Amplasarea construcțiilor pe parcelă. Alinieri și retrageri

Ovidiu Podaru, Regulile de urbanism. Între sfidare și respect, Ed. Hamangiu, 2024, p. 298-339.

174. Amplasarea corectă a unei parcele presupune respectarea a două regimuri diferite: cel al alinierii (§1), respectiv cel al retragerilor (§2). Și întrucât este vorba despre două seturi de reguli distincte, cu scopuri diferite, ele necesită fiecare propria abordare.

§1. Amplasarea construcțiilor față de aliniament. Regimul de aliniere

a) Noțiune. Ipoteze

175. (i) Definiție. Potrivit definiției existente în Anexa nr. 1 a Proiectului CATUC, prin aliniere se înțelege „linia pe care sunt dispuse fațadele clădirilor spre stradă și care poate coincide cu aliniamentul sau poate fi retrasă față de acesta, conform prevederilor regulamentului local de urbanism”^[1]. Dar pentru a ajunge la concluzia că acesta este și sensul actual, de lege lata, al noțiunii urbanistice de aliniere (căci în reglementările actuale nu am regăsit o definiție similară), este suficient să apelăm la unul dintre sensurile verbului „a alinia”, regăsite în DEX: A așeza un grup de construcții după o linie dinainte stabilită. Astfel, cum este vorba despre o linie, rezultă că regula alinierii este una strictă, căci nu lasă fațadei principale^[2] a clădirii niciun fel de libertate de amplasare: din rațiuni de estetică urbană (dar nu numai) această fațadă trebuie amplasată exact pe această linie imaginară. Așa cum rezultă din definiția citată, alinierea poate coincide cu aliniamentul sau poate fi stabilită la o anumită distanță de acesta, în interiorul proprietăților private înșiruite de-a lungul drumului public.

176. (ii) Amplasarea pe aliniament. Prin aliniament se înțelege „limita dintre domeniul privat şi domeniul public” [art. 23 alin. (4) RGU]^[3]. Definiția este însă inexactă, întrucât nu orice parcelă aparținând domeniului public, alăturată uneia aparținând proprietății private, generează „aliniament”, ci doar un drum sau o piață publică^[4]. Tocmai de aceea, pornind de la primul sens al noțiunii, unul foarte larg („limita separativă între două suprafețe de teren având destinații sau apartenențe diferite”^[5]), vom ajunge la cel de-al doilea sens, mai restrâns, care într-adevăr ne interesează: „așezare unitară a plantației înalte, a loturilor sau a construcțiilor cu una dintre laturi în lungul unei linii impuse funcțional, administrativ-juridic sau estetic (în general față de o cale de circulație sau de un curs de apă)”. Pe de altă parte, nu este exclus ca strada în cauză să fie una privată, caz în care, de asemenea, se poate identifica aliniamentul. Amplasarea construcțiilor pe aliniament generează astfel un front continuu, construcțiile fiind înșiruite, lipite în calcan^[6] (figura 63).

Figura 63. Front continuu cu calcane

Acest mod de construire este specific centrelor istorice, aglomerate, ale așezărilor urbane, accesul la partea liberă a parcelei (dacă există o asemenea parte liberă) făcându-se printr-un gang, care, în funcție de lățimea parcelei, este doar pietonal (figura 64) sau pentru acces auto (figura 65).

Figura 64. Gang pietonal

Figura 65. Gang auto

Pornind de la necesitățile de apărare a urbei contra atacurilor armate, acest stil de construire, păstrat până azi, a influențat și dimensiunile parcelelor (de regulă, înguste și cu suprafață redusă – 200-300 mp), regimul de înălțime (foarte redus sau redus), POT (de regulă între 50%-100%) și CUT (de regulă, supraunitar). De fapt, în prezent, deși construirea în aliniament nu se mai realizează din necesități armate totuși, în centrele urbane, există astăzi o rațiune la fel de puternică de a menține acest stil de construire: viața urbană este în stradă, iar clădirile trebuie să rămână în imediata vecinătate. Retrăgându-le de la trotuar, ele vor fi mai puțin accesibile trecătorului, spațiile de la parter devenind mai puțin viabile economic. Astfel, strada devine, din perspectivă spațială, mai slab definită^[7].

177. (iii) Alinierea în interiorul parcelei. Și în această ipoteză este vorba despre o linie fixă, stabilită la o distanță oarecare în interiorul parcelelor (2, 3, 5 m de la aliniament), unul dintre efectele acesteia, legate de estetica urbană, fiind acela al creării grădinilor de fațadă. Astfel, la aceeași definiție a alinierii, Anexa nr. 1 a Proiectului CATUC stabilește că, „În cazul retragerii obligatorii a clădirilor față de aliniament, interspațiul dintre aliniament și alinierea clădirilor este non aedificandi, cu excepția împrejmuirilor, acceselor (sic!) și a teraselor ridicate cu cel mult 0,40 metri față de cota terenului din situația anterioară lucrărilor de terasament”^[8]. În acest caz, deși un front continuu este probabil, construcțiile fiind lipite în calcan, totuși acest lucru nu este obligatoriu, fiind posibil și unul discontinuu, important fiind doar ca fațadele principale să se alinieze.

O dispoziție interesantă se regăsește în RLU Cluj-Napoca (2014), în cazul UTR Uli/c (zonă de urbanizare). Astfel, potrivit Secțiunii III (Condiții de amplasare, echipare și configurare a clădirilor) pct. 5 (Amplasarea clădirilor față de aliniament) alin. (1), „Alinierea clădirilor e obligatorie. Retragerea de la aliniament va fi de minim 3 m, P.U.Z. urmând a stabili dimensiunea acesteia pentru fiecare situaţie în parte”. Astfel, la modul de formulare a normei se pune problema dacă în situația de față regula este una de aliniere ori de retragere. Singura interpretare rezonabilă este aceea a unei reguli de aliniere care, în fiecare caz în parte, va îndeplini două condiții: (a) va fi stabilită prin PUZ; (b) nu poate fi mai mică de 3 m (în caz contrar regula din PUZ urmând a fi considerată ilegală).

b) Intrarea în legalitate în cazul încălcării regulii alinierii

178. Având în vedere că alinierea reprezintă o regulă fixă, care nu admite „negocieri”, soluția abstractă este, în toate cazurile, aceea a aducerii fațadei principale pe linia de aliniere. Aceasta presupune două ipoteze distincte, în funcție de amplasarea construcției ilegale față de această linie imaginară.

179. (i) Construcții noi. Utilizabilă atunci când fațada principală se află în spatele acestei linii, ea pare preferabilă situației următoare, care presupune desființări de construcții. Însă, soluția constructivă nu este întotdeauna nici ieftină, nici ușor de găsit. Și asta pentru că noua fațadă trebuie compatibilizată cu interiorul construcției deja existente, presupunând deci fie mărirea suprafețelor încăperilor deja construite, fie – dacă spațiul nou format permite – adăugarea, în fața acestora, a unor noi spații interioare sau chiar exterioare (cum ar fi o logie, bunăoară – a se vedea figura 66-a). În orice caz, trebuie să se creeze convingerea că fațada principală a fost stabilită pe linia de aliniere; prin urmare, nu este suficientă o lucrare parțială (un balcon, o copertină a ușii de intrare, o terasă descoperită – figura 66-b) care să lase impresia că fațada principală a rămas la locul său inițial. Situația se complică însă (din fericire, ea se întâlnește extrem de rar în practică), dacă alinierea este pe aliniament, în front continuu, când, în mod evident, singura soluție este aceea a edificării unei noi fațade pe întreaga linie a frontului parcelei construibile, cu provocarea dificilă de a găsi o nouă compartimentare a spațiilor interioare ale imobilului nou construit.

Figura 66A. Respectarea alinierii cu logii

Figura 66B. Simularea respectării alinierii cu balcoane (adăugate ulterior)

180. (ii) Desființarea parțială a construcției. Măsura este utilizabilă, în mod evident, atunci când construcția este edificată peste linia alinierii, așa încât ea trebuie „retrasă” până la această limită. Desigur că, în măsura în care ceea ce rămâne este, practic, inutilizabil (un „rest” de construcție lat de 1-2 m, bunăoară), cea mai firească este soluția extremă, desființarea totală. Pe de altă parte însă, desființarea, parțială ori totală, nu trebuie să fie, în mod obligatoriu, una completă, adică inclusiv fundațiile construcțiilor edificate ilegal. Și asta pentru că, teoretic, partea ilegală de construcție poate fi transformată în terasă, așa încât, realizându-se unele modificări constructive, aceasta să poată intra în legalitate (respectându-se astfel regulile materiale de urbanism), iar pierderea economică să fie minimizată.

§2. Regimul retragerilor (sau al distanțelor minime)

a) Definiții

181. (i) Retragerea ^[9] (unei clădiri^[10]). Aceasta reprezintă distanța minimă la care poate fi amplasată o fațadă a unei construcții față de limitele parcelei. Stabilită prin regulamentele de urbanism în fiecare caz în parte, ea poate avea la bază fie un interes public (cum ar fi, bunăoară, lărgirea viitoare a străzilor ori garantarea siguranței traficului rutier sau feroviar, așa cum vom dezvolta mai jos), fie unul privat, legat de însorirea/umbrirea proprietăților vecine ori, eventual, alte drepturi ale ocupanților acestor parcele. Dar poate exista și un dublu interes în stabilirea unei asemenea retrageri: bunăoară, dacă față de aliniament se stabilește o distanță minimă de 5 m, cu scopul (sau măcar permisiunea) ca în partea din față să poată fi amenajate două locuri de parcare, plus o grădină de fațadă, este atât în interes public, cât și în interesul proprietarului ca acesta să-și poată parca autoturismele în interiorul proprietății sale. Astfel, acestea se bucură de o protecție sporită și nici nu ocupă domeniul public care rămâne, astfel, mai ușor utilizabil de către vizitatori.

