție, în ciuda faptului că, în temeiul legislației interne, dreptul acesteia de folosință a încetat.

Așadar, se impune cu necesitate a remarca faptul că, prin coroborarea dispo­zițiilor art. 11 alin. (2) și art. 20 din Constituția României, în ordinea noastră internă, Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale a dobândit aplicabilitate directă, iar prevederile sale nu pot fi interpretate și aplicate în mod corect decât prin raportare la jurisprudența Curții de la Strasbourg.

În mod subsecvent, judecătorul român, în cadrul procedurii speciale a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, are dreptul și în același timp obligația de a analiza condițiile ce se cer a fi întrunite pentru ca ingerința autorităților statale în exercițiul dreptului la respectarea domiciliului să îndeplinească exigențele insti­tuite de art. 8 din Convenție.

Pe de altă parte, în privința raporturilor locative dintre particulari, este imperios necesar a se lua în considerare că proprietarul beneficiază la rândul său de toate garanțiile prevăzute de art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție^[38].

În atari condiții, obiectivul ca nicio dispoziție legală din dreptul intern să nu fie inter­pretată și aplicată într‑o manieră incompatibilă cu obligațiile asumate prin Con­venție implică o analiză prin care se pun în balanță dreptul de proprie­tate/folosință și dreptul la domiciliu (folosința imobilului cu destinația de domiciliu), protejate deopotrivă de dreptul intern și de Convenție, iar instanțele de judecată sunt ținute a realiza un test de proporționalitate pentru a asigura un just echilibru între aceste drepturi.

Note de subsol

^[1] Prezentul articol are la bază lucrarea B.A. Arghir, Procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept. Comentarii și jurisprudență potrivit noului Cod de procedură civilă, Ed. Hamangiu, București, 2015.

^[2] Gh.L. Zidaru, Conferințele Noul Cod de procedură civilă, București, 2015, p. 129, material disponibil la adresa http://inm‑lex.ro/fisiere/d_175/Rezumatele%20conferintelor%20NCPC.pdf, p. 78.

^[3] G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, ed. a 2‑a, Ed. Hamangiu, București, 2013, p. 132‑133.

^[4] Pentru opinia contrară, a se vedea Gh.L. Zidaru, în V.M. Ciobanu, M. Nicolae (coord.), Noul Cod de procedură civilă comentat și adnotat. Vol. I – art. 1‑526, Ed. Universul Juridic, București, 2013, p. 265.

^[5] În același sens, a se vedea D.N. Theohari, în G. Boroi (coord.), Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe articole. Vol. II. Art. 456‑1134, ed. a 2‑a, Ed. Hamangiu, București, 2016, p. 938.

^[6] V.M. Ciobanu, T.C. Briciu, C.C. Dinu, Drept procesual civil, Ed. Național, București, 2013, p. 449.

^[7] Gh.L. Zidaru, Conferințele…, p. 76.

^[8] În același sens, D.N. Theohari, op. cit., p. 938; D.A. Ghinoiu, în V.M. Ciobanu, M. Nicolae (coord.), Noul Cod de procedură civilă comentat și adnotat. Vol. II – art. 527‑1134, Ed. Universul Juridic, București, 2016, p. 1562.

^[9] A.P. Dimitriu, în Gh. Piperea (coord.), Noul Cod de procedură civilă. Note. Corelații. Explicații, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 1002.

^[10] I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. III, Ed. Universul Juridic, București, 2013, p. 705.

^[11] În același sens, G. Boroi, M. Stancu, Drept procesual civil, ed. a 5‑a, Ed. Hamangiu, București, 2020, p. 1060; D.N. Theohari, op. cit., p. 940.

^[12] În sens asemănător, D.N. Theohari, op. cit., p. 938; Gh.L. Zidaru, Conferințele…, p. 77. 

^[13] G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1061.

^[14] M. Of. nr. 392 din 29 iunie 2013.

^[15] M. Tăbârcă, Drept procesual civil, vol. III, ed. a 2‑a, Ed. Solomon, București, 2017, p. 608.

^[16] Pentru opinia conform căreia este vorba despre o prezumție legală relativă, a se vedea G.C. Frențiu, D.L Băldean, Noul Cod de procedură civilă comentat și adnotat, Ed. Hamangiu, București, 2013, p. 1453. 

^[17] În același sens, M. Tăbârcă, op. cit., p. 609.

^[18] Pentru o soluție asemănătoare, a se vedea C.C. Dinu, Proceduri speciale în noul Cod de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2013, p. 244.

^[19] În același sens, a se vedea V.M. Ciobanu, T.C. Briciu, C.C. Dinu, op. cit., p. 452; M. Tăbârcă, op. cit., p. 606; C.C. Dinu, op. cit., p. 247.

^[20] În același sens, a se vedea G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1065. 

^[21] În același sens, D.N. Theohari, op. cit., p. 946.

^[22] V.M. Ciobanu, T.C. Briciu, C.C. Dinu, op. cit., p. 453. În același sens, G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1064.

^[23] D.N. Theohari, op. cit., p. 946.

^[24] În același sens, a se vedea V.M. Ciobanu, T.C. Briciu, C.C. Dinu, op. cit., p. 452; G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1064; M. Tăbârcă, op. cit., p. 606.

^[25] V.M. Ciobanu, T.C. Briciu, C.C. Dinu, op. cit., p. 126.

^[26] În sens asemănător, a se vedea G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1060.

^[27] G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1060‑1061.

^[28] M. Tăbârcă, op. cit., p. 611.

^[29] I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, op. cit., p. 710; A.P. Dimitriu, op. cit., p. 1004.

^[30] V.M. Ciobanu, T.C. Briciu, C.C. Dinu, op. cit., p. 454; M. Tăbârcă, op. cit., p. 612; D.N. Theohari, op. cit., p. 951.

^[31] În același sens, D.N. Theohari, op. cit., p. 951; M. Tăbârcă, op. cit., p. 613.

^[32] Pentru opinia că intervenția principală este inadmisibilă în procedura specială a evacuării, a se vedea I. Leș, Noul Cod de procedură civilă. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București, 2013, p. 1331.

^[33] În același sens, a se vedea M. Tăbârcă, op. cit., p. 831; I. Leș, op. cit., p. 1331.

^[34] În același sens, G. Boroi, M. Stancu, op. cit., p. 1068.

^[35] Hotărârea din 2 noiembrie 2006, pronunțată în cauza Radovici și Stănescu împotriva României, disponibilă la adresa https://hudoc.echr.coe.int/eng#{%22itemid%22:[%22001-12387 4%22]}.

^[36] Hotărârea din 6 decembrie 2011, pronunțată în cauza Gladysheva împotriva Rusiei, disponibilă la adresa https://hudoc.echr.coe.int/eng#{%22itemid%22:[%22001‑107713%22]}.

^[37] Hotărârea din 27 septembrie 1995, pronunțată în cauza McCann și alții împotriva Regatului Unit, disponibilă la adresa https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-121415; Hotărârea din 15 ianuarie 2009, pronunțată în cauza Ćosić împotriva Croației, disponibilă la adresa https://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-90627.

^[38] Prin Hotărârea din 7 februarie 2008, pronunțată în cauza Tarik împotriva României (M. Of. nr. 890 din 29 decembrie 2008), instanța de contencios european al drepturilor omului a constatat că a avut loc o încălcare a dreptului de proprietate al reclamanților, protejat de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, ca urmare a imposibilității de valorificare a bunului imobil.