La réforme du droit des biens en Belgique

Studiu publicat în volumul In Honorem Flavius Antoniu Baias. Aparența în drept, tomul I, Ed. Hamangiu, București, 2021, p. 740-745.

C’était en mai 2010 que j’ai rencontré pour la première fois le professeur Flavius Baias dans le cadre du Congrès International de l’Association Henri Capitant à la Faculté de Droit de l’Université de Bucarest dont il était le doyen. Nous avons parlé de plusieurs aspects du droit des biens roumain et belge. Après le Congrès nous sommes restés en contact afin de garder des liens entre l’Université de Bucarest et l’Université de Gand en Belgique. C’est donc un grand honneur pour moi de pouvoir écrire dans cet hommage quelques mots concernant la modification récente du droit des biens belge.

Le 1er septembre 2021, le livre 3 du nouveau Code civil belge – intitulé « Les biens » – entre en vigueur. Jusqu’à cette réforme – mais à l’exception du droit des appartements qui a été modernisé en 1994, 2010 et 2018 – le droit des biens belge était réglé par le Code civil de 1804 et par plusieurs lois spéciales. Ce code de 1804 convenait pour la société agrarienne d’antan, mais n’était plus adapté à la société moderne d’aujourd’hui. Une modernisation du droit des biens était donc absolument nécessaire. 

La réforme de 2021 n’entraîne pas seulement la modernisation du droit des biens belge, mais aussi une approche intégrée du droit des biens par l’intégration dans un seul livre du Code civil de dispositions éparses, ainsi qu’une instrumentalisation et une flexibilisation de ce droit.

En même temps le législateur belge n’a pas eu l’ambition d’être révolutionnaire : la plupart des règles correspond aux évolutions établies par la jurisprudence et la doctrine dans la matière.

Le nouveau livre 3 fournit une base légale au principe du numerus clausus des droits réels: seul le législateur a le pouvoir de créer des droits réels. Ces droits réels sont énumérés et définis de manière exhaustive dans la loi: il s’agit du droit de propriété, de la copropriété, des droits réels d’usage et des sûretés réelles. Les droits réels d’usage sont les servitudes, le droit d’usufruit, le droit d’emphytéose et le droit de superficie. Les sûretés réelles sont les privilèges spéciaux, le gage, l’hypothèque et le droit de rétention.

Quelle définition les parties donnent à leur relation juridique n’a pas d’ importance. Si celle-ci ne correspond pas à l’un des droits réels définis par la loi, il ne s’agit pas de droits réels mais de droits personnels. 

En même temps le législateur belge offre une grande liberté aux citoyens pour régler leur droits et devoirs dans le cadre des droits réels selon leurs souhaits.

Pourque les tiers puissent évaluer l’étendue du patrimoine d’un citoyen, il est important qu’un système efficace d’opposabilité des droits réels existe. Cette opposabilité est réalisée par la publicité des droits réels. Les règles en la matière étaient auparavant réparties dans le Code civil et dans la loi hypothécaire. Dans le nouveau livre 3, ces règles sont centralisées dans le sous-titre 5 du titre 1 qui contient les dispositions générales du droit des biens. La réforme de 2021 n’est pas non plus révolutionnaire à cet égard, mais elle introduit néanmoins dans le droit belge quelques nouveautés importantes. 

Notre régime belge de la publicité foncière a été largement critiqué pour son caractère incomplet. Il ne comprenait ni l’acquisition d’un droit réel immobilier par la prescription acquisitive ni l’acquisition par cause de mort^[1]. Ce problème est résolu par la nouvelle législation. Celle-ci renforce également la protection du tiers acquéreur de bonne foi. Dans cet hommage au professeur Flavius Baias, je souhaite aborder ces nouveautés dans le régime de la publicité foncière belge.

Afin de remédier aux lacunes dans la publicité foncière, la nouvelle loi prévoit non seulement la transcription des transmissions de droits réels immobiliers entre vifs – à titre gratuit ou onéreux, constitutifs, translatifs ou déclaratifs – mais aussi les transmissions de droits réels immobiliers à la suite d’un décès. La publicité se réalise par la transcription de l’acte d’hérédité. Mais cette publicité ne peut être traitée de la même façon que la publicité des actes constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers entre vifs, surtout en ce qui concerne les effets qu’il faut attribuer à l’absence de la transcription. Faisons la comparaison. 

Le défaut de transcription des actes constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers entre vifs est sanctionné par l’inopposabilité de l’acte aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur le bien immeuble. Les tiers de bonne foi sont ceux qui n’ont pas ou ne sont pas censés avoir connaissance du droit réel antérieur non transcrit. La notion de «droit concurrent» englobe tout droit ayant un effet réel^[2]. Ce ne sont donc pas seulement les titulaires de droits réels de propriété, d’usage et des sûretés réelles qui sont concernés, mais aussi les créanciers en situation de concours, par exemple après une faillite ou une saisie^[3].