Potrivit art. 24 RGU, „Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă se respectă: a) distanțele minime obligatorii față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, conform Codului civil; b) distanțele minime necesare intervențiilor în caz de incendiu, stabilite pe baza avizului unității teritoriale de pompieri”. Iar prevederea de la lit. a) se completează cu cea de la art. 612 C. civ., potrivit căreia „Orice construcții, lucrări sau plantații se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanța minimă se poate face prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic”. Din aceste prevederi rezultă astfel că: (i.1.) distanța-regulă este de 60 cm de limita de proprietate, aplicabilă în toate situațiile în care lipsește o reglementare specifică unui anumit loc; (i.2.) de la aceasta se poate deroga prin orice regulament de urbanism local, care ar stabili o altă distanță, în funcție de specificul locului^[11]. În realitate, nu este vorba despre o veritabilă derogare: prin documentațiile de urbanism se stabilesc retragerile obligatorii față de proprietățile private vecine, așa încât distanța de 60 cm, legată tradițional de picătura streșinii (care nu are voie să cadă pe proprietatea vecină), se aplică doar pentru zonele în care nu a fost adoptat un regulament local de urbanism, căci este greu de crezut că un asemenea act normativ nu ar conține o prevedere legată de retragerile obligatorii; (i.3.) De vreme ce o derogare și de la norma specială care ar stabili distanța necesar a fi respectată se poate, de asemenea, stabili prin convenție încheiată prin act autentic^[12], este evidentă protejarea unui interes privat (la care se poate renunța) prin instituirea unor asemenea distanțe.

În ce privește ultima observație, în doctrina și jurisprudența din ultima vreme s-a exprimat opinia în sensul că, pornind de la prevederile art. 2 alin. (2) din Legea nr. 50/1991^[13], dacă distanța minimă față de limitele laterale ori posterioară ale parcelei este stabilită prin documentațiile de urbanism, de la acestea nu se poate deroga prin autorizația de construire, chiar dacă ar exista acordul notarial al vecinului potențial afectat de această derogare, ci doar, eventual, prin PUZ sau PUD (care ar avea la bază un asemenea acord), pentru simplul motiv că instituirea unor asemenea distanțe se face întotdeauna în interes public, de la care nu se poate deroga. Sunt citate în continuare și unele considerente ale unei decizii de speță (C.A. București, dec. civ. nr. 1541/2021), potrivit cărora „De asemenea, reținerea de către prima instanță a concluziei că reglementările existente în Regulamentul Local de Urbanism şi în Planul de Urbanism General al Municipiului București au ca unic scop protejarea intereselor private ale vecinilor pacelei pe care se construiește este una nelegală, cu omiterea interesului public general în protejarea căruia se emite un plan general de urbanism cum este cel al Municipiului București.(…) astfel cum reiese din prevederile art. 612 Cod civil, derogarea de la distanța minimă prin acordul vecinilor de care vorbește teza finală a acestui articol se aplică exclusiv în cazul în care «nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism». Or, în cauză, prin Regulamentul de urbanism, respectiv prin PUG al Municipiului București se prevede altfel în ceea ce privește retragerea construcției pentru zona de amplasament a intimatului reclamant față de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, limite ale construcției ce nu au fost respectate. Astfel, curtea reține faptul că prin acordul proprietarilor vecini nu se poate deroga de la regulile stabilite prin PUG al Municipiului București, modalitățile de derogare de la aceste reguli fiind reglementate în Legea [nr.] 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, dispoziții neanalizate de către prima instanță” [subl. aut.]. Fără îndoială că opinia exprimată mai sus este una convingător motivată. Cu toate acestea, ea necesită unele precizări suplimentare, pentru a nu fi considerată una excesiv de rigidă.

Mai întâi trebuie precizat faptul că, atunci când se dorește derogarea de la o regulă de retragere, trebuie identificat interesul public concret în temeiul căruia a fost stabilită aceasta: ar putea fi vorba despre securitatea la incendiu, interesul general la o anumită însorire minimă, estetica urbană ori simpla egalitate în fața legii, care aduce pace socială^[14]. Pentru că doar astfel se poate stabili dacă un asemenea interes public poate admite derogări sau nu. Mai exact, trebuie determinat dacă este vorba despre un interes strâns legat doar de comunitatea proprietarilor din zonă, ori, dimpotrivă, este unul mai larg, legat și de vizitatori, utilizatori ocazionali sau, pur și simplu, trecători. Bunăoară, dacă retragerea este legată de accesul autospecialelor ISU în cazuri de urgență, desigur că acesta, vizând protecția vieții și a sănătății ori integrității corporale a tuturor persoanelor care s-ar afla, în mod regulat ori doar accidental, în zona respectivă, nu poate admite vreo derogare, dată prin act autentic de către un anumit proprietar din zonă, căci scopul unei asemenea retrageri nu este legat de regimul proprietății. Apoi, deși nu este la fel de evident, și în cazul esteticii urbane lucrurile ar trebui să stea cam la fel; numai că aceasta există doar atunci când este vorba cu adevărat despre o imagine urbană care merită protejată: fie că există o simetrie perfectă care nu trebuie alterată (dar atunci, mai degrabă este vorba despre o regulă de aliniere, iar nu una de retragere, care, așa cum am spus, este mai laxă), fie există o imagine reprezentativă pentru urbe (de regulă, una cu caracter „istoric”) care necesită protecție etc. Dimpotrivă, dacă estetica urbană reprezintă doar o regulă declarată, dar fără să aibă o asemenea valoare încât să fie impusă prin PUG interdicția de modificare a ei prin PUZ, atunci o asemenea modificare este posibilă, dar pentru o întreagă zonă, iar nu doar pentru o parcelă: altfel spus, o anumită regulă de estetică urbană este înlocuită cu o alta, iar nu cu lipsa unei asemenea reguli. Prin urmare, este greu de acceptat (dar nu imposibil^[15]) ca o asemenea regulă să fie modificată prin PUD, pentru o singură parcelă. În schimb, la dreptul la însorire se poate renunța (mai ales în contextul actual al încălzirii globale, când lumina solară – care intră direct prin ferestre – riscă să fie mai degrabă o amenințare decât o valoare care merită ocrotită; însorirea/umbrirea unei parcele nu afectează într-o asemenea măsură sănătatea publică încât să fie considerată o regulă de ordine publică de la care nu se poate deroga). Dar, ab initio, ea trebuie reglementată în mod identic pentru toate parcelele dintr-o zonă având un aspect omogen. Și la fel se întâmplă atunci când interesul public constă în asigurarea egalității în fața legii și a autorităților publice. De pildă, în ipoteza în care într-o anumită zonă se stabilește regula frontului deschis, cu distanțe minime de 3 m față de limitele parcelei (altele decât frontul), este foarte greu de identificat un interes public (în cazul în care acesta este nedeclarat), altul decât acela, difuz, al păstrării constructibilității între anumite limite (interes care, oricum, este bine păzit și de indicatorii urbanistici POT și CUT, respectiv de regimul de înălțime). Într-o asemenea ipoteză, desigur că aceste retrageri vor fi respectate pe parcelele care nu ridică nicio problemă în acest sens, însă pe parcelele prea înguste, cele neregulate, ori cele de colț care, prin ipoteză, nu ar avea o reglementare specială în RLU, s-ar putea pune problema particularizării acestor limite, de regulă prin PUD.

A doua problemă, distinctă de prima (și deja anticipată), este aceea de a determina instrumentul juridic prin care se poate deroga de la prevederile RLU. Fiind de acord, principial, cu cele susținute deja^[16], în sensul că, pornind de la prevederile art. 32 alin. (5), art. 47 alin. (4) și art. 48 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 350/2001^[17], singurele acte administrative prin care se pot stabili retrageri sunt documentațiile de urbanism, iar nu autorizațiile de construire, trebuie arătat că această idee are la bază, dincolo de prevederile legale exprese ale Legii nr. 350/2001 deja indicate, și principiul paralelismului de competență: dacă Consiliul local, prin hotărârea de aprobare a PUG și a RLU, stabilește aceste retrageri într-o anumită zonă, tot acesta este competent să le modifice (prin aprobarea unui PUZ ori PUD, după caz^[18]). Desigur, în procedura de aprobare a acestei documentații de urbanism trebuie identificați toți proprietarii vecini care ar suferi o vătămare prin modificarea retragerilor, urmând a li se solicita un acord în formă autentică în acest sens. Și, în plus, mai trebuie făcută precizarea suplimentară ca în RLU aferent PUG să nu existe o prevedere expresă în sensul că de la distanțele minime se poate deroga prin acordul notarial al vecinilor (posibil a fi) afectați de viitoarea construcție, căci, într-o asemenea ipoteză, derogarea direct prin autorizația de construire (care ar avea la bază un asemenea acord) este posibilă.

În fine, ar mai fi de discutat și problema calității procesuale active în cazul emiterii unei autorizații de construire cu încălcarea regulilor de retragere. Desigur că, în măsura în care proprietarii vecini vătămați nu și-au exprimat acordul autentic în sensul derogării de la retragerea regulamentară, aceștia pot invoca atât ilegalitatea, cât și vătămarea respectivă în fața instanței de contencios administrativ. Însă, dacă acest acord autentic a fost emis (ilegal) în procedura de autorizare, aceștia nu mai pot formula acțiune în temeiul acestei ilegalități, acordul dat având semnificația renunțării la vătămarea suferită. Prin urmare, în ipoteza în care nu există un interes public superior (ex.: securitatea la incendiu) protejat prin instituirea retragerii în cauză, este extrem de discutabil că alte persoane locuind în zona respectivă o pot invoca, rămânându-le prefectului, respectiv organismelor sociale interesate calitate procesuală activă în acest sens.

182. (ii) Aliniamentul de fund. Reprezintă linia (imaginară) până la care pot fi dispuse clădirile spre interiorul terenului, în scopul de a se proteja o mai bună posibilitate de utilizare a interiorului insulei^[19] (Anexa nr. 1 RLU București). De pildă, RLU Cluj-Napoca stabilește, în cazul UTR – Lip^[20], că „toate construcțiile de pe parcela în înțeles urban se vor amplasa în fâșia adiacentă aliniamentului cu adâncimea de 25 m, cu excepția ediculelor cu caracter provizoriu ce contribuie la organizarea grădinii (filigorii/pavilioane, depozite pentru unelte de grădină etc.^[21]), a căror suprafață însumată va fi de maximum 15 mp”. Așadar, aliniamentul de fund, spre deosebire de retragere, nu stabilește linia dincolo de care se poate construi, ci linia până la carese poate construi. Pe de altă parte, dacă o comparăm cu retragerea posterioară, care se calculează de la limita posterioară a parcelei, aliniamentul de fund se calculează, așa cum îi spune și numele, de la aliniament (figura 67).

Figura 67. Aliniament de fund

Așadar, deși joacă un rol în amplasarea unei construcții, fără a fi o regulă de aliniere, aliniamentul de fund nu reprezintă o linie de retragere propriu-zisă, creând mai degrabă un efect contrar. Însă, împreună cu retragerea față de aliniament (sau chiar regula alinierii), aliniamentul de fund creează porțiunea de teren numită banda de constructibilitate (figura 68), care, la rândul său, intersectându-se cu retragerile laterale, determină suprafața edificabilă (figura 69), adică acea suprafață a unei parcele pe care se poate amplasa efectiv o construcție.

Figura 68. Banda de constructibilitate

Figura 69. Suprafața edificabilă

b) Retrageri „implicite”

183. Retragerile propriu-zise sunt acelea care îndeplinesc trei condiții: (a) se calculează de la limitele parcelei, adică fie de la aliniament, fie de la cele laterale ori posterioare ale suprafeței de teren pe care se intenționează construirea; (b) vizează direct construcția, normele referindu-se în mod expres la fațadele acesteia și (c) situația juridică este una obișnuită: drumul public care generează aliniamentul nu are prevăzute modificări (lărgiri etc.), iar parcelele vecine sunt în proprietate privată și sub același regim de construire cu parcela în discuție. Dar, pe lângă acestea, mai există și alte reguli de urbanism, respectiv de utilitate publică generatoare de retrageri implicite ale construcțiilor, chiar dacă ele se calculează, uneori, față de un alt reper decât acela al limitelor parcelei în cauză ori se referă la un alt element de construire (decât fațada), care impun această retragere.

184. (i) Retragerea fațadelor care au ferestre de vedere. Fereastra reprezintă, potrivit DEX,deschizătura de formă regulată, lăsată în peretele unei clădiri, al unui vehicul etc. pentru a permite să intre aerul și lumina; ansamblu format dintr-un cadru fix („tocul”) și unul mobil („cerceveaua”/„canatul”) în care se fixează geamuri, montate în deschizătura amintită; ansamblu format de această deschizătură, împreună cu cercevelele care o încadrează și cu geamul fixat în cercevele^[22]. Ferestrele pot fi clasificate utilizându-se un dublu criteriu. În primul rând, este acela al amplasării lor:

(i.1) cele regăsite pe fațade, care, la rândul lor, se împart, după funcția pe care o îndeplinesc, în ferestre de vedere^[23] (figura 70),ferestre de lumină^[24] (figura 71) șiferestre de aerisire (ventilație) ^[25] (figura 72), pe de o parte, respectiv

Figura 70. Fereastra de vedere

Figura 71. Fereastra de lumină – cărămidă de sticlă

Figura 72. Fereastra de ventilație

(i.2.) cele utilizate la acoperișuri (șarpante), care,în funcție de orientarea pe care o au față de planul șarpantei, pot fi ferestrede mansardă (tabachere ^[26] – figura73) sau tip „velux” (figura 74), situate deci exact în planul acoperișului înclinat^[27]; respectiv lucarne, care sunt orientate vertical, întocmai ca ferestrele de fațadă, necesitând astfel modificări constructive ale acoperișului.

Figura 73. Tabacheră

Figura 74. Fereastră de mansardă tip velux

Din această perspectivă, unele sunt ieșite din planul acoperișului – (figura 75), cele pariziene fiind celebre, inclusiv prin aceea că sunt mai multe niveluri suprapuse, în retragere (figura 76), în vreme ce altele sunt „îngropate în acoperiș” (figura 77); importanța distincției dintre cele două tehnici de construire se regăsește în materia calculului coeficientului CUT.

Figura 75. Lucarne

Figura 76. Lucarne pariziene

Figura 77. Lucarnă îngropată

Astfel, suprafața dreptunghiulară aflată în fața lucarnei, care, în prima ipoteză, este una interioară, în vreme ce, în cea de-a doua, este exterioară, doar în prima situație intră în calculul acestuia. În fine, mai trebuie făcută și precizarea că ferestrele amplasate pe frontonul^[28] unei construcții (figura 78) au regimul juridic al ferestrelor de fațadă (de vreme ce, tehnic, sunt construite ca atare), chiar dacă ele sunt edificate la nivelul acoperișului/mansardei.

Figura 78. Ferestre pe fronton

Potrivit art. 615 alin. (1) C. civ. „Este obligatorie păstrarea unei distanțe de cel puțin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparținând proprietarului vecin și fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond”, iar potrivit alin. (2), „Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanță mai mică de un metru”. Aceste reguli se aplică, așadar, doar ferestrelor de vedere, nu și celor de aerisire sau lumină, indiferent că sunt amplasate pe fațadă sau la mansardă, cu precizarea că, în cazul ultimelor, pentru a intra sub incidența acestor reguli, ferestrele tip „velux” trebuie să asigure vederea directă către proprietatea vecină (iar nu către… cer!). Prin urmare, aceasta trebuie să fie amplasată la un nivel care permite această vedere directă către proprietatea vecină, pentru o persoană stând în picioare pe planșeul nivelului. De altfel, art. 616 C. civ. stabilește în mod expres faptul că „Dispozițiile art. 615 nu exclud dreptul proprietarului de a-și deschide, fără limită de distanță, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat”.

În această situație, este evident că ceea ce forțează retragerea fațadei de la limita de proprietate nu este legată chiar de aceasta (care, bunăoară, ar putea fi amplasată la 60 cm de mejdă potrivit Codului civil), ci de fereastra de vedere proiectată (care nu poate fi la o distanță mai mică de 2 m). Desigur că, dacă potrivit regulamentelor locale de urbanism retragerea-regulă este una mai mare de 2 m (de pildă 3 m, cum am văzut mai sus), proiectarea de ferestre de vedere nu influențează în niciun fel amplasarea fațadelor în discuție.

185. (ii) Retragerea fațadelor din cauza înălțimii construcțiilor. Etajele retrase. Așa cum am arătat deja, tehnica etajului retras poate avea mai multe scopuri^[29]. Dintre acestea însă, în acest moment interesează necesitatea retragerii acestuia (retragerea etajului reprezintă, practic, o retragere parțială, pe înălțime, a fațadei) din cauza necesității însoririi proprietății vecine. Astfel, regimul de înălțime se combină în mod inteligent cu cel al retragerilor aici: construcția poate fi cu atât mai înaltă, cu cât se situează mai departe de limita de proprietate. Însă, întrucât punctul de umbrire este, oricum, punctul cel mai înalt al construcției (la o fațadă amplasată în totalitate la o anumită distanță de această limită), în baza unui studiu retragerea poate fi făcută în mod progresiv, așa încât, cu cât acest punct este mai înalt, cu atât fațada care-l cuprinde să fie mai îndepărtată de limita de proprietate, așa încât însorirea proprietății vecine să nu fie afectată.

186. (iii) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea drumurilor publice. Potrivit art. 14 din O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, „Zona drumului public cuprinde: ampriza, zonele de siguranță și zonele de protecție”. O prevedere identică o regăsim în art. 18 alin. (2) RGU^[30]. Și dacă ampriza^[31] reprezintă chiar drumul public, făcând deci parte din domeniul public (național, județean ori local, după caz), celelalte două zone pot institui implicit retrageri ale imobilelor amplasate pe proprietățile private adiacente drumurilor publice. Ele necesită însă o analiză separată.

(iii.1.) Zona de siguranță. Potrivit art. 16 alin. (1) din O.G. nr. 43/1997, „Zonele de siguranță sunt suprafețe de teren situate de o parte și de cealaltă a amprizei drumului, destinate exclusiv semnalizării rutiere, plantației rutiere sau altor scopuri legate de întreținerea și exploatarea drumului, siguranței circulației ori protecției proprietăților situate în vecinătatea drumului. Din zonele de siguranță fac parte și suprafețele de teren destinate asigurării vizibilității în curbe și intersecții, precum și suprafețele ocupate de lucrări de consolidare a terenului drumului și altele asemenea. Limitele zonelor de siguranță a drumurilor, podurilor și viaductelor, în cale curentă și aliniament, sunt prevăzute în anexa nr. 1”. Iar dacă analizăm conținutul acestei anexe [lit. (a)]^[32], vom observa că lățimea zonei de siguranță, cuprinsă între 1,5 m – 5 m, e stabilită în funcție de înălțimea drumului față de vecinătăți^[33], tocmai pentru a asigura vizibilitatea și, prin aceasta, siguranța traficului.

Este puțin probabil ca cineva să dorească să construiască atât de aproape de limita drumului public. Însă nu ar fi exclus. În orice caz, deși, din păcate, în lege nu există nicio interdicție expresă în acest sens, totuși, raportat la scopul instituirii unei asemenea interdicții (interesul public major al desfășurării traficului rutier în deplină siguranță, cu consecința protecției dreptului la viață și integritate corporală a participanților la trafic), respectiv al prevederii de la art. 16 alin. (2) din ordonanță, potrivit căreia „Realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de siguranță este interzisă”, o interdicție similară în materie de construire este în afara oricărui dubiu.

Mult mai importante sunt însă, pentru stabilirea retragerilor raportat la vecinătatea proprietăților private cu drumurile publice, prevederile art. 19 alin. (3) din ordonanță, potrivit cărora „Zonele de siguranță și de protecție în intravilan se stabilesc prin studii de circulație și prin documentațiile de urbanism și amenajarea teritoriului, cu avizul administratorului drumului”. Prin urmare, în funcție de categoria drumului și situația de fapt de la fața locului (curbe, înclinația drumului, amplasarea lui față de nivelul terenului din vecinătatea sa), documentațiile de urbanism (PUG, PUZ, RLU) trebuie să stabilească lățimea (variabilă, a) zonei de siguranță. Desigur, în cazurile în care, într-o anumită zonă de intravilan fie nu există adoptate asemenea documentații de urbanism, fie acestea nu stabilesc zona de siguranță a drumurilor publice locale, trebuie să considerăm că se aplică în subsidiar zonele stabilite de Anexa nr. 1, ale căror prevederi dobândesc, astfel, valoare supletivă.

(iii.2.) Zona de protecție. Potrivit art. 17 alin. (1) din O.G. nr. 43/1997, „Zonele de protecție sunt suprafețele de teren situate de o parte și de alta a zonelor de siguranță, necesare protecției și dezvoltării viitoare a drumului. Limitele zonelor de protecție sunt prevăzute în anexa nr. 1”.