Il était nécessaire d’attribuer d’autres effets à l’absence de transcription des actes d’hérédité. Il est clair que la sanction générale d’inopposabilité de l’acte non transcrit n’a pas de sens dans ce contexte. En ce qui concerne la publicité de l’acte d’hérédité, il est prévu dans l’article 3.30, §2 du nouveau Code civil «qu’un acte constitutif, translatif ou déclaratif de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, émanant d’une personne qui n’est pas désignée dans l’acte d’hérédité transcrit, n’est opposable ni à ceux qui sont désignés dans ledit acte, ni à leurs ayants cause». En outre, l’héritier-acquéreur d’un immeuble dans une succession ne pourra pas solliciter la transcription de l’acte constitutif, translatif ou déclaratif de droit réel tant que l’acte d’hérédité le désignant ou l’acte de partage par lequel les héritiers sont sortis d’indivision n’aura pas été publié. 

Mais dans certains cas, cette inopposabilité spécifique est difficile à comprendre^[4]. Pensons au cas où des personnes ont effectivement la qualité d’héritiers du défunt, mais que leur nom n’est pas mentionné dans l’acte d’hérédité, tandis que les noms d’autres personnes qui n’ont pas cette qualité, figurent bien dans l’acte d’hérédité. Cet acte est donc erroné. Dans un conflit entre les personnes erronément désignées comme héritiers dans l’acte d’hérédité transcrit et les personnes qui ont traité avec les héritiers véritables, la loi paraît donner préférence à l’apparence émanant de la publicité de l’acte d’hérédité. Mais le décès est un fait juridique. Aucun acte juridique intervient pourque les biens du défunt soient dévolus à ses héritiers. C’est par l’effet de la loi successorale que les héritiers reçoivent les biens du défunt. L’acte d’hérédité n’est pas un acte juridique mais un acte instrumentaire par lequel le notaire atteste la dévolution successorale. Il n’est pas une manifestation de volonté destinée à produire des effets de droit. La dévolution successorale ne dépend pas de cet acte hérédité^[5]. Il n’est pas évident que la dévolution de la succession pourrait ainsi être modifiée par un acte d’hérédité erroné. La nouvelle loi est critiquable à ce point.

Une autre lacune que le nouveau droit des biens a comblée, concerne le manque de publicité donnée à des actes constatant la prescription acquisitive en matière immobilière. Suivant l’article 3.26 du nouveau Code civil, la prescription acquisitive est constatée par décision de justice – le possesseur étant demandeur ou défendeur –, par un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur, ou par une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé. Grâce à cette innovation le possesseur sans titre ne se retrouve plus dans l’impossibilité d’obtenir un document matériel attestant sa propriété^[6]. 

Lorsqu’il s’agit d’immeubles, les décisions de justice, les accords ou les déclarations actées authentiquement sont transcrites dans les registres du bureau compétent de l’administration générale de la documentation patrimoniale selon l’article 3.30, §1, 3° du nouveau Code civil. La transparence qui s’ensuit de cette nouveauté, contribue à la sécurité juridique^[7].

Les innovations que le législateur belge a introduites dans le nouveau Code civil pour ce qui concerne le régime des mentions marginales dans la publicité foncière, sont très importantes dans le cadre de la protection du tiers de bonne foi. La mention marginale – sur le plan formel – est la mention en marge de l’acte transcrit et vise à informer les tiers des procédures judiciaires introduites contre un acte soumis à la publicité foncière et qui sont susceptibles de porter atteinte aux droits du titulaire du droit réel immobilier. Selon l’article 3.33 du nouveau Code civil, aucune demande tendant à l’anéantissement de droits résultant d’actes soumis à transcription ne sera reçue en justice qu’après avoir été mentionnée en marge de l’acte dont l’anéantissement est demandé. La mention marginale est donc requise pour toute demande qui tend à porter atteinte à des droits réels immobiliers, par exemple dans le cadre des actions en annulation, en résolution, en révocation, en déchéance ainsi qu’en cas d’action paulienne. La sanction pour le demandeur qui a omis la mention marginale consiste en une fin de non-procéder: le juge devra surseoir à statuer jusqu’à la régularisation de la situation^[8].

Les effets de la mention marginale sont importants pour les tiers

Lorsqu’il s’agit des causes d’anéantissement qui jouent seulement pour l’avenir (les causes d’anéantissement ex nunc), l’anéantissement du droit réel ne pourra produire ses effets qu’à dater de la mention marginale de la demande d’anéantissement. Les actes de disposition consentis sur ce droit réel après l’introduction de l’action mais avant la date de la mention marginale de la demande (ou à défaut, de celle du jugement) resteront valables en faveur des tiers de bonne foi.