De asemenea, potrivit art. 19 alin. (4) din ordonanță, „Pentru dezvoltarea capacității de circulație a drumurilor publice în traversarea localităților rurale, distanța dintre axa drumului și gardurile sau construcțiile situate de o parte și de alta a drumurilor va fi de minimum 13 m pentru drumurile naționale, de minimum 12 m pentru drumurile județene și de minimum 10 m pentru drumurile comunale”.Or, ținând cont și de prevederile alin. (5), care stabilesc caracterul de „prescripție tehnică imperativă pentru organele administrației publice locale cu competențe în activitatea de urbanism” al acestor distanțe, care nu admit deci derogări pe plan local^[34], respectiv de scopul acestora (dezvoltarea capacității de circulație a drumurilor), vom deduce că distanțele în cauză includ și zone de protecție, având o lățime de 10/12/13 m din care trebuie scăzută lățimea unei jumătăți a amprizei drumului în cauză^[35]. Desigur că aceste distanțe trebuie preluate în documentațiile de urbanism, urmând ca, într-un viitor previzibil, să se treacă la preluarea terenurilor corespunzătoare în proprietate publică (prin contract translativ de proprietate sau prin expropriere), în vederea lărgirii drumului în cauză. Până la acel moment însă, suprafețele „rezervate” în acest scop vor face obiectul unei interdicții de construire.

Textul se corelează cu prevederea de la art. 178 alin. (3) din Proiectul CATUC, care vorbește de „interdicția de construire (…) de-a lungul anumitor drumuri”, respectiv este completat de art. 178 alin. (4) din Proiectul CATUC, care stabilește că, în zonele de urbanizare, „regulamentele locale conțin reglementări urbanistice cu privire la amplasamentul planificat și la caracteristicile generale ale lucrărilor publice de căi de comunicații”. Dar această planificare trebuie să respecte, pentru viitoarele drumuri, în măsura în care sunt din categoriile arătate, dimensiunile minime stabilite de art. 17 alin. (4) din O.G. nr. 43/1997. Prevederile art. 178 alin. (3) și (4) din Proiectul CATUC sunt însă autonome de acestea, așa încât autoritățile locale pot stabili oricum interdicții de construire, ca expresie a unor zone de protecție a oricăror străzi, de vreme ce, așa cum am arătat, prin art. 19 alin. (3) din ordonanță oricum autoritățile locale pot stabili zone de protecție pentru străzile din intravilan.

Mai trebuie observat și faptul că, spre deosebire de retragerea propriu-zisă, măsurată de la aliniament, retragerea generată de zona de protecție se calculează, așadar, de la axul drumului.

187. (iv) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea întinderilor și cursurilor de apă ^[36]. Potrivit art. 49 alin. (1) din Legea apelor nr. 107/1996, „Se interzice amplasarea în zona inundabilă a albiei majore și în zonele de protecție precizate la art. 40 de noi obiective economice sau sociale, inclusiv de noi locuințe sau anexe ale acestora”. Prin zonă de protecție se înțelege, potrivit definiției date în Anexa nr. 1 la lege, „zona adiacentă cursurilor de apă, lucrărilor de gospodărire a apelor, construcțiilor și instalațiilor aferente, în care se introduc, după caz, interdicții sau restricții privind regimul construcțiilor sau exploatarea fondului funciar, pentru a asigura stabilitatea malurilor sau a construcțiilor, respectiv pentru prevenirea poluării resurselor de apă”. Această zonă de protecție, stabilită prin Anexa nr. 2 la lege, este variabilă ca lățime^[37]. Și în acest caz, în măsura în care o parcelă de teren se află în parte, într-o asemenea zonă de protecție, se instituie implicit o retragere până la limita acesteia. Desigur că aceasta nu se calculează de la limita de proprietate, ci de la reperul său fix stabilit de legea specială (limita albiei minore, nivelul mediu al lacului natural etc.), iar forma sa pe parcelă depinde de forma albiei în cauză, de vreme ce lățimea acesteia trebuie să rămână constantă (figura 81).

Figura 81A. Zona de protecție/retragere în cazul râurilor

Figura 81B. Zona de protecție/retragere în cazul lacurilor

188. (v) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea căilor ferate. Potrivit art. 29 alin. (1) din O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe căile ferate române și reorganizarea Societății Naționale a Căilor Ferate Române^[38] „În scopul desfășurării în bune condiții a circulației feroviare și al prevenirii incidentelor și accidentelor de cale ferată, se instituie zona de siguranță și zona de protecție a infrastructurii feroviare publice”. Prin urmare, și în acest caz, ca și în cel al infrastructurii rutiere, atât zona de siguranță, cât și zona de protecție ar putea genera retrageri, dacă s-ar suprapune, măcar parțial, peste un teren proprietate privată. Ele trebuie analizate separat.

(v.1.) Zona de siguranță. Potrivit art. 29 alin. (2) din O.U.G. nr. 12/1998, „Zona de siguranță a infrastructurii feroviare publice cuprinde fâșiile de teren, în limită de 20 m fiecare, situate de o parte și de alta a axei căii ferate, necesare pentru amplasarea instalațiilor de semnalizare și de siguranța circulației și a celorlalte instalații de conducere operativă a circulației trenurilor, precum și a instalațiilor și lucrărilor de protecție a mediului”, iar potrivit alin. (3¹), „În zona de siguranță a infrastructurii feroviare este interzisă executarea oricăror construcții sau instalații neferoviare supraterane, cu excepția proiectelor de interes public în domeniul infrastructurilor de transport și a altor proiecte pentru care s-a emis aviz favorabil de către Ministerul Transporturilor și Infrastructurii”. Prin urmare, în cazul terenurilor afectate parțial (pentru că este greu de imaginat un teren proprietate privată aflat integral într-o asemenea fâșie) de zona de siguranță, limita acesteia generează practic o obligație de retragere instituită în interes public, de la care nu se poate deroga.

(v.2.) Zona de protecție. Potrivit art. 29 alin. (4) teza I din ordonanță, „Zona de protecție a infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte și de alta a axei căii ferate, indiferent de proprietar, în limita a maximum 100 m de la axa căii ferate, precum și terenurile destinate sau care servesc, sub orice formă, la asigurarea funcționării acesteia”, iar potrivit alin. (5), „În zona de protecție a infrastructurii feroviare publice pot fi executate lucrări, cu aprobarea administratorului infrastructurii feroviare”. Mai întâi trebuie formulate două observații preliminare: prima, aceea că zona de protecție, mai lată decât cea de siguranță, are același reper de la care se calculează: axa căii ferate. Prin urmare, zona de protecție o include pe cealaltă, așa încât constatările care urmează sunt aplicabile doar fâșiei de teren care începe dincolo de limita zonei de siguranță. A doua, aceea că zona de protecție nu are o lățime de 100 m, ci una variabilă, de maxim 100 m ^[39]. Dar și această dimensiune, teoretic, poate fi depășită dacă există unele terenuri care servesc la asigurarea funcționării căii ferate.

După cum se poate observa, zona de protecție nu generează, în sine, o obligație de retragere a construcțiilor, căci, teoretic, orice asemenea construcție ar putea fi edificată cu avizul conform al administratorului căii ferate. Totuși, având în vedere, pe de o parte, că zona de protecție este necesară pentru diverse lucrări, amplasări de panouri care să împiedice înzăpezirea căii ferate etc., prin avizul său, administratorul infrastructurii feroviare ar putea impune o anumită retragere concretă în funcție de locul unde se dorește edificarea unei anumite construcții. Această retragere nu poate fi însă în niciun caz pur discreționară: fiind vorba despre o manifestare de voință care are aptitudinea de a vătăma un particular în dreptul său de proprietate, avizul trebuie temeinic motivat, astfel încât instanța de contencios administrativ să poată verifica eventualul exces de putere cu care a fost emis.

189. (vi) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea aeroporturilor. Fără îndoială că, în acest caz, restricțiile legate de înălțimea unui imobil sunt mai importante decât cele legate de amplasarea lui. Cu toate acestea, servituțile aeronautice instituite în zona unui aerodrom ar putea afecta și acest aspect, deci implicit să stabilească unele retrageri ale construcțiilor care s-ar dori a fi edificate pe terenurile din apropierea aeroporturilor.

Codul aerian din 18 martie 2020^[40] nu stabilește zone de protecție generale, ele trebuind să fie stabilite în concret, de la caz la caz^[41]. Astfel, potrivit art. 85 alin. (1), „Limitele zonelor supuse servituților aeronautice civile și restricțiile asociate acestor zone se determină de către administratorul aerodromului civil (…), se avizează de către Autoritatea Aeronautică Civilă Română, (…), și se transmit autorităților administrației publice locale și județene pe teritoriul cărora se extind aceste zone, pentru a fi incluse în documentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului (…)”. Prin urmare, limitele concrete (teritoriale) ale interdicției de construire se vor determina tot prin actualizarea PUG sau printr-un PUZ aprobate de către consiliile locale competente, putând, astfel, afecta terenuri adiacente aeroportului care sunt, prin urmare, construibile doar dincolo de o anumită linie determinată de autoritățile competente.

190. (vii) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea unui monument istoric. Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice^[42], „Pentru fiecare monument istoric se instituie zona sa de protecție, delimitată pe baza reperelor topografice, geografice sau urbanistice, în funcție de trama stradală, relief și caracteristicile monumentului istoric, după caz, prin care se asigură conservarea integrată și punerea în valoare a monumentului istoric și a cadrului său construit sau natural”, iar potrivit alin. (4) „În zona de protecție pot fi instituite servituți de utilitate publică și reglementări speciale de construire prin planurile și regulamentele de urbanism aprobate și avizate conform legii”. Și aceste reglementări pot determina instituirea unor retrageri pe terenurile adiacente monumentului istoric, retrageri care au caracterul unor servituți de utilitate publică. Cele mai multe sunt instituite pentru punerea în valoare a monumentului (a-i asigura perspectiva – vederea – dintr-o anumită direcție, bunăoară), însă: (a) nu au o lățime predeterminată de lege, aceasta fiind determinată ulterior, prin documentații de urbanism (de regulă, PUZCP – Plan urbanistic de zonă construită protejată); (b) retragerea reprezintă doar unul dintre potențialele elemente ale servituții de utilitate publică, modul de construire putând fi afectat și în alt mod (înălțime, materialele folosite etc.).

191. (viii) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea platformelor meteorologice. Potrivit art. 37 alin. (1) din Legea apelor nr. 107/1996, „În scopul asigurării unei calități corespunzătoare a observațiilor și măsurătorilor meteorologice specifice, în jurul platformelor meteorologice se instituie zone de protecție a căror lățime este de 30 m. În aceste zone de protecție este interzisă executarea oricăror construcții sau instalații supraterane”. Și această zonă de protecție instituie, pe parcelele adiacente platformelor meteorologice^[43], obligația de retragere a construcțiilor, căci până la această limită este interzisă construirea pentru a nu fi afectate măsurătorile meteorologice.

192. (ix) Retragerea fațadelor din cauza amplasării construcției în vecinătatea rețelelor de gaz și electricitate. Și în cazul acestora sunt definite, prin prevederile art. 3 (pentru rețelele de energie electrică) și art. 100 (pentru rețelele de gaz) din Legea nr. 123/2012, zona de protecție^[44] și zona de siguranță^[45]. Deși există ușoare diferențe între definiții, cert este că, dacă zona de protecție este menită să protejeze capacitatea (rețeaua) de energie electrică și gaz, zona de siguranță este instituită pentru a proteja persoanele și bunurile lor. Deși ambele ar putea genera retrageri ale construcțiilor prin instituirea unor interdicții de construire, zonele de protecție, mai restrânse ca suprafață, este mai probabil să o facă. De menționat și faptul că legea nu instituie anumite distanțe standard, acest lucru fiind lăsat în competența autorității în domeniu (ANRE) care trebuie să adopte norme tehnice în acest sens. Însă, fiind vorba despre o ingerință în exercițiul proprietății private, aceste norme trebuie să fie, pe de o parte, motivate și, pe de alta, obiective, adică să aibă la bază criterii aplicabile în mod similar tuturor persoanelor, în caz contrar fiind vorba despre un exces de putere.

193. (x) Câteva concluzii. O problemă comună tuturor acestor situații de retrageri implicite: partea neconstruibilă a parcelei ar trebui să fie inclusă într-un UTR distinct? În general, retragerile sunt stabilite prin documentațiile de urbanism pentru două motive distincte: (a) pe de o parte, pentru protecția interesului privat al proprietarilor parcelelor vecine (însorire, viață privată), și, pe de altă parte, pentru un anumit interes public legat, de regulă, de estetica urbană: acestea sunt, ca natură juridică, servituți de urbanism. Pe lângă aceste retrageri comune, mai există și alte cauze de retragere, speciale, legate de anumite obiective de interes public care necesită protecție. Și dacă retragerile din prima categorie sunt stabilite de la limita de proprietate, așa încât linia retragerii are forma celei care desparte proprietățile adiacente, fiind paralelă cu aceasta (principial dreaptă, în cazul parcelelor regulate), cele din cea de-a doua categorie pornesc de la un alt reper, legat de obiectivul de utilitate publică și, prin urmare, afectează parcela vizată într-un mod atipic. Intrând în categoria servituților de utilitate publică, acestea din urmă sunt, în unele cazuri, stabilite (ca dimensiuni) direct de către textul legal, iar în altele sunt „mandatate” autoritățile locale să le stabilească, de la caz la caz, în funcție de situația concretă de la fața locului. Un lucru este cert însă: că, în niciuna dintre situații, porțiunea de teren de dincolo de linia retragerii nu este construibilă. S-ar putea susține deci că regulile de construire dintr-o parte a limitei retragerii sunt diferite de cele din cealaltă parte. Prin urmare, se ridică întrebarea: oare aceste suprafețe nu ar trebui să facă parte de plano din UTR-uri distincte?

Consecințele acestui răspuns sunt foarte importante pentru parcela în cauză: în esență, în cazul unui răspuns negativ, întreaga suprafață de teren trebuie luată în considerare la calculul indicatorilor POT și CUT. În schimb, în cazul unui răspuns afirmativ, doar suprafața construibilă ar trebui să conteze la calculul acestora. Iar diferența ar putea fi destul de mare^[46].

Probabil că răspunsul ar trebui să fie diferențiat. În cazul retragerilor care sunt servituți de urbanism, este vorba despre aceeași parcelă, cu destinație și categorie de folosință unice; prin urmare, întreaga suprafață a parcelei trebuie luată în considerare pentru calculul indicatorilor POT și CUT. În cazul celorlalte retrageri, indirecte (servituțile de utilitate publică), trebuie verificat dacă acestea schimbă sau nu destinația/categoria de folosință a parcelelor în cauză. În caz afirmativ (ex: situația spațiilor verzi situate de-a lungul cursurilor de apă), parcelele în cauză ar trebui separate și cadastral, așa încât fiecare să aibă propriile reguli de construire. În caz contrar (de pildă, o zonă de protecție a unui monument istoric), o parcelă situată în intravilan, având categoria de folosință curți-construcții, dar care se află parțial în această zonă de protecție, ar trebui totuși tratată ca un tot unitar. Așadar, soluția corectă depinde de conținutul documentațiilor de urbanism: în măsura în care suprafața afectată de servitute și cea neafectată fac parte din aceeași UTR (ceea ce, în principiu, este destul de bizar, raportat la definiția UTR cuprinsă în Anexa nr. 2 a Legii nr. 350/2001, căci construirea nu e omogenă pe cele două suprafețe distincte), servitutea fiind doar trasată pe harta PUG, suprafața afectată de servitute intră în calculul indicatorilor urbanistici. În caz contrar, raportat la aceleași prevederi, nu intră, căci, pe această suprafață, POT și CUT sunt egale cu zero.

c) Fraudarea regulilor privind retragerile

194. Aceste reguli se fraudează, în practică, prin două dintre cele mai perfide modalități posibile: prin forțare, respectiv prin ignorarea lor (cu sau fără concursul autorităților publice locale). Astfel, prima modalitate este specifică retragerilor propriu-zise, instituite de regulamentele locale de urbanism în interesul privat al proprietarului vecin, adică a unora dintre servituțile de urbanism. Prin urmare, în situația în care, bunăoară, această distanță minimă ar fi de 3 m, forțarea se realizează, faptic, prin săpătura fundației realizată la 2,80-2,90 m de limita de proprietate (pentru a se invoca ulterior o eroare regretabilă, dar „neînsemnată”), după care, prin aplicarea termoizolației (plus tencuială decorativă etc.), se mai poate apropia cu încă 15-20 cm de limita de proprietate. Ipoteza este mai plauzibilă atunci când proprietatea vecină nu este locuită (teren neconstruit), așa încât proprietarul acesteia trece mai rar prin zonă; astfel, acesta observă mult prea târziu construcția ilegală, respectiv că despărțiturile dintre fonduri (în măsura în care nu au fundație de beton, fiind simple garduri de sârmă) au fost mutate discret în proprietatea vecină, prin forțarea bazei stâlpilor cu ajutorul unor bare de metal care sunt introduse în sol, chiar lângă acești stâlpi, pe exterior. Desigur că această operațiune este aproape inutilă dacă cele două proprietăți vecine sunt cadastrate, așa încât limita originală dintre proprietăți poate fi reconstituită cu ușurință; însă în condițiile actuale în care cadastrul generalizat nu a fost implementat, această operațiune frauduloasă devine o sursă de interminabile litigii.

În ceea ce privește servituțile de utilitate publică, în mod esențial, ele trebuie să figureze în documentațiile de urbanism pentru a putea fi, ulterior, inserate în certificatele de urbanism. Însă, există destule situații în practica administrativă când, din neștiință sau chiar dintr-o omisiune voită, acestea nu apar în conținutul unui certificat de urbanism preoperațional. În anumite situații, solicitantul cunoaște acest lucru (căci capacitatea energetică, pârâul etc. sunt vizibile) însă și el ignoră realitatea și, obținând autorizația de construire (evident viciată), trece la edificarea imobilului în aceste condiții. Ulterior însă, autorizația este anulată (și) pentru acest viciu, așa încât se ridică problema (eventuală) a intrării în legalitate.

d) Modalități de intrare în legalitate în cazul încălcării retragerilor

195. Retragerile sunt reguli mai puțin rigide decât alinierile. Astfel, pe de o parte, ele sunt reguli de limită („de la care” sau „până la care” se poate construi), iar nu reguli fixe („la care”, în mod obligatoriu, trebuie să se construiască). Pe de altă parte, cum nu se raportează în mod obligatoriu la aliniament, este posibil, așa cum vom vedea, ca reperul să fie acela care ar putea suferi modificări. Ideea este însă una simplă: mai întâi trebuie stabilit dacă retragerile sunt instituite în interes public (și, de regulă, retragerea față de aliniament reprezintă o asemenea retragere) sau doar în interes privat,în ultima situație existând mai multe posibilități de intrare în legalitate, de vreme ce la dreptul subiectiv/interesul legitim privat protejat prin instituirea retragerii titularul acestuia poate renunța.

196. (i) Acordul exprimat în formă autentică. Întâlnit doar în situațiile retragerilor instituite în interes privat (deci, în anumite situații, a celor față de limitele laterale sau posterioare ale parcelei prin ipoteză aflată în proprietate privată), acesta reprezintă cea mai facilă modalitate de intrare în legalitate, însă nu neapărat cea mai ieftină, proprietarul vecin putând profita de starea de constrângere în care se află constructorul. În esență, prin încheierea unui asemenea act, cel care a construit ilegal devine titularul unei servituți convenționale contrare regulii de urbanism încălcate [servitutea de vedere dacă s-au încălcat prevederile art. 615 alin. (1) C. civ., o servitute a distanței construcțiilor dacă s-au încălcat prescripțiile art. 612 C. civ.]. Însă, pentru a evita și alte litigii viitoare, acest acord ar trebui să aibă anexat proiectul tehnic care încalcă regula retragerii, căci altfel, un acord „în alb” ar putea îngreuna în viitor situația semnatarului acestuia. Astfel, acordul de construire, la o distanță de 2 m de limita de proprietate (cu o derogare de 1 m față de regula de 3 m) a unui imobil alcătuit din parter și mansardă nu poate fi considerat dat și pentru amplasarea, la aceeași distanță, a unui imobil cu 5 niveluri supraterane. Se creează, astfel, o interesantă corelație între regimul retragerilor și cel de înălțime.

197. (ii) Achiziția de teren. Operațiunea de alipire. Această modalitate de intrare în legalitate se aseamănă într-o oarecare măsură prin forma înțelegerii (autentice), cu posibilitatea de stabilire a unui contraechivalent bănesc ca urmare a „deranjului” creat proprietății vecine prin încălcarea regulii retragerii (de exemplu, o umbrire excesivă), însă se deosebește prin aceea că o fâșie de teren – cea care face ca regula retragerii să fie respectată – trece din proprietatea celui protejat de regula de urbanism în proprietatea celui care a încălcat-o, tocmai cu scopul de restabilire a legalității. Trebuie însă menționat și faptul că această operațiune (de dezlipire/alipire) nu este întotdeauna posibilă. Astfel, în cazul parcelarelor protejate (deci a celor în care regulamentul local de urbanism stabilește că e interzisă schimbarea formei și dimensiunilor parcelelor existente^[47]), cât și în ipoteza în care parcela vecină devine neconstruibilă în urma dezlipirii (de pildă, frontul său scade sub cel minim reglementat), această modalitate de intrare în legalitate nu este posibilă.