Pour ce qui concerne les causes d’anéantissement avec un effet rétroactif (les causes d’anéantissement ex tunc), la nouvelle règle introduite par l’article 3.34 du nouveau Code civil entraîne une amélioration importante de la protection des tiers de bonne foi. Avant l’entrée en vigueur du livre 3 du nouveau Code civil, l’ancien article 4 de la loi hypothécaire préservait les transactions et les charges réelles antérieures à la mention marginale, sauf en cas d’annulation avec effet rétroactif. Les effets de la mention marginale vis-à-vis des tiers étaient donc très faibles lorsque l’annulation ou la révocation d’actes soumis à la transcription a un effet rétroactif^[9]. Elle avait donc seulement le but d’informer et d’avertir les tiers d’une dispute concernant l’acte juridique transcrit, mais les droits réels ou les sûretés réelles obtenues avant la date de la mention marginale par les tiers – même de bonne foi – sur la base d’un droit réel anéanti plus tard n’étaient pas préservés.

A partir du 1^er septembre 2021 l’anéantissement rétroactif sollicité par un demandeur qui a omis de procéder à la mention marginale de sa demande d’anéantissement au moment de l’introduction en justice de cette demande, n’aura pas d’effet à l’égard d’un tiers de bonne foi qui aurait bénéficié d’un acte de disposition avant la mention marginale^[10]. En plus, la troisième alinéa de l’article 3.34 du nouveau Code civil prévoit qu’aussi en cas de nullité ou de résolution extrajudiciaire d’un acte soumis à transcription, l’anéantissement du droit réel n’est opposable aux tiers qu’après la formalisation de la notification dans un acte authentique mentionné en marge dans les registres du bureau compétent de l’administration générale de la documentation patrimoniale.

Ainsi les tiers de bonne foi sont protégés contre tous les modes d’extinction de droits réels inattendus pour eux^[11].

La réforme du droit des biens apportée par le nouveau livre 3 du Code civil belge a certainement amélioré la sécurité juridique pour les tiers de bonne foi qui sont impliqués dans des transactions immobilières. Le droit du biens belge réformé en 2021 est tout neuf et soulève bien sûr encore beaucoup de questions. Afin de trouver une réponse à ces questions, il serait enrichissant de comparer le droit belge au droit roumain et de revenir à Bucarest afin d’échanger des idées avec le professeur Baias. 

Notes infrapaginales

^[1] E. Dirix, R. de Corte, Zekerheidsrechten, Mechelen, Kluwer, 2006, 106;B. Verheye, Onroerende publiciteit, dans V. Sagaert, J. Baeck, N. Carette , P. Lecocq, M. Muylle et A. Wylleman (eds.), Het nieuwe goederenrecht, Anvers, Intersentia, 2021, 222; A. Wylleman, Recht als middel tot ontwikkelingshulp?, Tijdschrift voor Privaatrecht, 2009, 1035 et s.

^[2] P. Lecocq, V. Sagaert, La réforme du droit des biens. De hervorming van het goederenrecht. Le projet de la Commission de réforme du droit des biens. Het ontwerp van de Commissie tot hervorming van het goederenrecht, Bruges, La Charte, 2019, 165-166.

^[3] P. Lecocq, R. Popa, Dispositions générales, dans P. Lecocq, V. Sagaert (eds.), Le nouveau droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2021, p. 61.

^[4] L. Barnich, La publicité foncière dans le livre 3 du nouveau Code civil, Revue du notariat belge, 2020, p. 515 et s.

^[5] A. Despret, Dispositions générales et classifications en droit des bien: questions choisies, dansN. Bernard, B. Havet (eds.), Le droit des biens revisité, Limal, Anthemis, 2021, p. 55;L. Barnich, La publicité foncière dans la réforme du droit des biens, dans L. Barnich (ed.), Impact de la réforme du droit des biens sur la pratique notariale, Limal, Anthemis, 2021, p. 219.

^[6] L. Barnich, La publicité foncière dans le livre 3 du nouveau Code civil, Revue du notariat belge, 2020, 504; A. Wylleman, J. Baeck, Goederenrecht, Bruges, La Charte, 2021, p. 48.

^[7] P. Lecocq, R. Popa, Dispositions générales, dans N. Bernard (ed.), Le droit des biens réformé, Bruxelles, Larcier, 2021, p. 72.

^[8] P. Lecocq, R. Popa, Dispositions générales, dans N. Bernard (ed.), Le droit des biens réformé, Bruxelles, Larcier, 2021, p. 77.

^[9] V. Sagaert, De hervorming van het goederenrecht, Tijdschrift voor Privaatrecht, 2020, 482 n° 122.

^[10] P. Lecocq, R. Popa, Dispositions générales, dans N. Bernard (ed.), Le droit des biens réformé, Bruxelles, Larcier, 2021, p. 78.

^[11] L. Barnich, La publicité foncière dans le livre 3 du nouveau Code civil, Revue du notariat belge, 2020, p. 520.