198. (iii) Modificări constructive. Acestea sunt posibile în ipoteza în care retragerea este cauzată de existența, în zid, a unei ferestre de vedere. Într-o asemenea ipoteză, în lipsa unui acord cu proprietarul parcelei învecinate, constructorului nu-i mai rămâne decât să-și închidă ferestrele de vedere sau, cel puțin, să le transforme în ferestre de lumină sau de aerisire, utilizând, așa cum am spus mai sus, o soluție definitivă.

199. (iv) Desființarea parțială a construcției prin „felierea” acesteia. Ultima soluție este aceea a desființării parțiale a construcției edificate ilegal, adică a acelei părți care încalcă regula retragerii. Este însă posibil ca această soluție să nu fie una posibilă tehnic, fie pentru că partea din construcție rămasă ar fi inutilă, fie pentru că această parte nu ar putea fi utilizată pentru funcțiunea pentru care a fost concepută, iar regulamentul de urbanism nu permite o altă funcțiune. În această situație nefericită, în mod evident, singura soluție rămasă este aceea a desființării totale a imobilului^[48]. La această soluție a desființării ar trebui să se ajungă ori de câte ori retragerea este instituită pentru protejarea unui interes public, adică în situația servituților de utilitate publică.

Însă, desființarea construcției ridică întrebarea dacă proprietarul acesteia ar putea fi îndreptățit la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin demolare. Răspunsul poate fi afirmativ în ipoteza bunei-credințe a constructorului, care presupune, pe de o parte, că servitutea în cauză nu era înscrisă în documentațiile de urbanism și, prin urmare, nu a fost inserată în certificatul de urbanism preoperațional emis anterior autorizației de construire și, pe de alta, că nici din realitatea de fapt de la fața locului aceasta nu putea fi intuită sau, chiar dacă ar fi fost, particularul a realizat demersurile necesare și, cu toate acestea, servitutea în cauză nu a ieșit la iveală^[49]. Dar și în ipoteza unei culpe ușoare a particularului se poate pune problema unei despăgubiri pro rata; desigur, instanța, în funcție de circumstanțele speței, va stabili partea din prejudiciu pe care cel păgubit o va suporta ca urmare a propriei sale culpe. Este greu însă de crezut că în cazul fraudei (situației în care a cunoscut sau chiar a contribuit la lipsa servituții din certificatul de urbanism) ar putea primi vreo despăgubire, căci, într-o atare ipoteză și-a asumat riscul edificării unei construcții ilegale.

200. (v) Intrarea în legalitate „accidentală”. Și în acest caz se poate ajunge, în cele din urmă, la o intrare în legalitate „implicită”, ca urmare a curgerii timpului: este posibil ca autoritățile sau cei vătămați să nu formuleze în termenul legal acțiune în desființarea construcției, așa încât, ulterior, construcția să găsească o modalitate de intabulare și, în consecință, de intrare în circuitul civil; sau documentațiile de urbanism să sufere o modificare întâmplătoare, fără a exista intenția de a determina intrarea în legalitate a unei asemenea construcții, dar care să aibă, în cele din urmă, un asemenea efect; în fine, este posibil ca, prin lege, să se declare, în anumite condiții, o amnistie urbanistică. Însă, în anumite situații, legate de unele servituți de utilitate publică în care protejarea interesului public (dublată de un interes privat chiar al celui care construiește) ar trebui să reprezinte o necesitate continuă, s-ar impune ca desființarea să fie imprescriptibilă: construirea în zona de siguranță a drumului public ori a căii ferate, în prelungirea pistei unui aeroport etc., sunt situații care ar pune în pericol viața persoanelor. Și nici soluția despăgubirilor n-ar trebui să fie accesibilă decât în cazuri rarisime, dată fiind situația, de domeniul evidenței, care exclude buna-credință a constructorului.

Note de subsol

^[1] Această noțiune mai are un sens, distinct de cel din definiția dată mai sus, și anume linia virtuală care stabilește limitele viitoare (ideale) ale unei străzi sau ale unei piețe publice, respectiv operațiunea care conduce la transpunerea în realitate a acesteia, de regulă cu ajutorul exproprierii. Alinierea reprezintă, în această concepție, o modalitate de sistematizare a localităților, prin „îndreptarea” străzilor. Acesta este unul dintre sensurile substantivului „aliniere”, care se regăsește în DEX: „Linie de așezare a limitelor unei străzi, a unei piețe publice etc.”, respectiv al verbului „a alinia”: „a îndrepta traseul unei străzi”. Legat de acest sens este și noțiunea de „realiniere”, definită în Glosarul de termeni al RLU Cluj-Napoca (2014), ca fiind „operațiunea tehnică şi juridică având ca scop lărgirea amprizelor stradale şi care constă în retrasarea aliniamentului şi trecerea în domeniul public a suprafețelor necesare. Realinierile constituie obiectiv de utilitate publică”.

^[2] Dacă fațadele reprezintă părțile exterioare, verticale, ale unei clădiri, fațada principală este fațada aflată înspre stradă sau fațada unde se găsește intrarea principală în clădire.

^[3] O prevedere interesantă este conținută în art. 16 alin. (2) teza a II-a RLU Cluj-Napoca: „În situațiile în care PUG prevede realinieri, aliniamentul se consideră cel rezultat în urma modificării limitei dintre proprietatea privată și domeniul public”. Altfel spus, în cazul în care, pe o stradă, o construcție care se impune a fi desființată este ieșită din planul aliniamentului pe care sunt amplasate, continuu, construcțiile vecine, această regulă presupune ca noua construcție, care urmează a fi edificată în urma demolării celei existente, să se retragă cu fațada principală la noul aliniament. Însă, asta presupune o convenție a proprietarului cu administrația locală, căci parcela rămasă trebuie să fie inclusă în domeniul public, prin amenajarea ei ca atare (trotuar, bunăoară), iar nu să primească o destinație privată. Iar în lipsa unei asemenea convenții translative de proprietate, autoritatea publică este îndreptățită să declanșeze procedura exproprierii. De notat și faptul că proprietarul construcției vechi își poate conserva dreptul dobândit doar renovându-și vechea construcție, care este menținută (fără a fi permisă, de regulă, augmentarea ei); odată însă desființată, dreptul de a construi un imobil nou pe vechiul amplasament este pierdut definitiv, prin aplicarea actualului regulament.

^[4] Sau, mai exact, acestea contează cu adevărat pentru dreptul urbanismului. Desigur, în situații limită, aliniamentul ar putea fi legat de un curs de apă public, fie el un râu, la care parcelele riverane au ieșire, ori un canal (cum este cazul Veneției). De asemenea, în cazul unui alt element de infrastructură (cum ar fi o cale ferată), se poate identifica aliniamentul, care însă nu va fi frontul parcelelor, ci limita lor posterioară.

^[5] Lexicon, op. cit., vol. I, p. 61.

^[6] Prin calcan se înțelege, potrivit definiției existente în art. 3 lit. d) din Legea nr. 185/2013 privind amplasarea și autorizarea mijloacelor de publicitate (republicată în M. Of. nr. 147 din 15 februarie 2018), „o fațadă fără goluri a unei construcții, situată pe limita de proprietate laterală sau posterioară, destinată de regulă să fie acoperită de zidul asemănător al unei clădiri vecine”. Desigur că această lege, interesată să reglementeze publicitatea stradală, reține doar caracteristica acestui zid de a fi amplasat pe limita (de regulă laterală) de proprietate, nu și aceea a lipsei golurilor (ferestrelor), având un important rol de împiedicare a propagării focului la imobilele vecine în cazul incendiilor. Însă, definiția din DEX reține această trăsătură („fără deschideri”) a zidului calcan.

^[7] M. Frederick, op. cit., nr. 91.

^[8] Deși nu am identificat o regulă generală asemănătoare în prevederile legale în vigoare azi, norme similare există și în regulamentele locale de urbanism. Astfel, în cazul RLU București (2000), pentru zonele de locuire (L) se stabilește că „în fâșia non aedificandi dintre aliniament și linia de retragere a alinierii clădirilor nu se permite nici o construcție cu excepția împrejmuirilor, aleilor de acces și platformelor de maxim 0,40 metri înălțime față de cota terenului anterioară lucrărilor de terasament”.

^[9] Cu ocazia unei conferințe relativ recente (Conferința Națională de Dreptul Urbanismului și Amenajarea Teritoriului, ediția a IV-a din 08-09 noiembrie 2023, organizată de Universul Juridic), una dintre prezentări (A. Secu, S. Prodan, Regimul juridic al retragerilor și distanțelor în materia urbanismului. Studii de caz) a ridicat o problemă terminologică: există vreo diferență, din perspectiva legiuitorului, între noțiunile de „retragere” și „distanță”? Trecând dincolo de discuțiile iscate, de diferențele de viziune dintre juriști și arhitecți, pe bună dreptate, s-a observat că nu poate fi remarcată o consecvență terminologică, cei doi termeni fiind utilizați în mod aleatoriu, ca și cum ar fi sinonimi. Și așa ar și trebui să fie, cu precizarea că retragerea reprezintă o distanță minimă: de fapt, termenul asta și sugerează, motiv pentru care, fiind și mai simplu, primul va fi utilizat în continuare (în prezenta lucrare) în mod generalizat. Ulterior, materialul a apărut sub titlul „Retrageri și distanțe ale construcțiilor față de limitele parcelei. Regim juridic. Interes ocrotit. Posibilitate de derogare”, accesibil la adresa https://www.juridice.ro/733804/retrageri-si-distante-ale-constructiilor-fata-de-limitele-parcelei-regim-juridic-interes-ocrotit-posibilitate-de-derogare.html, consultat la 22 iunie 2024, ora 13.18. Autoarele au mai arătat că importanța practică a distincției dintre retrageri (care s-ar raporta doar la aliniament) și distanțele minime (care s-ar raporta la celelalte limite ale parcelei construibile) – dacă am stabili că fiecare dintre cei doi termeni are propriul său sens – ar consta în faptul că art. 612 teza a II-a C. civ., referitoare la posibilitatea de a deroga de la acestea prin acordul autentic al vecinului, s-ar aplica exclusiv în cazul distanțelor minime, nu și în cel al retragerilor. O asemenea observație însă, foarte rezonabilă în sine, nu poate fi aplicată în prezent prin raportare la termenii utilizași în actele normative (în lipsa unui text de lege care să stabilească expres această distincție), în condițiile în care regulamentele locale de urbanism utilizează acești termeni ca și cum ar fi sinonimi.

^[10] Așa cum am arătat (supra, nr. 138), noțiunea se utilizează și în cazul etajelor („etaj retras”) prin raportare la fațada etajelor inferioare. Însă, în paragrafele următoare vom arăta că între cele două noțiuni există o strânsă legătură.

^[11] De pildă, potrivit RLU București (2000), în cazul zonelor L, clădirile izolate se vor retrage față de limitele laterale ale parcelei cu cel puțin jumătate din înălțimea la cornișă, dar nu cu mai puțin de 3.0 metri; potrivit RLU Cluj-Napoca (2014), în situația acelorași zone de locuit, în cazul în care pe limitele laterale de proprietate nu există calcane, clădirile se vor retrage de la acestea în mod obligatoriu cu o distanță minimă de 3 m.

^[12] În esență, prin aceasta se instituie, în favoarea terenului pe care se construiește (sau, uneori, în favoarea proprietății vecine), o servitute civilă a distanței construcțiilor care, astfel, este mai mică sau mai mare decât cea reglementată prin act administrativ normativ (sau prin art. 612 C. civ.).

^[13] Potrivit acestora, „Autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, elaborată în condițiile prezentei legi, în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate şi aprobate potrivit legii”.

^[14] Am arătat astfel chiar la începutul lucrării de față faptul că urbanismul este, prin definiție, discriminator. Pentru a-i atenua acest caracter, se impune ca în aceeași UTR să existe, principial, aceleași reguli de urbanism, reguli care sunt oricum dificil (dacă nu imposibil) de aplicat într-o manieră absolut identică pe toate parcelele din zona respectivă, date fiind diferențele semnificative de dimensiuni, orientare, înclinație etc. a parcelelor în discuție. Dar a permite ab initio proprietarilor parcelelor respective să construiască fiecare după propriile sale reguli ar genera tensiuni sociale locale. Iar evitarea acestora reprezintă, fără îndoială, un interes public.

^[15] Nu putem exclude cu totul o asemenea situație, în cazul parcelelor cu geometrie neregulată ori a celor de colț, situații în care arhitectul trebuie să dea dovadă de imaginație, pentru a dovedi că ideea care stă la baza esteticii urbane se păstrează mutatis mutandis și pe parcela care are o conformare specială, astfel încât interesul public de fundal nu este afectat de această alterare.

^[16] A. Secu, S. Prodan, op. cit., pct. 2.

^[17] Potrivit art. 32 alin. (5) lit. a) „prin Planul urbanistic zonal se stabilesc reglementări noi cu privire la: (…), retragerea clădirilor față de aliniament şi distanțele față de limitele laterale şi posterioare ale parcelei”, respectiv lit. b) „prin Planul urbanistic de detaliu se stabilesc reglementări cu privire la (…), retragerile față de limitele laterale şi posterioare ale parcelei (…)”; art. 47 alin. (5), „Prin Planul urbanistic zonal se stabilesc, (…), reglementări cu privire la (…), retragerea clădirilor față de aliniament şi distanțele față de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, (…)”, respectiv art. 48 alin. (2) lit. b) „Planul urbanistic de detaliu este instrumentul de proiectare urbană care detaliază cel puțin: b) retragerile față de limitele laterale şi posterioare ale parcelei”.

^[18] Este corectă și ideea exprimată de aceleași autoare (A. Secu, S. Prodan, op. cit., pct. 2) în sensul că modificarea retragerii față de aliniament se poate face doar prin PUZ (lucru firesc, căci aceasta poate afecta mult mai vizibil estetica urbană, prin urmare trebuie gândită pentru întreaga zonă), pe când retragerea față de limitele laterale se poate face atât prin PUZ, cât și prin PUD, autoritatea locală având o marjă de apreciere, în funcție de circumstanțele de fapt, între cele două instrumente juridice.

^[19] Este vorba despre „insula urbană” sau cvartalul, adică o suprafață de teren mărginită doar de străzi (sau, uneori, de alte elemente de infrastructură (ex: o cale ferată) ori de relief (ex: un râu sau un lac). Potrivit unei definiții date acum aproape 40 de ani (Lexicon, vol. II, p. 282), aceasta reprezintă o „parte a teritoriului urban care, fiind înscrisă într-un ochi al tramei stradale definite prin artere de circulație de valoare, de principiu, egală, este considerată ca atare, îndeosebi în studiile de analiză a existentului sau în cele privind organizarea operațiilor de modernizare urbană”. Din această definiție aflăm două elemente extrem de interesante: pe de o parte, că o asemenea insulă urbană mărginită de artere importante pe trei laturi nu poate fi „închisă” pe cea de-a patra latură cu o alee pietonală, bunăoară, căci ea nu este de aceeași importanță cu arterele; pe de altă parte, trebuie găsită o a patra arteră care să închidă insula, întrucât, în interiorul acestei insule urbane, trebuie studiat cadrul construit preexistent în vederea modernizării sale viitoare într-un mod coerent și unitar. Prin urmare, o alee de tipul celei exemplificate mai sus nu poate constitui decât un element interior al insulei, iar nu o limită „geografică” pentru aceasta, care să permită trecerea de la un regim de construire la altul.

^[20] Locuințe cu regim redus de înălțime dispuse pe un parcelar de tip periferic.

^[21] Acest „etc.” ridică problema juridică a stabilirii tipurilor de anexe la care se poate extinde excepția instituită de RLU Cluj-Napoca (2014). Textul citat pare a fi clar: singurele asemenea excepții trebuie, pe de o parte, să vizeze „organizarea grădinii” și, pe de alta, să fie „provizorii”. În realitate însă, ținând cont, pe de o parte, de rațiunea instituirii benzii de constructibilitate, care limitează în esență construcțiile supraterane, pentru asigurarea unor zone continue de grădină/curte în spatele construcțiilor care se încadrează în limitele acesteia, și, pe de alta, de faptul că, raportat la definiția „anexei gospodărești” din Anexa nr. 2 a Legii nr. 50/1991, în care intră elementele indicate mai sus (filigorii/pavilioane, depozite pentru unelte de grădină etc., – ca elemente exemplificative, așadar) „sunt asimilabile (…) și garajele, serele, piscinele și altele asemenea”, probabil că interpretarea cea mai rațională ar trebui să fie aceea a includerii în această categorie și a acestor tipuri de construcții, ori a altora similare. Pentru a evita însă orice interpretare discreționară și arbitrară (deci discriminatorie – „de la caz la caz”), probabil că se impune îmbunătățirea viitoare a prevederii din regulament, sub acest aspect.

^[22] Aflăm dintr-o lucrare tehnică de prestigiu (Lexicon, vol. II, p. 135) că cerințele de funcționalitate ale ferestrei sunt luminarea naturală, izolarea termică, protecția împotriva aportului caloric al razelor solare, izolarea fonică, etanșeitatea la aer, etanșeitatea la apă, rezistența la vânt, rezistența mecanică, anduranța și rezistența la foc, fiecare dintre acestea având anumiți parametri tehnici minimi de funcționare.

^[23] Ferestrele de vedere reprezintă, în mod evident, acele ferestre care permit vederea directă (prin ele), raportat la amplasarea lor (suficient de jos încât să existe vizibilitate pentru o persoană care stă în picioare) și materialul din care sunt făcute (transparent). Desigur că, într-o viziune arhitecturală superioară, vederea (panorama) reprezintă scopul acestui tip de fereastră, care este cu atât mai valoroasă cu cât încadrează (și, deci, pune în valoare) mai bine o asemenea panoramă (M. Frederick, op. cit., nr. 34). Desigur că o asemenea fereastră joacă și funcția de fereastră de lumină, de vreme ce permite trecerea luminii solare/naturale, respectiv de fereastră de aerisire, de vreme ce nimic nu împiedică deschiderea ei (dacă proprietarul dorește o asemenea fereastră). În cazul pereților cortină din sticlă, care joacă și rolul ferestrelor de lumină, de regulă, aerisirea se face prin ventilare artificială, cu ajutorul sistemelor de climatizare.

^[24] Ferestrele de lumină sunt acelea care, din cauza materialului din care sunt confecționate (și care este translucid), permit trecerea luminii solare, dar nu și vederea în exterior. Prin urmare, nu contează nici amplasarea, și nici dimensiunile acestora, un întreg perete (format din cărămizi „de sticlă”, sau „Nevada”) putând juca rolul unei ferestre de lumină. În schimb, ea nu poate fi deschisă larg, pentru că atunci ar putea permite vederea directă înspre proprietatea vecină, încălcând astfel prevederile art. 616 C. civ. Totuși, în măsura în care, prin construcție, se poate permite rabatarea părții de sus, pe unde oricum nu ar putea avea vizibilitate o persoană care stă în picioare, trebuie să se considere că această fereastră poate juca și rolul uneia de aerisire, fără a fi considerată și una de vedere. Însă, nu poate fi acceptată soluția unui autocolant translucid lipit pe partea interioară a unei ferestre, pentru că acesta este ușor de înlăturat (având deci un caracter provizoriu), iar fereastra de lumină trebuie să aibă prin construcție un caracter definitiv, așa încât orice transformare să necesite timp (deci, să fie ușor observabilă din exterior) și, eventual, și autorizație de construire.

^[25] Ferestrele de aerisire (ventilație) reprezintă acele deschizături în peretele unei construcții, de dimensiuni relativ reduse (cu dimensiunile stabilite sub 0,5 m) și amplasate la o înălțime care nu permite vederea directă în cazul unei persoane care stă în picioare, pe planșeul nivelului, și care au drept scop ventilarea corespunzătoare a unor încăperi care necesită acest lucru (băi, bucătării, cămări, spații tehnice unde sunt amplasate centrale termice etc.). Uneori sunt folosite orificii sau fante de aerisire, dacă normativele tehnice aplicabile le permit; întrucât pe suprafața acestora sunt montate lamele oblice, care nu permit vederea directă, asemenea ferestre de ventilație pot fi amplasate și la o înălțime care ar permite (teoretic) vederea înspre proprietatea învecinată.

^[26] Potrivit definiției din DEX, tabachera asigură iluminarea și aerisirea atât a podurilor, cât și a mansardelor. În mod tradițional însă, în cazul podurilor neamenajate, ea se deschide în exterior, cu un capac, tocmai pentru a permite și ieșirea din pod pe acoperiș, în caz de reparații urgente etc. Dacă însă privim lucrurile retrospectiv, și observând că, acum 4 decenii, tabachera era definită ca „luminător cu dimensiuni mici, executat în planul acoperișului unei clădiri, care permite iluminatul și aerisirea podului sau a mansardei, precum și accesul pe acoperiș” (Lexicon, vol. III, p. 428), vom observa că, în realitate, tabachera reprezintă „bunica” actualelor ferestre de mansardă, de tip „velux”. Prin urmare, cum astăzi nu se mai folosește decât, poate, în zonele rurale, se pune întrebarea dacă este posibil, în prezent, să se bănuiască, din exterior, după ferestrele de mansardă, dacă în spate se ascunde o mansardă sau un simplu pod. Or, apelând la definiția tabacherei, ajungem la concluzia că, în general, podurile sunt iluminate și aerisite la minim: ferestrele din planul acoperișului sunt puține și de dimensiuni reduse. Dimpotrivă, dacă volumul de sub acoperiș ascunde o mansardă, ferestrele vor fi de dimensiuni mai mari, vor fi mai multe și, în plus, vor fi amplasate mai jos pentru a permite și vederea spre exterior.

^[27] O asemenea fereastră, în funcție de amplasarea ei concretă față de nivelul planșeului mansardei, poate juca rol de vedere (mai ales dacă este construită în combinație cu o fereastră de fațadă), caz în care, în mod evident, joacă un rol și în asigurarea luminii și aerisirii mansardei. Însă, există posibilitatea amplasării ei înspre coama acoperișului, caz în care ea va fi doar fereastră de lumină și aerisire (de vreme ce nu permite vederea directă înspre proprietățile vecine), putând fi acționată în acest sens cu un dispozitiv mecanic sau electric.

^[28] Frontonul reprezintă „elementul de formă triunghiulară determinat de pantele învelitorii și de antablament în fațada principală și cea posterioară a templului antic grec sau roman” (Lexicon, vol. II,p. 183-184).

^[29] A se vedea supra, nr. 138.

^[30] Art. 18 RGU, intitulat „Amplasarea față de drumurile publice”, conține doar reguli de amplasare (tipul de construcții, obținerea avizului conform al administratorului drumului etc.), fără însă a stabili el însuși asemenea distanțe minime.

^[31] Potrivit art. 15 din O.G. nr. 43/1997, „Ampriza drumului este suprafața de teren ocupată de elementele constructive ale drumului: parte carosabilă, trotuare, piste pentru cicliști, acostamente, șanțuri, rigole, taluzuri, șanțuri de gardă, ziduri de sprijin și alte lucrări de artă”. În intravilan, art. 19 alin. (1) din ordonanță vorbește despre zona străzilor, care „include partea carosabilă, acostamentele, șanțurile, rigolele, trotuarele, spațiile verzi care separă sensurile de circulație, pistele pentru cicliști, suprafețele adiacente pentru parcaje, staționări sau opriri, precum și suprafețele de teren necesare amplasării anexelor acestora. Pe sectoarele de străzi fără canalizare se va asigura scurgerea apelor prin șanțuri sau rigole amenajate”. Deci s-ar părea că aceasta este sinonimă cu ampriza, iar nu cu zona drumului public, ceea ce, în esență, reprezintă o inconsecvență (de ordin logic) a legiuitorului.

^[32] Deși și lit. c) se referă tot la zona de siguranță a drumurilor, este de observat că, raportat la conținutul concret al acesteia [„Zonele de siguranță ale drumurilor cu versanți (defilee) cu înălțimea mai mare de 30 m se consideră la partea superioară a taluzului versantului”], ea nu instituie, practic, retrageri pe terenurile proprietate privată care, prin ipoteză, ar exista deasupra defileului. De asemenea, prevederea de la lit. b), care instituie o zonă de siguranță de 10 m a podurilor, doar în ipoteza celor intravilane ar putea genera retrageri, care, oricum, vor fi reglementate prin documentațiile de urbanism locale.

^[33] Astfel, pentru drumurile executate în rambleu (lucrare de terasament executată în scopul ridicării unui teren), lățimea zonei de siguranță este de 2 m de la baza taluzului format (figura 79), pentru cele executate la nivelul terenului, aceasta este de 1,5 m de la marginea exterioară a șanțurilor (care și ele au cel puțin un metru lățime), în vreme ce, pentru drumurile executate în debleu (săpătură făcută sub nivelul terenului natural pentru executarea platformei unui drum sau a unui alt element de infrastructură), această lățime este, după caz, de 3 sau 5 m de la marginea superioară a taluzului format (figura 80), după cum înălțimea acestui taluz este mai mică sau mai mare de 5 m.

Figura 79. Lățimea zonei de siguranță este de 2 m de la baza taluzului format pentru drumurile executate în rambleu

Figura 80. Lățimea zonei de siguranță este, după caz, de 3 sau 5 m de la marginea superioară a taluzului format pentru drumurile executate în debleu

^[34] Trebuie deci observat, în primul rând, că aceste distanțe minimale nu se aplică tuturor străzilor din intravilan, ci numai acelora care intră în aceste categorii: drumuri naționale, județene, comunale care devin străzi în traversarea localităților. Prin urmare, în acele ipoteze în care, din considerente legate de protecția patrimoniului cultural, aceste distanțe nu pot fi respectate în anumite zone, soluția ar trebui să fie aceea a mutării drumului în cauză pe un alt traseu (o centură, bunăoară), urmând ca vechiul traseu să rămână o simplă stradă.

^[35] De vreme ce distanța de 10/12/13 m se calculează de la axul drumului, desigur că ea cuprinde jumătate din ampriza drumului: o bandă de circulație, un acostament, un șanț, o rigolă etc.

^[36] Art. 19 RGU, intitulat „Amplasarea față de căi navigabile existente și cursuri de apă potențial navigabile”, stabilește doar tipuri de construcții care se pot amplasa în zona căilor navigabile și a cursurilor de apă cu potențial navigabil, dar nu stabilește el însuși retrageri concrete.

^[37] Astfel, în cazul cursurilor de apă, aceasta este, după caz, de 5, 15 sau 20 m (măsurată de la limita albiei minore), după cum lățimea râurilor este de sub 10 m, între 10-50 m sau mai mare de 50 m; lățimea se reduce la 2, 3 sau 5 m în cazul râurilor regularizate sau devine echivalentă cu distanța dintre dig și mal în cazul râurilor îndiguite. În cazul lacurilor naturale, aceasta este de 5 m (măsurată de la limita nivelului mediu) la care se adaugă zona de protecție stabilită de art. 5 din lege (adică „zonele de protecție sanitară cu regim sever sau cu regim de restricții, precum și perimetre de protecție hidrogeologică”). În cazul lacurilor de acumulare, aceasta este între Nivelul Normal de Retenție și cota coronamentului (adică a barajului de acumulare), ea coincizând, așadar, cu zona inundabilă, căci, dacă apa reținută de baraj ar crește mai mult de cota coronamentului, ea s-ar revărsa peste baraj, dar nu ar inunda și terenurile aflate la o cotă de nivel superioară. Dar, desigur, apa din barajul de acumulare poate fi deversată și controlat. Acestea nu sunt singurele zone de protecție reglementate de Anexa nr. 2, însă sunt cele mai importante.

^[38] Republicată în M. Of. nr. 834 din 9 septembrie 2004.

^[39] Zona de protecție de 100 m este menționată și de art. 20 alin. (3) RGU, a cărui denumire marginală este „Amplasarea față de cai ferate din administrarea Companiei Naționale de Căi Ferate „C.F.R.” – S.A.”. Deși acest text vorbește despre o lățime fixă de 100 m, el trebuie considerat modificat implicit prin intrarea în vigoare a art. 29 alin. (4) din O.U.G. nr. 12/1998, citat mai sus, o normă ulterioară și cu forță juridică superioară.

^[40] M. Of. nr. 222 din 19 martie 2020.

^[41] Nici art. 21 RGU, intitulat „Amplasarea față de aeroporturi”, nu stabilește asemenea limite.

^[42] Republicată în M. Of. nr. 938 din 20 noiembrie 2006.

^[43] Acestea reprezintă suprafețele de teren, sub formă de pătrat, amplasate în apropierea clădirilor stațiilor meteorologice și pe care se află majoritatea instrumentelor de măsurare.

^[44] Art. 3 pct. 125: „zona adiacentă capacității energetice, extinsă în spațiu, în care se introduc interdicții privind accesul persoanelor și regimul construcțiilor”, respectiv art. 100 pct. 91: „zona adiacentă obiectivelor din sectorul gazelor naturale, extinsă în spațiu, în care se instituie interdicții privind accesul persoanelor, regimul activităților și al construcțiilor, stabilite prin norme tehnice”.

^[45] Art. 3 pct. 126: „zona adiacentă capacităților energetice, extinsă în spațiu, în care se instituie restricții și interdicții în scopul asigurării funcționării normale și pentru evitarea punerii în pericol a persoanelor, bunurilor și mediului; zona de siguranță cuprinde și zona de protecție”, respectiv art. 100 pct. 92: „zona adiacentă obiectivelor din sectorul gazelor naturale, extinsă în spațiu, în care se instituie restricții și interdicții, în scopul asigurării funcționării normale și pentru evitarea punerii în pericol a persoanelor, bunurilor și mediului, stabilite prin norme tehnice; zona de siguranță cuprinde și zona de protecție”.

^[46] De pildă, o parcelă care are 500 mp din care 200 sunt în zona de protecție a unei stații meteorologice, contează dacă indicatorii POTmax (25%) și CUTmax (0,6) s-ar raporta la întreaga suprafață (caz în care am avea Sc=125 mp și Scd=300 mp) sau doar la suprafața efectiv construibilă (caz în care am avea Sc=75 mp și Scd=180 mp).

^[47] Desigur, în măsura în care această regulă are o justificare temeinică, fiind deci legal instituită.

^[48] Desigur, și în această situație, dacă proprietarul construcției dorește, se poate limita la desființarea totală a părții supraterane a construcției, în măsura în care părții subterane (fundații, subsol etc.) îi poate găsi o utilitate, prin integrarea într-o construcție nouă, care să respecte regulile de urbanism aplicabile pe parcela în cauză.

^[49] Acest lucru ar putea fi, teoretic (și practic!), posibil atunci când autoritățile cu atribuții în domeniu îl asigură în scris pe particularul respectiv că o asemenea servitute nu există (că nu există rețea de gaz ori că cea de energie electrică este totuși prea îndepărtată etc.), iar acesta trece la construire.